【正文】 于是，都市里行色匆匆的人們平時做著簡單的往返于家與單位之間的鐘擺運動，而在休息日里，他們需要一個能夠集中滿足購物、休閑、娛樂等多種需求的消費場所，以節(jié)約時間成本并減少周轉(zhuǎn)的疲勞。４ 競爭對手四市場分析結(jié)論n 貴陽消費者消費習(xí)慣分析n 貴陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n 金陽區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n 思考消費者消費習(xí)慣分析 隨著城市生活節(jié)奏的加快，人們的閑暇時間越來越少，時間稀缺性的提高使其價值展現(xiàn)出來，即在人們收入提高的同時，時間變得越來越寶貴了。優(yōu)劣勢 臨近 CBD核心區(qū)，全街鋪，規(guī)模較大，單鋪面積較為適中，留到后期銷售將會面臨較大的市場競爭。商鋪面積 中小面積為主，開間從 8米均價銷售模式及狀況 全部銷售不做自營考慮。引入德克士進駐，增強投資者信心。形象定位及推廣主題貴州當(dāng)紅勢力街區(qū)、四維步行街區(qū)、 “ 新中心之心、金鋪王之王 ” 。商鋪面積 主力鋪在 3050平米均價 銷售均價 13988元 /㎡左右，最高價位是 17288元 /㎡。１ 競爭對手一乾圖中心廣場部分報廣示例項目名稱 金陽 形象定位及推廣主題“ 啟動金陽商業(yè)心臟，打造貴陽娛樂旗艦 ” 、 “ 名流時尚生活圈 ” 、國際商街優(yōu)劣勢 占據(jù)金陽而今中心地帶的象征 —— 八匹馬旁位置，引入投資回報理念產(chǎn)權(quán)式銷售，商鋪面積較小，引入了金城匯商業(yè)管理公司。項目名稱 金陽乾圖中心廣場 (商業(yè)部分 )規(guī)模 22萬平米， A區(qū) 12萬方， B區(qū) 10萬方產(chǎn)品類型 商城式內(nèi)商鋪功能定位 娛樂功能項目進度 B區(qū)裙樓建筑目前已經(jīng)完成，一期 ，在售二期，三期 5月推出 A區(qū)商鋪面積 14—100 平米，主要面積在 20平米均價 二期均價 9800元 /平米銷售模式及狀況一二期銷售較為火爆，一期三天售完，二期當(dāng)天 %。 商場單層面積有 500—10000 平方米不等（主要分布在碧海商業(yè)廣場、天下金街 E區(qū)、新瑞商業(yè)中心、乾圖廣場、紅街、金龍國際花園、景怡苑、金元國際新城等），主營建材、家具、超市（現(xiàn)多為空置）等，獨立鋪面面積大多集中在 3080平方米間消費者對金陽的消費印象A 大多數(shù)受訪者經(jīng)常去金陽的目的是辦事和工作，他們對于金陽目前的發(fā)展?fàn)顩r較為認可，并也認為金陽要想發(fā)展起來還需要至少 5年以上的時間B 受訪者認為影響金陽現(xiàn)在生活便利的主要原因是生活配套設(shè)施不足C 多數(shù)受訪者認為目前作為一個新城區(qū)的金陽在商業(yè)方面缺少的是大型商業(yè)，更缺少綜合性的消費場所D 受訪者對于在金陽修建商業(yè)步行街較為接受，并對商業(yè)步行街這一現(xiàn)代化的商業(yè)形式較為認同E 受訪者心目中認為在這條商業(yè)步行街中主要應(yīng)以生活購物為主，休閑娛樂也必不可少，并應(yīng)配套特色餐飲；旅游購物和文化消費可作為輔助配套直接競爭對手分析 針對本項目的規(guī)模、檔次及上市時機，在金陽范圍內(nèi)選取了４個競爭對手加以對比分析，以便于為本項目的商業(yè)部分找出準(zhǔn)備的定位和打造核心價值、競爭優(yōu)勢，并取得銷售成功。 商鋪租金大多在 2050元 /平方米之間，最高可達 70余元 /平方米，售價一般在 600018000元 /平方米之間，最高可達 2萬元 /平方米（乾圖廣場一樓獨立鋪面。 由此可見，雖然現(xiàn)狀堪憂，但大部分投資者對金陽的發(fā)展前景依然充滿信心。區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 從金陽商鋪供應(yīng)量上看，碧海花園社區(qū)商鋪以及金陽大道沿線、主要在售項目的臨街商業(yè)物業(yè)銷售態(tài)勢良好。入住狀況仍然非常差，平均只有不足 35%的入住率，這對商鋪招商影響較大。金陽房地產(chǎn)市場將走向高開發(fā)量、高價位、高品質(zhì)時代。金陽已進入眾多省內(nèi)外知名開發(fā)商打造的大型樓盤，成為貴陽市房地產(chǎn)市場的焦點版塊。大量住宅地產(chǎn)的開發(fā)為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了前提條件。