【正文】 大多數(shù)投資者采用的購(gòu)買方式將是按揭貸款方式，部分經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張購(gòu)買者更喜好一次性付款方式。（ 2） 一般投資者： 首期支付能力為 1025萬(wàn)主要購(gòu)買二樓商鋪及一樓內(nèi)街商鋪。n 自九月份起，持續(xù)推進(jìn)主力店、品牌店的招商， 07年 12月底前實(shí)現(xiàn)核心主力店意向簽約并舉行首屆全省招商推介會(huì)。定位的可持續(xù)：總體定位開發(fā)節(jié)奏的聯(lián)系216。領(lǐng)舞金陽(yáng) 我們與金陽(yáng)新區(qū)的住宅發(fā)展是相輔相成的！ 金陽(yáng)是一片熱土，是一片面世住宅項(xiàng)目總體量已經(jīng)超過 10萬(wàn)戶、未來(lái)承載 50萬(wàn)人口的投資熱土！我們，將會(huì)改變世人對(duì)金陽(yáng)新區(qū)的看法，將為這片熱土的飛速發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)！我們是金陽(yáng)商業(yè)的龍頭領(lǐng)袖！唯一性在于我們將成為貴陽(yáng)的城市名片！ 盡管貴陽(yáng)市區(qū)的三大成熟商圈已經(jīng)形成了根深蒂固的規(guī)模性效應(yīng)，但是貴陽(yáng)市區(qū)仍未出現(xiàn)一條純正意義上的步行街區(qū)，綜觀中國(guó)各大省會(huì)城市，都有一條成熟的步行街區(qū)作為城市的名片。n 突出項(xiàng)目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個(gè)性，區(qū)位價(jià)值。 街鋪為王： 本項(xiàng)目一層騎樓設(shè)計(jì)，二層環(huán)廊連通成天街，全街鋪設(shè)計(jì)理念，為增值、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造最佳商業(yè)形態(tài)支持。 標(biāo)桿性： 1200米，近 10萬(wàn)平米風(fēng)情商業(yè)街，在貴陽(yáng)、貴州乃至西南地區(qū)的步行街代表作中獨(dú)占鰲頭。本案必須在營(yíng)銷推廣理念上做到人無(wú)我有的領(lǐng)袖地位。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。這種消費(fèi)模式向 “一站式滿足 ”的轉(zhuǎn)變，是催生大型商業(yè)步行街的重要外部條件。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二２金陽(yáng)紅街部分報(bào)版示例推廣主題投資者信心的打造?。?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三項(xiàng)目名稱 金元國(guó)際新城 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬(wàn)多平米產(chǎn)品類型 兩層臨街商鋪功能定位 未做規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度 臨金陽(yáng)大道方向已逐步成型，上市時(shí)間未定。但后期產(chǎn)品多為二、三層商鋪，剩余鋪面位置不佳，競(jìng)爭(zhēng)力較小。區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸱治?16。從早期開發(fā)的金龍國(guó)際花園、乾圖廣場(chǎng)、帝景傳說，到現(xiàn)在熱銷中的新世界、金元國(guó)際新城、觀山湖一號(hào)、金華世家，展望未來(lái)即將陸續(xù)登場(chǎng)的世紀(jì)城、遠(yuǎn)大地產(chǎn)項(xiàng)目， 2023年金陽(yáng)房地產(chǎn)可謂風(fēng)風(fēng)火火， 2023年將會(huì)延續(xù) 07年的開發(fā)熱潮，預(yù)計(jì)開發(fā)量將超過 200萬(wàn)方。金陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)分析n 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩rn 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rn 區(qū)域住宅入住率分析n 區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)n 區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸱治鰊 消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)的消費(fèi)印象n 金陽(yáng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征區(qū)域發(fā)展?fàn)顩rn 隨著國(guó)家西部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，政府對(duì) “大貴陽(yáng) ”宏偉構(gòu)想的打造，金陽(yáng)新區(qū)是省委、省政府銳意打造的貴州 ?