【正文】 機會：１、城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；啡?，可迅速占領(lǐng)市場２、大都市圈形成，有利輻射范圍 ３、長遠市政規(guī)劃的前景４、規(guī)模效應(yīng)，有利聚集人氣５、區(qū)域已吸引許多投資者的目光６、大部分在售項目缺乏個性，為先進的商業(yè)模式提供機會 可容納 10萬人的貴州大學城的正式簽約劃址于本案西南面 　通過項目 SWOT分析我們可以得到以下啟示 本案的許多優(yōu)勢，如交通便利、區(qū)位優(yōu)勢、生態(tài)資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢上很大程度上可以說是與紅街、金元國際新城、乾圖中心廣場等直接競爭對手所共有的，甚至在現(xiàn)狀來看，本案是距離金陽新區(qū)中心的象征 —— 八匹馬環(huán)島最遠的商業(yè)項目， 生態(tài)資源優(yōu)勢跟比鄰觀山公園的金元國際新城項目對比之下顯得遜色許多！ 因為貴陽城市發(fā)展的需要，金陽新區(qū)將會成為貴陽市未來 10年的發(fā)展重心，貴陽市區(qū)的商業(yè)發(fā)展已趨飽和，投資前景較金陽相對較低，所以從機會點上來看，可以說每個金陽的商業(yè)項目，都存在著這些機會點。本案必須在營銷推廣理念上做到人無我有的領(lǐng)袖地位。金陽區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況分析結(jié)論n A 從社區(qū)商業(yè)起步，已快速步入綜合型、大型商業(yè)體模式時代；n B 0708年上市的商業(yè)物業(yè)總量將超過 30萬方n C 金陽商業(yè)房地產(chǎn)已成為貴陽投資型物業(yè)的典型代表n D 商業(yè)項目成交呈現(xiàn)價量齊升的良性態(tài)勢n E 已開發(fā)商業(yè)項目的經(jīng)營狀況不佳，有大量空置鋪面，這將會影響投資者的投資信心n F 短期總量供給過大，只在貴陽市場范圍內(nèi)難以消化，需要全面啟動貴陽外銷市場n G 金陽城區(qū)居住人口與商業(yè)零售業(yè)態(tài)的進駐速度和質(zhì)量仍然沒有實質(zhì)性的進展或改觀n H 預計 2023年本案的面市將面臨多個同區(qū)域大型商業(yè)項目的直接競爭，面臨著金陽商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展的過渡時期。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購物中心、專業(yè)市場為主。規(guī)模性經(jīng)營百貨的總建筑面積約為 18萬平米，主要集中在大小十字、噴水池、大西門商圈。這種消費模式向 “一站式滿足 ”的轉(zhuǎn)變，是催生大型商業(yè)步行街的重要外部條件。項目名稱 金陽新世界 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬方左右產(chǎn)品類型 綜合式商業(yè)體，以大型商場為主功能定位 綜合式商業(yè)項目進度 項目整體正在施工，預計年底會推出商業(yè)，啟動招商和自營商鋪面積 都是大面積的商場均價銷售模式及狀況 以自營和租賃為主，不考慮銷售，擬引入沃爾瑪優(yōu)劣勢 品牌知名度較強，并有大型社區(qū)作為依托，可以強力打造金陽北商圈，有成為金陽主要商業(yè)核心的可能。競爭對手二２金陽紅街部分報版示例推廣主題投資者信心的打造！３ 競爭對手三項目名稱 金元國際新城 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬多平米產(chǎn)品類型 兩層臨街商鋪功能定位 未做規(guī)劃項目進度 臨金陽大道方向已逐步成型，上市時間未定。銷售模式及狀況 無回報獨立街鋪銷售，一期開盤推出 60套，成交率 96%。但后期產(chǎn)品多為二、三層商鋪，剩余鋪面位置不佳，競爭力較小。 ４個項目中金陽乾圖中心廣場和金陽紅陽已在銷售，而金元國際商業(yè)部分、新世界商業(yè)部分將在今明兩年陸續(xù)上市，這４個項目都會在不同程度上成為本項目的競爭對手。區(qū)域商鋪租金分析216。碧海商圈的發(fā)展尚處于初級階段，各種設(shè)施配套尚未完善，各種業(yè)態(tài)配置尚未形成，此商圈的門面空置率較高。從早期開發(fā)的金龍國際花園、乾圖廣場、帝景傳說，到現(xiàn)在熱銷中的新世界、金元國際新城、觀山湖一號、金華世家，展望未來即將陸續(xù)登場的世紀城、遠大地產(chǎn)項目， 2023年金陽房地產(chǎn)可謂風風火火， 2023年將會延續(xù) 07年的開發(fā)熱潮，預計開發(fā)量將超過 200萬方。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展狀況n 隨著金陽政府投入與市場房地產(chǎn)開發(fā)的加劇，金陽將逐步被塑造成貴陽的 CLD—— 中央居住區(qū)。金陽商業(yè)市場分析n 區(qū)域發(fā)展狀況n 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展狀況n 區(qū)域住宅入住率分析n 區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢n 區(qū)域商鋪租金分析n 消費者對金陽的消費印象n 金陽商業(yè)房地產(chǎn)市場特征區(qū)域發(fā)展狀況n 隨著國家西部崛起戰(zhàn)略的實施，政府對 “大貴陽 ”宏偉構(gòu)想的打造，金陽新區(qū)是省委、省政府銳意打造的貴州 ?浦東，成為繼中心兩城區(qū)之后的城市增長極。作為貴陽市的新區(qū)，金陽商貿(mào)中心的規(guī)劃和發(fā)展要與新城區(qū)功能定位相適應(yīng)，堅持高起點、高標準，突出現(xiàn)代化、高檔次、強輻射的特點，成為貴陽市未來 510年商貿(mào)設(shè)施擴容和商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點和帶動點。的確 ,處于城市中心地段 ,三大傳統(tǒng)商圈的地位毋庸置疑?？v觀整個貴陽市，沒有真正意義上的成熟商圈。目前，以大十字為焦點，向北以中華中路為射線北到噴水池，向西以中山西路為射線西到大西門組成而作為中心焦點的大十字、北端點的噴水池和西端點的大西門，分別以各自交通要道的交叉路口作為自身區(qū)域的中心，形成了三個小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域。但隨著 “發(fā)展大市場 ,搞活大流通 ,建設(shè)大貴陽 ”發(fā)展戰(zhàn)略的提出 ,貴陽市獨特的喀斯特地貌將無法再抑制這個城市的高速發(fā)展，貴陽商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺 ,貴陽商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。貴陽在售大型商業(yè)供應(yīng)量及分布項目名稱 經(jīng)營業(yè)態(tài) 所在區(qū)域 總建筑面積(萬平方米） 均價(元 /平方米 ) 火車站批發(fā)市場 批發(fā) 火車站 15000浙江商城 百貨 火車站 總 45萬，現(xiàn)已開發(fā) 10萬 10000金陽紅街 百貨 金陽 10 16000新大陸數(shù)碼廣場 專業(yè)市場 大十字 35000金陽乾圖中心廣場娛樂功能商城 金陽 25 9800 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預計超過 50萬平米。她將使金陽新區(qū)、中心兩城區(qū)形成產(chǎn)業(yè)、資源、物流、信息的互補和支持。大量住宅地產(chǎn)的開發(fā)為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了前提條件。