【正文】 進(jìn)一步提高，尤其是消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度將顯著增強(qiáng)；三是經(jīng)濟(jì)和金融結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型步伐加快，融資結(jié) 構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，直接融資比例將明顯提高 。 中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分析 （ 1）未來三年 房房地產(chǎn)業(yè) 趨勢(shì)性問題 房?jī)r(jià)在漲勢(shì)大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但短期內(nèi)普跌的可能性較大。綜上分析，我們認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)總體性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房 ”及“土地流拍”現(xiàn)象。中國(guó)自 2021年人均 GDP過 1000美元，開始帶動(dòng)一系列的大宗商品的消費(fèi)。 海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)及廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 城市的經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展動(dòng)力取決于城市的輻射力，而多個(gè)臨近城市形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體是提高城市經(jīng)濟(jì)輻射能力和吸引力的有效辦法，珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲以及 京津冀 經(jīng)濟(jì)圈都是經(jīng)濟(jì)聯(lián)盟成功的典范，經(jīng) 過多年的成長(zhǎng) ，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀三大都市經(jīng)濟(jì)圈迅速發(fā)展。 目前，廈門到深圳、廈門到龍巖、廈門到福州等地的高速鐵路網(wǎng)正在建設(shè)當(dāng)中，而整個(gè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)也在分階段逐步的完成布局。全市年末成交價(jià)格較年初上漲近 67%；從價(jià)格走勢(shì)來看，島內(nèi)價(jià)格年末較年初上漲 70%；島外上漲 45%。島內(nèi)價(jià)格呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，而島外價(jià)格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 劣勢(shì)： 項(xiàng)目并不是處在廈門的 CBD或是金融中心，周邊比較凌亂，主要 為工業(yè)區(qū)，地塊本身還未 有具備建設(shè)摩天大樓的潛質(zhì)。 摩天大樓的建設(shè)，要有很強(qiáng)的政府背景，尤其是該地塊條件，若沒有政府規(guī)劃的配合，即使建設(shè)起來，也很難存活下來。 營(yíng)運(yùn)中心內(nèi)配套山體公園、商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)中心、配套生活區(qū)等設(shè)施。 市委市政府決定以公開掛牌的方式，出讓五緣灣商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心的同安大廈、翔安大廈、海滄大廈、湖里大廈四幢建筑。 （ 2） 租金售價(jià)假設(shè) 寫字樓假設(shè) ：目前廈門高檔寫字樓租金約為 100元 /月 /平方米（含物業(yè)管理費(fèi)）， 2021年至 2021年間，廈門寫字樓出租均價(jià)年增長(zhǎng)率為 10%，預(yù)計(jì) 未來幾年將保持平均 5%的增長(zhǎng)率，即到 2021年，廈門高檔寫字樓租金為 130元 /平方米 /月。 則土地總成本為： 9000+96*1500=153000萬 b 前期費(fèi)用 按 200元 /平方米計(jì)算： 200*106=21200萬 c、建設(shè)成本估算： 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 面積（平方米） 造價(jià)（萬元） 地下二、三層停車場(chǎng) 5000 100000 50000 地下 一商業(yè)空間（塔樓基底） 10000 23562 23562 雙塔樓、會(huì)展 9000 16000 14400 雙塔樓、頂級(jí)酒店（含裝修） 13500 40000 54000 雙塔樓、頂級(jí)辦公 9000 244000 219600 裙房會(huì)展 4000 30000 12021 裙房商業(yè)、金融 4000 202100 80000 高檔寫字樓（ 47 層） 