【正文】 金陽區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況分析結論n A 從社區(qū)商業(yè)起步，已快速步入綜合型、大型商業(yè)體模式時代；n B 0708年上市的商業(yè)物業(yè)總量將超過 30萬方n C 金陽商業(yè)房地產已成為貴陽投資型物業(yè)的典型代表n D 商業(yè)項目成交呈現價量齊升的良性態(tài)勢n E 已開發(fā)商業(yè)項目的經營狀況不佳，有大量空置鋪面，這將會影響投資者的投資信心n F 短期總量供給過大，只在貴陽市場范圍內難以消化，需要全面啟動貴陽外銷市場n G 金陽城區(qū)居住人口與商業(yè)零售業(yè)態(tài)的進駐速度和質量仍然沒有實質性的進展或改觀n H 預計 2023年本案的面市將面臨多個同區(qū)域大型商業(yè)項目的直接競爭，面臨著金陽商業(yè)地產多元化發(fā)展的過渡時期。思考n 大貴陽的發(fā)展催化眾多商業(yè)項目的開發(fā)和啟動，市場前景可觀，但競爭壓力激烈；如何能在未來異常激烈的競爭環(huán)境中突圍而出？合理的定位，突出的獨特賣點，創(chuàng)新的銷售手段及大規(guī)模轟炸式的推廣炒作都是本案成功銷售的重要前提條件。n 07年金陽的商業(yè)地產金陽乾圖中心廣場、金陽紅街各期的相繼推出，金陽 07年商鋪總推盤量將達到 15萬方， 08年增量趨勢更為明顯，競爭將逐步激烈。本案正面臨著金陽商業(yè)地產向多類型、多層次的過渡，從主題式商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)街、一站式步行街到專業(yè)市場的大發(fā)展時期。本案必須在營銷推廣理念上做到人無我有的領袖地位。n 從總體來看，本案正面臨著金陽商業(yè)大發(fā)展的良好時期，金陽 CBD的打造、金陽核心商區(qū)歸屬的爭奪、價升量增、差異化的競合方式，都將為本案提供一個絕佳的市場環(huán)境！ 當前競爭環(huán)境下， 金陽商業(yè)的機會點在哪？現在和未來的金陽缺什么？這里不缺住宅，不缺商業(yè)！缺的是：特色的商業(yè)圈、一站式消費的純商業(yè)步行街 及滿足生活需求的大型主力店缺的是：生態(tài)的、樂園的、復合的、文化的商業(yè)街區(qū)！缺的是：具有領軍能力的商業(yè)形態(tài)！而金陽的發(fā)展正需要這些！二、產品分析n 項目基本數據n 項目 SWOT分析n 項目賣點整合n 項目定位項目基本數據 [金陽商業(yè)步行街 ]地處金陽新區(qū) CBD核心商圈的中心地段，毗鄰行政中心，是金陽重點建設的標志性商業(yè)項目。其東西兩側與大型生態(tài)住區(qū)碧?；▓@相連；北接觀山西路，與金融中心區(qū)隔路相望；南連興筑南路，近鄰奧體中心，項目交通便捷，位置優(yōu)越，是集休閑、娛樂、購物、美食、商務、旅游為一體的一站式商業(yè)步行街，是金陽新區(qū)的一道風景！ [金陽商業(yè)步行街 ]南北長 1200米，東西寬 100米，規(guī)劃建筑面積約 105000平米，其中，地上商業(yè)建筑面積約為79350平米，人防及車庫面積約為 25250平米。由南至北以連接的浮島式建筑，輔以形態(tài)各異的街區(qū)廣場和休閑節(jié)點構筑七個組團商業(yè)步行街區(qū)；步行街建筑以地上二、三層為主，臨街鋪側設置 34米寬的騎樓，內部形成 1316米進深的商業(yè)空間；步行街通過內街、廣場構成一個廣闊聯系、開放的外部空間系統(tǒng)；在商業(yè)街二層設置室外通廊，將整個商業(yè)城連通，在重要節(jié)點設置自動扶梯、室外樓梯，將人流引向二層，形成多層次立體商業(yè)街區(qū)；在建筑形象上以貴州特色的青灰、白、深灰線腳及駝黃色墻體，配以貴州民族建筑的亭、廊、山花、馬頭墻、挑檐、景墻、騎樓等符號，創(chuàng)造出清新典雅、獨具地方特色的現代建筑風格。