(香江步行街推廣策劃思路-全文預(yù)覽
【正文】 A產(chǎn)品元素 “香江步行街”的功能元素包括購物、餐飲、娛樂、休閑、文化和人文等因素。“香江步行街”項(xiàng)目應(yīng)著眼加強(qiáng)經(jīng)營能力，把各個(gè)元素恰當(dāng)?shù)姆诺讲叫薪种腥ィ纬梢粋€(gè)功能完整的業(yè)態(tài)。街區(qū)內(nèi)的建筑小品更趨于多元化，觀賞性更強(qiáng)。物業(yè)面積在有可的情況下做大，以滿足不同面積需求的客戶。我們認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目的重要特征在于它的功能性，即投資價(jià)值和使用價(jià)值，這兩個(gè)功能是可以同時(shí)實(shí)現(xiàn)的。項(xiàng)目現(xiàn)有的優(yōu)勢幾乎全部是政策性傾向。遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)中心，人氣不足。項(xiàng)目設(shè)計(jì)量雄厚，在業(yè)界有較強(qiáng)的影響力。第二篇 項(xiàng)目篇一、本案優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢項(xiàng)目所處鄭東新區(qū)開發(fā)中心位置，市場前景看好。前期“匯龍城”曾歷經(jīng)四次調(diào)整銷售及租金價(jià)格。（2）商業(yè)概念新。（4）環(huán)境、氛圍創(chuàng)造的好，商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施厚實(shí)。（2）缺少主力店，拉動(dòng)不了價(jià)格空間和人氣。租賃價(jià)格（B區(qū)） 內(nèi)街最低價(jià) 95元/，最高價(jià) 105元/， 外街最低價(jià) 105元/，最高價(jià) 143元/。（2） 定位準(zhǔn)。三、同類物業(yè)比較截止到2003年9月，在鄭州市與本案具有相似經(jīng)營風(fēng)格的物業(yè)有以下幾處。擴(kuò)大了生活空間，尋求安逸的購物消費(fèi)環(huán)境，避開過分的喧嘩。A、時(shí)尚一族。該類經(jīng)營者約為60%。經(jīng)營者多數(shù)以看好開發(fā)商背景、項(xiàng)目的前景以及當(dāng)前低市進(jìn)入利益誘惑為前提，大多數(shù)源于以下幾個(gè)方面：A、成熟品牌代理者。業(yè)態(tài)分析：區(qū)域內(nèi)無可比性，易形成特色業(yè)態(tài)，成長為多業(yè)態(tài)復(fù)合。結(jié)論：精心設(shè)計(jì)推廣計(jì)劃，逐步培育市場，后期要求高額回報(bào)。限于時(shí)間和缺乏必要的溝通，本提案不成熟之處萬請貴司不吝扶正！市場定位總是一個(gè)殘缺和夢想，需求是今日市場的主流。針對貴司要求的產(chǎn)品與廣告問題，本文從傳播、投資、執(zhí)行、銷售和運(yùn)營提出了創(chuàng)意、速銷、品牌塑造的方案；也從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、當(dāng)前競爭點(diǎn)與銷售控制重點(diǎn)提出構(gòu)想。市政發(fā)展與商業(yè)發(fā)展幾乎同步，拉動(dòng)市場能力不足。定位分析：有較大的空間，從功能性的服務(wù)到“一站式”消費(fèi)服務(wù)定位。（2）商品的經(jīng)營者分析。成熟商業(yè)空間小，市場容量有限，新品牌或弱勢品牌為降低風(fēng)險(xiǎn)，需要選擇最低的進(jìn)入成本。目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者的形成需要有一個(gè)漫長的培育、發(fā)展的過程，主要是通過項(xiàng)目本身的經(jīng)營特色、地段優(yōu)勢來逐步培育起來，依本案規(guī)劃，目標(biāo)消費(fèi)者分為五類。講究生活的便捷與品質(zhì)C、有車人士。E、尋求方便的人士：就近消費(fèi)，為了方便而成為消費(fèi)者。雖然近幾年有下降趨勢，但呈現(xiàn)雖衰不敗的狀態(tài)，成熟的環(huán)境必然帶來成熟的消費(fèi)。目前天下城的門面房價(jià)格為最低價(jià)：4596元/m2，最高價(jià)：13160元/m2，均價(jià)為9000元/m2左右，大多數(shù)高價(jià)在后期成交。劣勢（1）缺少商業(yè)核心概念，沒有對健康路的主題進(jìn)行改造，僅僅是檔次提高，沒有本質(zhì)提升。（3）經(jīng)營品牌、商品品類繁多，消費(fèi)者受眾面廣。匯龍城休閑購物中心 優(yōu)勢 （1）地理位置具有很好的優(yōu)勢。對前期運(yùn)作與后期經(jīng)營帶來的極大的市場空間。經(jīng)營上缺乏培育市場的耐性。市重點(diǎn)工程，觀注程度較高，有政策扶持優(yōu)勢。周邊物業(yè)建設(shè)周期和速度不確定性。交通狀況不理想。以表面現(xiàn)象看市場似乎對項(xiàng)目不利，例如：周邊環(huán)境、經(jīng)營者等。二、物業(yè)形態(tài)建議本項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)是街區(qū)形態(tài)，是地上三層和地下一層建筑，物業(yè)的大小受到其它項(xiàng)目建設(shè)的限制，因此，建議如下：為了滿足人流動(dòng)線的需求，主通道的寬度不能少于5米，保證雙向人流的通暢。建筑風(fēng)格不拘泥于單一風(fēng)格，考慮來自各地風(fēng)情的建筑風(fēng)格細(xì)節(jié)，使建筑本身體現(xiàn)藝術(shù)價(jià)值，讓步行街本身就帶有多元文化的觀光欣賞性質(zhì)。鄭州現(xiàn)有在經(jīng)營的德化街和東西大街兩條商業(yè)街區(qū)都在不同程度上出現(xiàn)經(jīng)營問題，兩個(gè)項(xiàng)目幾乎都是以購物功能作為第一目的，其他服務(wù)項(xiàng)目幾乎沒有，較單一，凝聚力不強(qiáng)，客戶的消費(fèi)水平?jīng)]有完全釋放。四、項(xiàng)目節(jié)奏步序？五、產(chǎn)品定位本項(xiàng)目根據(jù)前面市場的分析和需求情況，最終定位為“一站式復(fù)合業(yè)態(tài)”購物休閑中心，面向全市的商業(yè)物業(yè)競爭。前者是購物功能，這是主流，應(yīng)該保持50％左右的份額。因此，項(xiàng)目建成初期是以區(qū)域服務(wù)內(nèi)容為目標(biāo)。B方案。帶租約銷售可以刺激消費(fèi)者，提高銷售價(jià)格，同時(shí)可以滿足投資類客戶的特殊要求，提供安全的投資平臺和通道。從這些基本要素里面最終的總結(jié)和提煉的東西是核心概念。二 市場推廣臺階(圖表) A
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