【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 19 建筑類型構(gòu)成表 類型 面積（㎡） 商鋪 住宅 會(huì)所及管理用房 地下層 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 1）土地成本 2）前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 2 可行性研究費(fèi) / 3 招投標(biāo)費(fèi) 4 地質(zhì)、水文勘察費(fèi) / 5 三通一平費(fèi) / 6 綜合 (報(bào)建 )費(fèi) 合計(jì) 3）建安工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表 類型 面積（㎡） 單方造價(jià) (元 /㎡ ) 投資總額（萬(wàn)元） 小高層住宅 商鋪 地下室 合計(jì) 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 供電工程 總用地面積 元 /㎡ 20 2 供水工程 總用地面積 元 /㎡ 3 排水工程 總用地面積 元 /㎡ 4 道路工程 總用地面積 元 /㎡ 5 綠化工程 總用地面積 元 /㎡ 電信、媒氣工程 總用地面積 元 /㎡ 合計(jì) 5）公建配套設(shè)施費(fèi) 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 會(huì)所、幼兒園及管理用房 / 合計(jì) 6）開發(fā)期間稅費(fèi) （公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 教育設(shè)施配套費(fèi) 總建筑面積 元 /㎡ 2 物業(yè)基金 建安工程費(fèi) ％ 3 公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 總建筑面積元 /㎡ 5 工程監(jiān)理費(fèi) 總建筑面積元 /㎡ 6 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 7 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 8 供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 9 供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 10 其他 建安工程費(fèi) 合計(jì) 7）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)：取以上 1～ 5項(xiàng)之和的 2%。 8）開發(fā)成本 開發(fā)成本：以上 1～ 7 項(xiàng)合計(jì)。 21 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算 1）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用：一般取開發(fā)成本的 2%。 2）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用：詳見銷售費(fèi)用估算表 銷售費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬(wàn)元） 1 廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 2 銷售代理費(fèi) 銷售收入 % 3 其他銷售費(fèi)用 銷售收入 % 合計(jì) 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表 4）開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用：前面 1～ 3 項(xiàng)之和。 總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙? 項(xiàng)目的總成本費(fèi)用：詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表 13）。 表 13：投資成本費(fèi)用估算匯總表 成本項(xiàng)目 總額（萬(wàn)元） 得房成本（元 /㎡） 小高層住宅 商鋪 車位 開發(fā)成本 （ 1）土地成本 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) （ 6）開發(fā)期間稅費(fèi) （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 22 開發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 1）資金籌措與投資計(jì)劃 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 流動(dòng)資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付 貸款還本付息結(jié)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 1 借款還本付息 季初借款累計(jì) 第一筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第二筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 23 季末借款累計(jì) 季初借款累計(jì) 第三筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 借貸匯總 季初借款累計(jì) 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì) 24 第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 一、住宅銷售單價(jià)的確定 用市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格的上限（平均價(jià)格） 1）說明 采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，首先選取本案周邊幾個(gè)具有一定可比性的案例進(jìn)行對(duì)比，然后修正出本案的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，對(duì)本案的價(jià)格作出測(cè)算?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未 最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià)格的程度作估算。 【市場(chǎng)比較法，是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格， 修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個(gè)周邊案例作為比較案例。 3）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表 表 16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說明表 項(xiàng)目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元 /㎡） 待估 交易時(shí)間修正 交易 情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通 較好 良好 良好 良好 配套 較好 良好 良好 良好 25 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個(gè)別因素 裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修 不計(jì)裝修