5000 340000 170000 高檔酒店公寓（含裝修） 8000 90000 72021 合計(jì) 1083562 700062 d、景觀及管網(wǎng)費(fèi)用： 106*150=15900萬 e、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 按資金缺口 逐年 計(jì)算 f、建設(shè)期間管理、銷售費(fèi)用 4億元 （ 4）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量如表（下頁 excel表格） 11 / 14 3/12/2021 （ 5） 評(píng)價(jià) ： 超高層區(qū)，其本質(zhì)是資本的運(yùn)作，能否取得低廉的投資資金是項(xiàng)目能否成功的絕對(duì)因素。財(cái)務(wù)投報(bào)如下： 項(xiàng)目名稱 迪拜未來城 B 地塊 項(xiàng)目公司 廈門中亞置業(yè) 項(xiàng)目基本信息 土地面積 (㎡ ) 36837 項(xiàng)目類別 土地儲(chǔ)備 容積率 建筑密度 % 總建筑面積 (㎡ ) 289383 綠地率 30% 地上建筑面積 (㎡ ) 264250 工期 30 個(gè) 月 地下建筑面積 (㎡ ) 25133 大唐權(quán)益 100% 營(yíng)業(yè)額 類別 建筑面積 (㎡ ) 單元數(shù) 銷售價(jià)格 金額 (萬 ) 住宅 262208 7000 183546 商業(yè) 1792 15000 2688 車位 22950 510 12 萬 /個(gè) 6120 其他 250 銷售收入合計(jì) 192354 營(yíng)業(yè)成本 土地成本 39638 按每平方米 1500 元計(jì)算 前期費(fèi)用 4341 每平方米 150 建安工程費(fèi) (30 層 ) 72346 每平方米 2500 綠 化及管網(wǎng) 7235 每平方米 250 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 5771 總銷 4% 銷售費(fèi)用 5771 總銷 4% 銷售稅金 10579 總銷 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3847 總銷 2% 成本費(fèi)用合計(jì) 149526 項(xiàng)目表現(xiàn) 毛利 68795 營(yíng)業(yè)額扣除營(yíng)業(yè)成本 毛利率 36% 毛利 /營(yíng)業(yè)額 稅前利潤(rùn) 42827 營(yíng)業(yè)額扣營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)費(fèi)用 土地增值稅 5771 總銷 3% 所得稅 10707 按稅前利潤(rùn) 25%計(jì)算 稅后利潤(rùn) 26350 稅前 稅前利潤(rùn) /總銷 22% 稅后利潤(rùn) /總銷 14% 13 / 14 3/12/2021 評(píng)價(jià)： 該部分為一般的住宅開發(fā)，其可性性取決于土地的價(jià)格，根據(jù)如下敏感性分析可知，當(dāng)土地成本在 1500/平方米以內(nèi)時(shí)具有較高的利潤(rùn)，當(dāng)土地價(jià)格為 15001800/平方米時(shí)，其稅后利潤(rùn)為普通水平。 b、引進(jìn)策略投資人，尤其是高層區(qū)，只有引進(jìn)恰當(dāng)?shù)耐顿Y人，才能有效緩解資金壓力和提高項(xiàng)目操作水平 。（ 1）、超高層區(qū)是資本運(yùn)作的概念，能否引進(jìn)策略資金和投資人是關(guān)鍵。如此超高層項(xiàng)目缺乏政府的引導(dǎo)和配合非常難建設(shè)，缺乏政策尤其是稅收優(yōu)惠的吸引對(duì)招商也是一種挑戰(zhàn)。而如果建設(shè)成為普通的商務(wù)中心，其影響力將大大降低，大體量的商務(wù)建筑將使該項(xiàng)目限入困境。 土地成本變動(dòng) 毛利率 稅前利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn)率 900 44% 31% 20% 1200 40% 30% 17% 1500 36% 26% 14% 1800 32% 18% 11% 2100 28% 14% 8% 再來看住宅售價(jià)敏感性分析 ， 在土地成本 1500/平方米基礎(chǔ)上， 此項(xiàng)目均價(jià)為 7000/平方米以上時(shí) 項(xiàng)目獲利能力良好 ，售價(jià)低于 7000時(shí)，利潤(rùn)變的較薄，當(dāng)售價(jià)在 6500元以下時(shí)項(xiàng)目不可行。下面就資金成本進(jìn)行敏感性分析： (a)假設(shè) 所有資金都計(jì)算利息： 年利息 動(dòng)態(tài)回收期（年） （含建設(shè)期） 動(dòng)態(tài) 回收期（年） （不含建設(shè)期） 7% 16 12 8% 17 13 9% 19 15 10% 22 18 11% 25 21 全 投資回收期控制在 20年以內(nèi)，即取得資金成本應(yīng)該控制在 %以內(nèi) （ b） 假使公司出資 15億元，再引進(jìn)策略投資人投資 15億，本金不計(jì)利息，則