【正文】 。區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸱治?16。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二２金陽(yáng)紅街部分報(bào)版示例推廣主題投資者信心的打造?。?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三項(xiàng)目名稱 金元國(guó)際新城 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬(wàn)多平米產(chǎn)品類型 兩層臨街商鋪功能定位 未做規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度 臨金陽(yáng)大道方向已逐步成型，上市時(shí)間未定。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。 標(biāo)桿性： 1200米，近 10萬(wàn)平米風(fēng)情商業(yè)街，在貴陽(yáng)、貴州乃至西南地區(qū)的步行街代表作中獨(dú)占鰲頭。n 突出項(xiàng)目規(guī)模體量，產(chǎn)品定位，產(chǎn)品個(gè)性，區(qū)位價(jià)值。領(lǐng)舞金陽(yáng) n 自九月份起，持續(xù)推進(jìn)主力店、品牌店的招商， 07年 12月底前實(shí)現(xiàn)核心主力店意向簽約并舉行首屆全省招商推介會(huì)。（ 4）購(gòu)買方式大多數(shù)投資者采用的購(gòu)買方式將是按揭貸款方式，部分經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張購(gòu)買者更喜好一次性付款方式。以顧客為中心的體驗(yàn)式營(yíng)銷是品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第四條法則。６、 階 段 營(yíng)銷 與目 標(biāo)2023年 3月底前， 項(xiàng) 目有四個(gè)大推廣 階 段階段劃分 形象期 開(kāi)盤(pán)和強(qiáng)勢(shì)期 持續(xù)期 尾盤(pán)期時(shí)間節(jié)點(diǎn) 08年 5月前 08年 5月 08年 12月 08年 12月 09年 3月09年 3月底后階段目標(biāo) 做好銷售準(zhǔn)備，打造項(xiàng)目形象高度內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，積蓄能量爆發(fā)能量，強(qiáng)勢(shì)推銷持續(xù)發(fā)售，形成風(fēng)潮100%清盤(pán)銷售階段推廣 形象推廣 產(chǎn)品（營(yíng)銷信息）推廣 促銷（活動(dòng)）推廣推廣內(nèi)容 打造 ‘ 首席商業(yè)步行街 ’ 的形象定位。n 5月前是傳統(tǒng)住宅銷售淡季，為了開(kāi)盤(pán)即能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的回款額，前期應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行充分積累n VIP卡可以從登記客戶中挖掘出真正的意向客戶，可以讓意向客戶買了卡之后不舍得輕易退卡，可以讓購(gòu)卡客戶感覺(jué)到真正享受到了優(yōu)惠n 可以強(qiáng)化項(xiàng)目的口碑和人氣，制造市場(chǎng)搶購(gòu)氛圍發(fā) 行方式n 增值 VIP卡發(fā)行，前期積累客戶及新增客戶自愿申請(qǐng)、認(rèn)購(gòu)，即為 “ 誠(chéng)意金 ” 的轉(zhuǎn)化方式；n 發(fā)行 VIP卡，建立潛在客戶檔案，建議售價(jià)： 10000元；n 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后， VIP卡能夠直接沖抵 20230元的總房款；n 購(gòu)買貴賓卡時(shí)，贈(zèng)送禮品。n 放大并表述產(chǎn)品的特征 —— 有助于迅速形成產(chǎn)品形象定位。推廣要點(diǎn) 以本項(xiàng)目社會(huì)形象推廣為重點(diǎn)，導(dǎo)入金陽(yáng) CRD與貴陽(yáng)首席一站式購(gòu)物步行街區(qū)概念，通過(guò)對(duì)金陽(yáng)商業(yè)版塊與地段價(jià)值的宣傳、金陽(yáng)商業(yè)步行街全新定位的炒作雙管齊下，整體提升項(xiàng)目形象，奠定項(xiàng)目整體形象和金陽(yáng)第一財(cái)富領(lǐng)地的市場(chǎng)地位，本階段推廣范圍為全省，省外適當(dāng)針對(duì)性取點(diǎn)推廣。