【正文】 內(nèi)難以消化，需要全面啟動(dòng)貴陽(yáng)外銷市場(chǎng)n G 金陽(yáng)城區(qū)居住人口與商業(yè)零售業(yè)態(tài)的進(jìn)駐速度和質(zhì)量仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展或改觀n H 預(yù)計(jì) 2023年本案的面市將面臨多個(gè)同區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)，面臨著金陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展的過(guò)渡時(shí)期。項(xiàng)目 SWOT分析優(yōu)勢(shì)：１、交通便利２、勝人一籌的片區(qū)規(guī)劃 ３、規(guī)模優(yōu)勢(shì) ４、政府優(yōu)勢(shì) ５、得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ６、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì) 　劣勢(shì)：１、項(xiàng)目周遍配套不成熟２、地處金陽(yáng)，人氣不足 ３、項(xiàng)目周邊社區(qū)環(huán)繞，難以形成版塊效應(yīng)４、現(xiàn)有市場(chǎng)較小，投資者投資觀念還不夠明朗 ５、公共交通工具相對(duì)較少 　威脅：１、同區(qū)域商業(yè)物業(yè)空置率高，人氣差，投資觀望明顯２、多個(gè)可類比項(xiàng)目開賣直接威脅本項(xiàng)目３、項(xiàng)目地塊存在與生活之間的干擾和矛盾的風(fēng)險(xiǎn)４、片區(qū)規(guī)劃到位所需時(shí)間較長(zhǎng)５、周邊待建項(xiàng)目的影響６、片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格影響貴陽(yáng)市區(qū) 08年未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的巨大放量及貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目得天獨(dú)厚的商業(yè)氛圍及人流量保證對(duì)本案的直接影響機(jī)會(huì)：１、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；啡?，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)２、大都市圈形成，有利輻射范圍 ３、長(zhǎng)遠(yuǎn)市政規(guī)劃的前景４、規(guī)模效應(yīng)，有利聚集人氣５、區(qū)域已吸引許多投資者的目光６、大部分在售項(xiàng)目缺乏個(gè)性，為先進(jìn)的商業(yè)模式提供機(jī)會(huì) 可容納 10萬(wàn)人的貴州大學(xué)城的正式簽約劃址于本案西南面 　通過(guò)項(xiàng)目 SWOT分析我們可以得到以下啟示 本案的許多優(yōu)勢(shì)，如交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)上很大程度上可以說(shuō)是與紅街、金元國(guó)際新城、乾圖中心廣場(chǎng)等直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所共有的，甚至在現(xiàn)狀來(lái)看，本案是距離金陽(yáng)新區(qū)中心的象征 —— 八匹馬環(huán)島最遠(yuǎn)的商業(yè)項(xiàng)目， 生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)跟比鄰觀山公園的金元國(guó)際新城項(xiàng)目對(duì)比之下顯得遜色許多！ 因?yàn)橘F陽(yáng)城市發(fā)展的需要，金陽(yáng)新區(qū)將會(huì)成為貴陽(yáng)市未來(lái) 10年的發(fā)展重心，貴陽(yáng)市區(qū)的商業(yè)發(fā)展已趨飽和，投資前景較金陽(yáng)相對(duì)較低，所以從機(jī)會(huì)點(diǎn)上來(lái)看，可以說(shuō)每個(gè)金陽(yáng)的商業(yè)項(xiàng)目，都存在著這些機(jī)會(huì)點(diǎn)。開發(fā)商、政府都將為項(xiàng)目保駕護(hù)航。本項(xiàng)目步行街規(guī)劃模式，融匯超市百貨家居電器等主題商城、精品街、美食城、小吃街、旅游文化特產(chǎn)城、時(shí)尚潮流品等 30余種業(yè)態(tài)，薈萃商鋪精華，為黔商、黔資打造財(cái)富聚寶盆。 街區(qū)形象定位： 4－ 購(gòu)物天地、歡樂(lè)天地、財(cái)富天地！ 