【正文】 件，能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中小等戶型為主，主要銷售對(duì)象為購(gòu)房為孩子讀書的父母和有一定積蓄的年輕人，降低置業(yè)者的購(gòu)買壓力。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)均價(jià)4500元/平方米銷售情況按揭、付款方式與優(yōu)惠總戶數(shù)4471戶交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）9層 11層 32層主力戶型描述3+2+2熱銷戶型描述戶型結(jié)構(gòu)點(diǎn)式結(jié)構(gòu)住宅形勢(shì)小高層點(diǎn)式，高層點(diǎn)式銷售價(jià)格（套內(nèi)面積）起價(jià)4500元/平方米單層增價(jià)公攤系數(shù)車位數(shù)量1:1價(jià)格（租售）交房時(shí)間185萬(wàn)平方米綠地率46%容積率建筑特色施工單位調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱優(yōu)品道現(xiàn)代城樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位花園洋房聯(lián)系電話樓盤位置白云區(qū)云環(huán)路中段，優(yōu)品城邦旁周邊環(huán)境及社區(qū)配套位于大營(yíng)坡轉(zhuǎn)盤中心，配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商xx品筑置業(yè)有限公司物管公司劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)已招代表性品牌店月其他費(fèi)用物管費(fèi)用其他價(jià)格二層及以上價(jià)格（售）附層收益率樓層功能規(guī)劃總體規(guī)劃布局公攤門面數(shù)商業(yè)部分最高價(jià)物管費(fèi)用住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積推出時(shí)間項(xiàng)目規(guī)劃有7080萬(wàn)方左右的集中式商業(yè)，在整個(gè)項(xiàng)目中將配建一定數(shù)量小學(xué)和幼兒園銷售時(shí)間907000平方米綠地率30%容積率建筑特色施工單位調(diào)查日期：2016/9/10樓盤名稱優(yōu)品城邦樓盤基本資料樓盤性質(zhì)定位高層 小高層聯(lián)系電話085186656888樓盤位置云區(qū)云環(huán)中路，中天托斯卡納西側(cè)，周邊環(huán)境及社區(qū)配套占據(jù)著白金片區(qū)南湖豪宅板塊核心地段，配套完善交通狀況公交線路較多，交通便利開發(fā)商xx品筑置業(yè)有限公司物管公司戶型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則，采光通風(fēng)劣勢(shì)最高價(jià)物管費(fèi)用住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積推出時(shí)間項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、規(guī)模、配套現(xiàn)房，開陽(yáng)縣職業(yè)學(xué)校，開陽(yáng)縣哇哈哈幼兒園，開陽(yáng)縣第二中學(xué)，劉明診所，中國(guó)工商銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，社區(qū)服務(wù)中心銷售時(shí)間總占地面積5068平方米總建筑面積建筑設(shè)計(jì)公司 例表42樓盤調(diào)查表小區(qū)物業(yè)、消防和安保設(shè)備俱全、設(shè)施先進(jìn)，全天候電子監(jiān)控，一整套人性化管理。特色：既有富貴豪華經(jīng)典型，也有一般居住實(shí)用型。居高臨下有大中小各個(gè)規(guī)模（樓中樓及小錯(cuò)層），搭配合理，格式多樣，格調(diào)新穎。均價(jià)3280元/平方米銷售情況在售按揭、付款方式與優(yōu)惠月 總戶數(shù)737戶交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯規(guī)模（棟數(shù)、層數(shù)）金都園林鑫城住宅總層數(shù)分為6+11+1層主力戶型描述三居熱銷戶型描述戶型結(jié)構(gòu)住宅形勢(shì)銷售價(jià)格（套內(nèi)面積）起價(jià)3280元/平方米單層增價(jià)物管費(fèi)用住宅部分定位居住小區(qū)總建筑面積推出時(shí)間項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度、規(guī)模、配套開陽(yáng)縣第四中學(xué)、開陽(yáng)縣中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、開陽(yáng)縣交警大隊(duì)、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行開陽(yáng)支行、城郵政局儲(chǔ)蓄所、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、休閑場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心銷售時(shí)間總占地面積10108平米總建筑面積開陽(yáng)縣金達(dá)物業(yè)管理有限公司建筑設(shè)計(jì)公司例表41樓盤調(diào)查表此外，銷售速度的加快，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)次數(shù)增加，流通費(fèi)用下降，產(chǎn)品成本降低，從而導(dǎo)致企業(yè)總盈利水平上升。一次性數(shù)量折扣規(guī)定一次購(gòu)買某種產(chǎn)品達(dá)到一定數(shù)量或購(gòu)買多種產(chǎn)品達(dá)到一定金額，則給予折扣優(yōu)惠，其目的是鼓勵(lì)顧客大批量購(gòu)買，促進(jìn)產(chǎn)品多銷、快銷。數(shù)量折扣包括累計(jì)數(shù)量折扣和一次性數(shù)量折扣兩種形式。數(shù)量折扣指按購(gòu)買數(shù)量的多少，分別給予不同的折扣，購(gòu)買數(shù)量愈多，折扣愈大。天譽(yù)城的折扣定價(jià)策略采用數(shù)量折扣，折扣定價(jià)是指對(duì)基本價(jià)格作出一定的讓步，直接或間接降低價(jià)格，以爭(zhēng)取顧客，擴(kuò)大銷量。