【正文】 二、有關(guān)說明及建議本報告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的，鑒于目前珠寶城市場的客觀條件及本項目的實際狀況，我們對報告的有關(guān)問題需進(jìn)一步作出說明，并提出若干建議：本報告的投資估算是參照國內(nèi)目前同類型項目的投資水平，結(jié)合本項目自身特點估算的，由于項目工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費的減免情況還有待落實，因此實際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第三節(jié) 貸款擔(dān)保分析 一、貸款擔(dān)保問題 本項目貸款擔(dān)?？捎庙椖抗舅徣客恋剡M(jìn)行抵押擔(dān)保，項目公司購買的土地帳面價值（詳見土地使用權(quán)證書及抵押物清單）為15159萬元,其中,商業(yè)用地帳面價值為12712萬元,約每平方米728元,工業(yè)用地帳面價值為2447萬元,約每平方米130元。二、財務(wù)凈現(xiàn)值設(shè)定折現(xiàn)率I0=8%，據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表，NPV=42207萬元0評價：FNPV=42207萬0，說明項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率（即I0=8%）獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項目開發(fā)方案可行。項目經(jīng)營稅金及附加見下表：序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅營業(yè)收入的5%75702城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅的3%2273教育費附加營業(yè)稅的1%764合計％7873第三節(jié) 項目利潤估算項目經(jīng)營收入：151401萬元項目經(jīng)營稅金及附加：7873萬元項目可運(yùn)用資金：項目經(jīng)營收入－項目經(jīng)營稅金,即為143528萬元。四、公司自有資金及股東借款合計34659萬元（含購?fù)恋乜睿⒂?004年12月底之前分批陸續(xù)投入，具體時間表如下：（1）、2003年10月已到位：15159萬元（已用于購?fù)恋兀?）、2004年04月底到位： 2000萬元（3）、2004年06月底到位： 3000萬元（4）、2004年08月底到位： 4500萬元（5）、2004年10月底到位： 5000萬元（6）、2004年12月底到位： 5000萬元注：結(jié)算地價包括土地出讓金、土地開發(fā)基金、拆遷費、契稅第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析第一節(jié) 項目未來收入來源: 一、珠寶產(chǎn)業(yè)園建成后園區(qū)內(nèi)所有物業(yè)的銷售收入，見經(jīng)營總收入預(yù)測表 經(jīng)營總收入預(yù)測表序號分類銷售面積（萬平米）銷售單價（元/平米）銷售收入（萬元）1珠寶文化廣場80%6800371002珠寶大廈80%6800361763國際商務(wù)中心80%6800299204珠寶市場步行街（一期）3500236605珠寶市場步行街（二期）3500100456員工高級公寓2000145007合計　　151401注：（1）、 車位是服務(wù)配套，暫不計算收入；其它服務(wù)性經(jīng)營收入暫不考慮。2003年、2004年只有投入，2005年、2006年、2007年才有資金回籠，故在資金籌措方面2005年才考慮銷售資金回籠因素?！　〗Y(jié)論：揚(yáng)州在長三角排位雖然有些偏后，但發(fā)展較快，土地房產(chǎn)剛起步，有較好的開發(fā)和政策條件，土地增值潛力大，珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)展大有可為，項目招商具備極大優(yōu)勢。6幅地塊最高拍賣成交價為3120元/平方米，最低拍賣成交價為1470元/平方米。二、運(yùn)行費用電費：非工業(yè)；；水費：；；。