4－ 風(fēng)情商業(yè)步行街區(qū) —— 購(gòu)在此、游在此、歡樂(lè)在此！ 街區(qū)的商圈定位： 以 “ 一站式純商業(yè)步行街 ” 為業(yè)態(tài)組織的基本理念，以 “1 小時(shí)生活圈” 的大貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈為市場(chǎng)背景和依托，營(yíng)造獨(dú)具特色的經(jīng)常性消費(fèi)圈（周邊住宅社區(qū)、大型企事業(yè)單位、大學(xué)城）、基本性消費(fèi)圈（輻射白云區(qū)域乃至貴陽(yáng)市區(qū)）和旅游性消費(fèi)圈（面向全國(guó)）的大商圈消費(fèi)模式。 我們本著 50年不落后的開發(fā)理念，揮動(dòng)運(yùn)營(yíng)城市的大手筆，將成為領(lǐng)舞貴州的標(biāo)桿性商業(yè)項(xiàng)目！因此，項(xiàng)目總體定位為：金陽(yáng)首席純商業(yè)步行街n 實(shí)現(xiàn)購(gòu)物功能、觀光旅游功能、親友聚會(huì)功能、休閑娛樂(lè)功能、商務(wù)文化功能、時(shí)尚信息集散功能、商業(yè)服務(wù)功能等 復(fù)合多元功能的 “城市磁場(chǎng) ”；n 金陽(yáng)市民的 起居室 及市民 文化生活的共鳴體；n 展示貴州風(fēng)情、特色文化魅力的 城市形象窗口；n 貴陽(yáng)市民新時(shí)尚、新消費(fèi)、新生活的 潮流引領(lǐng)者；有了純商業(yè)步行街定位，我們就有了本項(xiàng)目的價(jià)值定位：2023，貴州最具投資價(jià)值商業(yè)大盤橫空出市！金陽(yáng)商業(yè)步行街，以 50年不落后 的開發(fā)理念為本，10萬(wàn)平米超大規(guī)模，領(lǐng)袖金陽(yáng)，面向世界 的，貴陽(yáng) 城市名片！一街財(cái)富 目標(biāo) 2：開發(fā)可持續(xù)216。地塊的現(xiàn)狀條件會(huì)對(duì)前期定位產(chǎn)生制約。n 全力以赴，推進(jìn)招商、推廣、銷售與品牌運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目成為“ 貴州第一、西南地區(qū)著名、全國(guó)有名的商業(yè)步行街 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo)，在投資者、經(jīng)營(yíng)商家、消費(fèi)者之間架起一座財(cái)富的橋梁！針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)研究與定位分析的方法論—— 營(yíng)銷的 “ 三緯度分析 ”價(jià)值最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限制條件—— 定位價(jià)值更高的產(chǎn)品與客戶組合模式，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；—— 通過(guò)產(chǎn)品組合的創(chuàng)新與合適的營(yíng)銷策略運(yùn)用，塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升；—— 通過(guò)營(yíng)銷的優(yōu)化與競(jìng)爭(zhēng)策略的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的SWOT 動(dòng)態(tài)優(yōu)化 因此，在規(guī)劃與營(yíng)銷上應(yīng)以 “ 特色 ” 為本：（ 1）、目標(biāo)市場(chǎng)： 立足貴陽(yáng)，拓展外銷與招商，走出貴陽(yáng)做貴陽(yáng)?。?2）、街區(qū)本色： 以規(guī)劃創(chuàng)造價(jià)值，以經(jīng)營(yíng)保障價(jià)值，以營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)價(jià)值，打造鼎盛的黔商大本營(yíng)！通過(guò)組織創(chuàng)富聯(lián)盟 /商家聯(lián)盟等，打造政府、開發(fā)商、商家、投資商、消費(fèi)者五方共贏的格局?。?3）、場(chǎng)景營(yíng)造： 造街、造園、造景、造院落，以復(fù)合之力，以樣板鋪、實(shí)景環(huán)境全面提升街區(qū)開發(fā)營(yíng)銷價(jià)值；（ 4）、永續(xù)經(jīng)營(yíng)： 以化整為零、永續(xù)經(jīng)營(yíng)之戰(zhàn)略策略，為項(xiàng)目營(yíng)造商家特色，為項(xiàng)目添彩，為項(xiàng)目招商、促銷、品牌打造量身定制因應(yīng)之策！