【正文】 ：發(fā)放 VIP卡發(fā) 行分析n 由于本項目預(yù)計到 08年 5月開盤還有一段時間，發(fā)行增值ＶＩＰ卡可以避免有意向客戶的流失?！?我司建議采取認(rèn)籌結(jié)合抽簽的形式1）客戶認(rèn)籌 VIP金卡。2）通過內(nèi)部認(rèn)購、開推介會等營銷手段，讓社會認(rèn)識項目、了解項目，是一種正式銷售前期的必要工作。2）商業(yè)經(jīng)營旺季與銷售周期的關(guān)系：商業(yè)經(jīng)營旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)假日緊密關(guān)聯(lián)，因此，本項目的銷售，須綜合考慮與０８年全年商業(yè)經(jīng)營旺季之間的關(guān)聯(lián)。采用分段（組團(tuán)）開街的政策，并力爭主力店 /主題店400010000平米的 12個；自營 /委托包租經(jīng)營的品牌商家面積 2023030000平米。強(qiáng)勢的推廣、銷售、招商行動，并持續(xù)在 08年全年。 策略四：開放式營銷策略采用關(guān)系營銷、親情營銷、文化營銷、活動營銷、展會營銷、人員推廣、現(xiàn)場推廣、團(tuán)購促銷、新舊互帶口碑營銷、傳統(tǒng)媒介營銷等多種營銷方式并行的開放式銷售策略。此模式適合應(yīng)用于開盤時造勢。以品牌為核心的主題促銷是用品牌帶動銷量、提升價值的第三條法則。租賃客戶前提是看好項目的整體商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)定位不可比擬的絕對優(yōu)勢、項目的市場發(fā)展前景，目的在于擴(kuò)大再經(jīng)營和所經(jīng)營的產(chǎn)品市場占有率，希望租金和物管費(fèi)合理。投資目的在于有一個輕松和合理的經(jīng)營空間，要求先生存、再發(fā)展。歸結(jié)起來離不開成本這個概念。（ 3）購買心理分析從目標(biāo)客戶對回報性及易出租性的角度考慮商鋪投資，目標(biāo)客戶較為重視商業(yè)項目的整體經(jīng)營能力和持續(xù)增值能力，這要求項目在前期定位和整體經(jīng)營管理方面能夠充分考慮到目標(biāo)客戶的真實想法，進(jìn)行有針對性的設(shè)計（如：銷售前期應(yīng)解決好主力店引入的問題，這樣才利于打消投資客的顧慮）。項 目目 標(biāo) 市 場細(xì) 分特征 對 比投資者細(xì)分 小額投資者 一般投資者 大額投資者 特定購鋪群體特 征以貴陽本地市場及地市的大眾投資者入群體為主以貴陽本地及地市的高收入或灰色收入階層、中小型私營業(yè)主、個體經(jīng)營戶群體為主以私營業(yè)主、貴陽本地及地市高收入或灰色收入階層、百貨類成熟品牌經(jīng)營商、廣東、江浙一帶商鋪投資群體為主以實力較強(qiáng)的私營業(yè)主、不同行業(yè)的成熟品牌經(jīng)營商、廣東、江浙一帶商鋪投資群體為主（ 1） 購買能力分析從對預(yù)期的目標(biāo)客戶群分析來看，本項目所面對的大多數(shù)客戶年收入將在 6萬以上。 目標(biāo)市場細(xì)分及比例（按五成十年按揭計算）（ 1） 小額投資者： 首期支付能力為人民幣 8萬元以下主要購買具有固定回報的產(chǎn)權(quán)式商鋪與柜臺、立鋪等小面積商鋪。力爭在 “ 租大賣小 ” 的運(yùn)營戰(zhàn)略下于 08年底前實現(xiàn) 60%以上的可銷售商鋪的銷售率，并舉行盛大試營業(yè)（開街）儀式。以超值、增值作為投資金陽新商圈的核心價值點(diǎn)！n 以可持續(xù)與永續(xù)經(jīng)營為戰(zhàn)略方針，獲得各大組團(tuán)銷售與運(yùn)營成功。上市公司的資本運(yùn)作模式和資金計劃會對項目的開發(fā)策略產(chǎn)生影響。形象組織與形象站位216。目標(biāo) 1：整體價值最大化216。開啟一座新城的財富世界，打開貴陽面向世界的窗口，超大規(guī)模足以領(lǐng)袖金陽，形成獨(dú)具魅力的城市名片，將 與周邊街區(qū)構(gòu)筑全新的城市商圈 ，財富盟主，金陽橫空出世！項目形象定位推薦理由：A、將本案的獨(dú)特性 —— 商業(yè)步行街簡潔明了的體現(xiàn)出來；B、本案作為商業(yè)項目，以最直觀的效應(yīng)來體現(xiàn)購買者的目的，也就是實現(xiàn)財富劇增；C、帶有一路暢通，一路順風(fēng)的吉祥含義；D、體現(xiàn)本案的區(qū)位優(yōu)勢，而今的金陽已經(jīng)成為一片投資熱土，與市區(qū)同類項目拉開對比，站在城市的高度，實現(xiàn)投資升值的萬千夢想；F、形象定位語通俗易懂，語調(diào)通暢，可達(dá)到過目不忘的口碑效應(yīng)。 