【正文】 ，一國住宅產(chǎn)業(yè)在人均 GDP在 300美元時開始起步；至 1300美元時，進入穩(wěn)定的快速增長期，至 1500美元時達到增速的峰值，一直到 8000美元時才進入平穩(wěn)期。 同時，也不排除另外一種可能，即，經(jīng)過前期長時間的觀望，尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，市場交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升的可能。增加保障性住房供給一方面通過直接增加市場供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲，另一方面還能通過提高保障性住房在市場住房體系的占比來削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的定價權(quán)，從而有效遏制房價上漲；其次，房地產(chǎn)市場“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加， 進一步增加市場供給，形成房地產(chǎn)市場上階段性的供大于求。 2021年 9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強 商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 (簡稱《通知》 )，極大地遏制了住房投資和投機需求的過快上漲， 2021年以來房價飆升的勢頭開始得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。其中，房價在漲勢大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短 期內(nèi)普跌的可能性較大； 2021年股市仍將面臨較大的不確定性，震蕩有可能加劇， 2021和 2021年則可望維持在較小震蕩中逐步上漲勢頭。 2021～ 2021年，社會層面流動性整體保持充裕， M2 仍將維持較高增速，但階段性流動性緊張的可能性加大。四是產(chǎn)業(yè)升級和自主創(chuàng)新的力度將不斷加大。 未來三年資產(chǎn)價格可能在波動中逐步上行 。 2021年 11月至今，房價漲幅出現(xiàn)緩慢回落。 第二，從市場供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟適用房和廉租房即將投 3 / 14 3/12/2021 入市場，同時，為進一步緩解居民買房壓力，預(yù)計近幾年政府將進一步調(diào)整住房供 應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的供給力度。應(yīng)當指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是 2021年以來房價透支性過快增長的一種回調(diào)。同時 ，中國房地產(chǎn)的“暴利”時代可能已經(jīng)結(jié)束，未來幾年房價暴漲的可能性不大。 2021年，我國人均 GDP1270美元 /人，住房消費開始進入快速增長期， 2021年中國人均 GDP已超過 1500美 元 /人，住房消費增速超過 20％。 城市化進程呈現(xiàn)兩大基本規(guī)律：城市化總體進程沿 S型曲線變動，城市化率突破 30%后進入加速階段，直到城市化率接近 70%；從人口流動看：城市化率低于 50%，以從農(nóng)村進入城市為主；超過 50%，以從小城市進入大城市為主；超過 70%，人口流動以從城區(qū)進入郊 4 / 14 3/12/2021 區(qū)為主；大都市圈階段，人口進入郊區(qū) 。目前，這三大經(jīng)濟圈已占全國 %的國土面積和 %的人口，生產(chǎn)了超過全國50%的國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）。 海峽西岸經(jīng)濟區(qū)就是一個經(jīng)濟圈的概念 ， 它是指臺灣海峽西岸，以福建為主體包括周邊地區(qū)，南北與珠三角、長三角兩個經(jīng)濟區(qū)銜接，東與臺灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通，是一個涵蓋經(jīng)濟、政治、文化、社會等各個領(lǐng)域的綜 合性概念，具有進一步帶動全國經(jīng)濟走向世界的特點和獨特優(yōu)勢的地域經(jīng)濟綜合體?？