【正文】 。區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸱治?16。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二２金陽紅街部分報(bào)版示例推廣主題投資者信心的打造?。?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三項(xiàng)目名稱 金元國際新城 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬多平米產(chǎn)品類型 兩層臨街商鋪功能定位 未做規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度 臨金陽大道方向已逐步成型，上市時(shí)間未定。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。 標(biāo)桿性： 1200米，近 10萬平米風(fēng)情商業(yè)街，在貴陽、貴州乃至西南地區(qū)的步行街代表作中獨(dú)占鰲頭。n 突出項(xiàng)目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個(gè)性，區(qū)位價(jià)值。領(lǐng)舞金陽 n 自九月份起，持續(xù)推進(jìn)主力店、品牌店的招商， 07年 12月底前實(shí)現(xiàn)核心主力店意向簽約并舉行首屆全省招商推介會(huì)。（ 4）購買方式大多數(shù)投資者采用的購買方式將是按揭貸款方式，部分經(jīng)營擴(kuò)張購買者更喜好一次性付款方式。以顧客為中心的體驗(yàn)式營銷是品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第四條法則。６、 階 段 營銷 與目 標(biāo)2023年 3月底前， 項(xiàng) 目有四個(gè)大推廣 階 段階段劃分 形象期 開盤和強(qiáng)勢(shì)期 持續(xù)期 尾盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn) 08年 5月前 08年 5月 08年 12月 08年 12月 09年 3月09年 3月底后階段目標(biāo) 做好銷售準(zhǔn)備，打造項(xiàng)目形象高度內(nèi)部認(rèn)購，積蓄能量爆發(fā)能量，強(qiáng)勢(shì)推銷持續(xù)發(fā)售，形成風(fēng)潮100%清盤銷售階段推廣 形象推廣 產(chǎn)品（營銷信息）推廣 促銷（活動(dòng)）推廣推廣內(nèi)容 打造 ‘ 首席商業(yè)步行街 ’ 的形象定位。n 5月前是傳統(tǒng)住宅銷售淡季，為了開盤即能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的回款額，前期應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行充分積累n VIP卡可以從登記客戶中挖掘出真正的意向客戶，可以讓意向客戶買了卡之后不舍得輕易退卡，可以讓購卡客戶感覺到真正享受到了優(yōu)惠n 可以強(qiáng)化項(xiàng)目的口碑和人氣，制造市場(chǎng)搶購氛圍發(fā) 行方式n 增值 VIP卡發(fā)行，前期積累客戶及新增客戶自愿申請(qǐng)、認(rèn)購，即為 “ 誠意金 ” 的轉(zhuǎn)化方式；n 發(fā)行 VIP卡，建立潛在客戶檔案，建議售價(jià)： 10000元；n 項(xiàng)目開盤后， VIP卡能夠直接沖抵 20230元的總房款；n 購買貴賓卡時(shí)，贈(zèng)送禮品。n 放大并表述產(chǎn)品的特征 —— 有助于迅速形成產(chǎn)品形象定位。推廣要點(diǎn) 以本項(xiàng)目社會(huì)形象推廣為重點(diǎn)，導(dǎo)入金陽 CRD與貴陽首席一站式購物步行街區(qū)概念，通過對(duì)金陽商業(yè)版塊與地段價(jià)值的宣傳、金陽商業(yè)步行街全新定位的炒作雙管齊下，整體提升項(xiàng)目形象，奠定項(xiàng)目整體形象和金陽第一財(cái)富領(lǐng)地的市場(chǎng)地位，本階段推廣范圍為全省，省外適當(dāng)針對(duì)性取點(diǎn)推廣。廣告內(nèi)容結(jié)合階段性促銷措施，以商務(wù)環(huán)境渲染開發(fā)商和項(xiàng)目形象宣傳為主。主要用于主力店的招商推廣與開街活動(dòng)組織，包括主力店簽約、新聞發(fā)布會(huì)、商家推介聯(lián)誼活動(dòng) 2－ 3次、開業(yè)活動(dòng)、宣傳物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝等）。 一月 21一月 2105:09:5205:09:52January 24, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。n 開業(yè)熱潮過后，繼續(xù)維持性的小版面的大眾媒體廣告及軟性新聞發(fā)布，以經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營實(shí)證、商業(yè)氛圍、消費(fèi)感受、活動(dòng)促銷為主要內(nèi)容，宣傳推廣進(jìn)入以商業(yè)文化運(yùn)營階段。