【正文】 2021年 12月份起，全市住宅成交量連續(xù)三個月大幅下挫，據(jù)初步統(tǒng)計， 2021年 1月份到 7月份，全市住宅月均成交 9萬平方米左右，僅為去年同期的 1/3左右。廈門經(jīng)濟要取得突破，單靠一個城市的競爭力是不夠的，必須融入的區(qū)域經(jīng)濟里面去，起到統(tǒng)領帶動作用。到 2040年人均 GDP達到 12021美圓時開始走向衰退。 從中長期來看，房價可望從 2021年前后進入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道 ， 主要依據(jù)：一是隨著人口的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進程的加快，中國的“人口紅 利”期還將延續(xù)，這將進一步提高居民購房能力，增加市場需求；二是隨著 2021年以后國內(nèi)物價水平趨于回落，從緊的宏觀調(diào)控力度可能有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快；三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬，同時資本市場逐步向好亦降低其融資難度；四是為了滿足大量保障性住房用地， 2021和 2021年國內(nèi)土地放量較大，未來幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經(jīng)過觀望后將重新進入房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場?？梢耘袛?， 2021至 2021年房價總體下跌的可能性正在加大： 第一，從房地產(chǎn)市場資金面看，首先，當前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況，開發(fā)商資金來源中，自有資金占比已從 35%左右普遍降至 30%以下，而境內(nèi)外資本市場普遍不景氣致使 2021年新增的自有資金量相當有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，尤其 是《通知》頒布并嚴格落實后，銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢明顯趨緩，購房者的觀望情緒強化，開發(fā)商主動降價的壓力日益加大；再次，自上世紀 90年代末起，加速增長的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅(qū)動可能帶動房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴大，融資需求相應增加，導致開發(fā)商資金鏈更加緊張。 未來三年，境外短期資金輸入壓力總體加大 ，但“階段性資金大出”的可能性在迅速上升，這將成為影響未來三年中國經(jīng)濟金融能否實現(xiàn)穩(wěn)定運行的一個重要的外生變量。未來三年銀行體系流動性總體充裕，但階段性資金吃緊的頻率將明顯加大。房價漲幅明顯放緩的同時，市場成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場觀望情緒濃厚?，F(xiàn)在已經(jīng)進入 9月份，但房地產(chǎn)交易量并沒有明顯放大，所以這爆發(fā)式上漲的可能性變得非常渺茫。預計到 2030年人均 GDP達到 8000美圓時才開始走向平穩(wěn)階段。但廈門的經(jīng)濟水平與其他二線經(jīng)濟發(fā)達城市比還存在明顯的差距， 2021年，廈門 GDP為 1375億人民幣，而廣東東莞、佛山等地級城市其GDP都在 3500億以上，廣州市突破了 7000億。相比 2021年全年均價， 08年銷售價格有所上漲，但增幅減緩。 7月全市均價比去年同期下跌 8％。新開 盤項目受市場關注度不高，許多項目雖然也推出一些優(yōu)惠活動，但小恩小惠似乎再難以引起購房者置業(yè)熱情并改變其觀望態(tài)度。園博園的建設、大學康城等項目的成功開發(fā)也帶動了項目周邊的人氣。退稅最多可達 30%。啟動區(qū)分為 A A A3 三個地塊，擬建 11 棟寫字樓，總用地面積 91529㎡，總建筑面積 510044 ㎡，總建筑密度 ％，總?cè)莘e率 ，綠地率 ％。項目總分三期建設，一期已經(jīng)交房。考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)處于低 峰時期，預計未來三年內(nèi)，廈門頂級住宅的價格仍然在該區(qū)間徘徊。 （ c） 所有物業(yè)均為持有，不進行銷售任何物業(yè)。 住宅售價變動 毛利率 稅前利潤率 稅后利潤率 6500 31% 18% 10% 7000 36% 22% 14% 7500 40% 26% 17% 8000 43% 30% 19% 8500 47% 33% 22% 該區(qū) ，地上建筑面積為 112萬平方米，按每平方米 1500/平方米，總價為 ，假使項目土地 款要一次性付清，住宅區(qū)啟動資金為 20 億元 。必須探明政府是否很感興趣，或是政府以特定的方式參股？ 政府是否可以在招商上給與諸如稅收減免等方面的優(yōu)惠？ 團隊建設， 該項目是一 個綜合性的高端項目，項目團隊運作、管理水平要求很高，公司目前還沒有開發(fā)過類似項目，尤其是公司目前的項目管理水平十分有限，能否在短時間內(nèi)練就一支高水準的能與國內(nèi)外高水準團隊對接的項目團隊是一項不小的挑戰(zhàn)。（ 3）、超高層區(qū)能否順利進行對住宅區(qū)價格也有很大的影響。 土地費用如何繳納，是否可以分期？ 政府政策的支持和引進策略投資伙伴是保證超高層商務中心運行成功的關鍵 ?；谏鲜鲈颍?a、若補交土地款標準高于 1200/平方米時，考慮降低容積率，高于 1500/平方米時，必須降低容積率，當補交土地款標準達到 1800/平方米時，容積應降低至 ，以緩解自己資金和市場壓 力和降低建造成本提高利潤率。 即 2021年均價在 7150左右，保守起見，取 7000/平方米 。經(jīng)營穩(wěn)定后入住率為 70%，每年 3%增長 2021 2021 2021 2021 2021 以后 房價 1000 1100 1210 1270 1334 年增長率 NA 10% 10% 5% 5% 入住率 30% 50% 70% 70% 70% 會議展覽中心 ： 廈門目前展費約為 80元 /平方米 /天，由于項目不在廈門島內(nèi)，租金應比目前的國際會議展覽中心稍少，估計為 66/平方米 /天，經(jīng)營穩(wěn)定其出租率為 20% 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每平方米月租金 2021 2100 2205 2315 2431 年增長率 NA 3% 3% 3% 3% 參展率 10% 15% 20% 20% 20% 停車收費 2021 2021 2021 2021 2021 以后 每個車位月租金 500 550 605 666 700 年增長率 NA 10% 10% 10% 5% 入住率 30% 40% 60% 75% 75% 10 / 14 3/12/2021 （ 3） 成本估算 a 項目及土地成本 項目收購成本為 ，高樓區(qū)分攤 ，需要補交土地出讓金、配套費、增容費？？暫按 1500元 /平方米估算。 8 / 14 3/12/2021 四、項目財務分析 超高層區(qū)商務中心財務分析 （ 1） 贏利模式設計 ：由于目前還沒有詳細的規(guī)劃圖紙，只有粗略的指標， 結合 以往的規(guī)劃提報假使各類物業(yè)如下： 項目 面積（平方米） 經(jīng)營模式 地下 停車場 100000 租賃 地下一商業(yè)空間（塔樓基底） 23562 租賃 雙塔樓、會展 16000 自營 雙塔樓、頂級酒 店（含裝修） 40000 自營 雙塔樓、頂級辦公 244000 租賃 裙房會展 30000 租賃 裙房商業(yè)、金融 202100 租賃 高檔寫字樓（ 47 層） 340000 出售 高檔酒店公寓（含裝修） 90000 出售后反租經(jīng)營 合計 1083562 其中、高檔寫字樓直接銷售、高檔酒店公寓采用銷售返租，其他采用租賃或自營方式經(jīng)營。 五緣灣商