浦東，成為繼中心兩城區(qū)之后的城市增長(zhǎng)極。的確 ,處于城市中心地段 ,三大傳統(tǒng)商圈的地位毋庸置疑。目前，以大十字為焦點(diǎn)，向北以中華中路為射線北到噴水池，向西以中山西路為射線西到大西門組成而作為中心焦點(diǎn)的大十字、北端點(diǎn)的噴水池和西端點(diǎn)的大西門，分別以各自交通要道的交叉路口作為自身區(qū)域的中心，形成了三個(gè)小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域。貴陽(yáng)在售大型商業(yè)供應(yīng)量及分布項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 所在區(qū)域 總建筑面積(萬(wàn)平方米） 均價(jià)(元 /平方米 ) 火車站批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā) 火車站 15000浙江商城 百貨 火車站 總 45萬(wàn)，現(xiàn)已開發(fā) 10萬(wàn) 10000金陽(yáng)紅街 百貨 金陽(yáng) 10 16000新大陸數(shù)碼廣場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng) 大十字 35000金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng)娛樂功能商城 金陽(yáng) 25 9800 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過 50萬(wàn)平米。大量住宅地產(chǎn)的開發(fā)為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了前提條件。區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 從金陽(yáng)商鋪供應(yīng)量上看，碧海花園社區(qū)商鋪以及金陽(yáng)大道沿線、主要在售項(xiàng)目的臨街商業(yè)物業(yè)銷售態(tài)勢(shì)良好。項(xiàng)目名稱 金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng) (商業(yè)部分 )規(guī)模 22萬(wàn)平米， A區(qū) 12萬(wàn)方， B區(qū) 10萬(wàn)方產(chǎn)品類型 商城式內(nèi)商鋪功能定位 娛樂功能項(xiàng)目進(jìn)度 B區(qū)裙樓建筑目前已經(jīng)完成，一期 ，在售二期，三期 5月推出 A區(qū)商鋪面積 14—100 平米，主要面積在 20平米均價(jià) 二期均價(jià) 9800元 /平米銷售模式及狀況一二期銷售較為火爆，一期三天售完，二期當(dāng)天 %。形象定位及推廣主題貴州當(dāng)紅勢(shì)力街區(qū)、四維步行街區(qū)、 “ 新中心之心、金鋪王之王 ” 。４ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四市場(chǎng)分析結(jié)論n 貴陽(yáng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析n 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n 金陽(yáng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n 思考消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 隨著城市生活節(jié)奏的加快，人們的閑暇時(shí)間越來(lái)越少，時(shí)間稀缺性的提高使其價(jià)值展現(xiàn)出來(lái)，即在人們收入提高的同時(shí)，時(shí)間變得越來(lái)越寶貴了。n D 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過 30萬(wàn)平米。