【正文】 轉(zhuǎn)移到了“濱水領(lǐng)地”的社區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的人流量劇增。 2021 年至 2021 年上半年，“客運(yùn)大廈”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進(jìn)小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項(xiàng)目的順利完工，萬源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進(jìn)行著，市政府的合理規(guī)劃為萬源的房地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)業(yè)帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 萬源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀 其主要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其城市繁華地段主要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。其分布幾乎遍及萬源市的所有小區(qū)及街道。因此，城鎮(zhèn)內(nèi)對于營業(yè)房的需求量應(yīng)當(dāng)是供小于求的局面。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，主要為農(nóng)副產(chǎn)品，其商業(yè)形態(tài)的開展也圍繞著農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品。其中 80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。其中陽光花園的二樓商業(yè)鋪面主要以休閑娛樂為主。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營中低檔的休閑服飾。 另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個(gè)區(qū)域： 1) 濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場 2）新華路兩段手機(jī)市 場 3）利民路農(nóng)資市場 4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場 5）河街 萬源市商業(yè)市場特征 萬源 —— 商業(yè)氣氛濃郁的城市 萬源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達(dá)州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來頻繁。特別是“金締花園”、“陽光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。如“陽光花園”與“金締花園”銷售業(yè)績的不俗表現(xiàn)給與了很好的證明。 5）“名店效應(yīng)”將會時(shí)萬源以后經(jīng)營的法寶 現(xiàn) 在萬源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購物廣場這一名牌并沒有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場的效果，從而帶動其他商鋪的租售。二期項(xiàng)目及三期項(xiàng)目的完工將使項(xiàng)目本身成為城市的標(biāo)志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬源市的一道 風(fēng)景線。營造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 另類風(fēng)格 —— 在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。日?？梢圆シ帕餍懈枨?MTV、街舞歌曲、 NBA 直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。營造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。 另類風(fēng)格 —— 在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。日?？梢圆シ帕餍懈枨?MTV、街舞歌曲、 NBA 直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。 使命性的營銷終歸還 是要還原到行動的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來做營銷才能真正的打開市場。 B. 問題 萬源需要一個(gè)令人印象深刻的城市印記來改善及提升萬源的城市形象； 萬源需要一個(gè)令人舒適且滿意的高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源需要一個(gè)滿足萬源人心理需求的高品位生活方式。 那萬源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？ 