【正文】 式、物業(yè)管理費的收取等?！胺稚⒔?jīng)營”，是商業(yè)步行街對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和 經(jīng)營者之間搭建橋梁。 公司經(jīng)營方針： 一塵不染、滴水不漏、細致周到、專業(yè)追求。 桂安物業(yè)始終堅持以客戶滿意為先導，以目標管理為核心。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 一、 桂安物業(yè)服務有限責任公司簡介： 桂林市桂安物業(yè)服務有限責任公司是由桂林市公安局直屬企業(yè)— 桂林市保安服務總公司創(chuàng)辦的有限責任公司，總公司占 80%股份，其他自然人占 20%股份。 『學習改變?nèi)松? 桂林市保安服務總公司是桂林市公安局于 1987 年 12 月 28 日創(chuàng)辦 的，是一家向社會提供專業(yè)化有償安全防范服務的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機關維護社會治安減少違法犯罪的重要力量。 在物業(yè)管理實踐中，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務，不斷超越廣 『學習改變?nèi)松? 公司管理目標： 服務是本、管理是魂、信譽是源、形象是根。 商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 c）營業(yè)時間的確定。管理公司應該為商鋪策劃好 1年 12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。統(tǒng)一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。使商（鋪）戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。 六、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務 人員擬配數(shù)量 及工資分配： 成立 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務中心，由精干，專業(yè)性強的人員組成，下設各管理服務專業(yè)組。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 1）負責步行街的秩序維護管理 2）消防防范管理 3）車 輛交通管 理 經(jīng)營服務部 ： （ 物業(yè) 經(jīng)理 兼任 ） ，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理 公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作 ， 該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。 4 小計收益： 20342 元 /月 5 盈虧預測： 20342 元 /月－ 20642 元 /月 =300 元 /月 八、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務管理分項描述： 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述： 商鋪業(yè)戶服務管理 1）商鋪業(yè)戶服務管理 ： 業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內(nèi)部管理。 e） 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的 報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面： 建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督； 選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修； 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。等等 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理 在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。 商鋪設備、設施維保服務管理 1） 商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。 b）工程性質(zhì)的確定： 依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。 商鋪保安服務管理 1） 監(jiān) 控中心管理 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 『學習改變?nèi)松S著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； 『學習改變?nèi)松? 2）商鋪綠地管理： 商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。 商鋪廣告管理 1） 廣告策劃 ： 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承 租人留住。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。 還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造、年檢費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者 物業(yè)服務成本。特別是對物業(yè)服務 中業(yè)戶接待、保安、保綠、保潔和設備維修等專業(yè)服務內(nèi)容將形成統(tǒng)一的服務標準和作業(yè)標準。 古人云： “ 感人心者，莫先乎情 ” 。 公共場地管理收益約定： 1）利用公共場地進行租賃行為的收益：業(yè)委會與物業(yè)服務處 3：7 分成。 2）住宅物業(yè)管理服務費按建筑面積每月每平方米 5 元 （中段）；3 元 （東西二段）； 2 元 （面積超 100㎡）向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；該物業(yè)管理服務費包括小區(qū)商業(yè)門面外圍路燈、公共保潔綠化用水費用，但不包括商業(yè)垃圾清運費用。 商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調(diào)。 節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。 c）協(xié)議租金出租的注意事項： 在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等。等等 。 e）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理； f）雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。等等 。 制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。 另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等 。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或 『學習改變?nèi)松? b） 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理。 商鋪的外部聯(lián)系： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。 七、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理費用總支出及收益預測： 管理費用總支出： 『學習改變?nèi)松? 各下屬管理骨干分工明確，在管理服務中心的指導下，各司其職， 各負其責，以協(xié)調(diào)高效，相互促進的模式來實現(xiàn)良性循環(huán)。 對 【 西城路商業(yè)步行 街 】 作為 桂林 市物業(yè)管理的典范實施管理