德陽xx國際城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-03-07 03:55:11 本頁面
【正文】 場(chǎng)情況 市場(chǎng)大勢(shì)背景 德陽房地產(chǎn)業(yè)起步于改革開放的 90 年代初期。 商業(yè)環(huán)境 由于地處新區(qū)， 周邊商業(yè)配套 開發(fā)尚未啟動(dòng)，區(qū)域內(nèi)目前尚無商業(yè)配套，商業(yè) 配套主要還是依靠老城區(qū)。 目前 地塊 為生地， 大部分已經(jīng)拆遷完畢，但是 尚未完成七通一平，也未打圍。 屬于德陽的城東新城，毗鄰奇家堰風(fēng)景區(qū)。 根據(jù) 地塊 的自身開發(fā)階段和市場(chǎng)類似產(chǎn)品的銷售情況，建議項(xiàng)目開發(fā)周期為56 年，首期推出面積較小、總價(jià)較低的 低層住宅 戶型 ，以及性價(jià)比較高的高層電梯產(chǎn)品 。 德陽房地產(chǎn)開發(fā)水平較 GDP 發(fā)展相對(duì)滯后，目前市場(chǎng)銷售較熱，市場(chǎng)中高端物業(yè)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。屬于德陽的城東新城，毗鄰奇家堰風(fēng)景區(qū)。是德陽未來城市擴(kuò)張發(fā)展的區(qū)域。德陽目前中高端物業(yè)的均價(jià) 45004600 元 /平米不等，主力戶型為 80130 平米左右常規(guī)居家型戶型。 由于項(xiàng)目規(guī)模巨大，總建面接近 280 萬平米，每年的消化量 在 40～50 萬平米左右，占到約德陽主城區(qū)（旌陽區(qū)）年銷售量的約 30%。是德陽未來 城市 即將 擴(kuò)張發(fā)展的區(qū)域。 地塊所處區(qū)域周邊配套設(shè)施 交通 成綿高速 地塊內(nèi)部規(guī)劃道路 4 地塊緊臨成綿高速的德陽出入口，地塊內(nèi)部的一條主要規(guī)劃道路已經(jīng)通車。 德陽老城區(qū)還是以德陽文廟廣場(chǎng)為中心形成的核心商圈，集中了 洋洋百貨、 5 洋洋百盛等本地購物中心 和眾多臨街商鋪 ，商業(yè)氛圍濃厚 。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立而崛起，在土地使用制度和住房制度 改革的推進(jìn)下穩(wěn)步發(fā)展。 2021 年隨著宏觀調(diào)控的加緊，市場(chǎng)出現(xiàn)較大幅度的下滑。 12 地震影響，投資額有所回落， 從 09 年 開始 ，市場(chǎng)迅速回升 ， 已經(jīng)大大超越了歷史最高的 07 年投資額 。 綜合德陽的房地產(chǎn)投資額和銷售額來看， 市場(chǎng)投資情緒受到宏觀政策打壓較重，市場(chǎng)目前存在的 投資利潤空間 較之 2021 年有較 大下滑 。 ， 2021 年成交 萬方，主要原因?yàn)閲液暧^政策調(diào)控打壓市場(chǎng)的影響。是全國重型機(jī)械、動(dòng)力設(shè)備制造和磷化工重要基地，作為四川省確定為重點(diǎn)發(fā)展的九大城市之一，德陽的經(jīng)濟(jì)總量在四川城市中排名高居第三位，僅次于成都和綿陽 ， 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 較強(qiáng)，人均收入水平也位于省內(nèi)城市的前沿 。部分中高端物業(yè)的成交均價(jià)由 09 年初的 30004000 元 /平米拉升至 目前 的 50006000 元 /平米 ，漲幅達(dá) 35%。 從目前來看， 區(qū)域 內(nèi)的在售項(xiàng)目大都處于尾盤或者項(xiàng)目當(dāng)期批次的末期銷售，供應(yīng)相對(duì)較少。 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)多集中在 德陽老城區(qū)的文廟廣場(chǎng)核心圈 ， 目前已建成了洋洋百貨、洋洋百盛等兩大購物中心， 周邊仍以臨街底商為主。湖畔新城 20 17 萬㎡ 1400 28－ 40F 79－ 126m2 2 室 2 廳 凱麗景湖 120 30 萬㎡ 1800 28F 95120130 2 室 2 廳 \3室 2 廳 10 匯樂國際 140 27 萬㎡ 2058 8/26F 80106 華庭陽光 約 155 40 萬㎡ 2654 27F 70－ 100 平米 2 室 2 廳 1衛(wèi) 明源國際 108 27 萬㎡ 1569 32+1F 100/135/168 2 室變 3 室(主力 )\3 室\4 室 世紀(jì)美郡 20 6 萬㎡ 484 18F 6070 2 室，少量110 平米房源 筑境 100 40 8 萬㎡ 720 6+1/11/18F 69/85/90/101 1 室變 2 室/2 室 2 廳 /2室變 3 室 從典型樓盤的研究看，目前德陽市場(chǎng)的在售項(xiàng)目規(guī)模都比較小，均在 200畝以下，沒有超大型的樓盤；產(chǎn)品類型是以多層和高層為主，沒有在售 低層住宅項(xiàng)目；容積率一般在 3 左右；主力戶型面積主要 90140 的套三 ，其次是 6090平米的套二，很多項(xiàng)目都存在可變空間。 “ 5 三、項(xiàng)目定位分析 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) ? 位于德陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是未來城市擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域 ，發(fā)展前景廣闊。 ? 區(qū)域周邊分布了 東汽 、 二重、東電等大型國有企業(yè) ，具有相當(dāng)?shù)臐撛谫徺I力。 ? 地塊河對(duì)面的水泥廠 嚴(yán)重影響了地塊的臨河景觀資源 。 生態(tài)休閑： 項(xiàng)目地塊東靠東山，西鄰綿遠(yuǎn)河， 生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)明顯， 另外項(xiàng)目未來規(guī)劃了 五星級(jí)酒店、國際會(huì)議中心、 保利院線等 商務(wù) 休閑配套， 將彌補(bǔ)德陽缺乏高端商務(wù) 休閑配套 的空缺。 因此，項(xiàng)目 靠山臨河 的生態(tài)優(yōu)勢(shì) 、 五星級(jí)酒店及國 際會(huì)議中心、 豐富的產(chǎn)品形態(tài)以及保利品牌強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入 等 相結(jié)合，必將使本案成為 德陽濱水商務(wù)休閑區(qū) 。 因此本項(xiàng)目要在預(yù)計(jì)的 56 年內(nèi)完成開發(fā)，必須在項(xiàng)目推出后占領(lǐng)德陽城區(qū)近 40%的 商品房 市場(chǎng)份額 。 項(xiàng)目客群定位 ? 第一類客戶： 德陽 的 中 高端收入人群 ，該類客群 一 類是 以德陽境內(nèi)的國有大型企業(yè)的中高層管理人員以及技術(shù)人員為主 ，一類是德陽的政府、金融 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 ，對(duì) 居住品質(zhì) 較為看重，看重本地生態(tài)資源以及高端配套。 ? 第四類客戶： 保利品牌的追隨者，保利作為國內(nèi) 一線品牌開發(fā)商的領(lǐng)頭羊，前期續(xù)集了 大量的品牌追隨客群， 該類客群 青睞和認(rèn)同保利的開發(fā)模式以及開發(fā)產(chǎn)品。待市場(chǎng)完全成 熟以后，推出位置
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