【正文】 售物業(yè)后再投入到開發(fā)建設中的資金為58037萬元， 按投資回報均攤分配原則，其中應實現的利潤為： 5803768705247。（151401＋37873）=21067(萬元) 故本項目總共投入的資本金應為: 25000+21067=46067(萬元)占項目總投資的比例為: 46067247。112696=%在回籠資金之前的2004年12月底之前總共投資為： 15159＋39500=54659（萬元）其中資本金所占比例為： 25000247。54659＝%以上兩項均超過金融部門公認的30％的水平。四、公司自有資金及股東借款合計34659萬元（含購土地款）將于2004年12月底之前分批陸續(xù)投入，具體時間表如下：（1）、2003年10月已到位：15159萬元（已用于購土地）（2）、2004年04月底到位： 2000萬元（3）、2004年06月底到位： 3000萬元（4）、2004年08月底到位： 4500萬元（5）、2004年10月底到位： 5000萬元（6）、2004年12月底到位： 5000萬元注：結算地價包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費、契稅第八章 經濟效益分析第一節(jié) 項目未來收入來源: 一、珠寶產業(yè)園建成后園區(qū)內所有物業(yè)的銷售收入，見經營總收入預測表 經營總收入預測表序號分類銷售面積（萬平米）銷售單價（元/平米）銷售收入（萬元）1珠寶文化廣場80%6800371002珠寶大廈80%6800361763國際商務中心80%6800299204珠寶市場步行街（一期）3500236605珠寶市場步行街（二期）3500100456員工高級公寓2000145007合計　　151401注：（1）、 車位是服務配套，暫不計算收入；其它服務性經營收入暫不考慮。（2）、 考慮到未來本項目地塊的升值潛力,珠寶大廈、珠寶文化廣場、國際商務中心20％的物業(yè)由公司保留，不對外出售，所有廠房均不對外出售，因為未來3～5年內，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補一些地價，工業(yè)用地可轉為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴大和經濟的發(fā)展屢見不鮮。（3）、本可行性分析的經營收入預測時間期截止2007年，在2007年前，廠房和酒店的收益較少，忽略不計；剩余20%物業(yè)()留給本公司自用和部分出租,租金收入也暫且不計入經營總收入當中，但剩余物業(yè)的價值在項目利潤測算中將予以考慮。（4）、物業(yè)銷售收入回籠資金情況詳見經營收入年度測算表經營收入年度測算表（單位：萬元）項目　04年05年06年07年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠寶文化廣場比例————————10%60%30%——100%金額————————37102226011130——37100珠寶大廈比例————40%50%10%——————100%金額————14470180883618——————36176國際商務中心比例————————10%30%60%　100%金額————————2992897617952　29920珠寶市場步行街（一期）比例————40%50%10%——————100%金額————9464118302366——————23660珠寶市場步行街（二期）比例————————30%60%10%——100%金額————————301460271004　10045員工高級公寓比例————————30%50%20%——100%金額————————435072502900——14500合計——　2393429918200504451332986　151401　538526456332986二、本項目建成后將成為全國乃至世界著名的珠寶生產、加工、原材料交易、珠寶展示、拍賣、交易中心，屆時全國甚至世界各地的珠寶商將會云集揚州，在產業(yè)園內進行珠寶交易，并且將定期舉辦規(guī)模龐大的國際珠寶展示交易會。