【正文】 1）售價(jià)： 7000 元 /m178。 劣 勢：（ 1） 該項(xiàng)目位于深圳平湖，從珠三角版圖上看，位置較偏。很多門 店的 生 意都很火 ， 一個(gè)月 有４００萬元以 上的營業(yè)額。天成路成為印刷一條街已有上十年的歷史，是遠(yuǎn)近聞名的專業(yè)街道；是國內(nèi)、外印刷包裝業(yè)公認(rèn)的名街，也是廣州市 10 大專業(yè)街之一 ；是華南地區(qū)最有名氣的印刷用品專業(yè)市場，珠三角及周邊省份的消費(fèi)者常常冒名而來。隨著大型包裝印刷城的興建，今天的天成路已走到了最光輝的盡 頭 ，今后的發(fā)展會(huì)日漸微式。 ? 華 南 地區(qū) （ 1）、主要周邊省份食品及原料包裝企業(yè) （ 2）、當(dāng)?shù)貢∷⑵髽I(yè) ? 全 國 其他區(qū)域 （ 1）、華東地區(qū)。 （ 2）目標(biāo)：建設(shè)成為廣東省乃至華南地區(qū)規(guī)模大、功能齊全、設(shè)備先進(jìn)的包裝、包 裝 印刷產(chǎn)品交易中心。 科 研設(shè)計(jì)中心 建 立 專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)庫，負(fù)責(zé)專利技術(shù)的研究、開發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓與經(jīng)紀(jì)服務(wù)；大 力發(fā)展包裝工業(yè) 設(shè)計(jì)，配合建立電腦排版制版中心。 二 手設(shè)備交易中心 當(dāng)前國內(nèi)的二手包裝印刷機(jī)械的交易的發(fā)展非常緩慢，主要是因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi) 沒有這樣的一個(gè)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)來做這樣的一件事情，我們將通過定期的發(fā)布會(huì)、定 期 的拍賣會(huì)來活躍二手交易，使其成為包裝印刷企業(yè)的紐帶。經(jīng)規(guī)劃中的東 沙大橋經(jīng)番禹區(qū)直 達(dá)南沙 開 發(fā)區(qū)。 區(qū)域戰(zhàn)略的因素 佛山行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的配套設(shè)施齊備。目前， 珠三角軌道交通建成，將把珠三角主要 城 市納入 1 小時(shí)城市圈 。道路交通非常暢順。雖然穗鹽路還有其它地塊，但多為比較零碎和不連續(xù)，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)作取得巨大成功時(shí)，地塊就缺少再擴(kuò)大的機(jī) 會(huì) ?，F(xiàn)時(shí)還沒有一間真正運(yùn)作的包裝印刷城，這是個(gè)巨大的 市 場空白。由于行業(yè)正處于升級(jí)換 代 的階段，必定使包裝印刷設(shè)備，材料的交易更加頻繁。雖然華南城與本項(xiàng)目相距近 200 公里，地域上的距離會(huì)削弱競爭力度，但華南城的設(shè)立也為本項(xiàng)目建 成珠三角包裝印刷中央 商務(wù)區(qū)帶來一定阻礙。因?yàn)?未進(jìn)入市場的競爭對(duì)手 我們是難以估計(jì)的，在 目前的包裝印刷業(yè)專業(yè)市場中 ，和我們競爭最直接的 是天成路，華南城所面 對(duì)的客戶群和暫時(shí)和本項(xiàng)目有 一定區(qū)別。因?yàn)?后 繼推出的市場總是會(huì)有更好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們的優(yōu)勢在于市場地位。 20xx 年 5 月 一 期 市場交易區(qū)開始試營業(yè)。 三 、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)十大功能，為廣東國際包裝印刷城內(nèi)的客戶及行業(yè)提供全面 的 服務(wù)。 4 技術(shù)優(yōu)勢：廣東省印刷協(xié)會(huì)是廣東國際包裝印刷城的合作單位，為廣東國際 包 裝印刷城的建設(shè)及運(yùn)作提供專業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)。 