【正文】 ：發(fā)放 VIP卡發(fā) 行分析n 由于本項(xiàng)目預(yù)計(jì)到 08年 5月開盤還有一段時(shí)間，發(fā)行增值ＶＩＰ卡可以避免有意向客戶的流失?！?我司建議采取認(rèn)籌結(jié)合抽簽的形式1）客戶認(rèn)籌 VIP金卡。2）通過內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開推介會(huì)等營(yíng)銷手段，讓社會(huì)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目、了解項(xiàng)目，是一種正式銷售前期的必要工作。2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季與銷售周期的關(guān)系：商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季幾乎全部與傳統(tǒng)的節(jié)假日緊密關(guān)聯(lián)，因此，本項(xiàng)目的銷售，須綜合考慮與０８年全年商業(yè)經(jīng)營(yíng)旺季之間的關(guān)聯(lián)。采用分段（組團(tuán)）開街的政策，并力爭(zhēng)主力店 /主題店400010000平米的 12個(gè)；自營(yíng) /委托包租經(jīng)營(yíng)的品牌商家面積 2023030000平米。強(qiáng)勢(shì)的推廣、銷售、招商行動(dòng)，并持續(xù)在 08年全年。 策略四：開放式營(yíng)銷策略采用關(guān)系營(yíng)銷、親情營(yíng)銷、文化營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷、展會(huì)營(yíng)銷、人員推廣、現(xiàn)場(chǎng)推廣、團(tuán)購(gòu)促銷、新舊互帶口碑營(yíng)銷、傳統(tǒng)媒介營(yíng)銷等多種營(yíng)銷方式并行的開放式銷售策略。此模式適合應(yīng)用于開盤時(shí)造勢(shì)。以品牌為核心的主題促銷是用品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第三條法則。租賃客戶前提是看好項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)定位不可比擬的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目的市場(chǎng)發(fā)展前景，目的在于擴(kuò)大再經(jīng)營(yíng)和所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率，希望租金和物管費(fèi)合理。投資目的在于有一個(gè)輕松和合理的經(jīng)營(yíng)空間，要求先生存、再發(fā)展。歸結(jié)起來離不開成本這個(gè)概念。（ 3）購(gòu)買心理分析從目標(biāo)客戶對(duì)回報(bào)性及易出租性的角度考慮商鋪投資，目標(biāo)客戶較為重視商業(yè)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)能力和持續(xù)增值能力，這要求項(xiàng)目在前期定位和整體經(jīng)營(yíng)管理方面能夠充分考慮到目標(biāo)客戶的真實(shí)想法，進(jìn)行有針對(duì)性的設(shè)計(jì)（如：銷售前期應(yīng)解決好主力店引入的問題，這樣才利于打消投資客的顧慮）。項(xiàng) 目目 標(biāo) 市 場(chǎng)細(xì) 分特征 對(duì) 比投資者細(xì)分 小額投資者 一般投資者 大額投資者 特定購(gòu)鋪群體特 征以貴陽(yáng)本地市場(chǎng)及地市的大眾投資者入群體為主以貴陽(yáng)本地及地市的高收入或灰色收入階層、中小型私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶群體為主以私營(yíng)業(yè)主、貴陽(yáng)本地及地市高收入或灰色收入階層、百貨類成熟品牌經(jīng)營(yíng)商、廣東、江浙一帶商鋪投資群體為主以實(shí)力較強(qiáng)的私營(yíng)業(yè)主、不同行業(yè)的成熟品牌經(jīng)營(yíng)商、廣東、江浙一帶商鋪投資群體為主（ 1） 購(gòu)買能力分析從對(duì)預(yù)期的目標(biāo)客戶群分析來看，本項(xiàng)目所面對(duì)的大多數(shù)客戶年收入將在 6萬(wàn)以上。 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分及比例（按五成十年按揭計(jì)算）（ 1） 小額投資者： 首期支付能力為人民幣 8萬(wàn)元以下主要購(gòu)買具有固定回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪與柜臺(tái)、立鋪等小面積商鋪。力爭(zhēng)在 “ 租大賣小 ” 的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略下于 08年底前實(shí)現(xiàn) 60%以上的可銷售商鋪的銷售率，并舉行盛大試營(yíng)業(yè)（開街）儀式。以超值、增值作為投資金陽(yáng)新商圈的核心價(jià)值點(diǎn)！n 以可持續(xù)與永續(xù)經(jīng)營(yíng)為戰(zhàn)略方針，獲得各大組團(tuán)銷售與運(yùn)營(yíng)成功。上市公司的資本運(yùn)作模式和資金計(jì)劃會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)策略產(chǎn)生影響。形象組織與形象站位216。目標(biāo) 1：整體價(jià)值最大化216。開啟一座新城的財(cái)富世界，打開貴陽(yáng)面向世界的窗口，超大規(guī)模足以領(lǐng)袖金陽(yáng)，形成獨(dú)具魅力的城市名片，將 與周邊街區(qū)構(gòu)筑全新的城市商圈 ，財(cái)富盟主，金陽(yáng)橫空出世！