預計年交易額將達50～80億元，本公司也將從中獲取較大收益，如交易額的提成，即使按交易額的2％～3％收取，一年也有上億甚至幾億的收入，由于這方面的經營收入目前難以準確量化，在本經濟效益分析中暫且不計，但其美好的經濟發(fā)展前景是不能輕易忽略的！三、本項目建成后由本公司負責物業(yè)管理，㎡,一年的物業(yè)管理費收入有幾千萬元, 在本經濟效益分析中也暫且不計。四、本公司自己經營珠寶業(yè)務所產生利潤在本經濟效益分析中也暫且不計。本項目收入來源雖然很多，但在本經濟分析中主要以可量化的物業(yè)銷售收入為主。第二節(jié) 項目經營稅金及附加根據國家現行的財稅政策和揚州市的地方稅收政策交納有關稅金。項目經營稅金及附加見下表：序號項目計算依據金額（萬元）1營業(yè)稅營業(yè)收入的5%75702城市維護建設稅營業(yè)稅的3%2273教育費附加營業(yè)稅的1%764合計％7873第三節(jié) 項目利潤估算項目經營收入：151401萬元項目經營稅金及附加：7873萬元項目可運用資金：項目經營收入－項目經營稅金,即為143528萬元。項目稅后利潤測算如下表所示，項目稅后利潤總額約30832萬元稅后利潤測算表(單位:萬元) 稅后利潤測算表(單位:萬元)序號項目金額（萬元）1經營收入1514012總成本費用1126963稅金及附加78734利潤總額308325所得稅(3年免所得稅)06稅后利潤30832注：(1)考慮剩余20％物業(yè)價值(詳見剩余物業(yè)成本價值一覽表)37873萬元，稅后利潤總額應調整為: 30832＋37873＝68705萬元 (2)根據揚州有關政策規(guī)定，外商獨資企業(yè)在稅收上享有“從獲利年度起企業(yè)所得稅前3年免，后3年減半”的優(yōu)惠政策。第四節(jié) 項目經濟效益評價對本項目進行經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）。參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，計算出項目全部投資的經濟效益，選取的計算指標為財務內部收益率（FIRR）財務凈現值（FNPV）及投資利潤率。一、財務內部收益率(FIRR)（1）、財務現金流量（見財務現金流量表）注：年貸款利率按中國人民銀行2002年2月21日起執(zhí)行的標準，取I=%。一般來講，年折現率一般高出同期銀行年貸款利率2個百分點，即為I折=%，計算時取I0=8%。 （2）、內部收益率的計算當NPV=O時=試算得出FIRR假設I=33%，則FNPV=4530；假設I=34%，則FNPV=4890由內插法求出FIRR=33%+（133%－134%）*453/（453+|489|）=%即：%內部收益率的評價：FIRR=%；I=%，I=8%FIRR與同期貸款利率I比較：FIRR=%%,說明項目可以盈利。FIRR與同期貸款利率I0比較：FIRR=%8%,說明項目盈利水平大大超出社會平均盈利水平。二、財務凈現值設定折現率I0=8%，據財務現金流量表，NPV=42207萬元0評價：FNPV=42207萬0，說明項目可按事先規(guī)定的貼現率（即I0=8%）獲利，在所研究的經濟壽命內發(fā)生投資凈收益，有經濟效果，項目開發(fā)方案可行。三、投資利潤率項目投資利潤率=（利潤/投資總額）100%=68705/112696=%四、項目經濟效益評價指標匯總項 目明細項目數值動態(tài)指標財務內部收益率(FIRR)%財務凈現值(FNPV)（單位：萬元）42207靜態(tài)指標投資利潤率%五、盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，設銷售率為Y的時候剛好盈虧平衡，即：經營收入=開發(fā)成本、費用剩余物業(yè)成本價值+經營稅金及附加，也即：151401*Y=（11269625162）+151401*Y%，則由計算可得，當銷售率為61%時，全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。即：項目盈虧平衡點為61%一般認為，當盈虧平衡點的經營率≤70%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的經營率為61%，可見風險在可承受范圍內。