思考n 大貴陽(yáng)的發(fā)展催化眾多商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)和啟動(dòng)，市場(chǎng)前景可觀，但競(jìng)爭(zhēng)壓力激烈；如何能在未來(lái)異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中突圍而出？合理的定位，突出的獨(dú)特賣點(diǎn)，創(chuàng)新的銷售手段及大規(guī)模轟炸式的推廣炒作都是本案成功銷售的重要前提條件。 從劣勢(shì)上來(lái)看，本案所處片區(qū)還處于發(fā)展階段，人氣嚴(yán)重不足，周邊項(xiàng)目入住率低，日均人流量低，是眾多投資客持幣觀望的最重要因素。投資、經(jīng)營(yíng)有信心。 概念創(chuàng)新全城： 本項(xiàng)目功能、品質(zhì)定位于 “ 貴州首席民族風(fēng)情商業(yè)步行街 ” ，并通過建筑規(guī)劃、景觀布局、商業(yè)組織得以保障，成就貴陽(yáng)唯一，貴州第一的貴陽(yáng)人自己的純步街。項(xiàng)目戰(zhàn)略性總體定位 金陽(yáng)商業(yè)步行街必將在金陽(yáng)新城發(fā)展進(jìn)程中將承載著城市 價(jià)值提升、魅力提升、推動(dòng)經(jīng)濟(jì) 進(jìn)一步發(fā)展的重大責(zé)任與作用，具有里程碑的歷史意義。 一路金陽(yáng) 一站式消費(fèi)王國(guó)，體驗(yàn)式財(cái)富街區(qū)。持續(xù)的開盤與銷售成功216。由于某階段市場(chǎng)環(huán)境的影響和表現(xiàn)不同，會(huì)直接影響項(xiàng)目在不同階段的開發(fā)和推售策略，從而影響大盤的操作。原則是： 立足本地、放眼外銷；全覆蓋、總動(dòng)員具像投資者價(jià)值取向研究投資者細(xì)分類型◆ 從區(qū)域上細(xì)分 ：金陽(yáng)本地、貴陽(yáng)其它區(qū)域及外來(lái)投資經(jīng)營(yíng)者等；◆ 從購(gòu)買人群上細(xì)分 ：中產(chǎn)階級(jí)、知富階層、創(chuàng)業(yè)人員、投資理財(cái)群體等；◆ 從年齡上細(xì)分 ： 3555歲的人群為主；◆ 從職業(yè)上細(xì)分 ：將以企、事業(yè)單位中高層管理者、公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)者等為主；◆ 從購(gòu)買用途上細(xì)分 ：大部分客戶將以投資獲取投資回報(bào)為主，少部分將作為自營(yíng)用途。目 標(biāo) 市 場(chǎng) 特征（ 2）購(gòu)買需求分析? 從目標(biāo)客戶群分析來(lái)看，他們大部分將屬于投資型客戶，他們對(duì)于投資產(chǎn)品的需求將體現(xiàn)在投資產(chǎn)品的易變現(xiàn)性、回報(bào)性及易出租性等方面。要求合理的投入產(chǎn)出（租金）比。 總 體 營(yíng)銷規(guī) 劃與 節(jié) 奏策略一：品牌營(yíng)銷策略形成自己獨(dú)特的公關(guān)事件活動(dòng)是用品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第一條法則。策略三：社會(huì)營(yíng)銷策略社會(huì)營(yíng)銷模式往往要隨時(shí)捕捉社會(huì)焦點(diǎn)、善用媒體炒作與主題活動(dòng)組織兩把利刃。新年）、 二次開盤及首次全省品牌商家招商推介會(huì) （ 08年 9月）、 主力店簽約與品牌店簽約儀式與品牌活動(dòng) （ 08年 3/8月， 09年２月）、 三次開盤 及 “ 創(chuàng)富會(huì)”/“ 創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟 ” 啟動(dòng)暨開街試營(yíng)業(yè)倒計(jì)時(shí)動(dòng)員會(huì) （ 08年 1２月）、 盛大開街活動(dòng) 及剩余鋪面優(yōu)惠促銷（ 0９年３月）。但依據(jù)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目較難回避來(lái)自乾圖廣場(chǎng)、紅街等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，這在一定程度上對(duì)市場(chǎng)造成沖擊。3） VIP金卡享有額外折扣或者優(yōu)惠。