【正文】 爭(zhēng)的過(guò)程中，對(duì)佛山這塊 區(qū)域市場(chǎng)，本項(xiàng)目并不 弱于天成路。 20xx 年 4 月 — 5 月。 2 構(gòu) 建 包裝印刷行業(yè)的中央商貿(mào)區(qū) (CBD) 3 構(gòu)造 國(guó)內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的知名品牌聚集地和永不落幕的大會(huì)展 4 國(guó) 內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的產(chǎn)品、技術(shù)、信息交易交流平臺(tái)和窗口 5 孕 育一批龍頭型包裝印刷企業(yè)的搖籃 6 華 南地區(qū)包裝印刷企業(yè)打開(kāi)國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的快車道 7 國(guó) 外包裝印刷品牌企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)的橋頭堡和通道 8 構(gòu) 建 一個(gè) 銷、展、研、學(xué)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)榷喙δ艿慕灰灼脚_(tái) 9 為 包 裝印刷企業(yè)提供 一站式的購(gòu)物平臺(tái) 10 構(gòu) 造 包裝印刷行業(yè)的硅谷。為客戶提供全面、迅速、高效、公平地各項(xiàng)服務(wù)。 結(jié)論 ： 根據(jù)目前的行業(yè) 狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，確認(rèn)為這 是一個(gè)高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的 好 項(xiàng)目，值得投資。 （ 3） 工業(yè)大道中：每平方米租金 40— 60 元左右。 （ 3） 6 月中旬，在招商中心邀請(qǐng)媒體、政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和大客戶參加新聞發(fā)布會(huì)暨項(xiàng)目介紹會(huì)，擴(kuò)大影響的范圍，并進(jìn)一步判斷市場(chǎng)。 員工來(lái)源及招聘方案：由迎海集團(tuán)總部負(fù) 責(zé)人員的招聘。正是由于商品交易，才 產(chǎn) 生商品物質(zhì)的物理性流動(dòng)。 （ 3）在交易方式上，以傳統(tǒng)的攤位制的對(duì)手交易模式為基礎(chǔ)，引入了連鎖、代理、配送、拍 賣等現(xiàn)代營(yíng)銷模式 。 （ 2） 開(kāi)發(fā)成本： 7， 萬(wàn)元； （ 3） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ① 管 理 費(fèi)用： 萬(wàn)元； ② 銷 售 費(fèi)用： 1364 萬(wàn) 元； 開(kāi) 發(fā) 費(fèi)用總計(jì)： 萬(wàn)元 （ 4） 地租 第 一 年至第三年 萬(wàn)元 /年，第四年至第八年 萬(wàn)元 /年； （ 5） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 管理費(fèi)用 120 萬(wàn)元 /年；銷售費(fèi)用第一年至第三年 265 萬(wàn)元 /年，第四年至第六年 80 萬(wàn)元 /年，第七年至第八年 50 萬(wàn)元 /年；第一年至第四年利息 200 萬(wàn)元 /年 ，共計(jì) 800 萬(wàn)元。 五、資金來(lái)源 自有資金 20xx 萬(wàn)元，計(jì)劃從廣東迎海集團(tuán)公司調(diào)入 1000 萬(wàn)元支持本項(xiàng)目。 二、迎海的業(yè)績(jī) 迎海集團(tuán)成功開(kāi)發(fā)、運(yùn)作的的大型項(xiàng)目有：東莞長(zhǎng)安商貿(mào)城模具五金廣場(chǎng)、廣東國(guó)際包裝印刷城、廣東國(guó)際 IT 數(shù)碼港、湛江南站服裝批發(fā)市場(chǎng)、迎?；▓@、迎 海 酒店、盛海酒店、匯賓樓酒店等。 雄厚的資金實(shí)力 迎海集團(tuán)經(jīng)過(guò)近 10 年的不斷發(fā)展，從一家小企業(yè)發(fā)展到擁有數(shù)十間企業(yè)的大型集團(tuán)公司，企業(yè)總資產(chǎn)近 10 億元人民幣，確保迎海集團(tuán)未來(lái)五年在商貿(mào)物流 行 業(yè)的快速發(fā)展。