組織客戶、媒介、行業(yè)及省市領(lǐng)導(dǎo)參觀廣東國際包裝印刷城，增加市場的種 程 度。折 扣后平均價(jià)格 40 元 /平方米 /月。 （ 7） 10 月 完 成樣板商鋪的建設(shè)，媒體推廣全面展開?，F(xiàn)代物流具體包括五個(gè)方面，即生產(chǎn)物流、 供應(yīng)物流、銷售物流、回收物 流 、廢棄物物流。 傳統(tǒng)的專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營手段一般是通過租價(jià)優(yōu)惠、免收入場費(fèi)、返租讓利等等形式進(jìn)行招租，以吸引商家入駐，而商戶入駐后，其交易量如何、經(jīng)營狀況怎樣、是否贏利，眾多的專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營者并不關(guān)心。 （ 5）在管理上，避免了傳統(tǒng)的以租代管的模式，逐步控索采用 ” 超市式 ” 管理模式，提高市場的 信譽(yù)度和美譽(yù)度，杜絕假冒偽劣 產(chǎn)品，樹立專業(yè)市場的新形象。因此本項(xiàng)目的盈利主要取決于價(jià)格和銷售量。 第九章 發(fā)展商概況 一、迎海集團(tuán)概況 廣東迎海集團(tuán)有限公司是一家綜合性的民營企業(yè)集團(tuán)。目前，在整個(gè)集團(tuán)的中高級(jí)管理人員中， 75%的 為 本科以上學(xué)歷， 38%的有中級(jí)以上職稱，在集團(tuán)的 高級(jí)管理人員，還 有 多 名 留 學(xué)歸 國 的 專 業(yè)人才 ， 的 專 業(yè)人才是迎海集團(tuán)不斷成功開拓專業(yè)批發(fā)市場的保證 。 三、迎海的榮譽(yù) 迎 海連 續(xù)四 年被廣 東省 工商 行政管 理局 評(píng)為 重合 同守信 用單 位 及 光彩 之星 企 業(yè)稱號(hào)； 連 續(xù) 四年被共青團(tuán)廣東省委評(píng)為 青年文明號(hào) ； 20xx 年度被國家工商行政管 理總局、中國個(gè)體勞動(dòng)協(xié)會(huì)評(píng)為 全國光彩之星 企 業(yè) 稱號(hào)； 20xx年度屬下廣東盛海酒店管理有限公司被全國工商行政管理總局評(píng)為 全國 青 年文明號(hào) ?? 20xx 年 2 月，李偉董事長被廣東省人民政府評(píng)為 廣東省優(yōu)秀民營企業(yè)家 光榮稱號(hào) 四、迎海的理念 迎海集團(tuán)恪守 誠信、求實(shí)、創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營理念，以深遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略、科學(xué)的專業(yè)管理、良好的服務(wù)理念、優(yōu)秀的品牌形象參與市場經(jīng)濟(jì)的全方位競爭，在 競 爭中不斷發(fā)展壯大，在努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化 ，打造企業(yè)的核 心 競 爭力。同時(shí)，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解決 500 萬元，這樣， 3500 萬元的自 有 資金就可以落實(shí)到位。 （ 6） 其它計(jì)算參數(shù)： 營 業(yè) 稅及附加：營業(yè)收入的 ％ 房 產(chǎn) 稅：營業(yè)收入的 12% 所 得 稅率：利潤總額的 33% 折 舊 方法：直線法 二、前八年的利潤表與靜態(tài)回收期分析： 前八年利潤表 利潤表 項(xiàng)目 金額 一、營業(yè)收入 28205 減：營業(yè)成本 5555. 55 產(chǎn)品銷售稅金及附加 4935. 88 二、產(chǎn)品銷售利潤 17713. 57 加：其他業(yè)務(wù)利潤 減：管理費(fèi)用 1425. 60 銷售費(fèi)用 2292 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 三、營業(yè)利潤 13195. 