n 數(shù)量控制：根據(jù)項(xiàng)目前期咨詢及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間對(duì)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的反應(yīng)進(jìn)行分析，如市場(chǎng)反應(yīng)熱烈可適度減少計(jì)劃團(tuán)購(gòu)數(shù)量，如市場(chǎng)反應(yīng)達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，則可以適度放開團(tuán)購(gòu)數(shù)量，預(yù)計(jì)本案團(tuán)購(gòu)數(shù)量控制 20%以內(nèi)。全過程強(qiáng)勢(shì)推廣，造大勢(shì)、積極炒作、地毯式滲透?jìng)鞑ヘ灤┦冀K。思路三：二三網(wǎng) 齊 下的 營(yíng)銷 模式推廣手段 推廣形式 執(zhí)行時(shí)間 協(xié)作機(jī)構(gòu) 營(yíng)銷目的細(xì)網(wǎng) 市內(nèi)營(yíng)銷 07年 12月08年 5月 當(dāng)?shù)刂髁髅襟w媒 體配合全民關(guān)注／形象樹立／熱門話題／引導(dǎo)購(gòu)買／租賃／影響媒體／輻射政府—— 不漏過每一個(gè)人、每一個(gè)區(qū)域中網(wǎng) 省內(nèi)巡展 開盤前后視 情況 開發(fā)商／策劃公司／主流媒體媒體配合客戶放量／促進(jìn)銷售／促進(jìn)招商 /配合本地營(yíng)銷大網(wǎng) 省外營(yíng)銷 開盤前后視 情況 開發(fā)商／策劃公 司／當(dāng)?shù)孛襟w 客戶放量社區(qū)營(yíng)銷輻射每一個(gè) 角落走進(jìn)每一個(gè) 家庭影響每一個(gè) 市民省內(nèi)巡展 影響有影響的 城市影響有影響的 人省外巡展 影響有實(shí)力的 城市影響有實(shí)力的 人07年9月 10 1108年1月12 32 4 65 7 309年1月1211108 9 2項(xiàng)目盛大開工儀式與正式營(yíng)銷亮相主力店拓展與首次全省商家推介會(huì)第一次盛大開盤 第二次盛大開盤第三次盛大開盤第二批品牌商家拓展與首次商家聯(lián)誼第三批品牌商家拓展與二次商家聯(lián)誼持續(xù)的招商進(jìn)程第一組團(tuán)盛大開街儀式項(xiàng)目形象推廣省內(nèi)巡展活動(dòng) 文化論壇活動(dòng)省外巡展活動(dòng)商家投資者經(jīng)營(yíng)說明會(huì)媒體策略策略原 則 n 火線集中原則： 集中力量于一點(diǎn)，直擊目標(biāo)消費(fèi)者n 版面創(chuàng)新原則： 改變常規(guī)版面形式，最大化吸引眼球n 媒體創(chuàng)新原則： 創(chuàng)造媒體，如項(xiàng)目?jī)?nèi)部刊物n 密集轟炸原則： 充分利用貴陽(yáng)市最實(shí)效的宣傳渠道 —— 報(bào)紙廣告，每周至少投放一次廣告進(jìn)行轟炸，在密集投放的基礎(chǔ)上利用半版或黑白版面降低投放成本n 媒體整合原則： 綜合運(yùn)用報(bào)紙、電視、戶外、雜志、電臺(tái)、 DM直郵等多種媒體形式進(jìn)行全方位、立體性的媒體攻勢(shì) ，分時(shí)段出擊，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)傳 播主 線n 以節(jié)奏緊湊、環(huán)環(huán)相扣的事件營(yíng)銷與軟硬性廣告呼應(yīng)。 一街財(cái)富 ”主題，強(qiáng)化商業(yè)氛圍。第三波：大型 產(chǎn) 品推薦會(huì) 延 續(xù) 第二波 熱 潮，全面推 進(jìn) 大型 產(chǎn) 品推薦會(huì)及主力商家招商 簽約儀 式。推廣策略 主推項(xiàng)目財(cái)富形象，曉之以理，以財(cái)富為核心，主要圍繞投資群體的購(gòu)買動(dòng)機(jī)與心理開展實(shí)效的促銷活動(dòng)與理性投資分析。360 度海納八方財(cái)富推廣要點(diǎn) 精耕細(xì)作，活動(dòng)營(yíng)銷為主，突出項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，著重業(yè)態(tài)的宣傳與現(xiàn)場(chǎng)氛圍的渲染。6）營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 依據(jù)組合媒體投放的原則，本項(xiàng)目宣傳廣告費(fèi)用按照預(yù)計(jì)總銷售額的 2％計(jì)算。 