滲透定價(jià)策略由于定價(jià)較低，一方面能迅速打開產(chǎn)品銷路擴(kuò)大銷售量，薄利多銷獲得較大利潤(rùn)；一方面能阻止競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手介入，有利于控制市場(chǎng)。：建筑風(fēng)格是法國(guó)浪漫主義風(fēng)情建筑格局：調(diào)價(jià)模式是低價(jià)開盤，高價(jià)走，到達(dá)一定頂峰后下調(diào)。鋼結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)：，施工不受季節(jié)影響；，減少建筑垃圾和環(huán)境污染。使小區(qū)內(nèi)孩子有好的教育和教育環(huán)境。生活更優(yōu)雅，也更健康社區(qū)配套設(shè)施：省級(jí)重點(diǎn)小學(xué)—xx實(shí)驗(yàn)二小天譽(yù)分校。：便捷功能：15路專屬公交健康功能：天譽(yù)城后倚國(guó)家級(jí)順海森林公圓。旅游房地產(chǎn)是以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈及人氣資源為開發(fā)契機(jī)，以休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游(休閑)運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、景區(qū)住宅(風(fēng)格別墅)、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等方式開發(fā)的旅游置業(yè)項(xiàng)目。只有這樣，我市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)才能形成多元化開發(fā)的良性競(jìng)爭(zhēng)格局。未來(lái)，我市在房地產(chǎn)方面的招商引資，不僅要引進(jìn)純粹的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭，更要著力引進(jìn)類似香港瑞安(商業(yè)地產(chǎn))、華僑城(旅游地產(chǎn))、清華紫光(科技地產(chǎn))等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)巨頭。隨著“三環(huán)十六射線”道路網(wǎng)系統(tǒng)建成，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的土地和房產(chǎn)價(jià)值也將迅速提升，各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將趨于均衡化。．2xx市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)：．2．1區(qū)域發(fā)展均衡化。近期，xx市場(chǎng)整體成交均價(jià)穩(wěn)定，8月成交均價(jià)為4374元/ m2 。今年8月的數(shù)據(jù)顯示，xx市整體供應(yīng)2630套， ，%%，與去年同期相比，%%，目前市場(chǎng)主要以存貨為主。 從宏觀經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，多部門表樓市調(diào)控決心，穩(wěn)增長(zhǎng)與樓市調(diào)控雙手抓，樓市未來(lái)給穩(wěn)增長(zhǎng)讓道，房?jī)r(jià)反彈受抑制。．1xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：從2012年10月起xx持《居住證》可購(gòu)保障房；《某省流動(dòng)人口服務(wù)管理?xiàng)l例》于2012年10月1日正式實(shí)施。對(duì)于暫時(shí)無(wú)購(gòu)房能力的中低收入者,則引導(dǎo)租房入住,對(duì)于最低收入者實(shí)施廉租住房政策,并采用廉價(jià)租房、租金補(bǔ)貼等手段,使人們產(chǎn)生不同的收入狀況都能擁有適當(dāng)住房的預(yù)期,降低人們對(duì)房地產(chǎn)瘋狂的熱度。在對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)控時(shí),要根據(jù)不同的調(diào)控對(duì)象采取有區(qū)別調(diào)控手段:對(duì)投資性消費(fèi)需求,控制和規(guī)范長(zhǎng)期投資性需求,重點(diǎn)遏制和打擊短期投機(jī)性炒房。在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上,主要存在著兩種需求:自主性消費(fèi)需求和投資性消費(fèi)需求。房地產(chǎn)供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房,而且還有面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用房,以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等,房地產(chǎn)供給的多元化將大大地改善中國(guó)城市家庭的居住狀況,努力做到住房結(jié)構(gòu)適應(yīng)收入結(jié)構(gòu)。深入分析我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征,對(duì)宏觀調(diào)控的對(duì)象進(jìn)行細(xì)分,針對(duì)不同的對(duì)象實(shí)施有差別的調(diào)控政策,真正做到即打擊房地產(chǎn)的惡意炒作,又鼓勵(lì)居民的住房消費(fèi),引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。我們?cè)谥贫ǚ康禺a(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的目標(biāo)時(shí),要將最高目標(biāo)、近期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)結(jié)合起來(lái),實(shí)現(xiàn)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲是由商品房市場(chǎng)總量持續(xù)供不應(yīng)求、商品房供給結(jié)構(gòu)不合理、土地使用權(quán)出讓價(jià)和建筑材料漲價(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等多種因素造成的。