項目 SWOT分析優(yōu)勢：１、交通便利２、勝人一籌的片區(qū)規(guī)劃 ３、規(guī)模優(yōu)勢 ４、政府優(yōu)勢 ５、得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢 ６、生態(tài)資源優(yōu)勢 　劣勢：１、項目周遍配套不成熟２、地處金陽，人氣不足 ３、項目周邊社區(qū)環(huán)繞，難以形成版塊效應４、現有市場較小，投資者投資觀念還不夠明朗 ５、公共交通工具相對較少 　威脅：１、同區(qū)域商業(yè)物業(yè)空置率高，人氣差，投資觀望明顯２、多個可類比項目開賣直接威脅本項目３、項目地塊存在與生活之間的干擾和矛盾的風險４、片區(qū)規(guī)劃到位所需時間較長５、周邊待建項目的影響６、片區(qū)競爭項目的價格影響貴陽市區(qū) 08年未來商業(yè)項目的巨大放量及貴陽市區(qū)商業(yè)項目得天獨厚的商業(yè)氛圍及人流量保證對本案的直接影響機會：１、城市商業(yè)地產規(guī)?；啡保裳杆僬碱I市場２、大都市圈形成，有利輻射范圍 ３、長遠市政規(guī)劃的前景４、規(guī)模效應，有利聚集人氣５、區(qū)域已吸引許多投資者的目光６、大部分在售項目缺乏個性，為先進的商業(yè)模式提供機會 可容納 10萬人的貴州大學城的正式簽約劃址于本案西南面 　通過項目 SWOT分析我們可以得到以下啟示 本案的許多優(yōu)勢，如交通便利、區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢上很大程度上可以說是與紅街、金元國際新城、乾圖中心廣場等直接競爭對手所共有的，甚至在現狀來看，本案是距離金陽新區(qū)中心的象征 —— 八匹馬環(huán)島最遠的商業(yè)項目， 生態(tài)資源優(yōu)勢跟比鄰觀山公園的金元國際新城項目對比之下顯得遜色許多！ 因為貴陽城市發(fā)展的需要，金陽新區(qū)將會成為貴陽市未來 10年的發(fā)展重心，貴陽市區(qū)的商業(yè)發(fā)展已趨飽和，投資前景較金陽相對較低，所以從機會點上來看，可以說每個金陽的商業(yè)項目，都存在著這些機會點。 從劣勢上來看，本案所處片區(qū)還處于發(fā)展階段，人氣嚴重不足，周邊項目入住率低，日均人流量低，是眾多投資客持幣觀望的最重要因素。 本案所面臨的威脅，除周邊的數個直接競爭對手的影響，還存在著貴陽市區(qū) 08年將面世的巨大放量的成熟區(qū)域商業(yè)項目的影響，且這些競爭項目均為大型百貨類賣場，與本案的業(yè)態(tài)定位無本質上的區(qū)別。賣點提煉經過對項目與市場環(huán)境分析，本項目具以下賣點： 唯一性： 貴陽乃至貴州首條真正意義上的步行商業(yè)街。 標桿性： 1200米，近 10萬平米風情商業(yè)街，在貴陽、貴州乃至西南地區(qū)的步行街代表作中獨占鰲頭。 超值增值性： 項目地處成長性的新城中央區(qū)，商鋪投資價值尚待挖掘，此時投資將擁有超過十年的增值空間，投資超值增值有保證。 民族民俗性： 貴州風情建筑，融合嶺南騎樓式設計，傳統(tǒng)商業(yè)風格的當代版，民俗旅游風情與商業(yè)相融合，文化傳承價值，商業(yè)創(chuàng)造文明。 政策性： 本項目為政府主導型重點工程。開發(fā)商、政府都將為項目保駕護航。投資、經營有信心。 領先性： 本項目地處城市未來中心商圈核心，商業(yè)價值一步到位，一目了然。五大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團式風情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領先黔渝川。 街鋪為王： 本項目一層騎樓設計，二層環(huán)廊連通成天街，全街鋪設計理念，為增值、經營創(chuàng)造最佳商業(yè)形態(tài)支持。 