萬源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢，其定位也是現(xiàn)代化山水園林工業(yè)城市，使萬源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享受的生活態(tài)度；萬源是一個(gè)區(qū)域中心城市，必然會受到大城市生活圈帶來的各方面的“強(qiáng)勢”輻射，從生活態(tài)度到消費(fèi)習(xí)慣。 核心概念 結(jié)合對主線的思考思路和項(xiàng)目自身的條件，我們對主線有了這樣一個(gè)核心概念： 萬源大革命－萬源商業(yè)地產(chǎn)帶來的生活新模式 【詮釋】 革命： 有著雙重含義，一是利用“革命”二字與萬源的傳 統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來，將紅色旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，從而立足于服務(wù)萬源城市運(yùn)營的高度 二是暗指萬源的傳統(tǒng)消費(fèi)意識將因本項(xiàng)目而徹底顛覆，從單純的物質(zhì)需求的層面上升至地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 體驗(yàn)式的精神追求層面 新： 一是結(jié)合到項(xiàng)目的產(chǎn)品層面上，融合了很多大城市成功產(chǎn)品的特色。 以“萬源”表明項(xiàng)目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。 推廣體系 1） 推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向） 規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?2021 年萬源將由目前的 10 人口增長為 15 萬，躋身于中型城市行列。 營銷策略 九、營銷策略 項(xiàng)目整體營 銷策略 機(jī)動營銷 營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。 銷售模式是以租代售、租售結(jié)合、展銷等方式靈活運(yùn)用，以及延長內(nèi)部認(rèn)購、包裝等手段； 通路則是指自 行銷售、銷售外包和尾盤 (包括滯銷樓盤 )進(jìn)入二三級市場流通等方式； 價(jià)格是指優(yōu)惠價(jià)、震撼價(jià)、等能滿足不同消費(fèi)需求的價(jià)格形式； 付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運(yùn)用和組合。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。 3）體驗(yàn)營銷 與其它品牌合作，充分運(yùn)用其它品牌的優(yōu)勢，通過聯(lián)合開展的互動活動讓目標(biāo)受眾能實(shí)際地提前享受到項(xiàng)目所帶給他們的實(shí)惠以及體驗(yàn)項(xiàng)目所賦予他們的專屬價(jià)值，以此讓目標(biāo)受眾通過親身體驗(yàn)更多地了解項(xiàng)目，為積蓄客戶和阻截客戶做足基本功。各大媒體作為表面的主辦者并以政府作為發(fā)言者，引導(dǎo)各開發(fā)商和市民共同關(guān)注新萬源的發(fā)展、攜手打造新萬源形象的舉動為本項(xiàng)目產(chǎn)品打上未來生活的標(biāo)簽。 城市發(fā)展圖片展 活動概述：此活動由萬源政府、規(guī)劃局主辦，項(xiàng)目承辦，各大主流媒體提供大力的宣傳地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 支持。不管從發(fā)掘潛力還是未來發(fā)展的趨勢來看，給 予觀望者更有力的指導(dǎo)、給予購房者更大的購房決心。 2) 廣告策略 創(chuàng)造新潮流 —— 體現(xiàn)項(xiàng)目形象的專屬性 專屬形象是吸引客戶感受全新體驗(yàn)的前提基礎(chǔ)，也是吸引客戶到售樓現(xiàn)場的最直接 手段； 在營銷語言與形象系統(tǒng)中，相互之間的關(guān)系必須達(dá)到統(tǒng)一、系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上突出其唯一的專屬性； 核心理念與廣告形象推廣語言體系在點(diǎn)上要具有創(chuàng)意，在面上具體系統(tǒng)專屬性； 核心賣點(diǎn)語言提煉系統(tǒng)體現(xiàn)其創(chuàng)新，具有專屬代表意義； 廣告創(chuàng)意表現(xiàn)手法在房地產(chǎn)廣告類中具有獨(dú)創(chuàng)性，與項(xiàng)目的獨(dú)特氣質(zhì)相匹配構(gòu)成專屬的代表； 廣告的一些特殊載體體現(xiàn)專屬性，如禮品、現(xiàn)場售樓處與外圍形象包裝等。 廣告調(diào)性： 要表現(xiàn)出從項(xiàng)目價(jià)值核心下的坐標(biāo)、優(yōu)閑生活文化的基本調(diào)性。 銷售實(shí)施方案 十：銷售實(shí)施方案 項(xiàng)目招商目標(biāo) 1）第一目標(biāo)主力店 第一目標(biāo)主力店是我們市場經(jīng)營和招商的主體，該目標(biāo)商戶招商和經(jīng)營的成功與否，將從根本上決定商業(yè)街招商和經(jīng)營的成 敗。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體抄做成為樓市熱點(diǎn)，引起社會輿論，提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。 項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案 十二、項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 9 月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷售淡季。