廣告內(nèi)容結(jié)合階段性促銷措施，以商務(wù)環(huán)境渲染開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目形象宣傳為主。主要用于主力店的招商推廣與開(kāi)街活動(dòng)組織，包括主力店簽約、新聞發(fā)布會(huì)、商家推介聯(lián)誼活動(dòng) 2－ 3次、開(kāi)業(yè)活動(dòng)、宣傳物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝等）。 一月 21一月 2105:09:5205:09:52January 24, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。n 開(kāi)業(yè)熱潮過(guò)后，繼續(xù)維持性的小版面的大眾媒體廣告及軟性新聞發(fā)布，以經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)實(shí)證、商業(yè)氛圍、消費(fèi)感受、活動(dòng)促銷為主要內(nèi)容，宣傳推廣進(jìn)入以商業(yè)文化運(yùn)營(yíng)階段。新聞軟文炒作主題n 金陽(yáng)財(cái)富，生生不息 —— 一座永久的城市金礦n 一座城中之城的商業(yè)神話，一次驚天動(dòng)地的商業(yè)變革n 與貴陽(yáng)城市發(fā)展同步，與金陽(yáng)商業(yè)航母共贏n 聚焦金陽(yáng)核心商業(yè)，誓創(chuàng)貴陽(yáng)財(cái)富傳奇3）強(qiáng)銷期推廣簡(jiǎn)析推廣主題50萬(wàn)人一條街推廣要點(diǎn) 以本項(xiàng)目的區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢(shì)做為主要推廣要點(diǎn)，從大方面 —— 貴陽(yáng)城市發(fā)展需求，縮小到小方面 ——本案在金陽(yáng)所處的地位優(yōu)勢(shì)，兩方面將項(xiàng)目的外部?jī)?yōu)勢(shì)闡述清晰。內(nèi)環(huán)境應(yīng)配合 “ 一路金陽(yáng) 面向全省的社會(huì) 資 源 綜 合 調(diào) 度 最大限度調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，采用新聞、活動(dòng)等多種傳播模式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與社會(huì)、項(xiàng)目與政府、項(xiàng)目與市場(chǎng)之間的全方位溝通，善用政府資源與意見(jiàn)領(lǐng)袖力量，打造項(xiàng)目權(quán)威形象。2）開(kāi)盤(pán)當(dāng)天抽簽的形式確定購(gòu)買順序。主要涉及的核心節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)盛大奠基儀式 （ 07年 12月）、 首次亮相 （ 07年 12月）、 首次開(kāi)盤(pán) （08年 5月）、 貴州巡展促銷 （ 07年 12月 08年 2月。綜合分析，市場(chǎng)要求價(jià)格制定要合理，不能盲目，要貼近市場(chǎng)，充分平衡好開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三者之間的利益，增大項(xiàng)目將來(lái)的生存空間和生命力，達(dá)到三贏的目的。大部分投資者用于投資的金額將可以占到年收入的 30%~50%，加上商鋪的按揭貸款限制條件為 5成 10年，所以，他們所能接受的產(chǎn)品總價(jià)也應(yīng)在 100萬(wàn)元以下，將主要集中在 60~100萬(wàn)元之間的產(chǎn)品。地塊的現(xiàn)狀條件會(huì)對(duì)前期定位產(chǎn)生制約。 我們本著 50年不落后的開(kāi)發(fā)理念，揮動(dòng)運(yùn)營(yíng)城市的大手筆，將成為領(lǐng)舞貴州的標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目！因此，項(xiàng)目總體定位為：金陽(yáng)首席純商業(yè)步行街n 實(shí)現(xiàn)購(gòu)物功能、觀光旅游功能、親友聚會(huì)功能、休閑娛樂(lè)功能、商務(wù)文化功能、時(shí)尚信息集散功能、商業(yè)服務(wù)功能等 復(fù)合多元功能的 “城市磁場(chǎng) ”；n 金陽(yáng)市民的 起居室 及市民 文化生活的共鳴體；n 展示貴州風(fēng)情、特色文化魅力的 城市形象窗口；n 貴陽(yáng)市民新時(shí)尚、新消費(fèi)、新生活的 潮流引領(lǐng)者；有了純商業(yè)步行街定位，我們就有了本項(xiàng)目的價(jià)值定位：2023，貴州最具投資價(jià)值商業(yè)大盤(pán)橫空出市！