【正文】 勢(shì) 采用了造街的規(guī)劃理念，打造了 CBD核心區(qū)的首條街區(qū)式獨(dú)立街鋪，面積較小，低總價(jià)，降低了投資門檻。此項(xiàng)目先售住宅，還未考慮售商業(yè)，對(duì)回現(xiàn)沒有要求，留到增值再行出售（預(yù)計(jì)將在明天才會(huì)上市）。工作的緊張與勞頓壓縮了人們平時(shí)零散購物的可能性，使人們的購物需求和享受生活的愿望都積蓄起來在寶貴的休息日里爆發(fā)出來。雖然市區(qū)商鋪的售價(jià)及租金非常高，但在市區(qū)中心地段甚至?xí)霈F(xiàn)無鋪可賣或無鋪可租的情況n B 盡管從商圈規(guī)模和運(yùn)作模式上來看，貴陽的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國發(fā)達(dá)城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實(shí)力也不容小覷。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。貴陽市目前在售的大型商業(yè)主要集中在火車站及金陽，均占有較好的的位置，但因?yàn)橘F陽市民的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)根深蒂固，所以未來經(jīng)營狀況堪憂。n 07年金陽的商業(yè)地產(chǎn)金陽乾圖中心廣場(chǎng)、金陽紅街各期的相繼推出，金陽 07年商鋪總推盤量將達(dá)到 15萬方， 08年增量趨勢(shì)更為明顯，競(jìng)爭(zhēng)將逐步激烈。其東西兩側(cè)與大型生態(tài)住區(qū)碧?；▓@相連；北接觀山西路，與金融中心區(qū)隔路相望；南連興筑南路，近鄰?qiáng)W體中心，項(xiàng)目交通便捷，位置優(yōu)越，是集休閑、娛樂、購物、美食、商務(wù)、旅游為一體的一站式商業(yè)步行街，是金陽新區(qū)的一道風(fēng)景！ [金陽商業(yè)步行街 ]南北長 1200米，東西寬 100米，規(guī)劃建筑面積約 105000平米，其中，地上商業(yè)建筑面積約為79350平米，人防及車庫面積約為 25250平米。 本案所面臨的威脅，除周邊的數(shù)個(gè)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響，還存在著貴陽市區(qū) 08年將面世的巨大放量的成熟區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的影響，且這些競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均為大型百貨類賣場(chǎng)，與本案的業(yè)態(tài)定位無本質(zhì)上的區(qū)別。 民族民俗性： 貴州風(fēng)情建筑，融合嶺南騎樓式設(shè)計(jì)，傳統(tǒng)商業(yè)風(fēng)格的當(dāng)代版，民俗旅游風(fēng)情與商業(yè)相融合，文化傳承價(jià)值，商業(yè)創(chuàng)造文明。 領(lǐng)先性： 本項(xiàng)目地處城市未來中心商圈核心，商業(yè)價(jià)值一步到位，一目了然。本項(xiàng)目緊臨大學(xué)城，未來輕軌穿街而過，區(qū)域位置相當(dāng)優(yōu)越，自然成為投資金陽商鋪的頭啖湯、原始股。項(xiàng)目核心價(jià)值對(duì)購買者的意義n 我能提供什么？（承諾）n 與購買者的直接利益關(guān)系是什么（關(guān)系）我能提供什么？