步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產(chǎn)城、時尚潮流品等 30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華。三個高度領(lǐng)袖性在于我們將改變世人對金陽的看法！現(xiàn)狀： 金陽新區(qū)的住宅項目的入住率低 為什么？ 因為這里的生活配套嚴(yán)重不足！未來： 因為我們的出現(xiàn)，合理的定位規(guī)劃，超大規(guī)模體量，為金陽新區(qū)提供了完美的生活配套 所以，金陽新區(qū)的入住率將會攀升！ 在金陽新區(qū)住宅入住率攀升的基礎(chǔ)上，我們的經(jīng)營狀況將隨之攀升。 街區(qū)功能與品質(zhì)定位 ——“ 一站式純商業(yè)步行街 ” 2－ 首席步行街區(qū)； 2－ 集購物、餐飲、休閑、游樂、商務(wù)和文化功能于一體 。運(yùn)用獨(dú)特的銷售主張理論發(fā)掘項目賣點(diǎn)剔除競爭共有賣點(diǎn)挖掘項目獨(dú)特賣點(diǎn)新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢、前景規(guī)劃優(yōu)勢、增值性、政策性及各大項目產(chǎn)品優(yōu)勢賣點(diǎn)新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢、前景規(guī)劃優(yōu)勢、增值性屬于金陽新區(qū)各大競爭對手所共有的優(yōu)勢賣點(diǎn)唯一性、標(biāo)桿性、規(guī)模性、民族民俗性、概念創(chuàng)新性、全街鋪等產(chǎn)品所獨(dú)具的優(yōu)勢賣點(diǎn)及政策性優(yōu)勢提煉獨(dú)特核心賣點(diǎn)n 10萬平米超大規(guī)模純商業(yè)項目n 貴陽首席一站式消費(fèi)商業(yè)步行街n 超前意識的創(chuàng)新整體步行街區(qū)規(guī)劃n 四面臨街、鋪鋪獨(dú)立的商業(yè)規(guī)劃n 獨(dú)特的貴州民族民俗風(fēng)情街區(qū)n 受省市政府政策扶持的重點(diǎn)商業(yè)項目n 唯一比鄰 10萬人貴州大學(xué)城的商業(yè)項目項目定位策略n 定位原則n 項目定位需要解決的核心問題n 金陽商業(yè)步行街的特征n 項目戰(zhàn)略性總體定位n 項目形象定位本案定位原則n 具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競爭力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。 黔商鼎盛大本營： 當(dāng)前，黔商、黔人遍布全國，本地、外地黔人藏富于民，一派鼎盛。五大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團(tuán)式風(fēng)情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領(lǐng)先黔渝川。 政策性： 本項目為政府主導(dǎo)型重點(diǎn)工程。賣點(diǎn)提煉經(jīng)過對項目與市場環(huán)境分析，本項目具以下賣點(diǎn)： 唯一性： 貴陽乃至貴州首條真正意義上的步行商業(yè)街。由南至北以連接的浮島式建筑，輔以形態(tài)各異的街區(qū)廣場和休閑節(jié)點(diǎn)構(gòu)筑七個組團(tuán)商業(yè)步行街區(qū)；步行街建筑以地上二、三層為主，臨街鋪側(cè)設(shè)置 34米寬的騎樓，內(nèi)部形成 1316米進(jìn)深的商業(yè)空間；步行街通過內(nèi)街、廣場構(gòu)成一個廣闊聯(lián)系、開放的外部空間系統(tǒng)；在商業(yè)街二層設(shè)置室外通廊，將整個商業(yè)城連通，在重要節(jié)點(diǎn)設(shè)置自動扶梯、室外樓梯，將人流引向二層，形成多層次立體商業(yè)街區(qū)；在建筑形象上以貴州特色的青灰、白、深灰線腳及駝黃色墻體，配以貴州民族建筑的亭、廊、山花、馬頭墻、挑檐、景墻、騎樓等符號，創(chuàng)造出清新典雅、獨(dú)具地方特色的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。本案正面臨著金陽商業(yè)地產(chǎn)向多類型、多層次的過渡，從主題式商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)街、一站式步行街到專業(yè)市場的大發(fā)展時期。