項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)市場(chǎng)分析一級(jí)市場(chǎng)：貴陽(yáng)本地市場(chǎng)，占 50％ 60％二級(jí)市場(chǎng)：貴州省內(nèi)市場(chǎng)，占 25％三級(jí)市場(chǎng)：江浙等外地投資市場(chǎng)，占 10％四級(jí)市場(chǎng)：廣東等貴州人較為集中的市場(chǎng)，占 10％ 15％ 本項(xiàng)目的營(yíng)銷節(jié)奏與銷售網(wǎng)絡(luò)跟市場(chǎng)分類緊密聯(lián)系，建立全覆蓋的、具有滲透力的銷售體系與保證措施。大部分投資者用于投資的金額將可以占到年收入的 30%~50%，加上商鋪的按揭貸款限制條件為 5成 10年，所以，他們所能接受的產(chǎn)品總價(jià)也應(yīng)在 100萬(wàn)元以下，將主要集中在 60~100萬(wàn)元之間的產(chǎn)品。（一）投資客戶群投資成本主要由單一房款構(gòu)成，由于看好市場(chǎng)和項(xiàng)目的發(fā)展前景，希望有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。綜合分析，市場(chǎng)要求價(jià)格制定要合理，不能盲目，要貼近市場(chǎng)，充分平衡好開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三者之間的利益，增大項(xiàng)目將來(lái)的生存空間和生命力，達(dá)到三贏的目的。常見(jiàn)的用法有認(rèn)購(gòu)派籌、明星簽名認(rèn)購(gòu)、紀(jì)念品排隊(duì)派贈(zèng)、 VIP超值認(rèn)購(gòu)排序發(fā)放。主要涉及的核心節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)盛大奠基儀式 （ 07年 12月）、 首次亮相 （ 07年 12月）、 首次開盤 （08年 5月）、 貴州巡展促銷 （ 07年 12月 08年 2月。3）避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大動(dòng)作：入市時(shí)機(jī)應(yīng)盡量避開競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大動(dòng)作，如開盤、封頂、竣工等。2）開盤當(dāng)天抽簽的形式確定購(gòu)買順序。優(yōu)惠初步方案：n 小團(tuán)團(tuán)購(gòu)：額外 1%折優(yōu)惠n 中團(tuán)團(tuán)購(gòu)：額外 2%折優(yōu)惠n 大團(tuán)以上團(tuán)購(gòu)：額外 3%折優(yōu)惠n 注：團(tuán)購(gòu)客戶同時(shí)享受 VIP卡優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)銷 控策略n 團(tuán)購(gòu)對(duì)于項(xiàng)目而言，往往意味著資本的投資回收周期縮短， 當(dāng)如果對(duì)于一個(gè)品質(zhì)優(yōu)良的樓盤，大量進(jìn)行團(tuán)購(gòu)將會(huì)極大地?fù)p害項(xiàng)目的回報(bào)率，對(duì)于本案而言，產(chǎn)品滯銷的可能性較小，大量的團(tuán)購(gòu)必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目回報(bào)率的大幅度降低，因而必須進(jìn)行團(tuán)購(gòu)銷控。面向全省的社會(huì) 資 源 綜 合 調(diào) 度 最大限度調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，采用新聞、活動(dòng)等多種傳播模式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與社會(huì)、項(xiàng)目與政府、項(xiàng)目與市場(chǎng)之間的全方位溝通，善用政府資源與意見(jiàn)領(lǐng)袖力量，打造項(xiàng)目權(quán)威形象。