金陽投資圣地： 金陽新區(qū)，全面進入發(fā)展高峰期，本地外地資本蜂擁而來，政府與民間互動，全民動員，全城關注，成就金陽的投資洼地效應。本項目緊臨大學城，未來輕軌穿街而過，區(qū)域位置相當優(yōu)越，自然成為投資金陽商鋪的頭啖湯、原始股。 黔商鼎盛大本營： 當前，黔商、黔人遍布全國，本地、外地黔人藏富于民，一派鼎盛。本項目步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產城、時尚潮流品等 30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華，為黔商、黔資打造財富聚寶盆。 概念創(chuàng)新全城： 本項目功能、品質定位于 “ 貴州首席民族風情商業(yè)步行街 ” ，并通過建筑規(guī)劃、景觀布局、商業(yè)組織得以保障，成就貴陽唯一，貴州第一的貴陽人自己的純步街。項目核心價值對購買者的意義n 我能提供什么？（承諾）n 與購買者的直接利益關系是什么（關系）我能提供什么？（承諾）n 位于金陽，未來貴陽 CBD的中央n 10萬平米貴陽市唯一超大型一站式購物純商業(yè)步行街n 整體規(guī)劃設計創(chuàng)新并實用n 商鋪設計合理，鋪鋪獨立，四面臨街n 金陽唯一比鄰貴州大學城的商業(yè)項目n 市政府主導，政策扶持n 投資回報n 將投資風險降到最低與購買者的直接利益關系是什么（關系）n 位于金陽 —— 從投資角度上來說，金陽商鋪屬于潛力股，高風險帶來高回報；貴陽市區(qū)商鋪因位處原本成熟的區(qū)位環(huán)境，故風險較低，但升值潛力已達瓶頸；n 10萬平米貴陽市唯一超大型一站式購物純商業(yè)步行街 —— 唯一性和標桿性成就貴陽名片；n 整體規(guī)劃設計創(chuàng)新并實用 —— 整體形象價值提升n 商鋪設計合理，鋪鋪獨立，四面臨街 —— 宜投資宜自用，好租又好售；n 金陽唯一比鄰貴州大學城的商業(yè)項目，縱觀全國，從廣州大學城、北京學府區(qū)到武漢大學周邊區(qū)域，甚至只擁有一個廣州工業(yè)大學龍洞校區(qū)且周邊無大型住宅小區(qū)的龍洞區(qū)域，這些學府周邊都存在著異?；馃岬纳虡I(yè)區(qū)域，租金一年一漲甚至無鋪可租；n 市政府主導，政策扶持 —— 在城市規(guī)劃中確立了區(qū)域商業(yè)的領袖地位，擔負起帶動新區(qū)商業(yè)持續(xù)發(fā)展與繁榮的歷史重任 n 投資回報 —— 實現包租政策，暫擬訂年回報 8%，較住宅投資、存款利息等投資方式回報率高，且風險適中；n 將投資風險降到最低 —— 爭取商業(yè)貸款的落實，并制定即買即返數年包租租金，將首付降到最低，實現購買者投入資金的風險降到最低。運用獨特的銷售主張理論發(fā)掘項目賣點剔除競爭共有賣點挖掘項目獨特賣點新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢、前景規(guī)劃優(yōu)勢、增值性、政策性及各大項目產品優(yōu)勢賣點新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢、前景規(guī)劃優(yōu)勢、增值性屬于金陽新區(qū)各大競爭對手所共有的優(yōu)勢賣點唯一性、標桿性、規(guī)模性、民族民俗性、概念創(chuàng)新性、全街鋪等產品所獨具的優(yōu)勢賣點及政策性優(yōu)勢提煉獨特核心賣點n 10萬平米超大規(guī)模純商業(yè)項目n 貴陽首席一站式消費商業(yè)步行街n 超前意識的創(chuàng)新整體步行街區(qū)規(guī)劃n 四面臨街、鋪鋪獨立的商業(yè)規(guī)劃n 獨特的貴州民族民俗風情街區(qū)n 受省市政府政策扶持的重點商業(yè)項目n 唯一比鄰 10萬人貴州大學城的商業(yè)項目項目定位策略n 定位原則n 項目定位需要解決的核心問題n 金陽商業(yè)步行街的特征n 項目戰(zhàn)略性總體定位n 項目形象定位本案定位原則n 具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產品的核心競爭力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產開發(fā)奠定強有力的品牌效應。