【正文】 迎海集團(tuán)自 95 年成立以來，在短短的 10 年間，已成功開了多個專業(yè)批發(fā)市場，特別是東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場及 湛江南站服裝批發(fā)市場 ，東莞長安 商 貿(mào) 城模 具五 金 廣場 是 東莞 地 區(qū)乃 至華 南 地區(qū) 最 大型 的 五金 模具 交 易 市場，湛江南站服裝批發(fā)市場是粵西地區(qū)最大型的服裝批發(fā)市場，此項目運作的 巨 大成功為迎海集團(tuán)開拓專業(yè)市場積累了豐富的經(jīng)驗。 第六部分 財務(wù)評價結(jié)論 從上面的分析可 以看出，本項目具有很好的盈利能力 和償債能力；本項目具有一定風(fēng)險，但這種風(fēng)險因素可以通過提高 銷售量和價格、費用等因素的合理調(diào)整與組合而降低；本項目對單價和銷售量較敏感，但對成本、費用的敏感度不高。 四、敏感性分析 敏 感 系數(shù)是指不確定因素的變化率與因不確定因素變化而造成的評價指標(biāo)（ 如 凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率）相應(yīng)的變化率的比率。 （ 4）從功能上，完善 ” 商品集散、財務(wù)結(jié) 算、信息傳播、形成價格 ” 等四項功能。 （ 1）在目標(biāo)客戶上，本項目在發(fā)展的前期就注意到業(yè)態(tài)變化的短期化和項 目的可持性發(fā)展問題， 因此在項目的招商階段，就以經(jīng) 營能力較強的企業(yè)或相關(guān)辦事處等經(jīng)營能力較強的經(jīng)營者為招商對象，大力培育有影響力的交易商 ,以降低 項 目的經(jīng)營風(fēng)險。 三 、 項目的經(jīng)營與管理 商務(wù)物流是專業(yè)市場發(fā)展的一個重要方向，廣東國際包裝城的在運作上引入商 貿(mào) 物流的概念，打造創(chuàng)新模式的專業(yè)市場。 （ 5） 8 月 在 市場反映意見的基礎(chǔ)上制定詳盡的營銷策略方案。 出售價格：臨街兩層商鋪平均售價： 8000 元 /平方米，整體均價 5000 元 /m2。 參加各種的包裝印刷論壇、各類型的包裝印刷展會，借助論壇與展會這些最 具 針對性的營銷活動推介廣東國際包裝印刷城，營造市場品牌。距廣州地 鐵 一號線花地灣站僅 5 分鐘車程。 市場定位 立足 珠三角 、 面向全省，帶動華南，輻射 全國、 鏈接國際 。 首 期 工程施工建設(shè)、商鋪的銷售和招商，項目的宣傳和提廣同步進(jìn)行。 機會點主要 來自行業(yè)的發(fā)展和市場 出現(xiàn)一定空白，這也是 促使開發(fā)本項目的緣由，不必 過多說明。雖然本 項目在地理位置上處在 珠三角中心，行業(yè)中心 建成后將可以充分發(fā)揮輻射作 用，但在初期招商時要 花更大的精力來為廣州 商家灌輸“珠三角中心” 這一概念。同時，經(jīng)過 行 政區(qū)劃大調(diào)整 后 的佛山市正在大力 推進(jìn)“大佛山商貿(mào)圈 ”的形成，這樣的 政策環(huán)境將大大 促進(jìn)商貿(mào)物流業(yè)的 發(fā) 展，并有利于利用 產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢增強發(fā)展后勁 ，形成“前店 后廠”的發(fā)展 模式。 （ 3） 包裝印刷業(yè)處于產(chǎn)業(yè)的升級換代階段，交易頻繁 面對加入 WTO 后，外資大舉進(jìn)入中國包裝印刷業(yè)市場的局面，包裝印刷行界只有認(rèn)清形勢，提高自已的競爭力才能立于不敗之地。 廣東省是我國印刷包裝業(yè)發(fā)展最快也是 技術(shù)裝備最強的省份，目前廣東全省有印刷包裝企業(yè) 2 萬多 家，居全國第一位， 是名符其實的“包裝印刷大省”。這為前期的招商和宣傳帶來一定難度。這使到廣東國際包裝 印 刷城處于大珠江三角洲的產(chǎn)業(yè)中心。 （ 4） 項目處于珠三角的中心地帶，地理位置優(yōu)越。