【正文】 旅游管理、營(yíng)銷(xiāo)和服務(wù)與國(guó)際慣例接軌。 旅游管理體制按國(guó)際慣例和通行規(guī)則運(yùn)行，旅游市場(chǎng)秩序良好，旅游產(chǎn)品豐富多元，旅游服務(wù)體系健全且個(gè)性化服務(wù)發(fā)達(dá)，接待設(shè)施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到國(guó)際水平。 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 叁 定位篇 一 、產(chǎn)品市場(chǎng)定位 鑒于本案的特點(diǎn)、相關(guān)規(guī)劃、當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和開(kāi)發(fā)商的要求，結(jié)合對(duì)當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境的研判，我司認(rèn)為本案的市場(chǎng)定位為： 集 珠寶 交易 、 珠寶鑒定、珠寶博覽、珠寶交流、珠寶典當(dāng)、高端 餐飲 /休閑為一體 的綜合性產(chǎn)品 二、經(jīng)營(yíng)方式 分割租賃，只租不售 三 、項(xiàng)目命名 （ ）國(guó)際珠寶交易市場(chǎng) （ 具體命名 可由風(fēng)水大師協(xié)助進(jìn)行） 四 、客戶(hù)定位 由于 廈門(mén)地理位置及面積 的總體特點(diǎn)，商業(yè)具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，相關(guān)投資也 較為 火爆，另一方面，受政府對(duì)住宅投資的打壓和住宅價(jià)格居高不下的影響，原先對(duì)住宅的投資 熱情 將會(huì)部分的轉(zhuǎn)移到商業(yè)項(xiàng)目，從而促成經(jīng)銷(xiāo)商與投資者 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目投資 的興趣提升 。 客源方面，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)店面的主要是 品牌珠寶商 、 私人珠寶商 、 中 /長(zhǎng)期投資者、 本地與外地散戶(hù)。 消費(fèi)珠寶城商品的主要是各地零售商、來(lái)廈游客、本地人 （含新廈門(mén)人） 。 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 解析 珠寶商 ： 品牌珠寶商指國(guó)內(nèi)知名的品牌珠寶企業(yè)，如老鳳祥銀樓、周生生一類(lèi)，品牌珠寶商是提升項(xiàng)目整體質(zhì)量的要點(diǎn)；私人珠寶商指雖已建立品牌，但規(guī)模較小、 尚 未全面品牌化經(jīng)營(yíng)的中、小品牌，私人珠寶商應(yīng)作為項(xiàng)目招商的重點(diǎn)。 中 /長(zhǎng)期投資者 ： 與短期投機(jī)者不同，這部分群體選擇物業(yè)時(shí)對(duì)物業(yè) 的實(shí)用性要求較高，而并非一味考慮價(jià)格的上揚(yáng)空間。 本地人： 這主要是 指 居住在 廈門(mén)及周邊城市 的人員，他們購(gòu)買(mǎi)店面主要是用來(lái)自己經(jīng)營(yíng)，用以維生，部分的也是投資客。由于居住在當(dāng)?shù)?，他們?duì)周?chē)h(huán)境和氛圍十分了解， 投資 目的很清晰，但這些人不是購(gòu)買(mǎi)的主力軍。 外地人： 這主要是 泉州 投資客和江浙一帶的投資客，其中，其他地方上海人和浙江人占據(jù)著一定份量 的購(gòu)買(mǎi)主力，他們主要以投資為目的，看重商業(yè)的發(fā)展前景，對(duì)整個(gè)商業(yè)環(huán)境和相關(guān)政策有著十分熟悉的了解。 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 五 、項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立 （一） 自身資源優(yōu)勢(shì)和整合資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建項(xiàng)目整體 資源優(yōu)勢(shì)，示意圖如下： 從市場(chǎng)空白點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的弱勢(shì)出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力體系，樹(shù)立項(xiàng)目差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目資源 自身資源 整合資源 現(xiàn)有 經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn) 產(chǎn)品自身價(jià)值 與獨(dú)特性 復(fù)合功能（ 經(jīng)營(yíng)、休閑 ）優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地理 優(yōu)勢(shì) 