金陽(yáng)商業(yè)步行街，以 50年不落后 的開(kāi)發(fā)理念為本，10萬(wàn)平米超大規(guī)模，領(lǐng)袖金陽(yáng)，面向世界 的，貴陽(yáng) 城市名片！一街財(cái)富 本項(xiàng)目步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產(chǎn)城、時(shí)尚潮流品等 30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華，為黔商、黔資打造財(cái)富聚寶盆。項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)：１、交通便利２、勝人一籌的片區(qū)規(guī)劃 ３、規(guī)模優(yōu)勢(shì) ４、政府優(yōu)勢(shì) ５、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ６、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) 　劣勢(shì)：１、項(xiàng)目周遍配套不成熟２、地處金陽(yáng)，人氣不足 ３、項(xiàng)目周邊社區(qū)環(huán)繞，難以形成版塊效應(yīng)４、現(xiàn)有市場(chǎng)較小，投資者投資觀念還不夠明朗 ５、公共交通工具相對(duì)較少 　威脅：１、同區(qū)域商業(yè)物業(yè)空置率高，人氣差，投資觀望明顯２、多個(gè)可類比項(xiàng)目開(kāi)賣直接威脅本項(xiàng)目３、項(xiàng)目地塊存在與生活之間的干擾和矛盾的風(fēng)險(xiǎn)４、片區(qū)規(guī)劃到位所需時(shí)間較長(zhǎng)５、周邊待建項(xiàng)目的影響６、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格影響貴陽(yáng)市區(qū) 08年未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的巨大放量及貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目得天獨(dú)厚的商業(yè)氛圍及人流量保證對(duì)本案的直接影響機(jī)會(huì)：１、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；啡?，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)２、大都市圈形成，有利輻射范圍 ３、長(zhǎng)遠(yuǎn)市政規(guī)劃的前景４、規(guī)模效應(yīng)，有利聚集人氣５、區(qū)域已吸引許多投資者的目光６、大部分在售項(xiàng)目缺乏個(gè)性，為先進(jìn)的商業(yè)模式提供機(jī)會(huì) 可容納 10萬(wàn)人的貴州大學(xué)城的正式簽約劃址于本案西南面 　通過(guò)項(xiàng)目 SWOT分析我們可以得到以下啟示 本案的許多優(yōu)勢(shì)，如交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)上很大程度上可以說(shuō)是與紅街、金元國(guó)際新城、乾圖中心廣場(chǎng)等直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有的，甚至在現(xiàn)狀來(lái)看，本案是距離金陽(yáng)新區(qū)中心的象征 —— 八匹馬環(huán)島最遠(yuǎn)的商業(yè)項(xiàng)目， 生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)跟比鄰觀山公園的金元國(guó)際新城項(xiàng)目對(duì)比之下顯得遜色許多！ 因?yàn)橘F陽(yáng)城市發(fā)展的需要，金陽(yáng)新區(qū)將會(huì)成為貴陽(yáng)市未來(lái) 10年的發(fā)展重心，貴陽(yáng)市區(qū)的商業(yè)發(fā)展已趨飽和，投資前景較金陽(yáng)相對(duì)較低，所以從機(jī)會(huì)點(diǎn)上來(lái)看，可以說(shuō)每個(gè)金陽(yáng)的商業(yè)項(xiàng)目，都存在著這些機(jī)會(huì)點(diǎn)。規(guī)模性經(jīng)營(yíng)百貨的總建筑面積約為 18萬(wàn)平米，主要集中在大小十字、噴水池、大西門商圈。銷售模式及狀況 無(wú)回報(bào)獨(dú)立街鋪銷售，一期開(kāi)盤(pán)推出 60套，成交率 96%。碧海商圈的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，各種設(shè)施配套尚未完善，各種業(yè)態(tài)配置尚未形成，此商圈的門面空置率較高。