【正文】 大多數(shù)投資者采用的購買方式將是按揭貸款方式，部分經(jīng)營擴張購買者更喜好一次性付款方式。（ 2） 一般投資者： 首期支付能力為 1025萬主要購買二樓商鋪及一樓內(nèi)街商鋪。n 自九月份起，持續(xù)推進主力店、品牌店的招商， 07年 12月底前實現(xiàn)核心主力店意向簽約并舉行首屆全省招商推介會。定位的可持續(xù)：總體定位開發(fā)節(jié)奏的聯(lián)系216。領(lǐng)舞金陽 我們與金陽新區(qū)的住宅發(fā)展是相輔相成的！ 金陽是一片熱土，是一片面世住宅項目總體量已經(jīng)超過 10萬戶、未來承載 50萬人口的投資熱土！我們，將會改變世人對金陽新區(qū)的看法，將為這片熱土的飛速發(fā)展做出突出貢獻！我們是金陽商業(yè)的龍頭領(lǐng)袖！唯一性在于我們將成為貴陽的城市名片！ 盡管貴陽市區(qū)的三大成熟商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的規(guī)模性效應，但是貴陽市區(qū)仍未出現(xiàn)一條純正意義上的步行街區(qū)，綜觀中國各大省會城市，都有一條成熟的步行街區(qū)作為城市的名片。n 突出項目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個性，區(qū)位價值。 街鋪為王： 本項目一層騎樓設計，二層環(huán)廊連通成天街，全街鋪設計理念，為增值、經(jīng)營創(chuàng)造最佳商業(yè)形態(tài)支持。 標桿性： 1200米，近 10萬平米風情商業(yè)街，在貴陽、貴州乃至西南地區(qū)的步行街代表作中獨占鰲頭。本案必須在營銷推廣理念上做到人無我有的領(lǐng)袖地位。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場為主。這種消費模式向 “一站式滿足 ”的轉(zhuǎn)變，是催生大型商業(yè)步行街的重要外部條件。競爭對手二２金陽紅街部分報版示例推廣主題投資者信心的打造！３ 競爭對手三項目名稱 金元國際新城 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬多平米產(chǎn)品類型 兩層臨街商鋪功能定位 未做規(guī)劃項目進度 臨金陽大道方向已逐步成型，上市時間未定。但后期產(chǎn)品多為二、三層商鋪，剩余鋪面位置不佳，競爭力較小。區(qū)域商鋪租金分析216。從早期開發(fā)的金龍國際花園、乾圖廣場、帝景傳說，到現(xiàn)在熱銷中的新世界、金元國際新城、觀山湖一號、金華世家，展望未來即將陸續(xù)登場的世紀城、遠大地產(chǎn)項目， 2023年金陽房地產(chǎn)可謂風風火火， 2023年將會延續(xù) 07年的開發(fā)熱潮，預計開發(fā)量將超過 200萬方。金陽商業(yè)市場分析n 區(qū)域發(fā)展狀況n 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展狀況n 區(qū)域住宅入住率分析n 區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢n 區(qū)域商鋪租金分析n 消費者對金陽的消費印象n 金陽商業(yè)房地產(chǎn)市場特征區(qū)域發(fā)展狀況n 隨著國家西部崛起戰(zhàn)略的實施，政府對 “大貴陽 ”宏偉構(gòu)想的打造，金陽新區(qū)是省委、省政府銳意打造的貴州 ?浦東，成為繼中心兩城區(qū)之后的城市增長極。的確 ,處于城市中心地段 ,三大傳統(tǒng)商圈的地位毋庸置疑。目前，以大十字為焦點，向北以中華中路為射線北到噴水池，向西以中山西路為射線西到大西門組成而作為中心焦點的大十字、北端點的噴水池和西端點的大西門，分別以各自交通要道的交叉路口作為自身區(qū)域的中心，形成了三個小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域。