城市發(fā)展規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 樞紐效應(yīng)的商務(wù)價(jià)值資源嫁接 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 （二） 核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力首先是建立在本案自身所獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)資源和中江品牌效應(yīng)的基礎(chǔ)上，同時(shí)站在城市發(fā)展戰(zhàn)略的高度， 從區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)聯(lián)動(dòng)到板快塑造、開(kāi)創(chuàng)順應(yīng)城市發(fā)展的新居住模式， 對(duì)本項(xiàng)目的基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行一次全面的躍升。 本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力可分為兩個(gè)層面，分為基礎(chǔ)核心競(jìng)爭(zhēng)力體系和躍升核心競(jìng)爭(zhēng)力體系，其具體表達(dá)如下圖。 基礎(chǔ)核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 躍升核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 區(qū)域板快塑造 塑造 順應(yīng)城市 商業(yè) 發(fā)展 之商業(yè) 模 式 項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)整合 珠寶城 品牌效應(yīng) 價(jià)值優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)力 核心競(jìng)爭(zhēng)力體系 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 六 、定位思路 結(jié)合上述的市場(chǎng)分析以及 項(xiàng)目 自身的實(shí)際情況，現(xiàn)本項(xiàng)目定位有以下思路： 商業(yè)休閑綜合一體 通過(guò) 廈門(mén) 現(xiàn)有商業(yè)形式的比較分析，可以明顯看出，購(gòu)物中心形式的集中型商業(yè)經(jīng)營(yíng) 迎合廈門(mén)作為旅游開(kāi)放城市的基礎(chǔ)調(diào)性，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體，深得消費(fèi)者喜愛(ài)。而專(zhuān)業(yè)化賣(mài) 場(chǎng)和特色商業(yè)街在 廈門(mén) 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng) ，以品牌化效應(yīng)帶動(dòng)客群消費(fèi)，目前也是 較為成功 的 。 非珠寶行業(yè) 專(zhuān)業(yè)賣(mài) 場(chǎng) （如百安居、集家、蘇寧電器等） 的經(jīng)營(yíng)在 廈禾、江頭、前埔 附近已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng)，其集聚性可見(jiàn)一斑。 但 考慮到本項(xiàng)目原 建筑舊況 不良，于 認(rèn)知度方面已在周邊有了一 定的負(fù)面效果，并 考慮到 目前本地區(qū) 珠寶 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的集聚性不佳、 行業(yè) 聚集度不高的特性，建議本項(xiàng)目暫不考慮向 純 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方向發(fā)展。 中型購(gòu)物中心（如廈門(mén)信達(dá)免稅商場(chǎng)） 是 廈門(mén) 區(qū)域 經(jīng)營(yíng)較為成功的商業(yè)形式之一，建議本項(xiàng)目可借鑒。 因 廈門(mén) 是我國(guó)著名的旅游城市，每年都吸引了大量的國(guó)內(nèi)外人士前來(lái)觀光旅游，結(jié)合本項(xiàng)目 近 距 廈門(mén) 站 的優(yōu)勢(shì)，可以考慮開(kāi)發(fā) 頂級(jí)珠寶發(fā)現(xiàn)之旅專(zhuān)車(chē)線(xiàn)路 。 作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平較高的城市之一， 廈門(mén) 市民的收入及消費(fèi)水平也相對(duì)較好，建議引入部分 高端餐廳、休閑咖啡廳、茶館來(lái)滿(mǎn)足人們的需求，并能彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)此 類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的不足。 