n “十一五 ”期間（ 2023年 2023年），金陽新區(qū)建設(shè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：一年一個樣，三年大變樣，五年內(nèi)把新區(qū) 17平方公里建設(shè)成為功能完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、品位較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，聚集人口達 18萬，同時完成 40平方公里內(nèi)的基礎(chǔ)建設(shè)和配套產(chǎn)業(yè)培育及發(fā)展，五年內(nèi)總投入達 400億元以上。她將使金陽新區(qū)、中心兩城區(qū)形成產(chǎn)業(yè)、資源、物流、信息的互補和支持。 貴陽市區(qū)潛在大型商業(yè)供應(yīng)分布 未來大型商業(yè)供應(yīng)量巨大 大型商業(yè)的名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 總建筑面積 (萬平方米）南國花錦 百貨 星力全林店 百貨 不祥北京路 shopingmall 綜合購物中心 不祥大營坡 shopingmall 綜合購物中心 不祥客運樞紐總站 shopingmall 綜合購物中心 不祥銅鑼灣購物公園 shopingmall 綜合購物中心 16貴陽市區(qū)未來幾年內(nèi)將出現(xiàn)大量大型綜合購物中心 據(jù)目前統(tǒng)計，未來貴陽潛在的大型商業(yè)供應(yīng)共有 6個，其中有 4個大型shoppingmall面市，占據(jù)未來潛在商業(yè)供應(yīng)量的絕大部分，但是隨著供應(yīng)量的加大，且一站式購物商業(yè)的同質(zhì)化會相繼面市，消化量將有待考量。貴陽在售大型商業(yè)供應(yīng)量及分布項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 所在區(qū)域 總建筑面積(萬平方米） 均價(元 /平方米 ) 火車站批發(fā)市場 批發(fā) 火車站 15000浙江商城 百貨 火車站 總 45萬，現(xiàn)已開發(fā) 10萬 10000金陽紅街 百貨 金陽 10 16000新大陸數(shù)碼廣場 專業(yè)市場 大十字 35000金陽乾圖中心廣場娛樂功能商城 金陽 25 9800 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計超過 50萬平米。金陽區(qū)域?qū)⒊蔀橘F陽商業(yè)規(guī)劃的重點 建設(shè) 1個新城商業(yè)中心圍繞金陽新區(qū)的建設(shè)，在貴陽市城市總體規(guī)劃確定的金陽商業(yè)用地上建設(shè)新區(qū)商業(yè)中心。但隨著 “發(fā)展大市場 ,搞活大流通 ,建設(shè)大貴陽 ”發(fā)展戰(zhàn)略的提出 ,貴陽市獨特的喀斯特地貌將無法再抑制這個城市的高速發(fā)展，貴陽商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺 ,貴陽商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。大貴陽發(fā)展戰(zhàn)略的出臺為貴陽商業(yè)發(fā)展提供了更高平臺 提起貴州省貴陽市的傳統(tǒng)商圈 ,人們自然就會想起噴水池、大十字和大西門。目前，以大十字為焦點，向北以中華中路為射線北到噴水池，向西以中山西路為射線西到大西門組成而作為中心焦點的大十字、北端點的噴水池和西端點的大西門，分別以各自交通要道的交叉路口作為自身區(qū)域的中心，形成了三個小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域。金陽商業(yè)步行街金陽商業(yè)步行街營銷推廣方案營銷推廣方案2023年 12月 12日目錄n 一、市場分析n 二、產(chǎn)品分析n 三、營銷策略n 四、推廣策略一、市場分析n 貴陽市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局n 貴陽市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃n 貴陽在售的大型商業(yè)供應(yīng)量及分布n 貴陽潛在的大型商業(yè)供應(yīng)分布 n 金陽商業(yè)市場分析n 直接競爭對手分析n 市場分析結(jié)論 貴陽市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局三大老牌商業(yè)區(qū)已根深蒂固 貴陽市由于山地地形而形成了城市狹長的地理特征，城市南北長而東西短，中華路為城市的主要干道貫穿南北，分為中華北路、中華中路和中華南路，現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃居中偏北，主要分布在中華北路和中華中路，繁華程度和商業(yè)氛圍明顯強于南部。