出師 有名是本項(xiàng)目展開一系列營銷活動的重要環(huán)節(jié)。”我們既要給消費(fèi)者一中全新的營銷模式和理念，又要保證不能推翻消費(fèi)者以往對本項(xiàng)目的營銷格調(diào)的認(rèn)識。借主題商家入駐營造商業(yè)氛圍 2） 配合政府發(fā)展方向，借用政府口舌，以可信度極高的官方語言標(biāo)明萬元的發(fā)展趨勢。 ? 可以借助一些主題上屆營造消費(fèi)氛圍，吸引商家入駐。 B 在整個(gè)推廣過程中，開發(fā)商以項(xiàng)目名稱的方式出現(xiàn)引導(dǎo)萬源市政府、媒體、市民的共同關(guān)注萬源市的新城市發(fā)展。 3) 推廣暗線策略 通過整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項(xiàng)目心里推廣方式。萬源市本地開發(fā)商和外地開發(fā)商勢必利用有力實(shí)際紛紛上市推盤，力爭最大化的吸收消費(fèi)者。在項(xiàng)目銷售的淡季或多或少的利用一些手段占據(jù)一席之地。項(xiàng)目信息內(nèi)容由局部逐步轉(zhuǎn)為全面豐富。 2） 目的 A 借招商的品牌入駐吸引萬源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者 B 直接促進(jìn)二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售 C 將市場開發(fā)的客戶轉(zhuǎn)移到二三層上鋪的消化能力上 3） 方式 A 大肆宣揚(yáng)品牌商家入駐的消息 B 宣揚(yáng)二三層價(jià)格優(yōu)勢，突出價(jià)格優(yōu)勢目吸引小資本投資者和工薪階層投資 C 利用城市發(fā)展論壇 第三階段策略 1） 思路 針對第一、第二階段由與會、隱蔽推廣轉(zhuǎn)為正面結(jié)合側(cè)面的推廣，聲勢由低到高、熱度逐步升溫的趨 勢。 2） 目的： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ A 加強(qiáng)力度、密度傳播項(xiàng)目的優(yōu)勢，加深他們在客戶心中的印象 B 加速擴(kuò)大項(xiàng)目的銷售 C 加大范圍挖掘潛在客戶 3） 方式 A 廣告大量投放、綜合運(yùn)用媒體力量 B 活動推廣營銷 C 招商進(jìn)駐活動慶?；顒? 第四階段策略 —— 收官之戰(zhàn) 1） 思路： 經(jīng)過前三個(gè)階段的蓄勢和推廣，第四階段將作 為一期項(xiàng)目的收官之戰(zhàn)，借尾盤活動開展各種品牌聯(lián)誼活動，讓收官之戰(zhàn)進(jìn)行的更加順利。 其他因素：發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤的價(jià)格走勢、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。 時(shí)間程序： A、付足定金時(shí)簽署認(rèn)購書 B、簽署認(rèn)購書后 7 天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn) 買賣合同》 C、簽署《房地產(chǎn)買賣合同》后 10 天內(nèi)付完余款 定金 20210 首付 40%（含定金）尾款 60% 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 方式（ 2） 銀行按揭付款方式： 98 折 時(shí)間程序： A、付足定金時(shí)簽署認(rèn)購書 B、簽署認(rèn)購書后 7 天內(nèi)付首期并簽署《房地產(chǎn)買賣合同》 C．簽署《房地產(chǎn)買賣合同》后 15 天內(nèi)向銀行申請按揭 方式（ 3） 分期付款： 97 折 時(shí)間程序： A、按照 4： 3： 3 或者 3： 3： 4 的方式付款 B、分三次交款 —— 首次、封頂、交房 C、尾款結(jié)清后當(dāng)天 簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》 十、銷售階段目標(biāo)及項(xiàng)目施工進(jìn)度建議 銷售目標(biāo)及時(shí)段： 1） 銷售目標(biāo)： 2021 年 8 月 —— 2021 年 2 月 共半年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)銷售收入 4000 萬元 （含按揭、分期尾款） 2） 銷售時(shí)段： A 2021 年 8 月中旬 —— 2021 年 10 月下旬 實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000 萬元以上 B 2021 年 9 月上旬 —— 2021 年 12 月下旬 實(shí)現(xiàn)銷售收入 1500 萬元 C 2021 年 1 月上旬 —— 2021 年 2 月下旬 實(shí)現(xiàn)銷售收入 1500 萬元 施工進(jìn)度建議 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際銷 售情況和施工進(jìn)度情況，本項(xiàng)目的決定性關(guān)鍵在于招商活動能否正常進(jìn)行。 F 在 2021 年 8 月 1 日后，項(xiàng)目的各個(gè)出口和入口必須有專人負(fù)責(zé)看守，不能容許非投資考察者的隨意進(jìn)出入 4） 19 層兩棟項(xiàng)目主體封頂?shù)臅r(shí)間