萬(wàn)浩酈城項(xiàng)目可行性研究模板(文件)
【正文】 表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 1 借款還本付息 季初借款累計(jì) 第一筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第二筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 23 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第三筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 借貸匯總 季初借款累計(jì) 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 24 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 1）說(shuō)明 采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來(lái)本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案的價(jià)格作出測(cè)算。 3）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表 表 16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 交易 情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通 較好 良好 良好 良好 配套 較好 良好 良好 良好 25 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個(gè)別因素 裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 發(fā)展商實(shí)力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項(xiàng)目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 準(zhǔn)現(xiàn)房 2021 年 準(zhǔn)現(xiàn)房 2021 建筑形態(tài) 高層 高層 高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表 17： 表 17：本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 0 0 0 0 交易情況修正 0 0 0 0 區(qū)域因素 交通 0 +1 +1 +1 配套 0 +1 +1 +1 環(huán)境 0 0 0 0 區(qū)位 0 0 0 0 小計(jì) 0 +2 +2 +2 個(gè)別因素 裝修 0 0 0 0 發(fā)展商實(shí)力 0 0 0 0 項(xiàng)目規(guī)模 0 2 2 4 26 小區(qū)綠化 0 2 2 2 小區(qū)配套 0 2 2 2 建筑結(jié)構(gòu) 0 0 0 0 建成年代 0 2 0 1 建筑形態(tài) 0 0 0 0 小計(jì) 0 8 6 9 修正后均價(jià) 5）計(jì)算結(jié)果 比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果 6）本案價(jià)格預(yù)測(cè) 近幾年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、宏觀政策影響等。 三、車位銷售單價(jià)的確定 四、項(xiàng)目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的開始銷售， 整個(gè)銷售過(guò)程大概按二期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元 /㎡，車位均價(jià)為萬(wàn)元 /個(gè) ,商鋪整體均價(jià)為元 /㎡ ,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。 B）（ 1177。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 具體單位定價(jià)模擬 在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過(guò)程的參考。 B）（ 1177。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。 在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項(xiàng)目損益表 表 23：損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 32 9 可分配利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率 注：所得稅稅率按 33%??；盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%提取。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 33 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率（ FIRR）能反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析亦稱臨界點(diǎn)分析或保本點(diǎn)分析。 影 響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別售價(jià)上下波動(dòng) 5%、 10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) 10%、 20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 27） 表 27：敏感性分析表 全部投資 基準(zhǔn)方案 售價(jià)變動(dòng) 建安工程費(fèi)變動(dòng) 10% 5% 5% 10%
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