05:09:5205:09:5205:09Sunday, January 24, 2023n 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 05:09:5205:09:5205:091/24/2023 5:09:52 AMn 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 5:09:52 上午 5:09 上午 05:09:52一月 21n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 05:09:5205:09:5205:09Sunday, January 24, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 24 一月 20235:09:52 上午 05:09:52一月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。這部分費(fèi)用約需 200萬(wàn)元。n 以開業(yè)活動(dòng)為起點(diǎn)，利用廣場(chǎng)中庭與前坪開展豐富多彩的商業(yè)文化活動(dòng)吸納人氣，是項(xiàng)目的實(shí)證及商業(yè)地位穩(wěn)固階段新聞軟文炒作主題n 金陽(yáng)商業(yè)步行街，誰(shuí)是大贏家？n 頂級(jí)品牌商業(yè)聚集，金陽(yáng)精品購(gòu)物一條街n 首創(chuàng)管理型街區(qū)，金陽(yáng)商業(yè)步行街將成商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的樂園n 財(cái)富倍增的幾何方程式5）尾盤期推廣簡(jiǎn)析推廣主題體驗(yàn)魅力商街 推廣方式概述n 硬性廣告 +促銷活動(dòng) +口碑傳播 +業(yè)界交流會(huì)或投資論壇 +現(xiàn)場(chǎng) POP廣告宣傳的頻率適當(dāng)降低，并維持平穩(wěn)。新聞軟文炒作主題示例n 一個(gè)財(cái)富時(shí)代的開啟 —— 金陽(yáng)首席一站式商業(yè)步行街街區(qū)崛起西南！n 把后續(xù)經(jīng)營(yíng)擺在開發(fā)首位，金陽(yáng)將打造全國(guó)經(jīng)典步行商業(yè)街區(qū)n 貴陽(yáng)商業(yè)版塊風(fēng)起云涌，金陽(yáng)核心商業(yè)區(qū)浮出水面n 高舉城市運(yùn)營(yíng)旗幟，打造金陽(yáng)商業(yè)新時(shí)代2）開盤期推廣簡(jiǎn)析階段性推廣主題財(cái)富金陽(yáng) n 以 “商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)行 ”的高調(diào)公關(guān)活動(dòng)為先導(dǎo)亮象，配合大型的產(chǎn)品推薦會(huì)、大型招商會(huì)，以密集的系列新聞、軟文炒作為主要推廣方式，以品牌知名度塑造和項(xiàng)目占位區(qū)域形象高度信息為主要內(nèi)容，結(jié)合常規(guī)推廣方式，組成密集信息交叉網(wǎng)，成為整個(gè)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，為項(xiàng)目全面營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)。n 重點(diǎn)針對(duì)中高端目標(biāo)群體開展氣勢(shì)磅礴的立體集中式高頻率宣傳，最大范圍地進(jìn)行多種媒體組合，實(shí)現(xiàn)立體發(fā)布，效果累加，從而在短時(shí)間內(nèi)制造階段最強(qiáng)聲音，有效打動(dòng)市場(chǎng)。n 恰當(dāng)?shù)闹黝}或事件 —— 有助于迅速建立樓盤的品牌調(diào)性。n 階段控制：為了營(yíng)造項(xiàng)目開盤熱銷的氛圍，建議團(tuán)購(gòu)方案集中在 08年 1月 10月四、推廣策略n 推廣總策略n 形象推廣策略n 推廣思路n 媒體策略n 階段推廣攻略n 營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算推廣總策略整合 營(yíng)銷傳 播 基本確定以 “獨(dú)立主題，產(chǎn)品致勝，招商先行 ”“高調(diào)入市，寫實(shí)作風(fēng)，高尚表現(xiàn) ”“媒體活動(dòng)炒作運(yùn)勢(shì) ”為主的整合營(yíng)銷傳播方式?！?此方法的優(yōu)點(diǎn)為：1）市場(chǎng)影響大，轟動(dòng)　　 2）易形成氛圍，促進(jìn)購(gòu)買3）利于物業(yè)短時(shí)間售罄　 4）操作上正規(guī)，公平5）宣傳上較易成正面報(bào)道發(fā)售 VIP卡（增值卡）放號(hào)選房目標(biāo)營(yíng)銷＋節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷（小眾銷售）團(tuán)隊(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)集客活動(dòng)以老帶新促賣鞏固客戶挖掘收集手段手段擴(kuò)大客戶成交面前期蓄儲(chǔ)資源、