【正文】 會(huì)極大的豐富周邊商業(yè)市場(chǎng)，擴(kuò)大區(qū)域商業(yè)輻射圈，預(yù)計(jì)周邊區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)前景看好，周邊商業(yè)價(jià)值有望得到進(jìn)一步的提升； ? 本項(xiàng)目具有地段優(yōu)勢(shì)、地形開(kāi)敞、便利交通、區(qū)域認(rèn)知已基本形成等先天優(yōu)勢(shì)， 而且面臨汨羅整體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、商業(yè)蓬勃發(fā)展并尚存競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)、新的城市商業(yè)規(guī)劃即將實(shí)施等帶來(lái)的機(jī)會(huì)； ? 建設(shè)路商圈沿街商鋪高位租金達(dá)到 /㎡ /天，平均租金也在 /㎡ /天左右；1F銷售均價(jià)集中在 1800030000元 /㎡。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 業(yè)態(tài) 定位考慮因素 出售目標(biāo) 商業(yè)形態(tài)與體量 承租能力 市場(chǎng)空間 物業(yè)檔次 百貨商場(chǎng) √ 出租型商業(yè)物業(yè) 商業(yè)體量至少需要 2萬(wàn)平方以上， shopping mall將達(dá)到 10萬(wàn)平方以上 主力店承租面積較大，承租租金偏低 受當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的影響，較難形成氣候 專業(yè)市場(chǎng) （家居 /家電 /電子數(shù)碼、圖書等） √ √ √ √ √ 專業(yè)市場(chǎng)需要形成規(guī)模效應(yīng)與區(qū)域認(rèn)同 超市 √ √ √ √ 出租型商業(yè)物業(yè) 商業(yè)體量較大，中小型超市需要 6002023平方，大型賣場(chǎng)需要 16000平方以上 女人用品大全 √ √ √ √ √ 餐飲娛樂(lè) √ √ √ √ √ 滿足：出售型商鋪要求 /獨(dú)立商業(yè)街模式 /承租能力較強(qiáng) /市場(chǎng)空白 /檔次中高 注：表示不適合； √ 表示適合 根據(jù)項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值綜合測(cè)評(píng)，以及市場(chǎng)選擇原則，建議本項(xiàng)目商業(yè)模式為： 商業(yè)定位 ：打造首席汨羅一站式休閑購(gòu)物街（通俗稱呼“商業(yè)步行街”） 庭院式購(gòu)物 花園式消費(fèi) 項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位小結(jié) 根據(jù)商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)理念，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況以及目標(biāo)客戶的需求，項(xiàng)目商業(yè)的產(chǎn)品定位如下： 項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品定位 形態(tài)組合 開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)＋集中式室內(nèi)購(gòu)物中心 商業(yè)功能 服務(wù)（休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)）、文化（文化街） 商務(wù)、交流 經(jīng)營(yíng)主題 首席汨羅一站式休閑購(gòu)物街 形象 汨羅首席 都市化魅力商業(yè)街區(qū) 根據(jù)商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)理念，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況以及目標(biāo)客戶的需求，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議如下： 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議 規(guī)劃理念 規(guī)劃要點(diǎn) ； ； 同類型的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和配套服務(wù)項(xiàng)目互相促進(jìn)； 避免有死角，避免鋪位差別過(guò)于顯著，縮小好壞差距 ，具有濃厚的現(xiàn)代氣息； 生態(tài)化的空間設(shè)計(jì)； 、娛樂(lè)、餐飲與購(gòu)物功能的有機(jī) 結(jié)合，商業(yè)與居住的有機(jī)結(jié)合，充分考慮停車及其他配套設(shè) 施 根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，可將本項(xiàng)目由南到北劃分為 A、 B、 C三個(gè)組團(tuán)，建議三個(gè)組團(tuán)分別以商業(yè)步行街、餐飲娛樂(lè)、專業(yè)文化街等三種不同業(yè)態(tài)分布相區(qū)隔，將餐飲等目的性消費(fèi)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)盡量放在 B組團(tuán)北側(cè)獨(dú)立延伸部分，而將租金相對(duì)較高的獨(dú)立品牌店放在 A組團(tuán)商業(yè)步行街處，同時(shí)針對(duì)名目繁多、種類各異的女性消費(fèi)品，專門在 A組團(tuán) 2F開(kāi)辟了女人世界，針對(duì)濃郁的屈原文化和自古流傳至今的”藍(lán)墨水的上游是汨羅江”，當(dāng)?shù)厝嗣裢瞥鐚W(xué)習(xí)的良好氛圍，在西側(cè)底商部分開(kāi)辟了 C組團(tuán)專業(yè)文化街，在合理控制業(yè)態(tài)分布的同時(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。 ?商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 —— 商業(yè)招商與租賃服務(wù) —— 統(tǒng)一開(kāi)業(yè)計(jì)劃 —— 規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理 —— 促銷企劃及宣傳推廣活動(dòng) —— 建立和維護(hù)項(xiàng)目品牌 —— 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序 ?物業(yè)管理 —— 建筑物與裝修的維護(hù) —— 配套設(shè)施的維護(hù) —— 消防與安全管理 —— 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 —— 車輛與交通的管理 —— 商場(chǎng)緊急事件處理 商業(yè)物業(yè)租售策略 本項(xiàng)目的商業(yè)應(yīng)以為住宅服務(wù)為基本準(zhǔn)則 ， 通過(guò)商業(yè)配套的完善為住宅銷售增添亮點(diǎn)；反之又借助住宅銷售所營(yíng)造的氛圍 ， 來(lái)帶動(dòng)商鋪的租賃及銷售； 又要突破社區(qū)商業(yè)的束縛 ， 打造汨羅首席一站式休閑購(gòu)物街 ， 引領(lǐng)汨羅市購(gòu)物消費(fèi)新潮流 ， 成為時(shí)尚潮流的風(fēng)向標(biāo) 。 銷售的時(shí)機(jī)應(yīng)與住宅及周邊集中商業(yè)相結(jié)合， 考慮項(xiàng)目的定位及規(guī)模 ， 建議直接出售 。 商業(yè)部分操作周期 起始時(shí)間 結(jié)束時(shí)間 建設(shè)周期 2023年 11月 2023年 12月 銷售周期 2023年 10月 2023年 12月 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2023年 3月 商鋪的租售時(shí)機(jī)建議 商鋪的租賃價(jià)格定位 參照項(xiàng)目 特百惠 龍舟國(guó)際 帝豪國(guó)際 本項(xiàng)目 評(píng)分指標(biāo) 權(quán)重 評(píng)分 (X1) 評(píng)分 (X2) 評(píng)分 (X3) 評(píng)分 (X4) 人流量 25% 22 20 25 21 產(chǎn)品規(guī)劃、主題 20% 17 16 17 17 商業(yè)繁華度 15% 13 10 15 12 交通條件 15% 13 11 14 12 地理位臵 15% 13 11 15 13 規(guī)模 10% 8 10 9 9 總評(píng)分 100% 86 78 95 84 各項(xiàng)目售價(jià)（元） P1(a) 7432 P2(a) 6800 P3(a) 30000 參照權(quán)重（ %） Y1 50% Y2 20% Y3 30% 加權(quán)后價(jià)格（元） P1(b) 3716 P2(b) 1360 P3(b) 9000 14076 本項(xiàng)目平均銷售價(jià)格 P 13700 根據(jù)以上表值數(shù)據(jù)，估計(jì) 現(xiàn)時(shí)點(diǎn) 本項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)街的 1F商業(yè)銷售均價(jià)為 13700元 /㎡ 。近年來(lái)汨羅商鋪?zhàn)馐鬯揭恢北３制椒€(wěn)上揚(yáng)的趨勢(shì)，考慮本項(xiàng)目的定位，商鋪通常的租金遞增率平均為 6％ /年，因此以 年增長(zhǎng) 6％ 的平均遞增率來(lái)估算本項(xiàng)目的商鋪銷售價(jià)格。 （ 13700 ＝ 15393） 項(xiàng)目 層數(shù) 銷售單價(jià)（元 /㎡） 租金（元 /㎡ /天 ） 平均 增長(zhǎng)率 各樓層 售價(jià)比例 現(xiàn)時(shí)點(diǎn) 20231 現(xiàn)時(shí)點(diǎn) 20231 A組團(tuán) 商業(yè)街 1F 13700 15300 6％ /年 100% 2F 8220 9180 60% 3F 6850 7650 50% 合計(jì) 均價(jià) 9590 10710 / / A組團(tuán)獨(dú)立商業(yè)街分層定價(jià)表 說(shuō)明：租金是以銷售單價(jià)來(lái)推算的。如何擺脫普通，突出優(yōu)勢(shì)？ 商鋪的營(yíng)銷剖析 因素裂變： 全新商業(yè)模式 是項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，區(qū)位前景則是最大機(jī)遇點(diǎn) 因素 所處地位 裂變彈性 裂變點(diǎn) 地段 優(yōu)勢(shì) 適度轉(zhuǎn)為機(jī)遇 區(qū)位前景 交通 優(yōu)勢(shì) 擴(kuò)大賣點(diǎn) 汽車站 人流 普通 無(wú)法更改 —— 環(huán)境 劣勢(shì) 無(wú)法更改 配套 普通 無(wú)獨(dú)特點(diǎn) —— 商業(yè)模式 優(yōu)勢(shì) 擴(kuò)大賣點(diǎn) 開(kāi)放、花園、生態(tài) 品牌 輕度劣勢(shì) 可進(jìn)行塑造 推廣、細(xì)節(jié) 獨(dú)特價(jià)值 核心價(jià)值 商業(yè)步行街 汨羅首席商業(yè)步行街