作為貴陽(yáng)市的新區(qū)，金陽(yáng)商貿(mào)中心的規(guī)劃和發(fā)展要與新城區(qū)功能定位相適應(yīng)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為貴陽(yáng)市未來(lái) 510年商貿(mào)設(shè)施擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)。但隨著 “發(fā)展大市場(chǎng) ,搞活大流通 ,建設(shè)大貴陽(yáng) ”發(fā)展戰(zhàn)略的提出 ,貴陽(yáng)市獨(dú)特的喀斯特地貌將無(wú)法再抑制這個(gè)城市的高速發(fā)展，貴陽(yáng)商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺(tái) ,貴陽(yáng)商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。金陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向高開(kāi)發(fā)量、高價(jià)位、高品質(zhì)時(shí)代。１ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一乾圖中心廣場(chǎng)部分報(bào)廣示例項(xiàng)目名稱 金陽(yáng) 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n A 貴陽(yáng)市商業(yè)總體的經(jīng)營(yíng)狀況較好，這與貴陽(yáng)屬于消費(fèi)型城市有一定關(guān)聯(lián) 。n 從總體來(lái)看，本案正面臨著金陽(yáng)商業(yè)大發(fā)展的良好時(shí)期，金陽(yáng) CBD的打造、金陽(yáng)核心商區(qū)歸屬的爭(zhēng)奪、價(jià)升量增、差異化的競(jìng)合方式，都將為本案提供一個(gè)絕佳的市場(chǎng)環(huán)境！ 當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下， 金陽(yáng)商業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？現(xiàn)在和未來(lái)的金陽(yáng)缺什么？這里不缺住宅，不缺商業(yè)！缺的是：特色的商業(yè)圈、一站式消費(fèi)的純商業(yè)步行街 及滿足生活需求的大型主力店缺的是：生態(tài)的、樂(lè)園的、復(fù)合的、文化的商業(yè)街區(qū)！缺的是：具有領(lǐng)軍能力的商業(yè)形態(tài)！而金陽(yáng)的發(fā)展正需要這些！二、產(chǎn)品分析n 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)n 項(xiàng)目 SWOT分析n 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合n 項(xiàng)目定位項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) [金陽(yáng)商業(yè)步行街 ]地處金陽(yáng)新區(qū) CBD核心商圈的中心地段，毗鄰行政中心，是金陽(yáng)重點(diǎn)建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目。 金陽(yáng)投資圣地： 金陽(yáng)新區(qū)，全面進(jìn)入發(fā)展高峰期，本地外地資本蜂擁而來(lái)，政府與民間互動(dòng)，全民動(dòng)員，全城關(guān)注，成就金陽(yáng)的投資洼地效應(yīng)。 在金陽(yáng)新區(qū)貴陽(yáng)乃至貴州都沒(méi)有可借鑒的純商業(yè)步行街區(qū)！我們具備純商業(yè)步行街的唯一性！我們還是金陽(yáng)新區(qū)唯一比鄰貴州大學(xué)城及體育中心的商業(yè)項(xiàng)目！我們將以10萬(wàn)平米的超大規(guī)模及獨(dú)具民族民俗風(fēng)情的建筑特征，成為貴陽(yáng)的城市名片！標(biāo)桿性在于我們 50年不落后的開(kāi)發(fā)理念！ 五大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團(tuán)式風(fēng)情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領(lǐng)先黔渝川。資金的可持續(xù)：資金計(jì)劃與現(xiàn)金流的聯(lián)系216。