（承諾）n 位于金陽，未來貴陽 CBD的中央n 10萬平米貴陽市唯一超大型一站式購物純商業(yè)步行街n 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新并實(shí)用n 商鋪設(shè)計(jì)合理，鋪鋪獨(dú)立，四面臨街n 金陽唯一比鄰貴州大學(xué)城的商業(yè)項(xiàng)目n 市政府主導(dǎo)，政策扶持n 投資回報(bào)n 將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低與購買者的直接利益關(guān)系是什么（關(guān)系）n 位于金陽 —— 從投資角度上來說，金陽商鋪屬于潛力股，高風(fēng)險(xiǎn)帶來高回報(bào)；貴陽市區(qū)商鋪因位處原本成熟的區(qū)位環(huán)境，故風(fēng)險(xiǎn)較低，但升值潛力已達(dá)瓶頸；n 10萬平米貴陽市唯一超大型一站式購物純商業(yè)步行街 —— 唯一性和標(biāo)桿性成就貴陽名片；n 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新并實(shí)用 —— 整體形象價(jià)值提升n 商鋪設(shè)計(jì)合理，鋪鋪獨(dú)立，四面臨街 —— 宜投資宜自用，好租又好售；n 金陽唯一比鄰貴州大學(xué)城的商業(yè)項(xiàng)目，縱觀全國，從廣州大學(xué)城、北京學(xué)府區(qū)到武漢大學(xué)周邊區(qū)域，甚至只擁有一個(gè)廣州工業(yè)大學(xué)龍洞校區(qū)且周邊無大型住宅小區(qū)的龍洞區(qū)域，這些學(xué)府周邊都存在著異常火熱的商業(yè)區(qū)域，租金一年一漲甚至無鋪可租；n 市政府主導(dǎo)，政策扶持 —— 在城市規(guī)劃中確立了區(qū)域商業(yè)的領(lǐng)袖地位，擔(dān)負(fù)起帶動(dòng)新區(qū)商業(yè)持續(xù)發(fā)展與繁榮的歷史重任 n 投資回報(bào) —— 實(shí)現(xiàn)包租政策，暫擬訂年回報(bào) 8%，較住宅投資、存款利息等投資方式回報(bào)率高，且風(fēng)險(xiǎn)適中；n 將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低 —— 爭(zhēng)取商業(yè)貸款的落實(shí)，并制定即買即返數(shù)年包租租金，將首付降到最低，實(shí)現(xiàn)購買者投入資金的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 復(fù)合型商業(yè)類型： A、與金陽大道、碧?；▓@等大型社區(qū)相融合； B、與上蓋的建筑相融合，形成空中天街； C、與文化廣場(chǎng)等公共設(shè)施相融合； D、與社區(qū)的中心 /廣場(chǎng)相融合。 金陽商業(yè)步行街地處 金陽新區(qū) CBD核心商圈的中心地段，毗鄰容納 10萬人口的貴州大學(xué)城，是 金陽重點(diǎn)建設(shè)的標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目 ，是集休閑、娛樂、購物、美食、商務(wù)、旅游為一體的 一站式商業(yè)步行街。 一層騎樓設(shè)計(jì)，二層環(huán)廊連通成天街，全街鋪設(shè)計(jì)理念，為增值、經(jīng)營創(chuàng)造最佳商業(yè)形態(tài)支持。金陽商業(yè)步行街。附：形象定位語推薦參考： 財(cái)富金陽 通達(dá)天下 龍脈旺地 金陽天下 城市金脈，傳承世代 聚商 匯財(cái) 贏天下 財(cái)富觸手可及 商業(yè)航母 購物天堂 城市名片 財(cái)富金陽 通達(dá)天下 富甲金陽三、營銷策略n 項(xiàng)目營銷目標(biāo)n 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略目標(biāo)n 項(xiàng)目營銷目標(biāo)市場(chǎng)分析n 具象投資者價(jià)值取向研究n 階段營銷主題與目標(biāo)n 入市時(shí)機(jī)與開盤策略項(xiàng)目營銷計(jì)劃216。發(fā)現(xiàn)價(jià)格216。銷售的可持續(xù)：銷售目標(biāo)、銷售策略與銷售收入間的聯(lián)系四個(gè)限制條件來自于資金運(yùn)作來自于土地現(xiàn)狀來自于政策來自于市場(chǎng)調(diào)控政策的影響會(huì)對(duì)綜合體項(xiàng)目的定位產(chǎn)生根本性的影響。