【正文】 假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)本項(xiàng)目的銷(xiāo) 35 售率為 %時(shí)，該項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，即投資剛能保本。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。 ? S 為戶(hù)型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未 最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶(hù)型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià)格的程度作估算。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色 處，還應(yīng)突出了熱賣(mài) 16 的景象。 居 民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識(shí)。 為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來(lái)確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開(kāi)工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。 二、項(xiàng)目總投資估算的原則 項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況； 項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則； 項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無(wú)法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。 28 表 20：銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目 可銷(xiāo)售面積（㎡） 建議銷(xiāo)售單價(jià)（元 /㎡） 銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 住宅 商鋪 車(chē)庫(kù) 合計(jì) 五、 項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬 均價(jià)確定 根據(jù)以上方法測(cè)算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（ Pa）約為元 /平方米。 S）（ 1177。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的影響。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項(xiàng)目損益表 表 23：損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 合 計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 銷(xiāo)售收入 2 總成本費(fèi)用 3 土地增值稅 4 銷(xiāo)售稅金及附加 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 8 盈余公積金 32 9 可分配利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 投資利稅率 資本金利潤(rùn)率 注：所得稅稅率按 33%取；盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%提取。 B）（ 1177。 三、車(chē)位銷(xiāo)售單價(jià)的確定 四、項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷(xiāo)售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的開(kāi)始銷(xiāo)售， 整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程大概按二期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元 /㎡，車(chē)位均價(jià)為萬(wàn)元 /個(gè) ,商鋪整體均價(jià)為元 /㎡ ,以此計(jì)算實(shí)際的銷(xiāo)售收入。 房展會(huì) 精 品樓書(shū) 公共關(guān)系 四、準(zhǔn)備策略 銷(xiāo)售中心 樣板房展示 樓盤(pán)正式推出儀式 17 五、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營(yíng)期銷(xiāo)售比例表。而且，工程在建設(shè)過(guò)程在需要配備專(zhuān)門(mén)的管 理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。 區(qū)域發(fā)展分析 7 二、市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)供給情況 邯鄲房地產(chǎn)需求情況 邯鄲房地產(chǎn)價(jià)格分析 住宅市場(chǎng)的戶(hù)型特點(diǎn) 住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 邯鄲住宅消費(fèi)者分析 住宅 市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì) 三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè) 開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家政策變化的預(yù)期 開(kāi)發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期 四、項(xiàng)目自身因素分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 1）區(qū)域環(huán)境分析 2）地段分析 3）地塊特征分析 4）開(kāi)發(fā)商實(shí)力分析 5）生活配套分析 項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析 8 1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持 2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持 3） 邯鄲舊城改造利好 五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論 綜合以上分析可得出以下結(jié)論： 第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件 一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 邯鄲屬平原氣候。同時(shí)，通過(guò)宣傳樹(shù)立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷(xiāo)售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊?！? 2）比較案例 ：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個(gè)周邊案例作為比較案例。 ? U 為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。 再進(jìn)行項(xiàng)目 的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。 敏感性分析 敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。 ③ 經(jīng)計(jì)算得： 評(píng)價(jià)指標(biāo) 稅前數(shù)值 稅后數(shù)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng)態(tài) ) 2）自有資金現(xiàn)金流量表 表 25：自有資金現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷(xiāo)售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 自有資金 銷(xiāo)售收入再投入 償還貸款本金 償還貸款利息 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 34 經(jīng)計(jì)算得： 評(píng)價(jià)指標(biāo) 數(shù)值（稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (I=10%) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資回收期 (靜態(tài) ) 投資回收期 (動(dòng) 態(tài) ) 由上述指標(biāo)可以看出， 運(yùn)用表的貸款償還能力分析 表 26：資金來(lái)源與運(yùn)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 1 資金來(lái)源 銷(xiāo)售收入 自有資金 銀行借款 其他收入 2 資金運(yùn)用 建設(shè)投資 借款還本付息 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值