97 加：投資收益 營業(yè)外收入 減：營業(yè)外支出 四、利潤總額 13195. 97 減：所得稅 4354. 67 五、凈利潤 8841. 3 靜態(tài)回收期： 5+5 年 現(xiàn)金凈流量 /第六年現(xiàn)金流入量＝ 5＋ 可見，該項(xiàng)目可以產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流，經(jīng)營期限為 40 年的項(xiàng)目，在 5 年 3 個(gè) 月 就可以收回投入的全部資金。并以包裝 目前政府支持發(fā)展的商貿(mào)物流行業(yè)包括大型連鎖零銷商場、大型專業(yè)批發(fā)市場 、 第三方物流等。市場和策劃方面可以從迎海五金商貿(mào)城借調(diào)或新招聘有經(jīng)驗(yàn)人員。 （ 4） 7 月，本項(xiàng)目的準(zhǔn)備情況基本完備，如：現(xiàn)場包裝、停車場、廣場、招商中心、銷售資料和銷售、服務(wù)人員等 。 （ 4） 大金鐘路科貿(mào)中心：每平方米約 60— 120 元。 因此建議盡快使 該項(xiàng)目上馬，讓它成為華南地區(qū)第一 個(gè)大型的包裝印刷專業(yè)市場，這是確保該項(xiàng)目獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的關(guān)鍵，也是該項(xiàng)目成功的 關(guān) 鍵。 四、項(xiàng)目競爭力優(yōu)勢 1 位置優(yōu)勢：鹽步區(qū)位于佛山市和廣州市交界處，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道 ，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣 茂 鐵路橫貫其中。 二 、 項(xiàng)目開發(fā)主題定位 產(chǎn) 業(yè)定位 打造包裝印刷產(chǎn)業(yè)王國。 工程招 標(biāo)、確定施工單位、首期工程施工準(zhǔn)備、制定銷售與招商方案。而對(duì)廣州 市場，我們還必須慢 慢 培育。廣東國際包裝 印刷城處于廣州芳村與 南海鹽步的交界，在廣 州人的觀念中，芳村是比較偏 遠(yuǎn)的區(qū)域，而且也不是 以經(jīng)濟(jì)發(fā)展著名。 （ 5） 區(qū)域商務(wù)氣氛濃厚 佛山市 南海區(qū)鹽步鎮(zhèn)位于 廣州和佛山兩大 經(jīng)濟(jì)中心之間，臨 近高速公路出入口， 地理位置十分適合 發(fā)展商貿(mào)物流業(yè) 。是一個(gè)朝陽性行業(yè)。 消費(fèi)者受固有的 思想影響，認(rèn)為沒 有產(chǎn)權(quán)就不是真 正 得到商鋪，所以本項(xiàng)目前期比較難以吸引投資者入市。 劣勢 （ 1） 項(xiàng)目所處的穗鹽路雖有發(fā)展前景但目前還未興旺。 （ 5） 項(xiàng)目位置處于產(chǎn)業(yè)的中心地帶，便于發(fā)揮輻射作用。 （ 3） 本項(xiàng)目的建設(shè)得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，具有政策?yōu)勢。近期響應(yīng)建設(shè)大佛山商貿(mào)圈的號(hào)召 ,對(duì)各大專業(yè)市場進(jìn)行完善和升級(jí)改進(jìn)，以形成前店后倉、既批發(fā)又零 售的市場流通模式。通過地鐵一號(hào)線還可接駁地鐵二號(hào)線。東北面臨珠江（南航道），與白云區(qū)石井鎮(zhèn)、荔灣 區(qū)、海珠區(qū)隔江相望；南靠珠江（佛山 水道），與番禺區(qū)大石鎮(zhèn)、南海市平洲鎮(zhèn) 相 鄰；西與南海市鹽步鎮(zhèn)、黃岐鎮(zhèn)接壤。 國 際 公寓生活中心 區(qū)內(nèi)設(shè)置公寓住宅作為項(xiàng)目的生活配套，與商務(wù)區(qū)一步之遙，但又獨(dú)立管理，便 捷之余盡享幽靜，生活與事業(yè)同步發(fā)展。 商 務(wù)辦公中心 按 現(xiàn) 代化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配套的專業(yè)寫 字 樓 ， 包 括 信 息 網(wǎng) 絡(luò) 區(qū) 、 電 子 商 務(wù) 區(qū) 、 經(jīng) 營發(fā)展區(qū)和商務(wù)辦公 區(qū)四大功能。 