n G 據(jù)目前統(tǒng)計，未來貴陽潛在的大型商業(yè)供應(yīng)共有 6個，其中有 4個大型 shoppingmall面市，占據(jù)未來潛在商業(yè)供應(yīng)量的絕大部分，但是隨著供應(yīng)量的加大，且一站式購物商業(yè)的同質(zhì)化會相繼面市，消化量將有待考量。n E 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計超過 50萬平米。n C 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計上看來，綜合批發(fā)類商業(yè)的經(jīng)營總建筑面積最大，占到總規(guī)模性商業(yè)供應(yīng)的 33％，這同時也符合三、四線城市的消費(fèi)特征。于是，都市里行色匆匆的人們平時做著簡單的往返于家與單位之間的鐘擺運(yùn)動，而在休息日里，他們需要一個能夠集中滿足購物、休閑、娛樂等多種需求的消費(fèi)場所，以節(jié)約時間成本并減少周轉(zhuǎn)的疲勞。優(yōu)劣勢 臨近 CBD核心區(qū)，全街鋪，規(guī)模較大，單鋪面積較為適中，留到后期銷售將會面臨較大的市場競爭。引入德克士進(jìn)駐，增強(qiáng)投資者信心。商鋪面積 主力鋪在 3050平米均價 銷售均價 13988元 /㎡左右，最高價位是 17288元 /㎡。形象定位及推廣主題“ 啟動金陽商業(yè)心臟，打造貴陽娛樂旗艦 ” 、 “ 名流時尚生活圈 ” 、國際商街優(yōu)劣勢 占據(jù)金陽而今中心地帶的象征 —— 八匹馬旁位置，引入投資回報理念產(chǎn)權(quán)式銷售，商鋪面積較小，引入了金城匯商業(yè)管理公司。 商場單層面積有 500—10000 平方米不等（主要分布在碧海商業(yè)廣場、天下金街 E區(qū)、新瑞商業(yè)中心、乾圖廣場、紅街、金龍國際花園、景怡苑、金元國際新城等），主營建材、家具、超市（現(xiàn)多為空置）等，獨(dú)立鋪面面積大多集中在 3080平方米間消費(fèi)者對金陽的消費(fèi)印象A 大多數(shù)受訪者經(jīng)常去金陽的目的是辦事和工作，他們對于金陽目前的發(fā)展?fàn)顩r較為認(rèn)可，并也認(rèn)為金陽要想發(fā)展起來還需要至少 5年以上的時間B 受訪者認(rèn)為影響金陽現(xiàn)在生活便利的主要原因是生活配套設(shè)施不足C 多數(shù)受訪者認(rèn)為目前作為一個新城區(qū)的金陽在商業(yè)方面缺少的是大型商業(yè)，更缺少綜合性的消費(fèi)場所D 受訪者對于在金陽修建商業(yè)步行街較為接受，并對商業(yè)步行街這一現(xiàn)代化的商業(yè)形式較為認(rèn)同E 受訪者心目中認(rèn)為在這條商業(yè)步行街中主要應(yīng)以生活購物為主，休閑娛樂也必不可少，并應(yīng)配套特色餐飲；旅游購物和文化消費(fèi)可作為輔助配套直接競爭對手分析 針對本項目的規(guī)模、檔次及上市時機(jī)，在金陽范圍內(nèi)選取了４個競爭對手加以對比分析，以便于為本項目的商業(yè)部分找出準(zhǔn)備的定位和打造核心價值、競爭優(yōu)勢，并取得銷售成功。 由此可見，雖然現(xiàn)狀堪憂，但大部分投資者對金陽的發(fā)展前景依然充滿信心。入住狀況仍然非常差，平均只有不足 35%的入住率，這對商鋪招商影響較大。金陽已進(jìn)入眾多省內(nèi)外知名開發(fā)商打造的大型樓盤，成為貴陽市房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)版塊。n “十一五 ”期間（ 2023年 2023年），金陽新區(qū)建設(shè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：一年一個樣，三年大變樣，五年內(nèi)把新區(qū) 17平方公里建設(shè)成為功能完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、品位較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，聚集人口達(dá) 18萬，同時完成 40平方公里內(nèi)的基礎(chǔ)建設(shè)和配套產(chǎn)業(yè)培育及發(fā)展，五年內(nèi)總投入達(dá) 400億元以上。 