對開發(fā)研制經(jīng)過省以上科技行政部門認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)品，并進(jìn)行項目投入的，由同級財政或相關(guān)基金按項目當(dāng)年財務(wù)發(fā)生數(shù)一次性給予1%的補(bǔ)貼。該區(qū)東至賈七路，北至寧啟鐵路、揚(yáng)冶路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路延伸線，面積約10平方公里，是城市總體規(guī)劃確定的西部新市區(qū)的重要組成部份。到2010年，沿江地區(qū)GDP達(dá)1000億元左右，年均增長14%以上，占全市GDP70%以上，2005年和2010年人均GDP分別達(dá)3000美元和6000美元以上，率先實現(xiàn)全面小康和基本現(xiàn)代化，城市化水平達(dá)70%以上。揚(yáng)州市正爭取成為“南京都市圈”內(nèi)的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地、區(qū)域物流中心樞紐、會展“附中心城市”，同時也爭取興建都市圈內(nèi)第二或第三機(jī)場，并希望在“南京都市圈”規(guī)劃遠(yuǎn)期目標(biāo)中實現(xiàn)?！睋P(yáng)州邗江槐泗鎮(zhèn)人，清代鴻儒阮元在《揚(yáng)州畫舫錄》序言中描繪揚(yáng)州“土沃風(fēng)流，會達(dá)殷振；翠華（皇帝）六巡，恩澤稠疊；士日以文，民日以富。來鶴臺復(fù)式商用房均價已達(dá)9000元/平方米。（見《經(jīng)濟(jì)觀察報》電子版2003年10月6日）第三節(jié) 揚(yáng)州市房地產(chǎn)狀況揚(yáng)州多年來房地產(chǎn)發(fā)展一直以普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，房地產(chǎn)市場運(yùn)行較為平穩(wěn)。（以上《金陵晚報》見南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）從城市規(guī)模來看房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力，呈現(xiàn)兩大特點：一是大城市具備較大的市場空間；大城市的另一特點是對周邊地區(qū)具有集聚作用。南京、無錫的商鋪售價僅為8000元/平方米——10000元/平方米，昆山繁華地段商鋪售價也在7000元/平方米——9000元/平方米左右，這為上海市民投資商鋪提供了新的選擇機(jī)會，同時也顯示出當(dāng)代置業(yè)的一種時尚——異地置業(yè)。專家介紹說，一般情況下，住宅用房投資回報率約為6%到8%，商鋪投資回報率可達(dá)8%到12%。這些人在更新自己居住環(huán)境的時候發(fā)現(xiàn)，房價漲得讓人吃驚，于是加入了炒房的行列，一般是買兩三套房子。在西湖邊買一套房子養(yǎng)老，是許多浙江老板的夢想。9月10月上市住宅總量突破600萬平方米，而其中單價在5000元以下的樓盤供應(yīng)量約190余萬平方米，占到了總供應(yīng)量的30%，單價水平在50007000元價位段內(nèi)約240余萬平方米，占到38%；單價水平在7000元以上的供應(yīng)量約200余萬平方米，占到32%。（2003年7月30日《中國經(jīng)濟(jì)時報》見搜狐網(wǎng)）今年18月份長三角15個城市的實際利用外資比對情況顯示，為全國1/2多，上海、無錫、蘇州、南京分別列前四位。城市群之間的分工、合作和競爭將決定未來世界經(jīng)濟(jì)、政治的格局?！叭{馬車”中的出口尤為突出，成為拉動長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。長江三角洲地區(qū)與全國相比較，%%，從增速上看?？偼顿Y3000多萬元，經(jīng)營面積1000平米，是蘇北地區(qū)目前最大的黃金珠寶專業(yè)市場。攤位5000余個，年成交額近5億元。當(dāng)北京鉑金市場處于一種無序競爭狀態(tài)，對國際市場反應(yīng)遲緩，上海則有專門的行會根據(jù)國際市場靈活調(diào)控價格、管理市場，使得北京同行羨慕不已。80%以上的購買者為郊區(qū)農(nóng)民。一九九五年，經(jīng)國家批準(zhǔn)正式更名為“中國珍珠城”。上海老鳳祥珠寶首飾公司今年元月銷售突破億元大關(guān)，達(dá)到1億零6百萬元，創(chuàng)日銷售歷史最高紀(jì)錄，與去年同期相比，零售增長近1成，批發(fā)超過1倍。