新聞軟文炒作主題n 金陽財(cái)富，生生不息 —— 一座永久的城市金礦n 一座城中之城的商業(yè)神話，一次驚天動(dòng)地的商業(yè)變革n 與貴陽城市發(fā)展同步，與金陽商業(yè)航母共贏n 聚焦金陽核心商業(yè)，誓創(chuàng)貴陽財(cái)富傳奇3）強(qiáng)銷期推廣簡析推廣主題50萬人一條街推廣要點(diǎn) 以本項(xiàng)目的區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢(shì)做為主要推廣要點(diǎn)，從大方面 —— 貴陽城市發(fā)展需求，縮小到小方面 ——本案在金陽所處的地位優(yōu)勢(shì)，兩方面將項(xiàng)目的外部優(yōu)勢(shì)闡述清晰。內(nèi)環(huán)境應(yīng)配合 “ 一路金陽 面向全省的社會(huì) 資 源 綜 合 調(diào) 度 最大限度調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，采用新聞、活動(dòng)等多種傳播模式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與社會(huì)、項(xiàng)目與政府、項(xiàng)目與市場(chǎng)之間的全方位溝通，善用政府資源與意見領(lǐng)袖力量，打造項(xiàng)目權(quán)威形象。2）開盤當(dāng)天抽簽的形式確定購買順序。主要涉及的核心節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)盛大奠基儀式 （ 07年 12月）、 首次亮相 （ 07年 12月）、 首次開盤 （08年 5月）、 貴州巡展促銷 （ 07年 12月 08年 2月。綜合分析，市場(chǎng)要求價(jià)格制定要合理，不能盲目，要貼近市場(chǎng)，充分平衡好開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三者之間的利益，增大項(xiàng)目將來的生存空間和生命力，達(dá)到三贏的目的。大部分投資者用于投資的金額將可以占到年收入的 30%~50%，加上商鋪的按揭貸款限制條件為 5成 10年，所以，他們所能接受的產(chǎn)品總價(jià)也應(yīng)在 100萬元以下，將主要集中在 60~100萬元之間的產(chǎn)品。地塊的現(xiàn)狀條件會(huì)對(duì)前期定位產(chǎn)生制約。 我們本著 50年不落后的開發(fā)理念，揮動(dòng)運(yùn)營城市的大手筆，將成為領(lǐng)舞貴州的標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目！因此，項(xiàng)目總體定位為：金陽首席純商業(yè)步行街n 實(shí)現(xiàn)購物功能、觀光旅游功能、親友聚會(huì)功能、休閑娛樂功能、商務(wù)文化功能、時(shí)尚信息集散功能、商業(yè)服務(wù)功能等 復(fù)合多元功能的 “城市磁場(chǎng) ”；n 金陽市民的 起居室 及市民 文化生活的共鳴體；n 展示貴州風(fēng)情、特色文化魅力的 城市形象窗口；n 貴陽市民新時(shí)尚、新消費(fèi)、新生活的 潮流引領(lǐng)者；有了純商業(yè)步行街定位，我們就有了本項(xiàng)目的價(jià)值定位：2023，貴州最具投資價(jià)值商業(yè)大盤橫空出市！金陽商業(yè)步行街，以 50年不落后 的開發(fā)理念為本，10萬平米超大規(guī)模，領(lǐng)袖金陽，面向世界 的，貴陽 城市名片！一街財(cái)富 本項(xiàng)目步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產(chǎn)城、時(shí)尚潮流品等 30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華，為黔商、黔資打造財(cái)富聚寶盆。項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)：１、交通便利２、勝人一籌的片區(qū)規(guī)劃 ３、規(guī)模優(yōu)勢(shì) ４、政府優(yōu)勢(shì) ５、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ６、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) 　劣勢(shì)：１、項(xiàng)目周遍配套不成熟２、地處金陽，人氣不足 ３、項(xiàng)目周邊社區(qū)環(huán)繞，難以形成版塊效應(yīng)４、現(xiàn)有市場(chǎng)較小，投資者投資觀念還不夠明朗 ５、公共交通工具相對(duì)較少 　威脅：１、同區(qū)域商業(yè)物業(yè)空置率高，人氣差，投資觀望明顯２、多個(gè)可類比項(xiàng)目開賣直接威脅本項(xiàng)目３、項(xiàng)目地塊存在與生活之間的干擾和矛盾的風(fēng)險(xiǎn)４、片區(qū)規(guī)劃到位所需時(shí)間較長５、周邊待建項(xiàng)目的影響６、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格影響貴陽市區(qū) 