貴陽市區(qū)潛在大型商業(yè)供應(yīng)分布 未來大型商業(yè)供應(yīng)量巨大 大型商業(yè)的名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 總建筑面積 (萬平方米）南國花錦 百貨 星力全林店 百貨 不祥北京路 shopingmall 綜合購物中心 不祥大營坡 shopingmall 綜合購物中心 不祥客運(yùn)樞紐總站 shopingmall 綜合購物中心 不祥銅鑼灣購物公園 shopingmall 綜合購物中心 16貴陽市區(qū)未來幾年內(nèi)將出現(xiàn)大量大型綜合購物中心 據(jù)目前統(tǒng)計，未來貴陽潛在的大型商業(yè)供應(yīng)共有 6個，其中有 4個大型shoppingmall面市，占據(jù)未來潛在商業(yè)供應(yīng)量的絕大部分，但是隨著供應(yīng)量的加大，且一站式購物商業(yè)的同質(zhì)化會相繼面市，消化量將有待考量。金陽區(qū)域?qū)⒊蔀橘F陽商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn) 建設(shè) 1個新城商業(yè)中心圍繞金陽新區(qū)的建設(shè)，在貴陽市城市總體規(guī)劃確定的金陽商業(yè)用地上建設(shè)新區(qū)商業(yè)中心。大貴陽發(fā)展戰(zhàn)略的出臺為貴陽商業(yè)發(fā)展提供了更高平臺 提起貴州省貴陽市的傳統(tǒng)商圈 ,人們自然就會想起噴水池、大十字和大西門。金陽商業(yè)步行街金陽商業(yè)步行街營銷推廣方案營銷推廣方案2023年 12月 12日目錄n 一、市場分析n 二、產(chǎn)品分析n 三、營銷策略n 四、推廣策略一、市場分析n 貴陽市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局n 貴陽市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃n 貴陽在售的大型商業(yè)供應(yīng)量及分布n 貴陽潛在的大型商業(yè)供應(yīng)分布 n 金陽商業(yè)市場分析n 直接競爭對手分析n 市場分析結(jié)論 貴陽市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局三大老牌商業(yè)區(qū)已根深蒂固 貴陽市由于山地地形而形成了城市狹長的地理特征，城市南北長而東西短，中華路為城市的主要干道貫穿南北，分為中華北路、中華中路和中華南路，現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃居中偏北，主要分布在中華北路和中華中路，繁華程度和商業(yè)氛圍明顯強(qiáng)于南部。盡管從商圈規(guī)模和運(yùn)作模式上來看，貴陽的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國發(fā)達(dá)城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實力也不容小覷。 貴陽市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)貴陽市城市總體規(guī)劃，確定貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本格局由 1個市級商業(yè)中心、 1個新城商業(yè)中心、 7個區(qū)域商業(yè)中心、 53個社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場為主。金陽拓城，立體交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃成型，為 “大貴陽 ”經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。n 隨著大型地產(chǎn)開發(fā)商的介入，金陽房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，金陽板塊迎來了房地產(chǎn)開發(fā)的大好形勢，這對本項目的開發(fā)提供了良好的市場條件。區(qū)域住宅入住率分析 目前金陽區(qū)域已經(jīng)達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，以碧海商圈為代表。金陽紅街的一樓鋪面已經(jīng)售罄，二、三樓鋪面銷售情況良好。含返租）；216。二期采用六年包租，三年一次性返租，年 7%收益，產(chǎn)權(quán)式銷售。 紅街 (商業(yè)部分 )規(guī)模 近 10萬方產(chǎn)品類型 街區(qū)式街鋪功能定位 一站式綜合性商業(yè)街區(qū)項目進(jìn)度 07年 1月 7日一期開盤，二期 6月推出 2萬方，一層價格在 /平米。優(yōu)劣