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 規(guī)劃布局建議 項(xiàng)目 地下一樓 人防 （ 1F） 1F 2F 3F 4F 5F 綠化帶 層建筑面積 （ M2） 3948 1012 3948 3948 3948 3948 3948 待 定 規(guī)劃建議 停車(chē) 辦公、 防空 品牌珠寶 專(zhuān)柜、高級(jí)咖啡廳 及 頂 級(jí)珠寶 展區(qū) 、服務(wù)臺(tái) 品牌珠寶 專(zhuān)柜 小品牌 珠寶專(zhuān)柜 美食樂(lè)園 珠寶 批發(fā)、鑒定、維護(hù)、典當(dāng)?shù)? 美化 及休閑 經(jīng)營(yíng) 類(lèi) 別 收費(fèi)停車(chē)場(chǎng) —— 鉑金、鉆石、黃金首飾 —— 經(jīng)營(yíng) 形式 自營(yíng) —— 招租 招租 自營(yíng)與招租 自營(yíng)或招租 自營(yíng)與招租 —— 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 七、 主題概念示意圖 八、 建筑風(fēng)格建議 考慮周邊情況和本案的定位，建議 項(xiàng)目 采用 國(guó)際化、 簡(jiǎn)潔、明快的設(shè)計(jì) 、裝飾 風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)其中的功能性和現(xiàn)代性， 外部 采用 高光色調(diào)裝飾材料，凸顯項(xiàng)目作為高端珠寶交易 /餐飲休閑樂(lè)園的獨(dú)特格調(diào) ，注重它的消費(fèi)和娛樂(lè)的氛圍。 綠化帶 休閑廣場(chǎng)采用夾雜 珠寶文化風(fēng)格的設(shè)計(jì)方案，休閑和舒適是 其中的主題。 九、 環(huán)境規(guī)劃 建議 消費(fèi)環(huán)境， 主要體現(xiàn)在 主項(xiàng)目中與商業(yè)環(huán)境相結(jié)合的高層次產(chǎn)品及服務(wù)項(xiàng)目，以促進(jìn)消費(fèi)作為 目的，使得消費(fèi)者在消費(fèi)的同時(shí)擁有愉悅快樂(lè)的心情。 便捷交通帶來(lái)的頂級(jí) 珠寶 生活 產(chǎn)品價(jià)值為基礎(chǔ) 商業(yè)與居住 互動(dòng) 商業(yè) 與 休閑 配套 商機(jī)交際為亮點(diǎn) 頂級(jí)珠寶樂(lè)園 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 餐飲 /休閑環(huán)境， 辦公 環(huán)境， 主要體現(xiàn)在 地 的辦公上，以現(xiàn)代化為主體，注重辦公的便捷化與信息化。 休閑環(huán)境，主要體現(xiàn)在 正門(mén)外 的休閑廣場(chǎng)上，以文化和娛樂(lè) 為主體，健康和快樂(lè)是第一要素，當(dāng)然，這是為消費(fèi)帶動(dòng)人氣。 十、租賃收益匡算 序號(hào) 項(xiàng)目 可租面積（ M2） 均價(jià)（元 / M2/月） 總價(jià) （萬(wàn)元） 1 一樓 2 二樓 3 三樓 4 四樓 5 五樓 租賃 總收入 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 （一） 產(chǎn)品功能定位 住宅、商業(yè)綜合性社區(qū) 項(xiàng)目功能定位配比： 功 能分類(lèi) 體量 （ M2） 占比 （ %） 1 住宅 190,000 76 2 產(chǎn)權(quán)式酒店 25,000 10 3 商業(yè) 35,000 14 總建筑面積 250,000 100 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略建議 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊區(qū)位、市場(chǎng)容量等因素，建議采取分期開(kāi)發(fā)原則。 考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，將整個(gè)項(xiàng)目的住宅部分、商業(yè)部分均分為三期開(kāi)發(fā)，以確保市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低，利潤(rùn)價(jià)值最大化。 建議將整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)分成四個(gè)階段，具體劃分如下： 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 第一階段：首先啟動(dòng)住宅 I 期 第二階段：住宅 II 期、 商業(yè) I 期 第三階段：商業(yè) II 期 第四階段： 住宅 III 期、 商業(yè) III 期 產(chǎn)品建議 總體規(guī)劃建議 方案一： 住 酒 店 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 商 業(yè) 街 宅 商業(yè)主要集中在新風(fēng)路沿線(xiàn)，利用新風(fēng)路、麥廟路口設(shè)計(jì)廣場(chǎng)，以吸引商業(yè)人流引入，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值可得到充分體現(xiàn)。 商業(yè)街可以設(shè)