【正文】 商鋪 住宅 會(huì)所及管理用房 地下層 項(xiàng)目開發(fā)成本估算 1）土地成本 2）前期工程費(fèi) 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)價(jià)（萬元） 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 2 可行性研究費(fèi) / 3 招投標(biāo)費(fèi) 4 地質(zhì)、水文勘察費(fèi) / 5 三通一平費(fèi) / 6 綜合 (報(bào)建 )費(fèi) 合計(jì) 3）建安工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表 類型 面積（㎡） 單方造價(jià) (元 /㎡ ) 投資總額（萬元） 小高層住宅 商鋪 地下室 合計(jì) 4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 供電工程 總用地面積 元 /㎡ 20 2 供水工程 總用地面積 元 /㎡ 3 排水工程 總用地面積 元 /㎡ 4 道路工程 總用地面積 元 /㎡ 5 綠化工程 總用地面積 元 /㎡ 電信、媒氣工程 總用地面積 元 /㎡ 合計(jì) 5）公建配套設(shè)施費(fèi) 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 會(huì)所、幼兒園及管理用房 / 合計(jì) 6）開發(fā)期間稅費(fèi) （公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬元） 1 教育設(shè)施配套費(fèi) 總建筑面積 元 /㎡ 2 物業(yè)基金 建安工程費(fèi) ％ 3 公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 總建筑面積元 /㎡ 5 工程監(jiān)理費(fèi) 總建筑面積元 /㎡ 6 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 7 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 8 供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅） 總戶數(shù)元 /戶 9 供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)） 商業(yè)建筑面積元 /㎡ 10 其他 建安工程費(fèi) 合計(jì) 7）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)：取以上 1～ 5項(xiàng)之和的 2%。同時(shí)，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。 分片分期開發(fā) 住宅和配套同步 高效運(yùn)用資金 二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 項(xiàng)目開發(fā)期計(jì)劃表 開發(fā)期數(shù) 項(xiàng)目名稱 時(shí)間 一期 主體建筑工程 建筑安裝工程 銷售 二期 主體建筑工程 建筑安裝工程 14 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期 進(jìn)度表 建設(shè)經(jīng)營期 時(shí)間 主要工作內(nèi)容 完成整個(gè)項(xiàng)目投資的比例 1 前期準(zhǔn)備工作 一期主體建筑基礎(chǔ)工程 2 一期主體建筑工程 06年 4月一期開始銷售 3 一期銷售工作 一期建筑安裝工程 二期主體建筑部分工程 4 二期銷售工作 二期主體建筑部分工程 二期建筑安裝工程 15 第七章：項(xiàng)目營銷方案策劃 一、營銷賣點(diǎn) 二、銷售策略 。 區(qū)域發(fā)展分析 7 二、市房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)供給情況 邯鄲房地產(chǎn)需求情況 邯鄲房地產(chǎn)價(jià)格分析 住宅市場的戶型特點(diǎn) 住宅市場的競爭態(tài)勢 邯鄲住宅消費(fèi)者分析 住宅 市場的發(fā)展趨勢 三、一般供給市場預(yù)測 開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期 開發(fā)商對需求市場的預(yù)期 四、項(xiàng)目自身因素分析 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 1）區(qū)域環(huán)境分析 2）地段分析 3）地塊特征分析 4）開發(fā)商實(shí)力分析 5）生活配套分析 項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析 8 1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持 2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持 3） 邯鄲舊城改造利好 五、項(xiàng)目市場分析結(jié)論 綜合以上分析可得出以下結(jié)論： 第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件 一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 邯鄲屬平原氣候。 第二章：市場分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 邯鄲經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管 理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。 開盤期與強(qiáng)銷期： 加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，形成對消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。 房展會(huì) 精 品樓書 公共關(guān)系 四、準(zhǔn)備策略 銷售中心 樣板房展示 樓盤正式推出儀式 17 五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。 表 13：投資成本費(fèi)用估算匯總表 成本項(xiàng)目 總額（萬元） 得房成本（元 /㎡） 小高層住宅 商鋪 車位 開發(fā)成本 （ 1）土地成本 （ 2）前期工程費(fèi) （ 3）建安工程費(fèi) （ 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) （ 5）公建配套設(shè)施費(fèi) （ 6）開發(fā)期間稅費(fèi) （ 7）不可預(yù)見費(fèi) 22 開發(fā)費(fèi)用 （ 1）管理費(fèi)用 （ 2）銷售費(fèi)用 （ 3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 1）資金籌措與投資計(jì)劃 投資計(jì)劃與資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 建設(shè)投資 貸款利息 流動(dòng)資金 2 資金籌措 自有資金 借款 銷售收入再投入 2）貸款本金的償還及利息支付 貸款還本付息結(jié)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 1 借款還本付息 季初借款累計(jì) 第一筆借款 本季借款 本季應(yīng)計(jì)利息 季末還本付息 季末借款累計(jì)