08年未來商業(yè)項(xiàng)目的巨大放量及貴陽市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目得天獨(dú)厚的商業(yè)氛圍及人流量保證對(duì)本案的直接影響機(jī)會(huì)：１、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；啡保裳杆僬碱I(lǐng)市場(chǎng)２、大都市圈形成，有利輻射范圍 ３、長遠(yuǎn)市政規(guī)劃的前景４、規(guī)模效應(yīng)，有利聚集人氣５、區(qū)域已吸引許多投資者的目光６、大部分在售項(xiàng)目缺乏個(gè)性，為先進(jìn)的商業(yè)模式提供機(jī)會(huì) 可容納 10萬人的貴州大學(xué)城的正式簽約劃址于本案西南面 　通過項(xiàng)目 SWOT分析我們可以得到以下啟示 本案的許多優(yōu)勢(shì)，如交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)上很大程度上可以說是與紅街、金元國際新城、乾圖中心廣場(chǎng)等直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有的，甚至在現(xiàn)狀來看，本案是距離金陽新區(qū)中心的象征 —— 八匹馬環(huán)島最遠(yuǎn)的商業(yè)項(xiàng)目， 生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)跟比鄰觀山公園的金元國際新城項(xiàng)目對(duì)比之下顯得遜色許多！ 因?yàn)橘F陽城市發(fā)展的需要，金陽新區(qū)將會(huì)成為貴陽市未來 10年的發(fā)展重心，貴陽市區(qū)的商業(yè)發(fā)展已趨飽和，投資前景較金陽相對(duì)較低，所以從機(jī)會(huì)點(diǎn)上來看，可以說每個(gè)金陽的商業(yè)項(xiàng)目，都存在著這些機(jī)會(huì)點(diǎn)。規(guī)模性經(jīng)營百貨的總建筑面積約為 18萬平米，主要集中在大小十字、噴水池、大西門商圈。銷售模式及狀況 無回報(bào)獨(dú)立街鋪銷售，一期開盤推出 60套，成交率 96%。碧海商圈的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，各種設(shè)施配套尚未完善，各種業(yè)態(tài)配置尚未形成，此商圈的門面空置率較高。作為貴陽市的新區(qū)，金陽商貿(mào)中心的規(guī)劃和發(fā)展要與新城區(qū)功能定位相適應(yīng)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為貴陽市未來 510年商貿(mào)設(shè)施擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)。但隨著 “發(fā)展大市場(chǎng) ,搞活大流通 ,建設(shè)大貴陽 ”發(fā)展戰(zhàn)略的提出 ,貴陽市獨(dú)特的喀斯特地貌將無法再抑制這個(gè)城市的高速發(fā)展，貴陽商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺(tái) ,貴陽商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。金陽房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向高開發(fā)量、高價(jià)位、高品質(zhì)時(shí)代。１ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一乾圖中心廣場(chǎng)部分報(bào)廣示例項(xiàng)目名稱 金陽 貴陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n A 貴陽市商業(yè)總體的經(jīng)營狀況較好，這與貴陽屬于消費(fèi)型城市有一定關(guān)聯(lián) 。n 從總體來看，本案正面臨著金陽商業(yè)大發(fā)展的良好時(shí)期，金陽 CBD的打造、金陽核心商區(qū)歸屬的爭(zhēng)奪、價(jià)升量增、差異化的競(jìng)合方式，都將為本案提供一個(gè)絕佳的市場(chǎng)環(huán)境！ 當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下， 金陽商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？現(xiàn)在和未來的金陽缺什么？這里不缺住宅，不缺商業(yè)！缺的是：特色的商業(yè)圈、一站式消費(fèi)的純商業(yè)步行街 及滿足生活需求的大型主力店缺的是：生態(tài)的、樂園的、復(fù)合的、文化的商業(yè)街區(qū)！缺的是：具有領(lǐng)軍能力的商業(yè)形態(tài)！而金陽的發(fā)展正需要這些！二、產(chǎn)品分析n 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)n 項(xiàng)目 SWOT分析n 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合n 項(xiàng)目定位項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) [金陽商業(yè)步行街 ]地處金陽新區(qū) CBD核心商圈的中心地段，毗鄰行政中心，是金陽重點(diǎn)建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目。 