【正文】 種生活，一種全新的、悠閑的生活方式。 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的 SWOT 分析，我們把項(xiàng)目從新定位為 驗(yàn)證萬源商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展奇跡的宜商宜住的高檔物業(yè) —— 強(qiáng)調(diào)是萬源商業(yè)地產(chǎn)的一場(chǎng)革命 打造 全新的物業(yè)管理模式 目標(biāo)顧客群分析 根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分構(gòu)成： 城市周圍及市中心以外欲到市中心投資者 欲到萬源市開設(shè)品牌旗艦店的外來投資者 原有市中心即將搬遷的商鋪老板 其他投資者 大型商業(yè)連鎖和品牌金融機(jī)構(gòu) 銷售賣點(diǎn)組織 —— 圍繞區(qū)域的中心感、時(shí)尚感、便利感及旅游休閑感來開展 位于市中心核心商業(yè)區(qū)，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 城市中心商業(yè)營業(yè)房的供給稀缺性 時(shí)尚與休閑的居住地 城市發(fā)展的標(biāo)志 驗(yàn)證城市發(fā)展的里程碑 八、推廣策略 推廣價(jià)值核心 A. 現(xiàn)狀 萬源現(xiàn)在沒有令人印象深刻的城市形象； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 萬源沒有高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源沒有高品位的時(shí)尚生活方式。并在旱噴后安置 一個(gè)大型的彩色液晶顯示器，尺寸為長 4 米 *高 2 米。 安置多個(gè)長椅供游人休息 燈光布置需要一個(gè)中央音樂控制與燈光控制 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 競爭對(duì)手分析 1）“金締花園” 一、二、三層商鋪 開發(fā)商：萬源市金締房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 代理商： 地理位置：金締路 經(jīng)營總面積： 30000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 10000 平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021 年 10 月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：愛家購物廣場(chǎng) 5000 平米 交通情況：紅旗路、新化路、南街、金締路 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭 ％ 分期付款 ％ 價(jià)格區(qū)間： 13000—— 20210 元之間 2）陽光花園尾盤商鋪 開發(fā)商： 代理商： 地理位置：紅衛(wèi)街 經(jīng)營總面積： 3000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1300 平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021 年 12 月 已經(jīng) 進(jìn)駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭無 分期付款 ％ 價(jià)格區(qū)間： 13000—— 18000 元之間 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 3）濱河領(lǐng)地尾盤商鋪 開發(fā)商：四川崇州恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司萬源分公司 代理商：――― 地理位置：濱河路南段 交通局附近 經(jīng)營總面積： 8000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 3600 平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021 年 5 月 已經(jīng)進(jìn)駐名店：孔亮火鍋、肥牛食府 交通情 況：濱河路 付款方式：一次性優(yōu)惠 2％ 銀行按揭 ％ 分期付款 ％ 價(jià)格區(qū)間： 4500— 8000 元之間 4）萬源廊橋 開發(fā)商： 代理商：奧博地產(chǎn) 地理位置：后河之上 經(jīng)營總面積： 5000 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1000 平米 管理費(fèi)用：－ 工程進(jìn)度：尚未施工 交房時(shí)間：－ 已經(jīng)進(jìn)駐名店：－ 交通情況：濱河路 付款方式：－ 價(jià)格區(qū)間：－ 5）萬寶商場(chǎng) 開發(fā)商：－ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 代理商：－ 地理位置： 紅旗路與紅衛(wèi)街之間 靠近和平路 經(jīng)營總面積： 2300 平米 銷售范圍：全部 底層面積： 1000 平米 管理費(fèi)用：無 工程進(jìn)度：現(xiàn)房 交房時(shí)間： 2021 年 已經(jīng)進(jìn)駐名店：無 交通情況：紅旗路、紅衛(wèi)街 付款方式：－ 價(jià)格區(qū)間： 13000—— 20210 元之間 六、商業(yè)步行街建設(shè)設(shè)計(jì)建議 結(jié)合本項(xiàng)目的整體風(fēng)格，凸顯步行街的優(yōu)勢(shì)河亮點(diǎn)，在外觀整體設(shè)計(jì)上，尤其要注意把握時(shí)尚、高檔的心里趨勢(shì)。色彩運(yùn)用較暖，不用過分強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感，線條表現(xiàn)以曲線為主，體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴通透的感覺。且市政府規(guī)劃項(xiàng)目本身為萬源市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心區(qū)位。所以現(xiàn)在老商業(yè)區(qū)的鋪面供應(yīng)量極少，加上商業(yè)街內(nèi)龐大的消費(fèi)人流量給商家走狗的投資信心，自然導(dǎo)致街內(nèi)旺鋪受到投資者的青睞。但物業(yè)管理過于松散，污水橫流，市場(chǎng)環(huán)境較差，很難形成主流商業(yè)步行街。共有商鋪 150 余個(gè)，其中 80%為服裝商鋪。其業(yè)態(tài)較為混亂。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年年底至 2021 年 5 月，萬源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，推出了少量的營業(yè)房，并沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市。低價(jià)的租金和市場(chǎng)的巨大需求使愛家不斷的進(jìn)行市場(chǎng)宣傳，在愛家的帶動(dòng)下，相信幾年內(nèi)，中心商圈的范圍將擴(kuò)大，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。一次，夜間消費(fèi)市場(chǎng)的挖掘和正確引導(dǎo)市商業(yè)地產(chǎn)吸引人氣的主要方向。從“濱水領(lǐng)地”“金締花園 39。因此，在市場(chǎng)容量有限的情況下，不成為暢銷盤就會(huì)面臨積壓。