貴陽在售大型商業(yè)供應量及分布項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 所在區(qū)域 總建筑面積(萬平方米） 均價(元 /平方米 ) 火車站批發(fā)市場 批發(fā) 火車站 15000浙江商城 百貨 火車站 總 45萬，現(xiàn)已開發(fā) 10萬 10000金陽紅街 百貨 金陽 10 16000新大陸數(shù)碼廣場 專業(yè)市場 大十字 35000金陽乾圖中心廣場娛樂功能商城 金陽 25 9800 目前在售商業(yè)的總供應量預計超過 50萬平米。大量住宅地產(chǎn)的開發(fā)為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了前提條件。區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 從金陽商鋪供應量上看，碧?；▓@社區(qū)商鋪以及金陽大道沿線、主要在售項目的臨街商業(yè)物業(yè)銷售態(tài)勢良好。項目名稱 金陽乾圖中心廣場 (商業(yè)部分 )規(guī)模 22萬平米， A區(qū) 12萬方， B區(qū) 10萬方產(chǎn)品類型 商城式內(nèi)商鋪功能定位 娛樂功能項目進度 B區(qū)裙樓建筑目前已經(jīng)完成，一期 ，在售二期，三期 5月推出 A區(qū)商鋪面積 14—100 平米，主要面積在 20平米均價 二期均價 9800元 /平米銷售模式及狀況一二期銷售較為火爆，一期三天售完，二期當天 %。形象定位及推廣主題貴州當紅勢力街區(qū)、四維步行街區(qū)、 “ 新中心之心、金鋪王之王 ” 。４ 競爭對手四市場分析結(jié)論n 貴陽消費者消費習慣分析n 貴陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況分析結(jié)論n 金陽區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況分析結(jié)論n 思考消費者消費習慣分析 隨著城市生活節(jié)奏的加快，人們的閑暇時間越來越少，時間稀缺性的提高使其價值展現(xiàn)出來，即在人們收入提高的同時，時間變得越來越寶貴了。n D 目前在售商業(yè)的總供應量預計超過 30萬平米。思考n 大貴陽的發(fā)展催化眾多商業(yè)項目的開發(fā)和啟動，市場前景可觀，但競爭壓力激烈；如何能在未來異常激烈的競爭環(huán)境中突圍而出？合理的定位，突出的獨特賣點，創(chuàng)新的銷售手段及大規(guī)模轟炸式的推廣炒作都是本案成功銷售的重要前提條件。 從劣勢上來看，本案所處片區(qū)還處于發(fā)展階段，人氣嚴重不足，周邊項目入住率低，日均人流量低，是眾多投資客持幣觀望的最重要因素。投資、經(jīng)營有信心。 概念創(chuàng)新全城： 本項目功能、品質(zhì)定位于 “ 貴州首席民族風情商業(yè)步行街 ” ，并通過建筑規(guī)劃、景觀布局、商業(yè)組織得以保障，成就貴陽唯一，貴州第一的貴陽人自己的純步街。項目戰(zhàn)略性總體定位 金陽商業(yè)步行街必將在金陽新城發(fā)展進程中將承載著城市 價值提升、魅力提升、推動經(jīng)濟 進一步發(fā)展的重大責任與作用，具有里程碑的歷史意義。 一路金陽 一站式消費王國，體驗式財富街區(qū)。持續(xù)的開盤與銷售成功216。由于某階段市場環(huán)境的影響和表現(xiàn)不同，會直接影響項目在不同階段的開發(fā)和推售策略，從而影響大盤的操作。原則是： 立足本地、放眼外銷；全覆蓋、總動員具像投資者價值取向研究投資者細分類型◆ 從區(qū)域上細分 ：金陽本地、貴陽其它區(qū)域及外來投資經(jīng)營者等；◆ 從購買人群上細分 ：中產(chǎn)階級、知富階層、創(chuàng)業(yè)人員、投資理財群體等；◆ 從年齡上細分 ： 3555歲的人群為主；◆ 從職業(yè)上細分 ：將以企、事業(yè)單位中高層管理者、公務員及私營業(yè)者等為主；◆ 從購買用途上細分 ：大部分客戶將以投資獲取投資回報為主，少部分將作為自營用途。