項(xiàng)目形象定位推薦理由：A、將本案的獨(dú)特性 —— 商業(yè)步行街簡(jiǎn)潔明了的體現(xiàn)出來；B、本案作為商業(yè)項(xiàng)目，以最直觀的效應(yīng)來體現(xiàn)購(gòu)買者的目的，也就是實(shí)現(xiàn)財(cái)富劇增；C、帶有一路暢通，一路順風(fēng)的吉祥含義；D、體現(xiàn)本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，而今的金陽(yáng)已經(jīng)成為一片投資熱土，與市區(qū)同類項(xiàng)目拉開對(duì)比，站在城市的高度，實(shí)現(xiàn)投資升值的萬(wàn)千夢(mèng)想；F、形象定位語(yǔ)通俗易懂，語(yǔ)調(diào)通暢，可達(dá)到過目不忘的口碑效應(yīng)。 步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產(chǎn)城、時(shí)尚潮流品等 30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華。三個(gè)高度領(lǐng)袖性在于我們將改變世人對(duì)金陽(yáng)的看法！現(xiàn)狀： 金陽(yáng)新區(qū)的住宅項(xiàng)目的入住率低 為什么？ 因?yàn)檫@里的生活配套嚴(yán)重不足！未來： 因?yàn)槲覀兊某霈F(xiàn)，合理的定位規(guī)劃，超大規(guī)模體量，為金陽(yáng)新區(qū)提供了完美的生活配套 所以，金陽(yáng)新區(qū)的入住率將會(huì)攀升！ 在金陽(yáng)新區(qū)住宅入住率攀升的基礎(chǔ)上，我們的經(jīng)營(yíng)狀況將隨之攀升。 街區(qū)功能與品質(zhì)定位 ——“ 一站式純商業(yè)步行街 ” 2－ 首席步行街區(qū)； 2－ 集購(gòu)物、餐飲、休閑、游樂、商務(wù)和文化功能于一體 。運(yùn)用獨(dú)特的銷售主張理論發(fā)掘項(xiàng)目賣點(diǎn)剔除競(jìng)爭(zhēng)共有賣點(diǎn)挖掘項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)、前景規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、增值性、政策性及各大項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)新區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)、前景規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、增值性屬于金陽(yáng)新區(qū)各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)唯一性、標(biāo)桿性、規(guī)模性、民族民俗性、概念創(chuàng)新性、全街鋪等產(chǎn)品所獨(dú)具的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)及政策性優(yōu)勢(shì)提煉獨(dú)特核心賣點(diǎn)n 10萬(wàn)平米超大規(guī)模純商業(yè)項(xiàng)目n 貴陽(yáng)首席一站式消費(fèi)商業(yè)步行街n 超前意識(shí)的創(chuàng)新整體步行街區(qū)規(guī)劃n 四面臨街、鋪鋪獨(dú)立的商業(yè)規(guī)劃n 獨(dú)特的貴州民族民俗風(fēng)情街區(qū)n 受省市政府政策扶持的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目n 唯一比鄰 10萬(wàn)人貴州大學(xué)城的商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目定位策略n 定位原則n 項(xiàng)目定位需要解決的核心問題n 金陽(yáng)商業(yè)步行街的特征n 項(xiàng)目戰(zhàn)略性總體定位n 項(xiàng)目形象定位本案定位原則n 具有一定理念的高度和延展性，充分利用階段性策略，分層次的逐步深化，打造產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力和開發(fā)商品牌，為開發(fā)商后期房地產(chǎn)開發(fā)奠定強(qiáng)有力的品牌效應(yīng)。 黔商鼎盛大本營(yíng)： 當(dāng)前，黔商、黔人遍布全國(guó)，本地、外地黔人藏富于民，一派鼎盛。五大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團(tuán)式風(fēng)情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領(lǐng)先黔渝川。 政策性： 本項(xiàng)目為政府主導(dǎo)型重點(diǎn)工程。賣點(diǎn)提煉經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目與市場(chǎng)環(huán)境分析，本項(xiàng)目具以下賣點(diǎn)： 唯一性： 貴陽(yáng)乃至貴州首條真正意義上的步行商業(yè)街。由南至北以連接的浮島式建筑，輔以形態(tài)各異的街區(qū)廣場(chǎng)和休閑節(jié)點(diǎn)構(gòu)筑七個(gè)組團(tuán)商業(yè)步行街區(qū)；步行街建筑以地上二、三層為主，臨街鋪側(cè)設(shè)置 34米寬的騎樓，內(nèi)部形成 1316米進(jìn)深的商業(yè)空間；步行街通過內(nèi)街、廣場(chǎng)構(gòu)成一個(gè)廣闊聯(lián)系、開放的外部空間系統(tǒng)；在商業(yè)街二層設(shè)置室外通廊，將整個(gè)商業(yè)城連通，在重要節(jié)點(diǎn)設(shè)置自動(dòng)扶梯、室外樓梯，將人流引向二層，形成多層次立體商業(yè)街區(qū)；在建筑形象上以貴州特色的青灰、白、深灰線腳及駝黃色墻體，配以貴州民族建筑的亭、廊、山花、馬頭墻、挑檐、景墻、騎樓等符號(hào)，創(chuàng)造出清新典雅、獨(dú)具地方特色的現(xiàn)代建筑風(fēng)格。