n 突出項目規(guī)模體量，產品定位，產品個性，區(qū)位價值。項目定位需要解決的核心問題區(qū)域價值的提升 價格定位認同產品特色的提煉 投資方式認同金陽商業(yè)步行街區(qū)的特征 新城市中心的商業(yè)街區(qū)： A、開放式的步行街區(qū)； B、廣場是核心； C、多個組團中庭組合和組織形成獨特的 “ 商街聚集效應 ” 。 復合型商業(yè)類型： A、與金陽大道、碧?；▓@等大型社區(qū)相融合； B、與上蓋的建筑相融合，形成空中天街； C、與文化廣場等公共設施相融合； D、與社區(qū)的中心 /廣場相融合。 街區(qū)功能與品質定位 ——“ 一站式純商業(yè)步行街 ” 2－ 首席步行街區(qū)； 2－ 集購物、餐飲、休閑、游樂、商務和文化功能于一體 。 街區(qū)形象定位： 4－ 購物天地、歡樂天地、財富天地！ 4－ 風情商業(yè)步行街區(qū) —— 購在此、游在此、歡樂在此！ 街區(qū)的商圈定位： 以 “ 一站式純商業(yè)步行街 ” 為業(yè)態(tài)組織的基本理念，以 “1 小時生活圈” 的大貴陽經濟圈為市場背景和依托，營造獨具特色的經常性消費圈（周邊住宅社區(qū)、大型企事業(yè)單位、大學城）、基本性消費圈（輻射白云區(qū)域乃至貴陽市區(qū)）和旅游性消費圈（面向全國）的大商圈消費模式。項目戰(zhàn)略性總體定位 金陽商業(yè)步行街必將在金陽新城發(fā)展進程中將承載著城市 價值提升、魅力提升、推動經濟 進一步發(fā)展的重大責任與作用，具有里程碑的歷史意義。 金陽商業(yè)步行街地處 金陽新區(qū) CBD核心商圈的中心地段，毗鄰容納 10萬人口的貴州大學城，是 金陽重點建設的標志性商業(yè)項目 ，是集休閑、娛樂、購物、美食、商務、旅游為一體的 一站式商業(yè)步行街。三個高度領袖性在于我們將改變世人對金陽的看法！現狀： 金陽新區(qū)的住宅項目的入住率低 為什么？ 因為這里的生活配套嚴重不足！未來： 因為我們的出現，合理的定位規(guī)劃，超大規(guī)模體量，為金陽新區(qū)提供了完美的生活配套 所以，金陽新區(qū)的入住率將會攀升！ 在金陽新區(qū)住宅入住率攀升的基礎上，我們的經營狀況將隨之攀升。我們與金陽新區(qū)的住宅發(fā)展是相輔相成的！ 金陽是一片熱土，是一片面世住宅項目總體量已經超過 10萬戶、未來承載 50萬人口的投資熱土！我們，將會改變世人對金陽新區(qū)的看法，將為這片熱土的飛速發(fā)展做出突出貢獻！我們是金陽商業(yè)的龍頭領袖！唯一性在于我們將成為貴陽的城市名片！ 盡管貴陽市區(qū)的三大成熟商圈已經形成了根深蒂固的規(guī)模性效應，但是貴陽市區(qū)仍未出現一條純正意義上的步行街區(qū)，綜觀中國各大省會城市，都有一條成熟的步行街區(qū)作為城市的名片。 在金陽新區(qū)貴陽乃至貴州都沒有可借鑒的純商業(yè)步行街區(qū)！我們具備純商業(yè)步行街的唯一性！我們還是金陽新區(qū)唯一比鄰貴州大學城及體育中心的商業(yè)項目！我們將以10萬平米的超大規(guī)模及獨具民族民俗風情的建筑特征，成為貴陽的城市名片！標桿性在于我們 50年不落后的開發(fā)理念！ 五大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團式風情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領先黔