自 1995 年創(chuàng)立以來(lái)，在李偉董 事長(zhǎng)為首的董事會(huì) 領(lǐng)導(dǎo)下，本著 誠(chéng)信、求實(shí)、 創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念 ，經(jīng)過(guò)九年的穩(wěn)步 發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成 為以商貿(mào)物流業(yè)為 龍頭，以房地產(chǎn)業(yè)、 酒店娛樂(lè)業(yè)、建筑 裝飾業(yè)、物業(yè)管理 等產(chǎn)業(yè)為依托，同 時(shí)有計(jì)劃地發(fā)展高新 技術(shù)等新型行業(yè)的 綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)， 目前已形成主業(yè)突 出、合理多元的產(chǎn)業(yè) 格局。其增減變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響非常大。 第五部分、 投資與籌資分析 一 、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1） 財(cái)務(wù)價(jià)格及收入情況 注 ： 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用固定價(jià)格，即在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)不考慮價(jià)格相對(duì)變動(dòng) 和 通貨膨 脹影響的不變價(jià)格。商家和專業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者 只是一種場(chǎng)地租賃關(guān)系，商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者為其提供的也只 是 一般的商業(yè)物業(yè)的管理服務(wù)。 商貿(mào)物流是對(duì)因商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)（因商品的采購(gòu)、供應(yīng)、銷售、進(jìn)出口等）而產(chǎn)生的物流。 第六章 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理 一 、 組織結(jié)構(gòu)（附） 二 、 人力資源配置 勞 動(dòng)定員：約 80人。 三 、全面的媒體推廣策略 通過(guò)對(duì)戶外外廣告牌、專業(yè)媒體、包裝印刷展會(huì)、包裝印刷論壇、報(bào)紙、電 視 、電臺(tái)進(jìn)行不同渠道、方式進(jìn)行全面推廣。 借助中國(guó)印協(xié)、廣東印刷協(xié)會(huì)的影響力，為廣東國(guó)際包裝印刷城注入權(quán)威的 血 液。 5 功能優(yōu)勢(shì)：廣東國(guó)際包裝印刷城集產(chǎn)品交易、展覽、行業(yè)信息、物流配送、商務(wù)辦公、科研、包裝設(shè)計(jì)、行業(yè)培 訓(xùn)及其他服務(wù)等功能集于一體，同傳統(tǒng)的商貿(mào)市場(chǎng)有很大的區(qū)別 ，同時(shí)會(huì)展、物流等功能的設(shè)置在國(guó)內(nèi)目前還是 獨(dú) 此一家，擁有建造包裝印刷行業(yè)中央商務(wù)區(qū)最好的硬件設(shè)施 。 （ 1）時(shí)尚交易中心（ 2）會(huì)議展覽中心（ 3）科研設(shè)計(jì)中心（ 4）商務(wù)辦公中心 （ 5）教育培 訓(xùn)中心（ 6）商務(wù)辦公中心（ 7）物流配送中心（ 8）國(guó)際公寓中心 （ 9） 星級(jí)酒店接待區(qū)（ 10）二手設(shè)備交易中心 其中，交易 區(qū)包括 包 裝印刷精品區(qū) 、 包 裝設(shè)計(jì) 、 印刷服務(wù)區(qū) 、 油墨 耗材區(qū) 、 紙張、紙品區(qū) 、 包裝印刷機(jī)械設(shè)備、配件區(qū) 、 包裝印刷材料區(qū) 及包裝印刷服 務(wù)區(qū)。 注 ： 第二期用地的開(kāi)發(fā)和施工進(jìn)度時(shí)間表，另行提供。 四 、 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度 20xx 年 1 月 — 20xx 年 3 月。相對(duì)天成路 來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目確實(shí)有規(guī) 劃超前、規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)。 另外，作為商貿(mào)企業(yè)，由于沒(méi) 有技術(shù)上的障礙，經(jīng)營(yíng) 上較易模仿，我們相信 華南地區(qū)再 建其他包 裝 印刷城的可能性是存在的，所以本項(xiàng)目還受到潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。 （ 4） 佛山正打造廣東第三大城市 本項(xiàng)目的建設(shè)，適逢重新整合的大佛山成立之際。也是廣東國(guó)際包裝印刷城的最大市場(chǎng)機(jī)遇。而此時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就比較容易涌現(xiàn)出來(lái)。 （ 7） 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 廣東國(guó)際包裝印刷城采用租賃的方式獲得土地，這樣使得開(kāi)發(fā) 前期投入成本大大減少，資金壓力較小。 項(xiàng)目 處于廣州 和佛山的交 界處，靠近 廣州受益 于整個(gè)上升 廣州經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)影響，而佛山已經(jīng)由南海、順德、高明等區(qū)重新組合成大佛山，打造廣東第三大城市，各項(xiàng)規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)揮著巨大的促進(jìn)作用。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擁有 10 個(gè)中心，各項(xiàng)配套中心的設(shè)置營(yíng)造了一個(gè)現(xiàn)代化的辦公場(chǎng)所，構(gòu)造了一個(gè)良好的工作生活環(huán)境，構(gòu)建了包裝印刷行業(yè) CBD（中央商務(wù)區(qū) ） 雛形。 20xx 年前 8 個(gè)月，佛山市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,比上年同期增長(zhǎng) 16%，創(chuàng) 1995 年以來(lái)最快增長(zhǎng)速度，其余各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有較大幅度的增長(zhǎng)，全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢(shì)頭。 （ 3）鐵路運(yùn)輸方面：廣茂鐵路橫貫鹽步中部，設(shè)有通達(dá)全國(guó)各地以經(jīng)營(yíng)運(yùn)輸倉(cāng)儲(chǔ)為主的 三眼橋鐵路貨場(chǎng)。 二、區(qū)域狀況 地理位置 廣東國(guó)際包裝印刷城位于廣州市芳村區(qū)穗鹽路北，與南海市鹽步區(qū)交界。 負(fù)責(zé)包裝、印刷技術(shù)的研究 與 開(kāi)發(fā)，專業(yè)技術(shù)成果交易的中介服務(wù)，引導(dǎo)包裝設(shè)計(jì)新潮流。市場(chǎng)主要輻射珠三角及周邊地區(qū)。華東地區(qū)市場(chǎng)主要指上海、浙江、江蘇三市大型的造紙企業(yè)、包 裝 企業(yè)，特別是機(jī)械企業(yè)。 交通不便，停車難。今天的天成路正是擁有這樣的影響力，鑄造成了印刷交易的金字招牌，供求者 落 繹不絕。 從目 前的情況看，天成路占據(jù)了全省印刷交易品近 1/4 的成交量，影響力與實(shí)力不容低估。 （ 2）該項(xiàng)目五大功能并駕齊驅(qū)，沒(méi)有重點(diǎn)，在傳宣及運(yùn)作上存在很大的難題。8000 元 /m178。同時(shí)，對(duì)于包裝采購(gòu)，由于要進(jìn)行比較，大多數(shù)企業(yè)需要進(jìn)行較多的供應(yīng)商進(jìn)行比較，由于市場(chǎng)的分散，需求方需要花費(fèi)較大的采購(gòu)費(fèi)用，大型專業(yè)市場(chǎng)的形成，將也為企業(yè)提供了 全新的采 購(gòu) 渠道，為需求方節(jié)約了大量的采購(gòu)費(fèi)用。促進(jìn)國(guó)內(nèi)外的信息、技術(shù)方面的交流，提高廣東省的包裝、印刷行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，打造具有競(jìng)爭(zhēng)力和影響力的 ” 廣東價(jià)格 ” 。 近年來(lái)，香港的包裝業(yè)和印刷業(yè)發(fā)展部很快。另外，全市共有 “ 三印 打印、復(fù)印、影印 企業(yè)約 200 多家， 投資總額達(dá) 20xx 多萬(wàn)元。 潮汕地區(qū)包裝印刷市場(chǎng)狀 況 汕頭工業(yè)體系以印刷包裝、塑料、化工、機(jī)械制造、食品、玩具等行業(yè)為主。該工業(yè)園首期占地 20xx 畝，將按照 “ 五統(tǒng)一分 ”的運(yùn)行規(guī)則進(jìn)行興建，定位是規(guī)模、檔次和技術(shù)水平都較高的工業(yè)園區(qū)，其主要 招商對(duì)象是新 來(lái)東莞投資 的外商印刷 企業(yè)和國(guó)內(nèi)具 備一定實(shí)力 的民營(yíng)印 刷 企業(yè)。到 20xx 年，深圳印刷業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到 240 億元，出口產(chǎn)值 152 億元。而 天成路已成為華南地區(qū)乃至全國(guó)最大的印刷包裝商 品的集散地。省內(nèi)其它區(qū)域共有包裝印刷企業(yè) 1977 家。 中國(guó)目前人均出版物消費(fèi) 約為 35 美元，而 發(fā)達(dá)國(guó)家 是 300 美元 。 