縱觀整個貴陽市，沒有真正意義上的成熟商圈。盡管從商圈規(guī)模和運作模式上來看，貴陽的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國發(fā)達城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實力也不容小覷。的確 ,處于城市中心地段 ,三大傳統(tǒng)商圈的地位毋庸置疑。 貴陽市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)貴陽市城市總體規(guī)劃，確定貴陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點基本格局由 1個市級商業(yè)中心、 1個新城商業(yè)中心、 7個區(qū)域商業(yè)中心、 53個社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點的商業(yè)網(wǎng)點構(gòu)成。作為貴陽市的新區(qū)，金陽商貿(mào)中心的規(guī)劃和發(fā)展要與新城區(qū)功能定位相適應(yīng)，堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強輻射的特點，成為貴陽市未來 510年商貿(mào)設(shè)施擴容和商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點和帶動點。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場為主。金陽商業(yè)市場分析n 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩rn 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rn 區(qū)域住宅入住率分析n 區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢n 區(qū)域商鋪租金分析n 消費者對金陽的消費印象n 金陽商業(yè)房地產(chǎn)市場特征區(qū)域發(fā)展?fàn)顩rn 隨著國家西部崛起戰(zhàn)略的實施，政府對 “大貴陽 ”宏偉構(gòu)想的打造，金陽新區(qū)是省委、省政府銳意打造的貴州 ?浦東，成為繼中心兩城區(qū)之后的城市增長極。金陽拓城，立體交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃成型，為 “大貴陽 ”經(jīng)濟的跨越式發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rn 隨著金陽政府投入與市場房地產(chǎn)開發(fā)的加劇，金陽將逐步被塑造成貴陽的 CLD—— 中央居住區(qū)。n 隨著大型地產(chǎn)開發(fā)商的介入，金陽房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，金陽板塊迎來了房地產(chǎn)開發(fā)的大好形勢，這對本項目的開發(fā)提供了良好的市場條件。從早期開發(fā)的金龍國際花園、乾圖廣場、帝景傳說，到現(xiàn)在熱銷中的新世界、金元國際新城、觀山湖一號、金華世家，展望未來即將陸續(xù)登場的世紀(jì)城、遠大地產(chǎn)項目， 2023年金陽房地產(chǎn)可謂風(fēng)風(fēng)火火， 2023年將會延續(xù) 07年的開發(fā)熱潮，預(yù)計開發(fā)量將超過 200萬方。區(qū)域住宅入住率分析 目前金陽區(qū)域已經(jīng)達到入住標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，以碧海商圈為代表。碧海商圈的發(fā)展尚處于初級階段，各種設(shè)施配套尚未完善，各種業(yè)態(tài)配置尚未形成，此商圈的門面空置率較高。