幾乎每天傍晚的人流量都能達(dá)到 20210 人次，其中蘊(yùn)含的巨大消費(fèi)商機(jī)尚待發(fā)掘。隨著政府工程的進(jìn)展 和遠(yuǎn)期商業(yè)物業(yè)的附加值將會(huì)進(jìn)一步提高，但短期內(nèi)尚無商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目幾乎為零。 萬源市市場(chǎng)近期特點(diǎn) 二、萬源市市場(chǎng)近期特點(diǎn) 2021 年下半年的萬源房地產(chǎn)市場(chǎng)必將與城市市政建設(shè)的進(jìn)展，城市中心的轉(zhuǎn)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。其中 ,濱河路一線沿線共出讓土地面積達(dá)到了 36 萬平方米，占到了土地轉(zhuǎn)讓的 50%以上，說明萬源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，也說明萬源市市中心土地供應(yīng)量正在逐步減少，市中心的土地將越來越少?？梢?，在 2021年至 2021 年上半年的住宅銷售中 ，住宅部分正一步步的得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 大盤時(shí)代即將來臨 2021 年至 2021 年上半年的萬源市有幾個(gè)住宅小區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領(lǐng)地”“華興小區(qū)”“陽光花園”“躍進(jìn)路小區(qū)”這些樓盤的修建都驗(yàn)證了萬源市房地產(chǎn)將進(jìn)入到大盤擴(kuò)張時(shí)代河個(gè)盤時(shí)代。今年市政投資的重點(diǎn)是將環(huán)境工程與市政具體工程。 河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。特別是萬源－達(dá)州 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈即將開通，都會(huì)給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來機(jī)遇。特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢(shì)的“萬源廊橋”將直接 對(duì)萬源的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)化 樓宇智能化進(jìn)程在一級(jí)市場(chǎng)非常迅速，在萬源的房地產(chǎn)開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。這些恰恰表明了萬源市需要一種真正的大眾休閑廣場(chǎng)。 2021 年至 2021 年上半年，“客運(yùn)大廈”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進(jìn)小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項(xiàng)目的順利完工，萬源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進(jìn)行著，市政府的合理規(guī)劃為萬源的房地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其分布幾乎遍及萬源市的所有小區(qū)及街道。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟。其中 80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營中低檔的休閑服飾。特別是“金締花園”、“陽光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴(kuò)大了整整一圈。 5）“名店效應(yīng)”將會(huì)時(shí)萬源以后經(jīng)營的法寶 現(xiàn) 在萬源的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購物廣場(chǎng)這一名牌并沒有其他項(xiàng)目效仿以達(dá)到旺場(chǎng)的效果，從而帶動(dòng)其他商鋪的租售。營造一種大都市風(fēng)格的商業(yè)步行街氛圍。日?？梢圆シ帕餍懈枨?MTV、街舞歌曲、 NBA 直播等，作為營造商場(chǎng)氛圍以及吸引客戶人流量的補(bǔ)充手段。 另類風(fēng)格 —— 在設(shè)計(jì)中要凸顯特色的風(fēng)格，與“金締花園”的建筑風(fēng)格恰恰相反。 使命性的營銷終歸還 是要還原到行動(dòng)的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來做營銷才能真正的打開市場(chǎng)。 那萬源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？ 萬源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢(shì)，其定位也是現(xiàn)代化山水園林工業(yè)城市，使萬源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享受的生活態(tài)度；萬源是一個(gè)區(qū)域中心城市，必然會(huì)受到大城市生活圈帶來的各方面的“強(qiáng)勢(shì)”輻射，從生活態(tài)度到消費(fèi)習(xí)慣。 以“萬源”表明項(xiàng)目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對(duì)比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。 營銷策略 九、營銷策略 項(xiàng)目整體營 銷策略 機(jī)動(dòng)營銷 營銷工作面對(duì)的是市場(chǎng)中各種要素的組合，而各種影響市場(chǎng)的因素都是變動(dòng)的，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。各大媒體作為表面的主辦者并以政府作為發(fā)言者，引導(dǎo)各開發(fā)商和市民共同關(guān)注新萬源的發(fā)展、攜手打造新萬源形象的舉動(dòng)為本項(xiàng)目產(chǎn)品打上未來生活的標(biāo)簽。不管從發(fā)掘潛力還是未來發(fā)展的趨勢(shì)來看，給 予觀望者更有力的指導(dǎo)、給予購房者更大的購房決心。 廣告調(diào)性： 要表現(xiàn)出從項(xiàng)目價(jià)值核心下的坐標(biāo)、優(yōu)閑生活文化的基本調(diào)性。同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案 十二、項(xiàng)目進(jìn)入期推廣方案 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 9 月份是商業(yè)低產(chǎn)的銷售淡季?！蔽覀兗纫o消費(fèi)者一中全新的營銷模式和理念，又要保證不能推翻消費(fèi)者以往對(duì)本項(xiàng)目的營銷格調(diào)的認(rèn)識(shí)。 ? 可以借助一些主題上屆營造消費(fèi)氛圍，吸引商家入駐。 3) 推廣暗線策略 通過整合行銷的宣傳，在主線和輔線之外提出一種項(xiàng)目心里推廣方式。在項(xiàng)目銷售的淡季或多或少的利用一些手段占據(jù)一席之地。 2） 目的 A 借招商的品牌入駐吸引萬源市投資者及達(dá)州市內(nèi)投資者 B 直接促進(jìn)二樓、三樓大量商業(yè)鋪面的銷售 C 將市場(chǎng)開發(fā)的客戶轉(zhuǎn)移到二三層上鋪的消化能力上 3） 方式 A 大肆宣揚(yáng)品牌商家入駐的消息 B 宣揚(yáng)