產(chǎn)業(yè)園于去年10月1日奠基，總體規(guī)劃600畝，首期開發(fā)338畝，該園類似于珠寶首飾保稅區(qū)，封閉監(jiān)管，均為工業(yè)用地。（見“中港國際珠寶交易中心”介紹） 水貝國際珠寶交易中心。出口值約為65億港元。其中，廣東一省的珠寶首飾企業(yè)約1250家，主要集中在深圳、番禺。與此同時，隨著各地對國務(wù)院取消行政審批權(quán)限中關(guān)于‘黃金行業(yè)審批制改為就地注冊制’等政策的進(jìn)一步落實，我省將有更多的個體私營業(yè)主向工商管理部門注冊登記加入金銀首飾經(jīng)營行業(yè)。 鑒定》、《珍珠分級》及《金銀飾品標(biāo)識管理規(guī)定》、《首飾貴金屬純度的規(guī)定及命名方法》等等。2003年5月1日起，對進(jìn)口鉑金免征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對通過上海黃金交易所銷售的進(jìn)口鉑金，以及國內(nèi)鉑金生產(chǎn)企業(yè)自產(chǎn)自銷的鉑金實行增值稅即征即退；對鉑金首飾消費稅按5%的稅率征收，并移至零售環(huán)節(jié)。預(yù)計到2010年中國珠寶首飾業(yè)有望實現(xiàn)年銷售總額1800億元，出口總額達(dá)到70億美元。（以上見中華珠寶網(wǎng)《中國珠寶市場成全球焦點》、《專家預(yù)測：我國有望成全球首飾加工和消費中心》、《我國有望發(fā)展成珠寶貿(mào)易中心》、《我國珠寶市場最新透析》等文）今年10月21日，國土資源部部長、中國寶玉石協(xié)會會長孫文盛在“2003年珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展國際論壇”上發(fā)表了題為《中國珠寶玉石首飾行業(yè)發(fā)展的利好環(huán)境》的書面講話。珍珠　我國淡水珍珠年產(chǎn)量600多噸，占世界總產(chǎn)量的90%。我國鉆石加工貿(mào)易發(fā)展較快的主要原因是國內(nèi)有廣闊市場。市場篇）今天，隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，珠寶玉石首飾已經(jīng)從過去的達(dá)官顯貴才能擁有的稀有奢侈物轉(zhuǎn)變成為人民群眾追求美好生活、表達(dá)寶貴情感的重要消費品。而到1990年，黃金首飾定點廠由1980年的10個，增加到96個。我國珠寶首飾業(yè)發(fā)展的歷史高峰是唐朝，金銀大量地使用。這將刺激外資大舉進(jìn)軍中國內(nèi)地的黃金珠寶市場。同時出現(xiàn)在世界黃金協(xié)會“K－GOLD”推廣活動上的香港知名珠寶品牌周生生和周大福，對內(nèi)地黃金消費市場表示了濃厚的興趣。來自世界黃金協(xié)會的消息說，雖然自1997年至2002年，鉑金首飾消費熱潮使得中國黃金首飾消費大幅下滑四成以上，成為僅次于印度和美國的世界第三大黃金需求市場。恒豐有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，未來5年集團(tuán)將通過開設(shè)連鎖專柜、發(fā)展特許經(jīng)營等方式，將內(nèi)地專賣店和專賣柜增至300間。已有150多年歷史的法國著名珠寶鐘表巨頭卡地亞，目前已在北京、上海擁有三家精品店，并在中國內(nèi)地17個大中城市設(shè)立多家形象專柜。二、 虎視眈眈中國市場，爭先恐后搶灘登陸昔日被看成單純珠寶加工制造地的中國內(nèi)地，如今被國際珠寶首飾界視為潛在的最大消費市場。美國、歐洲是珠寶消費的主要市場，去年美國盡管受中東局勢緊張影響，但感恩節(jié)和圣誕節(jié)期間的珠寶銷量仍不跌反升，這與當(dāng)?shù)厝艘曎徺I珠寶首飾為生活文化有很大關(guān)系。雖然經(jīng)受伊拉克戰(zhàn)爭、中東沖突、非典沖擊，引致金價波動，部分地區(qū)市況淡靜、銷售下跌，但2003年國際珠寶市場整體表現(xiàn)相對平穩(wěn)，且各有升降。珠寶城還將配備現(xiàn)代化、高科技的防暴、防盜設(shè)施，引進(jìn)國際知名的物業(yè)公司進(jìn)行星級管理，配有世界一流專業(yè)保安設(shè)施進(jìn)行24小時全天候監(jiān)控，并有一支訓(xùn)練有素的專業(yè)保安隊伍為珠寶企業(yè)保駕護(hù)航，使入駐企業(yè)無后顧之憂。 珠寶展示中心：外型為12080米，內(nèi)設(shè)圓形、方形、八角形三大中庭，中庭錯落有致，融會貫通，四樓的拍賣大廳金碧輝煌，雍容典雅，豪華氣派，萬千珠寶在此拍賣、展示和交易。全部工程為期三年半完工?！