按種類劃分： （ 1） 包裝印刷機(jī)械企業(yè)、代理商、銷售商。 （ 2）、中山、深圳、東莞地區(qū)的包裝企業(yè)。天成路正是受益于大商 業(yè) 環(huán)境濃厚的專業(yè)市場氣氛下。 天成路兩側(cè)商家的經(jīng)營主要以印刷品為主，例如印 刷 、制版用的設(shè)備、 儀器、紙張、油 墨、 塑料袋、 各種 耗材 ， 經(jīng)營的品種達(dá) 上萬種，對(duì)印刷企 業(yè)來說，這里就 是萬寶箱， 是華南 地區(qū)最為集中的 印 刷用品交易地。 天成路 店鋪面積達(dá) 3 萬 m2。 優(yōu)惠措施： （ 1）第一批客戶：第 1 位到第 150 位，第一年免租 15 個(gè)月，第二年免租 6 個(gè)月，共免租 15個(gè)月，簽 3 年合約。 華南城由 五大專業(yè)交易中心、一個(gè)展覽中心和五大功能分區(qū) 構(gòu)成 。雖然如此，但是作為最富有生命力的交易方式之一，現(xiàn)場選購、現(xiàn)貨交易的交易方式在短期內(nèi)還不會(huì)因?yàn)樾畔a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而被淘汰的。特別是上海國 際包裝印刷城，現(xiàn)時(shí) 1000 多個(gè)商鋪已全部售完，售價(jià)： 萬元 /平方米，一期的建筑面積 萬平方米， 2 億元的投資金額已提前收回。印刷企業(yè)已成為文化產(chǎn)業(yè)一支新的生力軍。據(jù)報(bào)道，近期，汕頭市提出打造全市三大印刷基地，即以金園工業(yè)城為香煙食品包裝印刷基地，以澄海區(qū)為玩具包裝印刷基地，以潮陽區(qū)為內(nèi)衣服裝、文具包裝印刷基地，力促汕 頭 市印刷業(yè)發(fā)展再上新臺(tái)階。中山的包裝印刷行業(yè)已形成了以火炬開發(fā)區(qū)中國包裝印刷生產(chǎn) 基地及小欖鎮(zhèn)為代表的產(chǎn)業(yè)群，且生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 佛山 市包裝印 刷行業(yè)民營私營達(dá)到 2150 間（其中個(gè)人獨(dú)資 1527 間，合伙制 87 間，責(zé)任有限公司 489 間、股份有限公司11 間），占印刷企業(yè)總量的 90%。店鋪面積達(dá)３ 萬平方米 ，凡是印刷、制版用的設(shè)備、儀器、紙張、油墨、各種耗材 應(yīng) 有盡有。 珠 三角地區(qū)有外商投資印刷企業(yè) 855 家，占全省的 %.有“三來一補(bǔ)”印刷企業(yè) 990 家，占全省的 %，有 1600 家印刷企業(yè)承接印刷世界 50 多個(gè)國家的印刷品。 沿海地區(qū)和大中城市的 包 裝印刷企業(yè)已初步具備在國際市場上競爭的能力。當(dāng)今包裝工業(yè)發(fā)展最重要的一個(gè)方面是包裝市場的國際化、包裝業(yè)發(fā)展的全球化。 作為包裝強(qiáng)省的廣東省，中山、東莞等地區(qū)已經(jīng)形成一些以包裝為主導(dǎo)或配套的生產(chǎn)基地，但卻沒有一處類似于上海包裝城的產(chǎn)、銷、展等為一體的完整 CBD（中央商 務(wù)區(qū)）。 第一章 項(xiàng)目開發(fā)背景 一 、 項(xiàng)目名稱：廣東國際包裝印刷城 二 、 項(xiàng)目地點(diǎn)：廣東省廣州芳村區(qū)穗鹽路 3 號(hào) 三 、 項(xiàng)目提出的理由及過程 現(xiàn)代包裝工業(yè)是一個(gè)極具潛力的 朝陽產(chǎn)業(yè) 。 華南地區(qū) 的經(jīng)濟(jì)中心的 廣州市，經(jīng)濟(jì)的幅射 能力強(qiáng)， 印刷業(yè)非常發(fā)達(dá) ，但廣州市目前尚沒有一個(gè)規(guī)模較大、種類齊全的包裝、印刷商業(yè)中心，而現(xiàn)有的一些包裝、印刷商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均規(guī)模小、布局分散、輻射能力弱、影 響 力 較小。目前，世界包裝工業(yè)的發(fā)展趨勢正朝著多樣化、多功能、高效率、