金陽房地產(chǎn)市場將走向高開發(fā)量、高價位、高品質(zhì)時代。區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 從金陽商鋪供應(yīng)量上看，碧海花園社區(qū)商鋪以及金陽大道沿線、主要在售項目的臨街商業(yè)物業(yè)銷售態(tài)勢良好。 商鋪租金大多在 2050元 /平方米之間，最高可達 70余元 /平方米，售價一般在 600018000元 /平方米之間，最高可達 2萬元 /平方米（乾圖廣場一樓獨立鋪面。項目名稱 金陽乾圖中心廣場 (商業(yè)部分 )規(guī)模 22萬平米， A區(qū) 12萬方， B區(qū) 10萬方產(chǎn)品類型 商城式內(nèi)商鋪功能定位 娛樂功能項目進度 B區(qū)裙樓建筑目前已經(jīng)完成，一期 ，在售二期，三期 5月推出 A區(qū)商鋪面積 14—100 平米，主要面積在 20平米均價 二期均價 9800元 /平米銷售模式及狀況一二期銷售較為火爆，一期三天售完，二期當天 %。１ 競爭對手一乾圖中心廣場部分報廣示例項目名稱 金陽 形象定位及推廣主題貴州當紅勢力街區(qū)、四維步行街區(qū)、 “ 新中心之心、金鋪王之王 ” 。商鋪面積 中小面積為主，開間從 8米均價銷售模式及狀況 全部銷售不做自營考慮。４ 競爭對手四市場分析結(jié)論n 貴陽消費者消費習慣分析n 貴陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況分析結(jié)論n 金陽區(qū)域商業(yè)發(fā)展狀況分析結(jié)論n 思考消費者消費習慣分析 隨著城市生活節(jié)奏的加快，人們的閑暇時間越來越少，時間稀缺性的提高使其價值展現(xiàn)出來，即在人們收入提高的同時，時間變得越來越寶貴了。貴陽市區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況分析結(jié)論n A 貴陽市商業(yè)總體的經(jīng)營狀況較好，這與貴陽屬于消費型城市有一定關(guān)聯(lián) 。n D 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預計超過 30萬平米。n F 選擇商鋪最主要的是地段，一般來講具有多年商業(yè)積淀的區(qū)域優(yōu)于新區(qū)域，慢車或步行道兩側(cè)的商鋪比快車道兩側(cè)的商鋪更具價值，窄路兩側(cè)的商鋪優(yōu)于寬路兩側(cè)的商鋪。思考n 大貴陽的發(fā)展催化眾多商業(yè)項目的開發(fā)和啟動，市場前景可觀，但競爭壓力激烈；如何能在未來異常激烈的競爭環(huán)境中突圍而出？合理的定位，突出的獨特賣點，創(chuàng)新的銷售手段及大規(guī)模轟炸式的推廣炒作都是本案成功銷售的重要前提條件。n 從總體來看，本案正面臨著金陽商業(yè)大發(fā)展的良好時期，金陽 CBD的打造、金陽核心商區(qū)歸屬的爭奪、價升量增、差異化的競合方式，都將為本案提供一個絕佳的市場環(huán)境！ 當前競爭環(huán)境下， 金陽商業(yè)的機會點在哪？現(xiàn)在和未來的金陽缺什么？這里不缺住宅，不缺商業(yè)！缺的是：特色的商業(yè)圈、一站式消費的純商業(yè)步行街 及滿足生活需求的大型主力店缺的是：生態(tài)的、樂園的、復合的、文化的商業(yè)街區(qū)！缺的是：具有領(lǐng)軍能力的商業(yè)形態(tài)！而金陽的發(fā)展正需要這些！二、產(chǎn)品分析n 項目基本數(shù)據(jù)n 項目 SWOT分析n 項目賣點整合n 項目定位項目基本數(shù)據(jù) [金陽商業(yè)步行街 ]地處金陽新區(qū) CBD核心商圈的中心地段，毗鄰行政中心，是金陽重點建設(shè)的標志性商業(yè)項目。 從劣勢上來看，本案所處片區(qū)還處于發(fā)展階段，人氣嚴重不足，周邊項目入住率低，日均人流量低，是眾多投資客持幣觀望的最重要因素。 超值增值性： 項目地處成長性的新城中央?yún)^(qū)，商鋪投資價值尚待挖掘，此時投資將擁有超過十年的增值空間，投資超值增值有保證。