皳P(yáng)州珠寶城”占地608畝，投資10億港元，計劃引進(jìn)國內(nèi)外知名珠寶生產(chǎn)企業(yè)200多家，珠寶經(jīng)營及相關(guān)領(lǐng)域數(shù)千商家；按照“資源集約化、經(jīng)營規(guī)模化、運(yùn)作產(chǎn)業(yè)化、銜接鏈?zhǔn)交钡膰H經(jīng)營理念，將珠寶原材料集散交易—珠寶加工—珠寶經(jīng)營－珠寶展示－珠寶拍賣、交易－珠寶出口等各個產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有機(jī)整合并全面開放，供世界各地珠寶商賈在此投資設(shè)廠，加工、生產(chǎn)、展示、銷售、拍賣，國際貿(mào)易等；充分挖掘珠寶產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，并與揚(yáng)州地域文化有機(jī)融合，將揚(yáng)州珠寶城打造成一個國際一流的珠寶產(chǎn)業(yè)平臺，形成產(chǎn)、供、銷一條龍的中國珠寶專業(yè)大市場，形成象“虎門服裝”、“中山燈飾”、“順德家私”模式的產(chǎn)業(yè)集散中心——“揚(yáng)州珠寶”。 揚(yáng)州國際珠寶城二、項目簡介：“中國企業(yè)類型：獨資經(jīng)營（港資）注冊資本：1500萬美元注冊住所：揚(yáng)州市邗江區(qū)法人代表：鐘永森第三節(jié)　項目規(guī)劃概況項目位置：揚(yáng)州市邗江區(qū)江陽西路與揚(yáng)瓜路交匯處占地面積：608畝，即405536萬平方米建筑面積：（包括珠寶大酒店8萬平方米）建筑覆蓋率：35%容積率：綠化率：30%規(guī)劃功能設(shè)置：序號名稱土地使用權(quán)面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）功能定位1珠寶大廈鉆石、寶石、玉器、金銀制品等交易中心2珠寶文化廣場百貨購物廣場、古董、書畫、筆墨等交易中心3國際商務(wù)中心國際品牌珠寶展示中心4珠寶市場步行街（一期）原材料半成品、成品的展示、銷售集散地5珠寶市場步行街（二期）同上6珠寶加工廠一區(qū)珠寶產(chǎn)品加工區(qū)7珠寶加工廠二區(qū)玉器加工區(qū)8珠寶加工廠三區(qū)漆器加工區(qū)9員工高級公寓珠寶城職工及管理人員公寓設(shè)計規(guī)劃說明：項目公司現(xiàn)已在揚(yáng)州市邗江區(qū)第一期購買土地544畝，其中商業(yè)用地262畝，工業(yè)用地282畝，土地款已全額付清，商業(yè)及工業(yè)用地的國有土地使用證已全部辦好。項目的代表性工程： 特大的珠寶加工區(qū)：按珠寶加工種類由6大組團(tuán)56幢現(xiàn)代化高級廠房組成。建成后的國際珠寶城計劃配套有人民銀行驗金點、珠寶鑒定中心、海關(guān)報關(guān)點，并有稅務(wù)、銀行、保險等服務(wù)機(jī)構(gòu)。逐一回答該項目的投資者何以獨具慧眼進(jìn)軍珠寶產(chǎn)業(yè)；何以在長三角、在揚(yáng)州開發(fā)、建設(shè)國際珠寶城等疑問，順理成章地得出兩個結(jié)論：選擇長三角開發(fā)建設(shè)國際珠寶城是市場的迫切需要；選擇揚(yáng)州是因為揚(yáng)州綜合成本最低，綜合效益最好。（中華珠寶網(wǎng)2003年10月28日《2003年東南亞珠寶零售市場大拼盤》）其他國家和地區(qū)均呈現(xiàn)較好態(tài)勢。（）而國際鉑金原材料價格再次上沖，鉑金首飾價格上漲，原料迅速從每盎司750美元上升到770美元。全球最大的鉆石經(jīng)銷商戴比爾斯早在上個世紀(jì)50年代就開始了與中國內(nèi)地的商務(wù)接觸。截至2002年7月，周大福在內(nèi)地各大中城市已開設(shè)了超過70間店鋪，未來幾年中營業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量還將不斷增加。他專程來為世界黃金協(xié)會啟動“K－GOLD黃金消費新概念”在中國的推廣活動。世界黃金協(xié)會總裁詹姆斯另一個令國際黃金業(yè)界對中國趨之若鶩的因素，是正在醞釀之中的個人黃金買賣。珠寶首飾業(yè)是一個十分古老的行業(yè)，已有數(shù)千年的歷史，出土的文物中就有很多珠寶首飾?！毙轮袊闪雮€世紀(jì)以來，珠寶首飾市場的發(fā)展經(jīng)歷了四個階段：1949年至1981年停滯、波動發(fā)展階段1982年至1990年恢復(fù)發(fā)展階段