項(xiàng)目運(yùn)營定位目標(biāo)市場(chǎng)： 立足本地，放眼外銷上市節(jié)奏： 快速運(yùn)作，分組團(tuán)上市，搶占先機(jī)保障措施： 分組團(tuán)開街；招商為本，永續(xù)經(jīng)營營銷組合： 招商、銷售、經(jīng)營、推廣 全方位、全覆蓋、全滲透開發(fā)力度： 整個(gè)項(xiàng)目一次性開發(fā)完成運(yùn)營的核心則是：現(xiàn)金第一 永續(xù)經(jīng)營項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略目標(biāo)n 迅速建立項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度。 08年 5月底前確保實(shí)現(xiàn)第一組團(tuán)的成功開盤?！?從投資額度上細(xì)分 ：小額投資者、一般投資者、大額投資者與特定購鋪群體。（ 4） 特定購鋪群體： 首期支付能力為 60萬以上主要購買大面積臨街商鋪、套鋪和三四樓大開間鋪位或多個(gè)商鋪。? 所以，大部分目標(biāo)客戶將喜好那些面積相對(duì)適中（30～ 60平方米）的街鋪，并且，希望商業(yè)項(xiàng)目能整體經(jīng)營和管理，同時(shí)兼顧考慮到投資收益的保障性；少部分自營客戶將依照他們所經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同選擇適宜自己商鋪類型和面積。其不同的取向和目的都需要開發(fā)商給予支持和營造。（二）自用客戶群經(jīng)營成本主要由房款、物管費(fèi)、貨款、稅收、人工費(fèi)用等主要組成，房款和物管費(fèi)主要取決于開發(fā)商，而貨款、稅收、人工等費(fèi)用經(jīng)營戶可以自我預(yù)見和控制。租金和物管費(fèi)主要取決于開發(fā)商和投資者，而貨款、稅收、人工等費(fèi)用經(jīng)營戶可以自我預(yù)見和控制。 以品牌帶動(dòng)銷量，利用 80/20法則鎖定本地 20%的大額投資者是用品牌帶動(dòng)銷量、提升價(jià)值的第二條法則。所謂鯰魚效應(yīng)，是指地產(chǎn)銷控中的散戶，由于銷控中策劃人員規(guī)定 VIP客戶可優(yōu)先認(rèn)購，那么其它客戶如熱鍋中的螞蟻，也像魚群中的鯰魚，會(huì)積極主動(dòng)加入搶購行列?？衫卯?dāng)?shù)亓己玫恼h(huán)境，將社會(huì)效益的重要性提至首位，將社會(huì)營銷的觀念貫穿于企業(yè)的整個(gè)開發(fā)過程，進(jìn)一步改善城市的商業(yè)環(huán)境，提升城市品位與綜合競(jìng)爭(zhēng)力。從 07年 9月持續(xù)到 09年 3月。這一周期內(nèi)，實(shí)施 “ 租大賣小 ” 的銷售戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)銷售面積 65%以上，招商 50%以上。 入市 時(shí) 機(jī)建 議本項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)規(guī)劃，要考慮如下因素：1）項(xiàng)目工程形象進(jìn)度：力爭(zhēng)于 2023年 8月底主體封頂。因此，根據(jù)以上三種因素綜合考慮，建議本項(xiàng)目開盤時(shí)間定于 ——2023年 5月 28日 —— 總節(jié)奏是： 快速、強(qiáng)攻開 盤 策劃◆ 內(nèi)部認(rèn)購 —— 入市引導(dǎo)正式發(fā)售前的內(nèi)部認(rèn)購對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的作用是不可低估的，目的在于：1）能從內(nèi)部認(rèn)購中獲得客戶，從而更清楚地掌握客戶購房意向及市場(chǎng)需求。