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廈門中亞城可行性研究報告-閱讀頁

2025-03-12 09:00本頁面
  

【正文】 備建設摩天大樓的潛質(zhì)。 這幾年,廈門寫字樓建設速度加快,特別是以政府為主導的中高檔寫字樓出現(xiàn)井噴,其中 五緣灣營運中心 建筑面積約 47萬平方米,觀音山商務運營中心建筑面積 138萬,新景世紀廣場等其他寫字樓估計 30萬平方米。退稅最多可達 30%。營運中心與國際會展中心、國際會議中心、國際奧林匹克網(wǎng)球中心、香山國際游艇俱樂部以及廈門軟件園二期相連接,形成一個高檔生態(tài)商務園區(qū),成為環(huán)島路濱海地帶的重要組成部分之一。其中,商務營運區(qū)定位為高檔的商務營運中心,占地 萬平方米,總建筑面積 萬平方米,擬建設 61幢高層和小高層寫字樓 。 觀音山國際商務營運中心吸引企業(yè)的總部、結(jié)算中心、銷售中心、物流中心、研發(fā)中心、展示中心等營運機構(gòu)入駐。啟動區(qū)分為 A A A3 三個地塊,擬建 11 棟寫字樓,總用地面積 91529㎡,總建筑面積 510044 ㎡,總建筑密度 %,總?cè)莘e率 ,綠地率 %。 目前進展: 觀音山國際 商務 營運中心 10 棟 寫字樓 將陸續(xù)交付使用。 五緣灣商務中心 五緣灣商務營運中心位于環(huán)島路西側(cè),西臨環(huán)灣路,南臨五通生態(tài)居住區(qū),總用地面積約 12 萬平方米,規(guī)劃建成海灣商務新區(qū) ,擬建成 10 棟中高檔寫字樓,總建筑面積 40 萬平方米,并配套有運動館及餐飲、休閑娛樂設施 。五緣灣被稱作廈門的 “新客廳 ”,而位于這里的商務營運中心又被譽為五緣灣片區(qū)的 “門面 ”。項目總分三期建設,一期已經(jīng)交房。大學康城二期占地面積 12 萬平方米,總建筑面積約38萬平方米。 8 / 14 3/12/2021 四、項目財務分析 超高層區(qū)商務中心財務分析 ( 1) 贏利模式設計 :由于目前還沒有詳細的規(guī)劃圖紙,只有粗略的指標, 結(jié)合 以往的規(guī)劃提報假使各類物業(yè)如下: 項目 面積(平方米) 經(jīng)營模式 地下 停車場 100000 租賃 地下一商業(yè)空間(塔樓基底) 23562 租賃 雙塔樓、會展 16000 自營 雙塔樓、頂級酒 店(含裝修) 40000 自營 雙塔樓、頂級辦公 244000 租賃 裙房會展 30000 租賃 裙房商業(yè)、金融 202100 租賃 高檔寫字樓( 47 層) 340000 出售 高檔酒店公寓(含裝修) 90000 出售后反租經(jīng)營 合計 1083562 其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租,其他采用租賃或自營方式經(jīng)營。而項目具有比較優(yōu)勢,其租金應該在 130150元 /平方米 /月??紤]到目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低 峰時期,預計未來三年內(nèi),廈門頂級住宅的價格仍然在該區(qū)間徘徊。根據(jù)中國物價增長趨勢,預計今后酒店價格將以 5%的速度增長。經(jīng)營穩(wěn)定后入住率為 70%,每年 3%增長 2021 2021 2021 2021 2021 以后 房價 1000 1100 1210 1270 1334 年增長率 NA 10% 10% 5% 5% 入住率 30% 50% 70% 70% 70% 會議展覽中心 : 廈門目前展費約為 80元 /平方米 /天,由于項目不在廈門島內(nèi),租金應比目前的國際會議展覽中心稍少,估計為 66/平方米 /天,經(jīng)營穩(wěn)定其出租率為 20% 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 2021 2100 2205 2315 2431 年增長率 NA 3% 3% 3% 3% 參展率 10% 15% 20% 20% 20% 停車收費 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每個車位月租金 500 550 605 666 700 年增長率 NA 10% 10% 10% 5% 入住率 30% 40% 60% 75% 75% 10 / 14 3/12/2021 ( 3) 成本估算 a 項目及土地成本 項目收購成本為 ,高樓區(qū)分攤 ,需要補交土地出讓金、配套費、增容費??暫按 1500元 /平方米估算。 由于絕大多數(shù)物業(yè)為投資型物業(yè),資金壓力非常大,雖然通過高檔寫字樓和酒店式公寓進行銷售取得了約 40億的銷售款,但資金壓力仍然很大。 ( c) 所有物業(yè)均為持有,不進行銷售任何物業(yè)。 12 / 14 3/12/2021 住宅區(qū)投資 分析 住宅區(qū)選取 B地塊進行評估,其他地塊可以進行類比 。 即 2021年均價在 7150左右,保守起見,取 7000/平方米 。土地價格高于 1800/平方米,項目不可行 。 住宅售價變動 毛利率 稅前利潤率 稅后利潤率 6500 31% 18% 10% 7000 36% 22% 14% 7500 40% 26% 17% 8000 43% 30% 19% 8500 47% 33% 22% 該區(qū) ,地上建筑面積為 112萬平方米,按每平方米 1500/平方米,總價為 ,假使項目土地 款要一次性付清,住宅區(qū)啟動資金為 20 億元 。高層區(qū)為投資型物業(yè),短期內(nèi)很難收回投資,資金壓力大?;谏鲜鲈?, a、若補交土地款標準高于 1200/平方米時,考慮降低容積率,高于 1500/平方米時,必須降低容積率,當補交土地款標準達到 1800/平方米時,容積應降低至 ,以緩解自己資金和市場壓 力和降低建造成本提高利潤率。 政策支持, 該項目要建設成為一個超高層的高級商務中心, 項目目前的條件還不具備,需要政府的引導和周邊規(guī)劃的配合 , 需要各種社會資源的聚集和政府資源的偏向,這一點,難度有點大。必須探明政府是否很感興趣,或是政府以特定的方式參股? 政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠? 團隊建設, 該項目是一 個綜合性的高端項目,項目團隊運作、管理水平要求很高,公司目前還沒有開發(fā)過類似項目,尤其是公司目前的項目管理水平十分有限,能否在短時間內(nèi)練就一支高水準的能與國內(nèi)外高水準團隊對接的項目團隊是一項不小的挑戰(zhàn)。 六、結(jié)論 土地費用是重中之重 (尤其是住宅區(qū)) 土地費用盡量控制在 1500/平方米以為,但這控制在政府的手中,公司應當通過關系,先了解補交土地款費用的具體情況,然后根據(jù)具體情況來調(diào)整容積率。 土地費用如何繳納,是否可以分期? 政府政策的支持和引進策略投資伙伴是保證超高層商務中心運行成功的關鍵 。( 2)、政府能否鼎立支持該項目。( 3)、超高層區(qū)能否順利進行對住宅區(qū)價格也有很大的影響。 七、參考文獻 Xiamen feasibility study report savills 《廈門市房地產(chǎn)市場行情月報》 新景祥代理 《 未來三年中國經(jīng)濟金融、宏觀調(diào)控走勢分析與預測》中國證券報 廈門規(guī)劃等其他資料
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