目 標 市 場 特征（ 2）購買需求分析? 從目標客戶群分析來看，他們大部分將屬于投資型客戶，他們對于投資產(chǎn)品的需求將體現(xiàn)在投資產(chǎn)品的易變現(xiàn)性、回報性及易出租性等方面。要求合理的投入產(chǎn)出（租金）比。 總 體 營銷規(guī) 劃與 節(jié) 奏策略一：品牌營銷策略形成自己獨特的公關(guān)事件活動是用品牌帶動銷量、提升價值的第一條法則。策略三：社會營銷策略社會營銷模式往往要隨時捕捉社會焦點、善用媒體炒作與主題活動組織兩把利刃。新年）、 二次開盤及首次全省品牌商家招商推介會 （ 08年 9月）、 主力店簽約與品牌店簽約儀式與品牌活動 （ 08年 3/8月， 09年２月）、 三次開盤 及 “ 創(chuàng)富會”/“ 創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟 ” 啟動暨開街試營業(yè)倒計時動員會 （ 08年 1２月）、 盛大開街活動 及剩余鋪面優(yōu)惠促銷（ 0９年３月）。但依據(jù)現(xiàn)狀，本項目較難回避來自乾圖廣場、紅街等項目的競爭，這在一定程度上對市場造成沖擊。3） VIP金卡享有額外折扣或者優(yōu)惠。n 數(shù)量控制：根據(jù)項目前期咨詢及內(nèi)部認購期間對項目在市場上的反應進行分析，如市場反應熱烈可適度減少計劃團購數(shù)量，如市場反應達不到預期目標，則可以適度放開團購數(shù)量，預計本案團購數(shù)量控制 20%以內(nèi)。全過程強勢推廣，造大勢、積極炒作、地毯式滲透傳播貫穿始終。思路三：二三網(wǎng) 齊 下的 營銷 模式推廣手段 推廣形式 執(zhí)行時間 協(xié)作機構(gòu) 營銷目的細網(wǎng) 市內(nèi)營銷 07年 12月08年 5月 當?shù)刂髁髅襟w媒 體配合全民關(guān)注／形象樹立／熱門話題／引導購買／租賃／影響媒體／輻射政府—— 不漏過每一個人、每一個區(qū)域中網(wǎng) 省內(nèi)巡展 開盤前后視 情況 開發(fā)商／策劃公司／主流媒體媒體配合客戶放量／促進銷售／促進招商 /配合本地營銷大網(wǎng) 省外營銷 開盤前后視 情況 開發(fā)商／策劃公 司／當?shù)孛襟w 客戶放量社區(qū)營銷輻射每一個 角落走進每一個 家庭影響每一個 市民省內(nèi)巡展 影響有影響的 城市影響有影響的 人省外巡展 影響有實力的 城市影響有實力的 人07年9月 10 1108年1月12 32 4 65 7 309年1月1211108 9 2項目盛大開工儀式與正式營銷亮相主力店拓展與首次全省商家推介會第一次盛大開盤 第二次盛大開盤第三次盛大開盤第二批品牌商家拓展與首次商家聯(lián)誼第三批品牌商家拓展與二次商家聯(lián)誼持續(xù)的招商進程第一組團盛大開街儀式項目形象推廣省內(nèi)巡展活動 文化論壇活動省外巡展活動商家投資者經(jīng)營說明會媒體策略策略原 則 n 火線集中原則： 集中力量于一點，直擊目標消費者n 版面創(chuàng)新原則： 改變常規(guī)版面形式，最大化吸引眼球n 媒體創(chuàng)新原則： 創(chuàng)造媒體，如項目內(nèi)部刊物n 密集轟炸原則： 充分利用貴陽市最實效的宣傳渠道 —— 報紙廣告，每周至少投放一次廣告進行轟炸，在密集投放的基礎上利用半版或黑白版面降低投放成本n 媒體整合原則： 綜合運用報紙、電視、戶外、雜志、電臺、 DM直郵等多種媒體形式進行全方位、立體性的媒體攻勢 ，分時段出擊，優(yōu)勢互補傳 播主 線n 以節(jié)奏緊湊、環(huán)環(huán)相扣的事件營銷與軟硬性廣告呼應。 一街財富 ”主題，強化商業(yè)氛圍。第三波：大型 產(chǎn) 品推薦會 延 續(xù) 第二波 熱 潮，全面推 進 大型 產(chǎn) 品推薦會及主力商家招商 簽約儀 式。