5）及時(shí)通過內(nèi)部認(rèn)購總結(jié)市場(chǎng)，調(diào)整營銷策略。4）成交 VIP金卡享有在本項(xiàng)目物業(yè)眾多優(yōu)惠。n 小團(tuán)：由 310名成員組成n 中團(tuán)：由 1120名成員組成n 大團(tuán)：由 2130名成員組成n 集團(tuán)客戶：由 31名以上的成員組成團(tuán)購優(yōu) 惠初步方案 客戶進(jìn)行團(tuán)購多是對(duì)項(xiàng)目有購買意愿，同時(shí)為了獲取更多的優(yōu)惠而進(jìn)行的集體購買行為，很明顯，優(yōu)惠程度是左右團(tuán)購成功的重要因素。 n 產(chǎn)品控制：將產(chǎn)品按性價(jià)比分為三類，三類產(chǎn)品按 1： 1：1搭配團(tuán)購或三類產(chǎn)品中抽簽團(tuán)購。 另一方面，在年度內(nèi)每 1—2 個(gè)月推出一個(gè) “獨(dú)立主題 ”，運(yùn)用 “整合營銷傳播 ”進(jìn)行全方位的沖擊；從而達(dá)到營銷傳播 “投入 — 產(chǎn)出效果 ”最大化。形象推廣策略n 對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的炒做 —— 有助于樹立投資者信心。n 著力對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)保障體系的闡述 —— 有助于刺激投資者的最終選擇。n 以奠基儀式 —— 開盤儀式及促銷活動(dòng) —— 竣工、封頂儀式—— 開業(yè)活動(dòng)等事件為主軸，穿插有針對(duì)性的實(shí)效促銷活動(dòng)與連續(xù)的深度新聞宣傳、炒作，配合軟文炒作與硬性廣告推廣。主要傳播方式n 1）有影響力的主題公關(guān)活動(dòng)n 2）媒體深度新聞報(bào)導(dǎo)n 3） DM宣傳單頁派發(fā)n 4）富沖擊力的戶外形象廣告n 5）現(xiàn)場(chǎng)與售樓部形象廣告n 6）人員直銷n 7）口碑傳播n 8）政府事業(yè)單位渠道的隨機(jī)派發(fā)n 9） “ 走出去，請(qǐng)進(jìn)來 ” 的投資推介會(huì)n 10）網(wǎng)絡(luò)傳播推廣渠道整合階段 媒介 媒體 位置 形式第一階段(07年 12月 08年 5月 )戶外 市區(qū)、金陽 半落地式戶外或橋體戶外平面 貴陽晚報(bào)、貴陽都市報(bào)、貴州商報(bào)軟文炒作和新聞報(bào)道為主，整版和半版形象為輔網(wǎng)絡(luò) 貴陽搜房網(wǎng) 首頁 項(xiàng)目相關(guān)公關(guān)活動(dòng)報(bào)道 ,圖文并茂；通欄 ,擎天柱 ,大旗幟 ,對(duì)聯(lián)電視 貴州電視臺(tái) /有線電視臺(tái) 新聞報(bào)道，專題節(jié)目第二階段（ 08年 5月 08年 12月）戶外 前期戶外廣告畫面的更換平面 貴陽晚報(bào)、貴陽都市報(bào)為主，特定時(shí)間可以考慮投放航空、旅游及房地產(chǎn)專業(yè)雜志以整版和半版廣告為主，軟文推廣為輔助；特定時(shí)間可以投放跨版形象和連版懸念式廣告網(wǎng)絡(luò) 貴陽搜房網(wǎng) 首頁 通欄 ,擎天柱 ,大旗幟 ,對(duì)聯(lián)，專題報(bào)道廣播 交通臺(tái) 廣播不定時(shí)推廣 廣播的形象推廣第三階段(09年 1月之后 )戶外 前期戶外廣告畫面的更換平面 貴陽晚報(bào)／貴陽都市報(bào) 以半版廣告為主，軟文推廣為輔助；進(jìn)行專題欄目的冠名網(wǎng)絡(luò) 貴陽搜房網(wǎng) 首頁 通欄 ,擎天柱 ,大旗幟 ,對(duì)聯(lián)部分媒體示意通欄擎天柱對(duì)聯(lián)大旗幟地毯，花籃，樓體字現(xiàn)場(chǎng)售樓處氛圍營造由于使用商鋪?zhàn)鳛榕R時(shí)售樓處，所以無法改動(dòng)外立面，只做銷售氛圍包裝內(nèi)裝建議：強(qiáng)化裝飾性內(nèi)包裝，突出商務(wù)洽談的實(shí)用性強(qiáng)化外環(huán)境的包裝突出商務(wù)洽談的實(shí)用性n由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要以市區(qū)客戶為主 ,且本項(xiàng)目要打造高端商業(yè)項(xiàng)目形象，建議在市中心 (如 :噴水池 )的臨街展示位置設(shè)立市內(nèi)接待中心，同時(shí)提供看房班車服務(wù)。