本案正面臨著金陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)向多類型、多層次的過渡，從主題式商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)街、一站式步行街到專業(yè)市場(chǎng)的大發(fā)展時(shí)期。n G 據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，未來貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供應(yīng)共有 6個(gè)，其中有 4個(gè)大型 shoppingmall面市，占據(jù)未來潛在商業(yè)供應(yīng)量的絕大部分，但是隨著供應(yīng)量的加大，且一站式購(gòu)物商業(yè)的同質(zhì)化會(huì)相繼面市，消化量將有待考量。n E 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過 50萬(wàn)平米。n C 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上看來，綜合批發(fā)類商業(yè)的經(jīng)營(yíng)總建筑面積最大，占到總規(guī)模性商業(yè)供應(yīng)的 33％，這同時(shí)也符合三、四線城市的消費(fèi)特征。于是，都市里行色匆匆的人們平時(shí)做著簡(jiǎn)單的往返于家與單位之間的鐘擺運(yùn)動(dòng)，而在休息日里，他們需要一個(gè)能夠集中滿足購(gòu)物、休閑、娛樂等多種需求的消費(fèi)場(chǎng)所，以節(jié)約時(shí)間成本并減少周轉(zhuǎn)的疲勞。優(yōu)劣勢(shì) 臨近 CBD核心區(qū)，全街鋪，規(guī)模較大，單鋪面積較為適中，留到后期銷售將會(huì)面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。引入德克士進(jìn)駐，增強(qiáng)投資者信心。商鋪面積 主力鋪在 3050平米均價(jià) 銷售均價(jià) 13988元 /㎡左右，最高價(jià)位是 17288元 /㎡。形象定位及推廣主題“ 啟動(dòng)金陽(yáng)商業(yè)心臟，打造貴陽(yáng)娛樂旗艦 ” 、 “ 名流時(shí)尚生活圈 ” 、國(guó)際商街優(yōu)劣勢(shì) 占據(jù)金陽(yáng)而今中心地帶的象征 —— 八匹馬旁位置，引入投資回報(bào)理念產(chǎn)權(quán)式銷售，商鋪面積較小，引入了金城匯商業(yè)管理公司。 商場(chǎng)單層面積有 500—10000 平方米不等（主要分布在碧海商業(yè)廣場(chǎng)、天下金街 E區(qū)、新瑞商業(yè)中心、乾圖廣場(chǎng)、紅街、金龍國(guó)際花園、景怡苑、金元國(guó)際新城等），主營(yíng)建材、家具、超市（現(xiàn)多為空置）等，獨(dú)立鋪面面積大多集中在 3080平方米間消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)的消費(fèi)印象A 大多數(shù)受訪者經(jīng)常去金陽(yáng)的目的是辦事和工作，他們對(duì)于金陽(yáng)目前的發(fā)展?fàn)顩r較為認(rèn)可，并也認(rèn)為金陽(yáng)要想發(fā)展起來還需要至少 5年以上的時(shí)間B 受訪者認(rèn)為影響金陽(yáng)現(xiàn)在生活便利的主要原因是生活配套設(shè)施不足C 多數(shù)受訪者認(rèn)為目前作為一個(gè)新城區(qū)的金陽(yáng)在商業(yè)方面缺少的是大型商業(yè)，更缺少綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所D 受訪者對(duì)于在金陽(yáng)修建商業(yè)步行街較為接受，并對(duì)商業(yè)步行街這一現(xiàn)代化的商業(yè)形式較為認(rèn)同E 受訪者心目中認(rèn)為在這條商業(yè)步行街中主要應(yīng)以生活購(gòu)物為主，休閑娛樂也必不可少，并應(yīng)配套特色餐飲；旅游購(gòu)物和文化消費(fèi)可作為輔助配套直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 針對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)模、檔次及上市時(shí)機(jī)，在金陽(yáng)范圍內(nèi)選取了４個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加以對(duì)比分析，以便于為本項(xiàng)目的商業(yè)部分找出準(zhǔn)備的定位和打造核心價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并取得銷售成功。 由此可見，雖然現(xiàn)狀堪憂，但大部分投資者對(duì)金陽(yáng)的發(fā)展前景依然充滿信心。入住狀況仍然非常差，平均只有不足 35%的入住率，這對(duì)商鋪招商影響較大。金陽(yáng)已進(jìn)入眾多省內(nèi)外知名開發(fā)商打造的大型樓盤，成為貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)版塊。n “十一五 ”期間（ 2023年 2023年），金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：一年一個(gè)樣，三年大變樣，五年內(nèi)把新區(qū) 17平方公里建設(shè)成為功能完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、品位較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，聚集人口達(dá) 18萬(wàn)，同時(shí)完成 40平方公里內(nèi)的基礎(chǔ)建設(shè)和配套產(chǎn)業(yè)培育及發(fā)展，五年內(nèi)總投入達(dá) 400億元以上。 