【導(dǎo)讀】蒈蚆肁芅莄蚅袁肈莀蚄羃莄蠆蚃肅膆薅蚃膈莂蒁螞袇膅莇螁羀莀芃螀肂膃薂蝿螂莈蒈螈羄膁蒄螇肆蕆莀螇腿芀蚈螆袈肂薄螅羈羋蒀襖肅肁莆袃螃芆節(jié)袂裊聿薁袁肇芄薇袁腿膇蒃袀衿莃荿衿

　　

【正文】 計(jì)成商場(chǎng)型內(nèi)街形式，在商業(yè)內(nèi)街上部可建造酒店 （副樓概念） 。 大部分住宅可以避免因交通干道的噪音影響，而造成的居住品質(zhì)下降。 但對(duì)于住宅的總體布局和景觀設(shè)計(jì)上帶來(lái)一定難度，可發(fā)揮的空間比較有限。 在沿麥廟路的住宅底層可以設(shè)置部分配套型商業(yè)。 方案二： 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 住 宅 住宅 住宅 住宅 集中 商業(yè) 集中 商業(yè) 住宅部分空間較為寬泛，對(duì)于總體布局及景觀設(shè)計(jì)都能有較大的發(fā)揮空間。 可以將商業(yè)、住宅部分完全獨(dú)立成兩個(gè)地塊來(lái)看待， 商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)如遇風(fēng)險(xiǎn)不易影響到住宅部分。 集中商業(yè)上部可以建造酒店 （副樓概念） 。 麥廟路東段為斷頭路對(duì)人流引入帶來(lái)一定困難，商業(yè)價(jià)值不能得到充分體現(xiàn)。 酒店位于住宅南側(cè)，會(huì)對(duì)住宅的采光帶來(lái)負(fù)面影響。 商業(yè) 規(guī)劃建議 住宅底商 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 充分考慮項(xiàng)目地段、商圈競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)容量、風(fēng)險(xiǎn)控制等綜合因素，就本案的商業(yè)部分，我們定位為： 區(qū)域商業(yè)中心 ＋鄰里型配套商業(yè) 零售＋餐飲＋娛樂(lè)休閑 +商務(wù)住宿 參照城市商業(yè)分級(jí)指標(biāo)，考慮板塊區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模和近期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況，本項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)模建議： 建筑面積： 6 萬(wàn) M2左右 附：商業(yè)分級(jí)指標(biāo)一覽表 分類(lèi) 指標(biāo) 設(shè)置地域 功能定位 服務(wù)對(duì)象 客流量 服務(wù)人口 基本商業(yè)面積 基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種 配套行業(yè) 市中心商業(yè)區(qū) 城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)、歷史購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游并與金國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)50萬(wàn) 30 萬(wàn)平方米 大型百貨店、專(zhuān)賣(mài)店、文化娛樂(lè)、旅館、金融服務(wù)、旅游 、展示、圖書(shū)廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 形成的商業(yè)集聚地 融、商務(wù)相結(jié)合 者 餐飲 報(bào)刊、郵電業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊 購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑 該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者 25萬(wàn) 20萬(wàn) 10 萬(wàn)平方米 購(gòu)物中心、超市、百貨店、文化娛樂(lè)、餐飲 旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè) 居住區(qū)商業(yè) 人流集中、交通便利的地段 保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 5 萬(wàn) 萬(wàn)平方米 超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場(chǎng)、餐飲 生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè) 街坊商業(yè) 街坊主要出入口、居民主要途經(jīng)地 提供日常必需商品及便利服務(wù) 當(dāng)?shù)鼐用? 萬(wàn) 萬(wàn)平方米 便利店、餐飲店、生活服務(wù)業(yè) 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 商業(yè)業(yè)態(tài)及面積配比： 業(yè)態(tài) 業(yè)種 擬需面積（㎡） 產(chǎn)權(quán)式酒店 商務(wù)住宿 25000 餐飲業(yè) 快餐 中式 1000 西式 1000 正餐 主題餐飲 3000 特色餐飲 4000 休閑餐飲 酒吧、咖啡、茶坊 3000 娛樂(lè)休閑 運(yùn)動(dòng)休閑 健身房、桌球室、乒乓球室、 4000 保健休閑 洗浴桑拿、按摩、 spa 水療 5000 文娛 歌舞廳、 KTV、影視娛樂(lè)、網(wǎng)吧、電子游戲室、閱覽室 3000 零售業(yè) 中型超市 3500 專(zhuān)賣(mài)店 家居飾品、品牌服飾、通訊產(chǎn)品、花店、音像制品 4000 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 折扣店 1500 配套服務(wù)業(yè) 干洗店、銀行、電信營(yíng)業(yè)廳、修理店 2021 地下車(chē)庫(kù) 4000 合計(jì)： 60000 建筑形態(tài)建議 ： 考慮到本項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，若采用傳統(tǒng)步行街的形式不利于項(xiàng)目整體規(guī)劃，建議 集中式商業(yè)部分采用“ 商場(chǎng)步行街”形式，配套 商業(yè)部分采用臨街底商， 產(chǎn)權(quán)式酒店則建議以附樓進(jìn)行組合。 