（ 3） 大額投資者： 首期支付能力為 3560萬(wàn)主要購(gòu)買一樓臨街商鋪。（三）租賃客戶群經(jīng)營(yíng)成本主要有租金、物管費(fèi)、貨款、稅收、人工費(fèi)用組成。項(xiàng) 目整體 營(yíng)銷 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 規(guī) 劃07年9月 10 1108年1月12 32 4 65 7 309年1月1211108 9 2營(yíng)銷專案組設(shè)立及工作時(shí)間規(guī)劃完成營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略執(zhí)行方案完成編制項(xiàng)目盛大開(kāi)工儀式與正式營(yíng)銷亮相中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行論壇召開(kāi)第一次盛大開(kāi)盤(pán)第二次盛大開(kāi)盤(pán)第三次盛大開(kāi)盤(pán)第二批品牌商家拓展與首次商家聯(lián)誼第三批品牌商家拓展與二次商家聯(lián)誼持續(xù)的招商進(jìn)程第一組團(tuán)盛大開(kāi)街儀式主力店拓展與首次全省商家推介會(huì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行論壇項(xiàng) 目整體 營(yíng)銷階 段劃分 規(guī) 劃07年9月 10 1108年1月12 32 4 65 7 309年1月1211108 9 2持續(xù)的招商進(jìn)程4 5形象期 開(kāi)盤(pán) \強(qiáng)銷期 持續(xù)期 尾盤(pán)期一次開(kāi)盤(pán) 二次開(kāi)盤(pán) 三次開(kāi)盤(pán)盛大開(kāi)街項(xiàng)目營(yíng)銷周期（工程 宣傳 銷售 招商 開(kāi)街）：預(yù)計(jì)為 1618個(gè)月。4）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格促成對(duì)本項(xiàng)目有信心的客戶成交，同時(shí)聚集人氣，形成旺銷氛圍。獨(dú)立主 題傳 播 力推以個(gè)性化鮮明見(jiàn)長(zhǎng)的 “獨(dú)立主題傳播 ”模式：遵循“唯一性 ”、 “權(quán)威性 ”和 “排他性 ”的 “市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)性競(jìng)爭(zhēng)策略 ”，一方面從金陽(yáng)區(qū)域未來(lái)前景、項(xiàng)目的功能、價(jià)值符號(hào)等方面提煉出 “獨(dú)立主題 ”和 “概念 ”。主要 傳 播 載 體本項(xiàng)目傳播載體主要考慮如下：n 以報(bào)紙和宣傳單頁(yè)為主要的銷售信息傳播載體貫穿始終；n 以電視和戶外廣告、公交車廣告為主要的形象宣傳載體；n 輔之以一定的網(wǎng)絡(luò)廣告、電臺(tái)廣告作為立體的推廣途徑。推廣策略 主推項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)和核心定位，以隆重?zé)崃业拈_(kāi)盤(pán)活動(dòng)，以多頻率的報(bào)紙平面廣告及鋪天蓋地的戶外形象廣告，以高屋建瓴之勢(shì)，展現(xiàn)其輝煌前景與項(xiàng)目自身獨(dú)特的財(cái)富魅力。推廣方式概述n 現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)文化活動(dòng) +街區(qū) POP+全貴陽(yáng)地區(qū)范圍內(nèi)地毯式廣告轟炸 +大眾媒體廣告。 一月 215:09 上午 一月 2105:09January 24, 2023n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 一月 215:09 上午 一月 2105:09January 24, 2023n 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 05:09:5205:09:5205:091/24/2023 5:09:52 AMn 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。小型的、階段的活動(dòng)，成為銷售的直接拉動(dòng)力。08年 3月，配合 “ 中國(guó)商 業(yè) 地 產(chǎn) 中國(guó)行 —— 金陽(yáng)首 發(fā) 站” 大型公關(guān)活 動(dòng) ，全面提升 項(xiàng) 目形象。推廣思路n 思路一：以總體營(yíng)銷階段性劃分為推廣線n 思路二：以事件營(yíng)銷為重要營(yíng)銷手段的活動(dòng)線n 思路三 :