金陽紅街的一樓鋪面已經(jīng)售罄，二、三樓鋪面銷售情況良好。區(qū)域商鋪租金分析216。含返租）；216。 ４個項目中金陽乾圖中心廣場和金陽紅陽已在銷售，而金元國際商業(yè)部分、新世界商業(yè)部分將在今明兩年陸續(xù)上市，這４個項目都會在不同程度上成為本項目的競爭對手。二期采用六年包租，三年一次性返租，年 7%收益，產(chǎn)權(quán)式銷售。但后期產(chǎn)品多為二、三層商鋪，剩余鋪面位置不佳，競爭力較小。 紅街 (商業(yè)部分 )規(guī)模 近 10萬方產(chǎn)品類型 街區(qū)式街鋪功能定位 一站式綜合性商業(yè)街區(qū)項目進度 07年 1月 7日一期開盤，二期 6月推出 2萬方，一層價格在 /平米。銷售模式及狀況 無回報獨立街鋪銷售，一期開盤推出 60套，成交率 96%。優(yōu)劣勢 采用了造街的規(guī)劃理念，打造了 CBD核心區(qū)的首條街區(qū)式獨立街鋪，面積較小，低總價，降低了投資門檻。競爭對手二２金陽紅街部分報版示例推廣主題投資者信心的打造?。?競爭對手三項目名稱 金元國際新城 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬多平米產(chǎn)品類型 兩層臨街商鋪功能定位 未做規(guī)劃項目進度 臨金陽大道方向已逐步成型，上市時間未定。此項目先售住宅，還未考慮售商業(yè)，對回現(xiàn)沒有要求，留到增值再行出售（預(yù)計將在明天才會上市）。項目名稱 金陽新世界 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬方左右產(chǎn)品類型 綜合式商業(yè)體，以大型商場為主功能定位 綜合式商業(yè)項目進度 項目整體正在施工，預(yù)計年底會推出商業(yè)，啟動招商和自營商鋪面積 都是大面積的商場均價銷售模式及狀況 以自營和租賃為主，不考慮銷售，擬引入沃爾瑪優(yōu)劣勢 品牌知名度較強，并有大型社區(qū)作為依托，可以強力打造金陽北商圈，有成為金陽主要商業(yè)核心的可能。工作的緊張與勞頓壓縮了人們平時零散購物的可能性，使人們的購物需求和享受生活的愿望都積蓄起來在寶貴的休息日里爆發(fā)出來。這種消費模式向 “一站式滿足 ”的轉(zhuǎn)變，是催生大型商業(yè)步行街的重要外部條件。雖然市區(qū)商鋪的售價及租金非常高，但在市區(qū)中心地段甚至?xí)霈F(xiàn)無鋪可賣或無鋪可租的情況n B 盡管從商圈規(guī)模和運作模式上來看，貴陽的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國發(fā)達城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實力也不容小覷。規(guī)模性經(jīng)營百貨的總建筑面積約為 18萬平米，主要集中在大小十字、噴水池、大西門商圈。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場為主。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場為主。貴陽市目前在售的大型商業(yè)主要集中在火車站及金陽，均占有較好的的位置，但因為貴陽市民的消費習(xí)慣已經(jīng)根深蒂固，所以未來經(jīng)營狀況堪憂。金陽區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n A 從社區(qū)商業(yè)起步，已快速步入綜合型、大型商業(yè)體模式時代；n B 0708年上市的商業(yè)物業(yè)總量將超過 30萬方n C 金陽商業(yè)房地產(chǎn)已成為貴陽投資型物業(yè)的典型代表n D 商業(yè)項目成交呈現(xiàn)價量齊升的良性態(tài)勢n E 已開發(fā)商業(yè)項目的經(jīng)營狀況不佳，有大量空置鋪面，這將會影響投資者的投資信心n F 短期總量供給過大，只在貴陽市場范圍內(nèi)難以消化，需要全面啟動貴陽外銷市場n G 金陽城區(qū)居住人口與商業(yè)零售業(yè)態(tài)的進駐速度和質(zhì)量仍然沒有實質(zhì)性的進展或改觀n H 預(yù)計 2023年本案的面市將面臨多個同區(qū)域大型商業(yè)項目的直接競爭，面臨著金陽商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展的過渡時期。n 07年金陽的商業(yè)地產(chǎn)金陽乾圖中心廣場、金陽紅街各期的相繼推出，金陽