VIP促銷計(jì)劃；開盤活動(dòng)以營(yíng)銷賣點(diǎn)的完美組合包裝來(lái)打造最具投資價(jià)值的投資形象；持續(xù)招商信息；試營(yíng)業(yè)信息持續(xù)發(fā)布以成果、促銷信息結(jié)合做宣傳等200９年３月底前，項(xiàng)目有四個(gè)大推廣階段 形象推廣 產(chǎn)品（營(yíng)銷信息）推廣 促銷（活動(dòng)）推廣1 2 3 4思路二：以事件 營(yíng)銷為 重要 營(yíng)銷 手段的活 動(dòng)線n 以大型主題公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)出項(xiàng)目的高調(diào)入市，充分利用政府關(guān)系、官方組織及媒體活動(dòng)來(lái)炒作項(xiàng)目，拔高項(xiàng)目形象，達(dá)到一鳴驚人；n 在積累大量 VIP客戶后進(jìn)行爆炸性的開盤活動(dòng)，充分利用開盤活動(dòng)的熱銷情況進(jìn)行延續(xù)報(bào)道炒作；n 推出系列優(yōu)惠或抽獎(jiǎng)活動(dòng)，達(dá)到月月有驚喜的效果，不斷制造高潮。內(nèi)環(huán)境應(yīng)配合 “ 一路金陽(yáng) 在此次 論壇 活 動(dòng) 中，從宏 觀經(jīng)濟(jì) 入手，有步 驟 地將金陽(yáng)商 業(yè) 步行街的開 發(fā) 提升到城市 發(fā) 展的高度， 強(qiáng) 化房開商作 為 城市運(yùn) 營(yíng) 商的角色定位。新聞軟文炒作主題n 金陽(yáng)財(cái)富，生生不息 —— 一座永久的城市金礦n 一座城中之城的商業(yè)神話，一次驚天動(dòng)地的商業(yè)變革n 與貴陽(yáng)城市發(fā)展同步，與金陽(yáng)商業(yè)航母共贏n 聚焦金陽(yáng)核心商業(yè)，誓創(chuàng)貴陽(yáng)財(cái)富傳奇3）強(qiáng)銷期推廣簡(jiǎn)析推廣主題50萬(wàn)人一條街推廣要點(diǎn) 以本項(xiàng)目的區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢(shì)做為主要推廣要點(diǎn)，從大方面 —— 貴陽(yáng)城市發(fā)展需求，縮小到小方面 ——本案在金陽(yáng)所處的地位優(yōu)勢(shì)，兩方面將項(xiàng)目的外部?jī)?yōu)勢(shì)闡述清晰。廣告表現(xiàn)策略n 以富沖擊力的標(biāo)題扣人心弦，激發(fā)投資熱情n 以數(shù)字、實(shí)例、分析為主的廣告內(nèi)容，增強(qiáng)投資信心，促進(jìn)成交n 如 :首付 X萬(wàn)起，即作金陽(yáng)步行街第一精品百貨房東，坐享10%年回報(bào)新聞軟文炒作主題n 金陽(yáng)金脈，誰(shuí)是大贏家？n 去哪里尋找商鋪潛力股？n 貴陽(yáng) 2023年投資向北看！4）持續(xù)期推廣簡(jiǎn)析推廣主題領(lǐng)舞金陽(yáng) n 開業(yè)熱潮過(guò)后，繼續(xù)維持性的小版面的大眾媒體廣告及軟性新聞發(fā)布，以經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)實(shí)證、商業(yè)氛圍、消費(fèi)感受、活動(dòng)促銷為主要內(nèi)容，宣傳推廣進(jìn)入以商業(yè)文化運(yùn)營(yíng)階段。 一月 2105:09:5205:09Jan2124Jan21n 1故人江海別，幾度隔山川。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023/1/24 5:09:5205:09:5224 January 2023n 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2105:09:5205:09:52January 24, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。主要用于主力店的招商推廣與開街活動(dòng)組織，包括主力店簽約、新聞發(fā)布會(huì)、商家推介聯(lián)誼活動(dòng) 2－ 3次、開業(yè)活動(dòng)、宣傳物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝等）。體驗(yàn)財(cái)富升級(jí)推廣要點(diǎn) 主推項(xiàng)目市場(chǎng)形象，推廣對(duì)象由投資者轉(zhuǎn)為廣大消費(fèi)者與市民，精耕細(xì)作，活動(dòng)營(yíng)銷為主，突出項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)價(jià)值，著重業(yè)態(tài)的宣傳與主力店的渲染推廣。廣告內(nèi)容結(jié)合階段性促銷措施，以商務(wù)環(huán)境渲染開發(fā)商和項(xiàng)目形象宣傳為主。 城市名片推廣要點(diǎn) 以本項(xiàng)目的區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢(shì)做為主要推廣要點(diǎn)，從大方面 —— 貴陽(yáng)城市發(fā)展需求，縮小到小方面 ——本案在金陽(yáng)所處的地位優(yōu)勢(shì)，兩方面將項(xiàng)目的外部?jī)?yōu)勢(shì)闡述清晰。