金陽投資圣地： 金陽新區(qū)，全面進(jìn)入發(fā)展高峰期，本地外地資本蜂擁而來，政府與民間互動(dòng)，全民動(dòng)員，全城關(guān)注，成就金陽的投資洼地效應(yīng)。 在金陽新區(qū)貴陽乃至貴州都沒有可借鑒的純商業(yè)步行街區(qū)！我們具備純商業(yè)步行街的唯一性！我們還是金陽新區(qū)唯一比鄰貴州大學(xué)城及體育中心的商業(yè)項(xiàng)目！我們將以10萬平米的超大規(guī)模及獨(dú)具民族民俗風(fēng)情的建筑特征，成為貴陽的城市名片！標(biāo)桿性在于我們 50年不落后的開發(fā)理念！ 五大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團(tuán)式風(fēng)情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領(lǐng)先黔渝川。資金的可持續(xù)：資金計(jì)劃與現(xiàn)金流的聯(lián)系216。（ 3） 大額投資者： 首期支付能力為 3560萬主要購買一樓臨街商鋪。（三）租賃客戶群經(jīng)營成本主要有租金、物管費(fèi)、貨款、稅收、人工費(fèi)用組成。項(xiàng) 目整體 營銷 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 規(guī) 劃07年9月 10 1108年1月12 32 4 65 7 309年1月1211108 9 2營銷專案組設(shè)立及工作時(shí)間規(guī)劃完成營銷戰(zhàn)略與策略執(zhí)行方案完成編制項(xiàng)目盛大開工儀式與正式營銷亮相中國商業(yè)地產(chǎn)行論壇召開第一次盛大開盤第二次盛大開盤第三次盛大開盤第二批品牌商家拓展與首次商家聯(lián)誼第三批品牌商家拓展與二次商家聯(lián)誼持續(xù)的招商進(jìn)程第一組團(tuán)盛大開街儀式主力店拓展與首次全省商家推介會(huì)中國商業(yè)地產(chǎn)行論壇項(xiàng) 目整體 營銷階 段劃分 規(guī) 劃07年9月 10 1108年1月12 32 4 65 7 309年1月1211108 9 2持續(xù)的招商進(jìn)程4 5形象期 開盤 \強(qiáng)銷期 持續(xù)期 尾盤期一次開盤 二次開盤 三次開盤盛大開街項(xiàng)目營銷周期（工程 宣傳 銷售 招商 開街）：預(yù)計(jì)為 1618個(gè)月。4）內(nèi)部認(rèn)購時(shí)，以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格促成對(duì)本項(xiàng)目有信心的客戶成交，同時(shí)聚集人氣，形成旺銷氛圍。獨(dú)立主 題傳 播 力推以個(gè)性化鮮明見長的 “獨(dú)立主題傳播 ”模式：遵循“唯一性 ”、 “權(quán)威性 ”和 “排他性 ”的 “市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)性競(jìng)爭(zhēng)策略 ”，一方面從金陽區(qū)域未來前景、項(xiàng)目的功能、價(jià)值符號(hào)等方面提煉出 “獨(dú)立主題 ”和 “概念 ”。主要 傳 播 載 體本項(xiàng)目傳播載體主要考慮如下：n 以報(bào)紙和宣傳單頁為主要的銷售信息傳播載體貫穿始終；n 以電視和戶外廣告、公交車廣告為主要的形象宣傳載體；n 輔之以一定的網(wǎng)絡(luò)廣告、電臺(tái)廣告作為立體的推廣途徑。推廣策略 主推項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)和核心定位，以隆重?zé)崃业拈_盤活動(dòng)，以多頻率的報(bào)紙平面廣告及鋪天蓋地的戶外形象廣告，以高屋建瓴之勢(shì)，展現(xiàn)其輝煌前景與項(xiàng)目自身獨(dú)特的財(cái)富魅力。推廣方式概述n 現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)文化活動(dòng) +街區(qū) POP+全貴陽地區(qū)范圍內(nèi)地毯式廣告轟炸 +大眾媒體廣告。 一月 215:09 上午 一月 2105:09January 24, 2023n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 一月 215:09 上午 一月 2105:09January 24, 2023n 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 05:09:5205:09:5205:091/24/2023 5:09:52 AMn 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。小型的、階段的活動(dòng)，成為銷售的直接拉動(dòng)力。08年 3月，配合 “ 中國商 業(yè) 地 產(chǎn) 中國行 —— 金陽首 發(fā) 站” 大型公關(guān)活 動(dòng) ，全面提升 項(xiàng) 目形象。推廣思路n 思路一：以總體營銷階段性劃分為推廣線n 思路二：以事件營銷為重要營銷手段的活動(dòng)線n 思路三 :