它的這些性質(zhì)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣會(huì)出現(xiàn)失靈,這樣就需要政府監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理也逐步適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)化,規(guī)范房地產(chǎn)在市場(chǎng)化過(guò)程中的運(yùn)作行為,中央政府及各地方政府出臺(tái)并完善了一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化起到積極作用的政策,這些政策將規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),使市場(chǎng)形成健康的運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入資本經(jīng)營(yíng)的時(shí)代,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之產(chǎn)生。第2,房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的關(guān)系更加緊密。③商品房對(duì)個(gè)人的銷售量增加。①房地產(chǎn)業(yè)開始注重品牌。如果房地產(chǎn)業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)程度過(guò)高,將會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的沖擊。作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè),在發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷經(jīng)幾十年甚至上百年的歷程,其中有著推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、成長(zhǎng)的積極因素,又有影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的消極因素。 2．8產(chǎn)品特色：入戶大堂、電梯、樓梯間等公共部分精裝修。 調(diào)價(jià)模式為——高開低走；定價(jià)策略——撇脂價(jià)格策略 2．7產(chǎn)品風(fēng)格：本項(xiàng)目擬用新亞洲主義理念打造xx公館的東南亞精致園林。 2．6本項(xiàng)目室外環(huán)境：建設(shè)面積達(dá)10000㎡的市民休閑廣場(chǎng)，打造xx生活魅力磁場(chǎng)。 圖11 萬(wàn)達(dá)影院同層平面圖：圖12建筑結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)—框架剪力墻。2．5本項(xiàng)目休閑娛樂(lè)功能五星級(jí)影院—萬(wàn)達(dá)，亞洲排名—第1經(jīng)欣幼稚園中小學(xué)：xx23中、行知小學(xué)大學(xué)：某財(cái)經(jīng)大學(xué)商場(chǎng)：綠谷購(gòu)物中心、某國(guó)際廣場(chǎng)醫(yī)院：熊英診所、某區(qū)黔靈醫(yī)院郵局：大營(yíng)坡郵政所銀行：中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)工商銀行(大營(yíng)坡分理處)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行(中北支行)2．4本項(xiàng)目便捷功能集購(gòu)物—世界500強(qiáng)商業(yè)巨頭沃爾瑪入駐，生活便利—笑傲全城，xx公館坐落于大營(yíng)坡，占據(jù)xx北大門，踞主城、抵烏當(dāng)、通金陽(yáng)，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，公共交通發(fā)達(dá)。氣：1戶1表通訊設(shè)備：移動(dòng)、電信、聯(lián)通寬帶入戶電梯服務(wù)：品牌電梯 安全管理：自由出入、單元門鎖衛(wèi)生服務(wù)：衛(wèi)生費(fèi)，垃圾費(fèi) 小區(qū)入口：入口有2個(gè)大門停 車 位：3000余個(gè)停車位，1:1配置交通狀況公交4路、7路、9路 、17路 、18路 、19路 、20路 、24路 、25路、28路 、33路 、36等路大營(yíng)坡站下車步行100米即可到達(dá)。 電：1戶1表 燃 月 附加信息：物業(yè)公司： 建筑單位：某建工集團(tuán) 代 理 商： 地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)景觀設(shè)計(jì)： 環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)有限公司建筑設(shè)計(jì)： 工程設(shè)計(jì)建設(shè)有限公司 按揭銀行： 銀行產(chǎn)權(quán)年限：50年 戶 數(shù)：總戶數(shù)2000戶 2．2本項(xiàng)目配套設(shè)施供 編制依據(jù)（1） 《xx市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2） 《xx市規(guī)劃管理?xiàng)l例》（3） 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（4） 《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房層建筑部分）（5） 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6） 《xx市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》（7） 國(guó)家計(jì)委 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（8） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》（9） 《xx市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度管理辦法》（10） 《投資項(xiàng)目評(píng)估方法與實(shí)務(wù)》（11） 《xx市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（12） 其他相關(guān)資料 表1 建設(shè)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位備注1規(guī)劃用地總面積35461㎡2總建筑面積390