推廣要點(diǎn) 以本項(xiàng)目社會(huì)形象推廣為重點(diǎn)，導(dǎo)入金陽(yáng) CRD與貴陽(yáng)首席一站式購(gòu)物步行街區(qū)概念，通過(guò)對(duì)金陽(yáng)商業(yè)版塊與地段價(jià)值的宣傳、金陽(yáng)商業(yè)步行街全新定位的炒作雙管齊下，整體提升項(xiàng)目形象，奠定項(xiàng)目整體形象和金陽(yáng)第一財(cái)富領(lǐng)地的市場(chǎng)地位，本階段推廣范圍為全省，省外適當(dāng)針對(duì)性取點(diǎn)推廣。整合運(yùn)用廣告、公關(guān)、事件營(yíng)銷、戶外、促銷、 DM等手段，全方位立體傳播。n 放大并表述產(chǎn)品的特征 —— 有助于迅速形成產(chǎn)品形象定位。形象完整統(tǒng)一，不斷延展品牌持續(xù)傳播，不斷豐滿戰(zhàn)略統(tǒng)一，戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新變化推廣總策略n 以 “獨(dú)立形象、產(chǎn)品制勝、投資前景 ”作為推廣總思路；n 以大型主題公關(guān)活動(dòng)導(dǎo)出項(xiàng)目的高調(diào)入市，充分利用政府關(guān)系、官方組織及媒體活動(dòng)來(lái)炒作項(xiàng)目，拔高項(xiàng)目形象，達(dá)到一鳴驚人；n 在積累大量 VIP客戶后進(jìn)行爆炸性的開盤活動(dòng)，充分利用開盤活動(dòng)的熱銷情況進(jìn)行延續(xù)報(bào)道炒作，達(dá)到高潮不斷的銷售場(chǎng)景；n 在產(chǎn)品制定好價(jià)格、投資回報(bào)、包租政策等一系列政策后，著重炒作項(xiàng)目可觀的投資回報(bào)和升值潛力。n 5月前是傳統(tǒng)住宅銷售淡季，為了開盤即能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的回款額，前期應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行充分積累n VIP卡可以從登記客戶中挖掘出真正的意向客戶，可以讓意向客戶買了卡之后不舍得輕易退卡，可以讓購(gòu)卡客戶感覺(jué)到真正享受到了優(yōu)惠n 可以強(qiáng)化項(xiàng)目的口碑和人氣，制造市場(chǎng)搶購(gòu)氛圍發(fā) 行方式n 增值 VIP卡發(fā)行，前期積累客戶及新增客戶自愿申請(qǐng)、認(rèn)購(gòu)，即為 “ 誠(chéng)意金 ” 的轉(zhuǎn)化方式；n 發(fā)行 VIP卡，建立潛在客戶檔案，建議售價(jià)： 10000元；n 項(xiàng)目開盤后， VIP卡能夠直接沖抵 20230元的總房款；n 購(gòu)買貴賓卡時(shí)，贈(zèng)送禮品。3）是銷售代表在培訓(xùn)中一個(gè)親臨現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)的好機(jī)會(huì)，可以運(yùn)用所學(xué)的知識(shí)、方法、技巧去接待客戶，回答客戶的提問(wèn)，從而不斷鍛煉銷售代表，提高其業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為以后走向正式銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。６、 階 段 營(yíng)銷 與目 標(biāo)2023年 3月底前， 項(xiàng) 目有四個(gè)大推廣 階 段階段劃分 形象期 開盤和強(qiáng)勢(shì)期 持續(xù)期 尾盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn) 08年 5月前 08年 5月 08年 12月 08年 12月 09年 3月09年 3月底后階段目標(biāo) 做好銷售準(zhǔn)備，打造項(xiàng)目形象高度內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，積蓄能量爆發(fā)能量，強(qiáng)勢(shì)推銷持續(xù)發(fā)售，形成風(fēng)潮100%清盤銷售階段推廣 形象推廣 產(chǎn)品（營(yíng)銷信息）推廣 促銷（活動(dòng)）推廣推廣內(nèi)容 打造 ‘ 首席商業(yè)步行街 ’ 的形象定位。策略五：階段性主題營(yíng)銷手段以波浪式營(yíng)銷事件和主題活動(dòng)貫穿全案。以顧客為中心的體驗(yàn)式營(yíng)銷是品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第四條法則。所以希望房款價(jià)格和物管價(jià)格合理（與市場(chǎng)同步）。（ 4）購(gòu)買方式