廣東國(guó)際包裝印刷城將建 設(shè)成為廣東省乃 至華南地區(qū)最大的包裝、印刷行業(yè)的 產(chǎn)品、信息交易中心、華南 地 區(qū)最有影響的專業(yè)會(huì)展中心。世界包 裝組織（ WPO）已決定 20xx 年在中國(guó)舉行世界包裝大會(huì)，而 且國(guó) 家經(jīng) 貿(mào)委已 同意 世界 包裝組 織亞 洲包 裝中心 在中 國(guó)建 設(shè)等 一系列 的 利好 消 息，將有力促使中國(guó)的包裝產(chǎn)業(yè)從大國(guó)向強(qiáng)國(guó)發(fā)展。加上包裝印刷業(yè)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值已超過(guò)了 4000 億元，中國(guó)已經(jīng)是一個(gè)名符其實(shí)的包裝大國(guó)。 在這種市場(chǎng)背景 下，廣東國(guó)際包裝印刷城應(yīng)運(yùn)而生。 20xx 年在我國(guó)舉行世界包裝大會(huì)。 表 1－ 2：全省包裝印刷企業(yè)分布表 單位 :(間 ) 地區(qū) 廣州 深圳 珠海 中山 佛山 東莞 江門 惠州 汕頭 揭陽(yáng) 潮州 數(shù)量 3510 2440 437 906 3057 2253 746 553 1732 1554 1402 地區(qū) 河源 梅州 韶關(guān) 清遠(yuǎn) 汕尾 云浮 陽(yáng)江 茂名 湛江 肇慶 數(shù)量 75 327 74 144 109 135 212 264 620 94 總量 20664 圖 1－ 2：廣東省包裝印刷企業(yè)分布比較圖 省內(nèi)前 8 名包裝印刷企業(yè)數(shù)量區(qū)域比較圖（單位：間）351030572440225317321554 142090605001000150020xx2500300035004000廣州 佛山 深圳 東莞 汕頭 揭陽(yáng) 潮洲 中山 圖 1－ 3：廣東省包裝印刷企業(yè)區(qū)域分布圖 省內(nèi)其他區(qū)域10%潮汕地區(qū)23%珠江三角洲67% 在廣東省內(nèi)珠 三角地區(qū)為 13966 家包裝印刷企業(yè)，占全省的 %，主要分布在廣州、佛山、東莞、深圳、中山五市；潮汕地區(qū)有 4688 家包裝印刷企業(yè)，占全省的 %，主要分布在汕頭、揭陽(yáng)及潮州三市。 ● 廣州包裝印刷市場(chǎng)狀況 廣州市包裝印刷企業(yè)總數(shù)達(dá) 3500 家，其中以印刷企業(yè)占絕大多數(shù)，特別是書刊、報(bào)紙印刷企業(yè)。三資和三來(lái)一補(bǔ)的印刷企業(yè)有 700 余家，占深圳印刷企業(yè)數(shù)的一半，特點(diǎn)是投資規(guī)模大、設(shè)備技術(shù)管理一流，成為深圳印刷業(yè)的主力。 省新聞出版局 近 日 批準(zhǔn)了東莞市建立 “ 東莞印刷工業(yè)園 ” 的計(jì)劃，這個(gè)由市新聞出版局和 企石鎮(zhèn)政府共 同開(kāi)發(fā)建設(shè) 的特色工業(yè) 園將成為東莞 市印刷業(yè)新 一輪發(fā)展的 “ 引擎 ” 和 “ 平臺(tái) ” 。 20xx 年基地工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 25億元。目前全市 現(xiàn)有印刷企業(yè) 300多家，其中出版物印刷企業(yè) 12 家，出版物專項(xiàng)許可印刷企業(yè)４家，包裝裝潢印刷品印刷企業(yè)和其他印刷品印刷企業(yè)各約 100 多家，投資總額達(dá) 億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 20xx 年，印刷和出版業(yè)共有 3950 家單位，其行業(yè)結(jié)構(gòu)的分布為，承印業(yè)占 ％，其他印刷、出版和有關(guān)行業(yè)占 ％，而報(bào)紙印刷和出版業(yè)則占 ％。 三、包裝印刷市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 宏觀市場(chǎng)的需求：廣東省作為包裝大省需要一個(gè)大型的、功能齊全、品牌 匯集的專業(yè)市場(chǎng)，以促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展 。 包裝印刷產(chǎn)品需求方的需求：不管是新建企業(yè)或者是成立多年的老牌企業(yè)，只要是需要產(chǎn)品包裝，都必須詳細(xì)了解包裝的發(fā)展?fàn)顩r，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，如果通過(guò)其它方式，則要花費(fèi)較大的費(fèi)用，而通過(guò)功能齊全的專業(yè)市場(chǎng)，只要很少的費(fèi)用就可以了解市場(chǎng)的變化。 分區(qū)：（ 1）、造紙、瓦楞紙、紙張；（ 2）、耗材輔料、設(shè)備零配件；（ 3）、機(jī)械設(shè)備 租 金： （