梢灶A(yù)見，隨著海峽西岸經(jīng)濟圈功能 的逐步建立，廈門的經(jīng)濟將走向一個新的臺階。從表面上看，銷量大幅下降是由“ ”引起，但真正的原因還在于去年下半年起嚴重供過于求，價格居高不下，投資客大規(guī)模撤場。 進入 2021年以來價格運行情況可以明顯看出，島內(nèi)價格呈現(xiàn)下行態(tài)勢，而島外價格則繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢 ，全市近期的均價也基本保持 10000~11000元 /㎡左右。 總體來看，目前廈門房地產(chǎn)行情為： 一：當前廈門市商品住宅市場供過于求的態(tài)勢持續(xù)放大 ，據(jù)初步統(tǒng)計， 2021年 1月至2021年 7月，全市住宅批準預(yù)售面積比銷售面積高出約 254萬平方米，基本接近 2021年全年供應(yīng)量的 58%，市場存量巨大，市場形勢依然嚴峻。 2021年 7月全市商品住宅均價 10361元 /㎡，環(huán)比下跌 %。 6 / 14 3/12/2021 項目區(qū)位 條件評價 優(yōu)勢： 項目處在廈門環(huán)西海域發(fā)展區(qū)，有著交通和區(qū)位優(yōu)勢。 機會 ：廈門公鐵大橋（杏林大橋）已經(jīng)通車， BRT的成功運行。隨著海峽西岸經(jīng)濟圈的構(gòu)建，廈門經(jīng)濟總量將上一個新的臺階，同時對各種商務(wù)辦公的要求也在提高，目前廈門還沒有出現(xiàn)超高層的商務(wù)中心，作為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的排頭兵，廈門需要一張名片。 這幾年，廈門寫字樓建設(shè)速度加快，特別是以政府為主導(dǎo)的中高檔寫字樓出現(xiàn)井噴，其中 五緣灣營運中心 建筑面積約 47萬平方米，觀音山商務(wù)運營中心建筑面積 138萬，新景世紀廣場等其他寫字樓估計 30萬平方米。營運中心與國際會展中心、國際會議中心、國際奧林匹克網(wǎng)球中心、香山國際游艇俱樂部以及廈門軟件園二期相連接，形成一個高檔生態(tài)商務(wù)園區(qū)，成為環(huán)島路濱海地帶的重要組成部分之一。 觀音山國際商務(wù)營運中心吸引企業(yè)的總部、結(jié)算中心、銷售中心、物流中心、研發(fā)中心、展示中心等營運機構(gòu)入駐。 目前進展： 觀音山國際 商務(wù) 營運中心 10 棟 寫字樓 將陸續(xù)交付使用。五緣灣被稱作廈門的 “新客廳 ”，而位于這里的商務(wù)營運中心又被譽為五緣灣片區(qū)的 “門面 ”。大學(xué)康城二期占地面積 12 萬平方米，總建筑面積約38萬平方米。而項目具有比較優(yōu)勢，其租金應(yīng)該在 130150元 /平方米 /月。根據(jù)中國物價增長趨勢，預(yù)計今后酒店價格將以 5%的速度增長。 由于絕大多數(shù)物業(yè)為投資型物業(yè)，資金壓力非常大，雖然通過高檔寫字樓和酒店式公寓進行銷售取得了約 40億的銷售款，但資金壓力仍然很大。 12 / 14 3/12/2021 住宅區(qū)投資 分析 住宅區(qū)選取 B地塊進行評估，其他地塊可以進行類比 。土地價格高于 1800/平方米，項目不可行 。高層區(qū)為投資型物業(yè)，短期內(nèi)很難收回投資，資金壓力大。 政策支持， 該項目要建設(shè)成為一個超高層的高級商務(wù)中心， 項目目前的條件還不具備，需要政府的引導(dǎo)和周邊規(guī)劃的配合 ， 需要各種社會資源的聚集和政府資源的偏向，這一點，難度有點大。 六、結(jié)論 土地費用是重中之重 （尤其是住宅區(qū)） 土地費用盡量控制在 1500/平方米以為，但這控制在政府的手中，公司應(yīng)當通過關(guān)系，先了解補交土地款費用的具體情況，然后根據(jù)具體情況來調(diào)整容積率。（ 2）、政府能否鼎立支持該項目。 七、參考文獻 Xiamen feasibility study report savills 《廈門市房地產(chǎn)市場行情月報》 新景祥代理 《 未來三年中國經(jīng)濟金融、宏觀調(diào)控走勢分析與預(yù)測》中國證券報 廈門規(guī)劃等其他資料