具體形態(tài)和體量分配如下： 集中式商業(yè)部分 配套 商業(yè) 產(chǎn)權(quán)式酒店 市場(chǎng)定位 區(qū)域商業(yè)中心 鄰里商業(yè)中心 體量（㎡） 30000 5000 25000 建筑形態(tài)建議 商場(chǎng)步行街 臨街底商 副 樓 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 附：不同類(lèi)型的商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)比較： 類(lèi)型 商店元素 特點(diǎn) 缺點(diǎn) 參照項(xiàng)目 步行街 獨(dú)立專(zhuān)賣(mài)店 易于建立專(zhuān)賣(mài)店的品牌形象 同等體量情況下，占地較大，對(duì)地塊要求嚴(yán)格 清河坊步行街、 信 義坊步行街 傳統(tǒng)商場(chǎng)（廈） 開(kāi)放式或半開(kāi)放式柜臺(tái) 有利于整體規(guī)劃管理，適合百貨等經(jīng)營(yíng)性物業(yè) 不利于分割出售，不適合做銷(xiāo)售型物業(yè) 百盛、解百 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng) 產(chǎn)權(quán)式商鋪 多為小面積分割 適合銷(xiāo)售，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，不利于統(tǒng)一管理，后期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大 上海百酷 步 行街式商場(chǎng)（商場(chǎng)式步行街） 產(chǎn)權(quán)式商鋪 通過(guò)露天或露天的中庭，營(yíng)造出室外沿街的景觀特色 便于統(tǒng)一管理，適合做銷(xiāo)售型物業(yè) 上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心、玫瑰坊步行街 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 住宅 規(guī)劃建議 產(chǎn)品類(lèi)型以 1618 層的小高層為主，部分 1214 層的小高層，少量多層。 為便于出行，小區(qū)人行入口應(yīng)設(shè)在基地南側(cè)道路或西側(cè)新風(fēng)路上；車(chē)行入口設(shè)置在新風(fēng)路上。 考慮到東側(cè)臨近鐵路，居住品質(zhì)會(huì)受到一定的負(fù)面影響，建議在臨東側(cè)處設(shè)置小房型（ 5060M2的 1R 或 80M2左右的 2R），以控制總價(jià)，規(guī)避銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 臨近中心景觀或集中綠地處設(shè) 置部分大面積房型（大 3R 或 4R）。 住宅（一期） 房型面積建議 房型 面積 （ M2） 比例 （ %） 1R 5060 3 2R 80 左右 10 50 9095 40 3R 100110 20 44 130 左右 24 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 4R 150 左右 3 肆 營(yíng)銷(xiāo)篇 一、營(yíng)銷(xiāo) 理念 開(kāi)發(fā)主旨 ： 廈門(mén) 主流住宅 開(kāi)發(fā)主題概念導(dǎo)入 ： 城 東 新生活第一站 營(yíng)銷(xiāo)課題： 如何演繹 “主流住宅”，開(kāi)創(chuàng) “新生活”是本案的營(yíng)銷(xiāo)策劃的重點(diǎn)！ 新生活體系的構(gòu)建 便捷交通 產(chǎn)品價(jià)值為基礎(chǔ) 居住與商務(wù)互動(dòng) 商務(wù)與商業(yè)配套 新生活體系 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 二、推廣策略 總體策略 策略一： 虛實(shí) 結(jié)合，以鮮明的廣告主線，完成形象宣傳任務(wù)，訴求本案特色，積累廣告效應(yīng)。 策略二： 在統(tǒng)一的品牌前提下，根據(jù)開(kāi)發(fā)周期不同的物業(yè)類(lèi)型， 以系列性賣(mài)點(diǎn)展開(kāi)，分階段推出營(yíng)銷(xiāo)主題。 廣告主線 交通樞紐物業(yè) + 商務(wù)商業(yè)配套 + 特色房型 板塊塑造＋創(chuàng)新居住模式 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 實(shí)線：交通樞紐物業(yè) + 商務(wù)商業(yè)配套 + 特色房型 虛線：板塊塑造＋創(chuàng)新居住模式 三、營(yíng)銷(xiāo) 模式 主要針對(duì)商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)模式 社區(qū)配套商業(yè) 主要以住宅底層的裙房形式出現(xiàn)，結(jié)合住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，建議采用“ 以租帶售 ”的方式，即前期先以較低的價(jià)格對(duì)外租賃，以 聚集人氣，待先期住宅到交房階段時(shí)，再建議對(duì)外銷(xiāo)售，屆時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格將有較大的上升空間。中型超市部分，對(duì)外租賃。 酒店 以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式對(duì)外銷(xiāo)售，引入一家專(zhuān)業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行管理，購(gòu)買(mǎi)者與酒店經(jīng)營(yíng)公司簽定包租協(xié)議（建議實(shí)行 5 年包租，保證固定的投資回報(bào)率）。裙房部分有酒店經(jīng)營(yíng)公司引進(jìn)大型休閑娛樂(lè)。 —— 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，既可及時(shí)回籠資金，也可保證經(jīng)營(yíng)；對(duì)購(gòu)買(mǎi)者而言，可保證他們長(zhǎng)期的投資收益。 特色商業(yè)街 對(duì)外銷(xiāo)售，可將底層和二層分別獨(dú)立銷(xiāo)售。 廈門(mén)天珩裝飾工程有限公司 珠寶城項(xiàng)目組 賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)貫穿于整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程，尤其是在本案項(xiàng)目形象未建立，口碑 效應(yīng)尚未形成的前期，尤其應(yīng)該注重賣(mài)場(chǎng)銷(xiāo)售氛圍的營(yíng)造。 賣(mài)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的主要環(huán)節(jié)如下： 1）大型的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)中心的包裝 2）現(xiàn)場(chǎng)全程引導(dǎo)指示系統(tǒng)的投入 3）樣板樓、樣板房、景觀主題示范區(qū)域 4）