第九章 償債能力及擔保分析第一節(jié) 償債資金來源及償債能力分析 一、本項目利潤來源有四個方面（見第八章），前期用于償還銀行貸款的資金主要靠物業(yè)銷售收入，至2007年底，需要償還的銀行貸款本金為20000萬元（利息按季支付，在投資估算中作為成本已考慮進去），本項目全部投資所產生的凈現金流量為68705萬元，平均債務覆蓋率為：,可見，項目全部投資所產生的現金流量對債務的償還還是相當有保障的。二、本項目現金流分析當中有一部分剩余物業(yè)是按成本價計算的，實際上市場價值往往遠高于成本價，真實的凈現金流應大于68705萬元。三、本項目建成后其他方面的收益（見第八章）也為償還銀行貸款提供了強有力的保障。 總體看來，項目在建成之后，經濟效益很好，收入來源穩(wěn)定可靠，對債務的保障程度較高，因此，本項目的償債能力很強。第二節(jié) 貸款期限的選擇 本項目2004年全面投入，2005年有部分資金回籠，回籠的資金又須再投入到項目中去，2006年回籠的資金可用于償還銀行貸款，所以貸款期選擇3年，按季付息，到期一次還清本金及剩余利息。第三節(jié) 貸款擔保分析 一、貸款擔保問題 本項目貸款擔?？捎庙椖抗舅徣客恋剡M行抵押擔保，項目公司購買的土地帳面價值（詳見土地使用權證書及抵押物清單）為15159萬元,其中,商業(yè)用地帳面價值為12712萬元,約每平方米728元,工業(yè)用地帳面價值為2447萬元,約每平方米130元。2003年10月，揚州市國土資源局公開拍賣了13塊土地，其中有6塊土地分布在項目公司所購土地周圍，這些土地最高成交價為一塊商業(yè)用地每平方米3120元，最低為一塊住宅用地每平方米1470元（詳見有關揚州市土地拍賣公告），根據本項目地塊位置及用途，商業(yè)用地市場價不會少于每平方米2000元，不考慮工業(yè)用地升值因素，本項目商業(yè)用地市場總價應為：34928萬元，加上工業(yè)用地成本價2447萬元，整個項目用地市場總價應為37375萬元。貸款20000萬元，％,可見土地抵押擔保還是相當有保障的。二、分階段擔保問題 　本項目在建設階段貸款20000萬元可用所有土地進行抵押擔保，待完工將進入到銷售階段時，用地面上的建筑物進行二次抵押，同時解除擬銷售物業(yè)所占土地抵押，使銷售得以按正常進行，保證資金按計劃回籠，將風險降到最低。第四節(jié) 評價結論和實施建議一、研究結論通過對該項目的市場分析可知，揚州國際珠寶城項目處于邗江開發(fā)區(qū)未來中心區(qū)地理位置，升值空間較大。據調研分析，隨著揚州城市的西移，“一區(qū)四園”的規(guī)劃，揚州開發(fā)區(qū)開發(fā)很快就要進入一個建設高潮期。同時，該項目的經濟效益評價指標顯示，其具有高出行業(yè)基準收益率（產業(yè)園、住宅）二倍多的內部收益率（一般為15％）。該項目是可行的。二、有關說明及建議本報告的結論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的，鑒于目前珠寶城市場的客觀條件及本項目的實際狀況，我們對報告的有關問題需進一步作出說明，并提出若干建議：本報告的投資估算是參照國內目前同類型項目的投資水平，結合本項目自身特點估算的，由于項目工程施工條件和方法需進一步研究確定，有關稅費的減免情況還有待落實，因此實際的投資成本將根據上述問題的深入作適當的調整。本項目的測算是在多方考察國內珠寶產業(yè)園的基礎上，參照同類競爭物業(yè)價格，結合本項目自身特點，確定其預期售價和租金，這在很大程度上依賴于目前珠寶產業(yè)園的供求關系和未來幾年我國珠寶首飾業(yè)的發(fā)展情況。同時珠寶市場的營業(yè)狀況與管理水平，對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關重要。我們除應密切地注意市場、選擇合適的市場策略外，還必須組織一支高素質、高水平的開發(fā)管理隊伍，盡可能的減少風險，達到項目的盈利目標，并取得良好的社會效益與環(huán)境效益。附財務測算表 投資估算匯總表 項目開發(fā)和銷售進度初步按排表 經營收入年度預測表 投資計劃與資金籌措表 經營總收入預測表 稅后利潤測算表 財務現金流量表 剩余物業(yè)成本價值一覽表 抵押物清單41 / 41