【正文】 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)本項(xiàng)目的銷 35 售率為 %時，該項(xiàng)目全部投資利潤率為零，即投資剛能保本。財(cái)務(wù)評價是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。 ? S 為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未 最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色 處，還應(yīng)突出了熱賣 16 的景象。 居 民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊(duì)同時開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。 28 表 20：銷售總收入預(yù)測表 項(xiàng)目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 商鋪 車庫 合計(jì) 五、 項(xiàng)目住宅定價模擬 均價確定 根據(jù)以上方法測算可得出項(xiàng)目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（ Pa）約為元 /平方米。 S）（ 1177。本項(xiàng)目的主要評價指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 3）售價、建安工程費(fèi)的變動對投資利潤率的影響。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項(xiàng)目損益表 表 23：損益表 序號 項(xiàng)目 合 計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費(fèi)用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 32 9 可分配利潤 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 注：所得稅稅率按 33%??；盈余公積金按稅后利潤的 10%提取。 B）（ 1177。 三、車位銷售單價的確定 四、項(xiàng)目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營期的開始銷售， 整個銷售過程大概按二期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價為元 /㎡，車位均價為萬元 /個 ,商鋪整體均價為元 /㎡ ,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。 房展會 精 品樓書 公共關(guān)系 四、準(zhǔn)備策略 銷售中心 樣板房展示 樓盤正式推出儀式 17 五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管 理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。 區(qū)域發(fā)展分析 7 二、市房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)供給情況 邯鄲房地產(chǎn)需求情況 邯鄲房地產(chǎn)價格分析 住宅市場的戶型特點(diǎn) 住宅市場的競爭態(tài)勢 邯鄲住宅消費(fèi)者分析 住宅 市場的發(fā)展趨勢 三、一般供給市場預(yù)測 開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期 開發(fā)商對需求市場的預(yù)期 四、項(xiàng)目自身因素分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 1）區(qū)域環(huán)境分析 2）地段分析 3）地塊特征分析 4）開發(fā)商實(shí)力分析 5）生活配套分析 項(xiàng)目投資機(jī)會分析 8 1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持 2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持 3） 邯鄲舊城改造利好 五、項(xiàng)目市場分析結(jié)論 綜合以上分析可得出以下結(jié)論： 第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件 一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 邯鄲屬平原氣候。同時，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個周邊案例作為比較案例。 ? U 為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。 再進(jìn)行項(xiàng)目 的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。 敏感性分析 敏感性指影響方案的因素中一個或幾個估計(jì)值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。 ③ 經(jīng)計(jì)算得： 評價指標(biāo) 稅前數(shù)值 稅后數(shù)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動態(tài) ) 2）自有資金現(xiàn)金流量表 表 25：自有資金現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 34 經(jīng)計(jì)算得： 評價指標(biāo) 數(shù)值（稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動 態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出， 運(yùn)用表的貸款償還能力分析 表 26：資金來源與運(yùn)用表 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 銷售收入 自有資金 銀行借款 其他收入 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 借款還本付息 銷售稅金及附加 土地增值