市區(qū)接待中心內(nèi)部園林化裝飾５、階段推廣策略規(guī)劃n 1）開盤前推廣簡(jiǎn)析n 2）開盤期推廣簡(jiǎn)析n 3）強(qiáng)銷期推廣簡(jiǎn)析n 4）持續(xù)期推廣簡(jiǎn)析n 5）尾盤期推廣簡(jiǎn)析1）開盤前推廣簡(jiǎn)析關(guān)鍵詞蓄勢(shì) —PR 公關(guān) — 新聞 — 軟文炒作 — 項(xiàng)目整體形象階段性推廣主題黔商鼎盛 通達(dá)天下策略簡(jiǎn)述n “發(fā)動(dòng)一場(chǎng)暴風(fēng)驟雨似的公關(guān)宣傳攻勢(shì) ”是本階段的推廣總精神。第二波： 項(xiàng) 目形象高度提升。 進(jìn)一步深度訴求，實(shí)行軟性廣告策略，以 “筑城之上，魅力金陽 —— 開創(chuàng)金陽最燦爛的商業(yè)繁華 ”為主題，在主要報(bào)紙媒體連續(xù)發(fā)布系列軟性廣告，配合適當(dāng)硬版面報(bào)紙形象廣告，重點(diǎn)推廣項(xiàng)目整體社會(huì)形象，以此將項(xiàng)目與貴陽整個(gè)城市發(fā)展更進(jìn)一步聯(lián)系在一起，以此提高與鞏固項(xiàng)目的美譽(yù)度。推廣方式概述 以事件營銷，利用隆重?zé)崃业拈_盤活動(dòng)組織人流、創(chuàng)造熱銷氛圍，戶外形象廣告、報(bào)紙硬廣告、 DM單頁、電視形象廣告以及其他常規(guī)手段成為本階段主要推廣手段。現(xiàn)場(chǎng)與輿論對(duì)投資氣氛的營造是要點(diǎn)。n 硬性廣告宣傳結(jié)合階段性促銷措施和二、三次開盤，再次掀起 12個(gè)小高潮，并增強(qiáng)對(duì)老客戶的訴求，力求使老客戶成為義務(wù)的口碑宣傳員和發(fā)展新客戶的編外業(yè)務(wù)員。推廣方式概述n 現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)文化活動(dòng) +商場(chǎng) POP+維持性大眾媒體廣告n 維持性的小版面的大眾媒體廣告，價(jià)格優(yōu)惠和其他針對(duì)尾盤銷售的優(yōu)惠措施為主要內(nèi)容，各種宣傳手段逐漸退出。n 舉行新穎大氣的主題開業(yè)慶典及文化促銷活動(dòng)，最大限度地吸引人們進(jìn)入步行商業(yè)街，營造繁華的商業(yè)氛圍，讓人們?cè)谇猩眢w驗(yàn)中感受金陽商業(yè)步行街的無窮樂趣與通達(dá)便利。費(fèi)用由營銷部門依據(jù)工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度作計(jì)劃，開發(fā)商控制支出（但不包括開街宣傳費(fèi)。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023n 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一月 21一月 2105:09:5205:09:52January 24, 2023n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/24 5:09:5205:09:5224 January 2023n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2105:09:5205:09Jan2124Jan21n 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023n 閱讀一切好書如同和過去最