通信、服裝、美容、旅行社、日用百貨、飲食、售樓等與群眾衣、食、住、行生活息息相關(guān)的店鋪主要集中在鹽步大道兩旁。距南海平洲客貨 水 運碼頭和報關(guān)口岸約兩公里。 道路交通 （ 1）高速公路方面：廣州西環(huán)高速公路在本區(qū)有出入口，通過環(huán)城高速公路，可連廣深高 速、廣佛高速 ，廣清高速、 華南快速干線、廣園東快 速路、107 國 道等主干公路。在條件成熟時，可成立 華 南包裝 包 裝 物流中心 包裝城交通四通八達(dá)，可以與大型物流企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，形成全國性的物流配 送網(wǎng)。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) （ 1）規(guī)模：占地面積 314 畝，分二期建設(shè)，首期占地 164 畝。 ? 潮 汕 地區(qū) （ 1）、音像制品包裝印刷企業(yè) （ 2）、食品包裝印刷企業(yè) （ 3）、當(dāng)?shù)氐挠∷⑵髽I(yè) ? 廣 東 其他地區(qū) （ 1）、各市的小型印刷企業(yè)。 ? 場地較?。禾斐陕房傞L度約 500 米，商鋪最多大約只有 400 間左右，總占地面積約只有 3 萬平方米。 ● 輻射范圍： 最主要是廣州、佛山地區(qū)的印刷企業(yè)，其次是珠三角其他區(qū)域 的 印刷企業(yè)及省內(nèi)其他市的印刷企業(yè)。今日的天成路已成為華南地區(qū)乃至全國最大的印刷包裝商品的集散地。 （ 3） 第三批客戶：第 301 位以外，免租 3 個月。在空間形態(tài)上分 為：交易區(qū)、公共 倉庫及保稅倉儲區(qū) 、配套公共設(shè)施區(qū) 、員工生活服 務(wù) 區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。另外在場內(nèi)的 企業(yè)也可以在建立企業(yè)品牌、品牌宣傳方面節(jié)約了大約的費用。其他兩個包裝印刷城目前處于建設(shè)之中，市場的反映也非常熱烈。 在 20xx年，香港印刷和出版業(yè)的增加價值達(dá)到 174 億港元，以增加價值而言，印刷和出版業(yè)已成為香港制造業(yè)中最大的行業(yè)組別。潮州工業(yè)已形成彩塘五金制品業(yè)、電子電器等特色產(chǎn)業(yè)，潮州食品更是享譽全球，其中又以潮安庵埠的食品及印刷包裝工業(yè)最具代表性。 中國包裝印刷生產(chǎn)基地成立于 1999 年，是經(jīng)中國包裝技術(shù)協(xié)會、中國包裝總公司批準(zhǔn)，由中山火炬開發(fā)區(qū)管委會和張家邊企業(yè)集團(tuán)有限公司承辦，集產(chǎn)、學(xué)、研、貿(mào)于一體的國家級包裝印刷生產(chǎn)基地。同時 ,印刷企業(yè)分布過散，沒有一個較為集中的印刷業(yè)集中地，造成客戶要聯(lián)系業(yè)務(wù)需要跑很多地方，印刷企業(yè)之間也因缺少聯(lián)系，缺乏專業(yè)分工，不利于對外宣傳各外 地 客戶業(yè)務(wù)聯(lián)系，未能形成行業(yè)群體力量優(yōu)勢。 ● 深圳包裝印刷市場狀況 據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，深圳現(xiàn)有各類印刷企業(yè) 1500 余家，工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 163 億元，其 中出口產(chǎn)值突破 90 億元，占全國印刷業(yè)出口產(chǎn)值的 30％。其中，出版印刷企業(yè) 286 家，占全省的 %，包裝裝潢專項企業(yè) 933 家，占全省的 %，其次，引進(jìn)先進(jìn)印刷技術(shù)設(shè)備較新，印刷能力較強。 