貴陽(yáng)市區(qū)潛在大型商業(yè)供應(yīng)分布 未來大型商業(yè)供應(yīng)量巨大 大型商業(yè)的名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 總建筑面積 (萬(wàn)平方米）南國(guó)花錦 百貨 星力全林店 百貨 不祥北京路 shopingmall 綜合購(gòu)物中心 不祥大營(yíng)坡 shopingmall 綜合購(gòu)物中心 不祥客運(yùn)樞紐總站 shopingmall 綜合購(gòu)物中心 不祥銅鑼灣購(gòu)物公園 shopingmall 綜合購(gòu)物中心 16貴陽(yáng)市區(qū)未來幾年內(nèi)將出現(xiàn)大量大型綜合購(gòu)物中心 據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，未來貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供應(yīng)共有 6個(gè)，其中有 4個(gè)大型shoppingmall面市，占據(jù)未來潛在商業(yè)供應(yīng)量的絕大部分，但是隨著供應(yīng)量的加大，且一站式購(gòu)物商業(yè)的同質(zhì)化會(huì)相繼面市，消化量將有待考量。金陽(yáng)區(qū)域?qū)⒊蔀橘F陽(yáng)商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn) 建設(shè) 1個(gè)新城商業(yè)中心圍繞金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)，在貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的金陽(yáng)商業(yè)用地上建設(shè)新區(qū)商業(yè)中心。大貴陽(yáng)發(fā)展戰(zhàn)略的出臺(tái)為貴陽(yáng)商業(yè)發(fā)展提供了更高平臺(tái) 提起貴州省貴陽(yáng)市的傳統(tǒng)商圈 ,人們自然就會(huì)想起噴水池、大十字和大西門。金陽(yáng)商業(yè)步行街金陽(yáng)商業(yè)步行街營(yíng)銷推廣方案營(yíng)銷推廣方案2023年 12月 12日目錄n 一、市場(chǎng)分析n 二、產(chǎn)品分析n 三、營(yíng)銷策略n 四、推廣策略一、市場(chǎng)分析n 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局n 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃n 貴陽(yáng)在售的大型商業(yè)供應(yīng)量及分布n 貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供應(yīng)分布 n 金陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)分析n 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析n 市場(chǎng)分析結(jié)論 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局三大老牌商業(yè)區(qū)已根深蒂固 貴陽(yáng)市由于山地地形而形成了城市狹長(zhǎng)的地理特征，城市南北長(zhǎng)而東西短，中華路為城市的主要干道貫穿南北，分為中華北路、中華中路和中華南路，現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃居中偏北，主要分布在中華北路和中華中路，繁華程度和商業(yè)氛圍明顯強(qiáng)于南部。盡管從商圈規(guī)模和運(yùn)作模式上來看，貴陽(yáng)的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國(guó)發(fā)達(dá)城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實(shí)力也不容小覷。 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃，確定貴陽(yáng)市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本格局由 1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、 1個(gè)新城商業(yè)中心、 7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、 53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。金陽(yáng)拓城，立體交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃成型，為 “大貴陽(yáng) ”經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。n 隨著大型地產(chǎn)開發(fā)商的介入，金陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，金陽(yáng)板塊迎來了房地產(chǎn)開發(fā)的大好形勢(shì)，這對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)條件。區(qū)域住宅入住率分析 目前金陽(yáng)區(qū)域已經(jīng)達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，以碧海商圈為代表。金陽(yáng)紅街的一樓鋪面已經(jīng)售罄，二、三樓鋪面銷售情況良好。含返租）；216。二期采用六年包租，三年一次性返租，年 7%收益，產(chǎn)權(quán)式銷售。 紅街 (商業(yè)部分 )規(guī)模 近 10萬(wàn)方產(chǎn)品類型 街區(qū)式街鋪功能定位 一站式綜合性商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目進(jìn)度 07年 1月 7日一期開盤，二期 6月推出 2萬(wàn)方，一層價(jià)格在 /平米。優(yōu)劣