推廣策略 主推項目財富形象，曉之以理，以財富為核心，主要圍繞投資群體的購買動機與心理開展實效的促銷活動與理性投資分析。360 度海納八方財富推廣要點 精耕細作，活動營銷為主，突出項目的經(jīng)營價值，著重業(yè)態(tài)的宣傳與現(xiàn)場氛圍的渲染。6）營銷費用預算 依據(jù)組合媒體投放的原則，本項目宣傳廣告費用按照預計總銷售額的 2％計算。 05:09:5205:09:5205:09Sunday, January 24, 2023n 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 05:09:5205:09:5205:091/24/2023 5:09:52 AMn 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 5:09:52 上午 5:09 上午 05:09:52一月 21n 楊柳散和風，青山澹吾慮。 05:09:5205:09:5205:09Sunday, January 24, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 24 一月 20235:09:52 上午 05:09:52一月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。這部分費用約需 200萬元。n 以開業(yè)活動為起點，利用廣場中庭與前坪開展豐富多彩的商業(yè)文化活動吸納人氣，是項目的實證及商業(yè)地位穩(wěn)固階段新聞軟文炒作主題n 金陽商業(yè)步行街，誰是大贏家？n 頂級品牌商業(yè)聚集，金陽精品購物一條街n 首創(chuàng)管理型街區(qū)，金陽商業(yè)步行街將成商業(yè)經(jīng)營者的樂園n 財富倍增的幾何方程式5）尾盤期推廣簡析推廣主題體驗魅力商街 推廣方式概述n 硬性廣告 +促銷活動 +口碑傳播 +業(yè)界交流會或投資論壇 +現(xiàn)場 POP廣告宣傳的頻率適當降低，并維持平穩(wěn)。新聞軟文炒作主題示例n 一個財富時代的開啟 —— 金陽首席一站式商業(yè)步行街街區(qū)崛起西南！n 把后續(xù)經(jīng)營擺在開發(fā)首位，金陽將打造全國經(jīng)典步行商業(yè)街區(qū)n 貴陽商業(yè)版塊風起云涌，金陽核心商業(yè)區(qū)浮出水面n 高舉城市運營旗幟，打造金陽商業(yè)新時代2）開盤期推廣簡析階段性推廣主題財富金陽 n 以 “商業(yè)地產(chǎn)中國行 ”的高調(diào)公關(guān)活動為先導亮象，配合大型的產(chǎn)品推薦會、大型招商會，以密集的系列新聞、軟文炒作為主要推廣方式，以品牌知名度塑造和項目占位區(qū)域形象高度信息為主要內(nèi)容，結(jié)合常規(guī)推廣方式，組成密集信息交叉網(wǎng)，成為整個市場關(guān)注的焦點，為項目全面營銷奠定基礎。n 重點針對中高端目標群體開展氣勢磅礴的立體集中式高頻率宣傳，最大范圍地進行多種媒體組合，實現(xiàn)立體發(fā)布，效果累加，從而在短時間內(nèi)制造階段最強聲音，有效打動市場。n 恰當?shù)闹黝}或事件 —— 有助于迅速建立樓盤的品牌調(diào)性。n 階段控制：為了營造項目開盤熱銷的氛圍，建議團購方案集中在 08年 1月 10月四、推廣策略n 推廣總策略n 形象推廣策略n 推廣思路n 媒體策略n 階段推廣攻略n 營銷費用預算推廣總策略整合 營銷傳 播 基本確定以 “獨立主題，產(chǎn)品致勝，招商先行 ”“高調(diào)入市，寫實作風，高尚表現(xiàn) ”“媒體活動炒作運勢 ”為主的整合營銷傳播方式?！?此方法的優(yōu)點為：1）市場影響大，轟動　　 2）易形成氛圍，促進購買3）利于物業(yè)短時間售罄　 4）操作上正規(guī)，公平5）宣傳上較易成正面報道發(fā)售 VIP卡（增值卡）放號選房目標營銷＋節(jié)點營銷（小眾銷售）團隊銷售現(xiàn)場集客活動以老帶新促賣鞏固客戶挖掘收集手段手段擴大客戶成交面前期蓄儲資源、