二、區(qū)域市場研究 廣東省內(nèi)包裝印刷市場分析 20xx 年廣東一個省引進(jìn)的多色膠印機、多色膠印輪轉(zhuǎn)機、 CTP、切紙機等均在全國引進(jìn)總數(shù)的 40―50% ，說明廣東印刷行業(yè)在資金投入，引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備廣東省 23949 北京市 5165 上海市 8288 天津市 2897 重慶市 2136 福建省 6612 甘肅省 1235 安徽省 4092 廣 西 3494 貴州省 935 海南省 562 河北省 6916 河南省 8851 黑龍江 3217 湖北省 2496 湖南省 3010 吉林省 2318 江蘇省 13400 江西省 3109 遼寧省 6526 內(nèi)蒙古 1342 寧 夏 327 青海省 179 山東省 8179 山西省 2849 陜西省 5043 四川省 3628 西 藏 新 疆 865 云南省 1881 浙江省 16154 備注 全國共有 149655 間包裝印刷企業(yè)；不包括臺港澳地區(qū) 上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在全國的前頭 ，這為廣東包裝印刷工業(yè)的發(fā)展提供了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。 20 世紀(jì) 90 年代以來，世界經(jīng)濟開始復(fù)蘇，并呈現(xiàn)加快增長的勢頭， 包裝印刷 工業(yè)的生產(chǎn)與銷售也一直呈 穩(wěn) 定增長的趨勢。 作為長江三角洲的經(jīng)濟中心上海，已強烈地意識到包裝工業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性和潛力性，目前已開始在上海 的普陀區(qū)和嘉定區(qū)建立三個包裝城，每個的占地都超過 1000 畝，具生產(chǎn)、銷售、展覽、研究、教育、信息等功能為一體，項目均取得良好的經(jīng)濟效益。中國的包裝產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，已發(fā)展成為一個相對的、獨立、比較完整的產(chǎn)業(yè)體系， 20年來平均每年的發(fā)展速度在 12％以上，從事包裝的企業(yè)總數(shù)在 2 萬家以上，加上包裝印刷，總數(shù)在 4 萬家以上。 廣東省 20xx 年的印刷業(yè)銷售額已達(dá)到 700 億元，已成為廣東省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，全省企業(yè)數(shù)量、銷售額、三資企業(yè)數(shù)量、民營企業(yè)數(shù)、出口額、引進(jìn) 設(shè) 備、 CTP 擁有量、經(jīng)濟效益等十項指標(biāo)均居全國第一。 第二章 包裝印刷行業(yè)市場研究 一、行業(yè)市場研究 國 際包裝印刷行業(yè) 形勢 據(jù)統(tǒng)計，世界年包裝總額近 5512 億美元，根據(jù)美國農(nóng)業(yè)部測算，每消費 1美元的食品包含 8%的包裝。中國包裝、印刷業(yè)的工業(yè)總產(chǎn)值每年以 15%的快速遞增，每年承擔(dān) 3 萬多億元工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品和 1 千 多億美元出口商品的包裝任務(wù)。 珠三角包裝印刷市場行業(yè)分析 省委省政府決定將珠江三角洲建設(shè)成為國際性印刷中心，納入到文化大省的建設(shè)規(guī)劃，并加緊出臺各類扶持政策，協(xié)調(diào)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，加強產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)，加 快 印刷業(yè)改革和發(fā)展的步伐，推進(jìn)珠三角國家印刷中心的發(fā)展。也是廣州市 10 大專業(yè)街之一。 ● 佛山包裝印刷市場狀況 佛山 市包裝印刷行業(yè)數(shù)量大、以內(nèi)向型、包裝裝潢印刷品為主、中小型企業(yè)居多、市場化程度高等特點。 20xx 年包裝印刷工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 152 億元，去年實現(xiàn)產(chǎn)值 80 億元。全市印刷業(yè)每年為汕頭市工業(yè)總產(chǎn)值貢獻(xiàn)達(dá) 50個億，單是包裝裝璜印刷業(yè)年產(chǎn)值就達(dá) 40 億元的規(guī)模。整個行業(yè)保持快速增長的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)素質(zhì)逐步提 升 。 上海包裝 印刷市場形勢 上海包裝印刷產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，包裝印刷企業(yè)數(shù)量是僅次于廣東、浙江、江蘇之后，近幾年上海涌現(xiàn)了三個超過 600 畝的包裝印刷城，均取得了成功。信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使供需雙方的聯(lián)系更加密切、簡單。 四、項目競爭對手分析 華南國際工業(yè)原料城 華南城位于深圳平湖物流基地園區(qū)，規(guī)劃占地面積約 平方公里，總建筑面積約 220 萬平方米 ，其中包裝印刷區(qū)域 20 萬平方米，一期 10 萬平方米 ， 該項目 總投資約 26 億元人民幣，預(yù)計在 5 年內(nèi)全部建成。80元 /m178。項目的投資以短期的回報為目的，運 作 上在 某種 程度 存在 著投 機行 為， 為該 項 目的 長遠(yuǎn) 發(fā)展 留下 隱患。 ● 商鋪 /商品構(gòu)成： 天成路有近 400 多家 商 戶，分布 在 500 米長的天成路兩側(cè)，其中金天成包裝印刷廣場有近 100 多家。天成路位于廣州市越秀區(qū)內(nèi)，荔灣、越秀區(qū)是廣州專業(yè)市場的集中地，每天都吸引著來自全國各地及國外眾 多商家前來賣買。 五、目標(biāo)客戶群 按區(qū)域劃分 ： ? 珠 三 角地區(qū) （ 1）、廣州、深圳地區(qū)的印刷企業(yè)。主要是當(dāng)?shù)氐拇?型造紙企業(yè)、包裝印刷機械企業(yè)。 （ 2） 、 時 尚現(xiàn)代交易中心 常 年展示機械、紙張、油墨，供應(yīng)國內(nèi)外包裝與印前、印中、印后機 械 及 相 關(guān)配件，是國內(nèi)外品牌企業(yè)展示產(chǎn)品與企業(yè)形象的最佳舞臺。 星 級酒店接待區(qū) 包 裝城內(nèi)設(shè)置星級酒店，設(shè)備周全，服務(wù)周到，為商家?guī)砀呷艘坏?的 商 務(wù) 旅程。 芳村區(qū)位于廣州市西南端。 （ 4）地下鐵路方面：距廣州地鐵一號線花地灣站僅 5 分鐘車程，通過地鐵一號至 廣 州市中心僅十余分鐘。 商業(yè)氛圍的因素： 在鹽步鎮(zhèn) ，已經(jīng)先后建成 環(huán)球 水產(chǎn)交易市場、平地電器城、廣佛塑料城等十大專業(yè)市場， 商業(yè)氣氛比 較濃郁。 本項目總占地面積近 20 萬平方米，是廣州及周邊地區(qū)最大面積的包裝印刷交 易 市場。廣東國際包裝印 刷 城正是處于廣佛經(jīng)濟圈的中心地帶，其區(qū)位的優(yōu)勢 不言而喻。在規(guī)模和配套設(shè)施相當(dāng)?shù)那闆r下，廣東國際包裝印 刷 城的租金水平極具優(yōu)勢。 采用租 賃的方式取得土地 雖然減少了前期 的開發(fā)投入，但也 帶來一定的負(fù)面影響 ，就是沒有產(chǎn)權(quán)。 伴隨著中國經(jīng)濟的迅速增長，國內(nèi)包裝印刷業(yè)也迅速發(fā)展，每年以 15%的速度遞增。 本項目的定位高 、 預(yù)測經(jīng)濟效益大，必定受到政府的大力支持。 目前，包裝 印刷企業(yè)間的貿(mào)易往來 ，信息交流已形成了相 對固定的形式。由于地理位置處于兩大城市中間，所以在和天成路競