投資、經(jīng)營有信心。 金陽投資圣地： 金陽新區(qū)，全面進入發(fā)展高峰期，本地外地資本蜂擁而來，政府與民間互動，全民動員，全城關(guān)注，成就金陽的投資洼地效應(yīng)。 概念創(chuàng)新全城： 本項目功能、品質(zhì)定位于 “ 貴州首席民族風情商業(yè)步行街 ” ，并通過建筑規(guī)劃、景觀布局、商業(yè)組織得以保障，成就貴陽唯一，貴州第一的貴陽人自己的純步街。項目定位需要解決的核心問題區(qū)域價值的提升 價格定位認同產(chǎn)品特色的提煉 投資方式認同金陽商業(yè)步行街區(qū)的特征 新城市中心的商業(yè)街區(qū)： A、開放式的步行街區(qū)； B、廣場是核心； C、多個組團中庭組合和組織形成獨特的 “ 商街聚集效應(yīng) ” 。項目戰(zhàn)略性總體定位 金陽商業(yè)步行街必將在金陽新城發(fā)展進程中將承載著城市 價值提升、魅力提升、推動經(jīng)濟 進一步發(fā)展的重大責任與作用，具有里程碑的歷史意義。 在金陽新區(qū)貴陽乃至貴州都沒有可借鑒的純商業(yè)步行街區(qū)！我們具備純商業(yè)步行街的唯一性！我們還是金陽新區(qū)唯一比鄰貴州大學城及體育中心的商業(yè)項目！我們將以10萬平米的超大規(guī)模及獨具民族民俗風情的建筑特征，成為貴陽的城市名片！標桿性在于我們 50年不落后的開發(fā)理念！ 五大商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，組團式風情街區(qū)景觀，比肩京滬穗，領(lǐng)先黔渝川。 一路金陽 一站式消費王國，體驗式財富街區(qū)。360 度海納八方財富 超前開發(fā)理念、獨特的整體規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位引導時尚潮流；鋪鋪獨立，四面臨街， 360度無一死角的絕頂鋪王；比鄰碧海商圈、貴州大學城、體育中心， 360度海納四面八方來客； 專業(yè)運營，永續(xù)經(jīng)營， 360度的面面俱到，全面呵護財富孵化！次主推推薦理由：A、領(lǐng)舞金陽，拔高項目高度，與競爭對手拉開明顯距離，體現(xiàn)項目的領(lǐng)袖地位，且 “ 領(lǐng)舞 ” 二字在廣告推廣上不屬于敏感詞匯，與項目前期的設(shè)計風格形成一致性，易于沿展；B、 360度在于體現(xiàn)項目的幾個獨特性：四面臨街的獨立鋪王、海納八方人流的區(qū)位優(yōu)勢及面面俱到的業(yè)態(tài)定位規(guī)劃；C、海納八方財富，突出項目的商業(yè)氛圍，展現(xiàn)項目商機，財富通達天下，惠及全國、富裕貴州的定位高度。持續(xù)的開盤與銷售成功216。資金的可持續(xù)：資金計劃與現(xiàn)金流的聯(lián)系216。由于某階段市場環(huán)境的影響和表現(xiàn)不同，會直接影響項目在不同階段的開發(fā)和推售策略，從而影響大盤的操作。n 以 12月份的盛大奠基儀式為契機，在 12月全面啟動上市與招商戰(zhàn)役。原則是： 立足本地、放眼外銷；全覆蓋、總動員具像投資者價值取向研究投資者細分類型◆ 從區(qū)域上細分 ：金陽本地、貴陽其它區(qū)域及外來投資經(jīng)營者等；◆ 從購買人群上細分 ：中產(chǎn)階級、知富階層、創(chuàng)業(yè)人員、投資理財群體等；◆ 從年齡上細分 ： 3555歲的人群為主；◆ 從職業(yè)上細分 ：將以企、事業(yè)單位中高層管理者、公務(wù)員及私營業(yè)者等為主；◆ 從購買用途上細分 ：大部分客戶將以投資獲取投資回報為主，少部分將作為自營用途。（ 3） 大額投資者： 首期支付能力為 3560萬主要購買一樓臨街商鋪。目 標 市 場 特征（ 2）購買需求分析? 從目標客戶群分析來看，他們大部分將屬于投資型客戶，他們對于投資產(chǎn)品的需求將體現(xiàn)在投資產(chǎn)品的易變現(xiàn)性、回報性及易出租性等方面。投 資 者價 值 主 張 本項目的目標客戶按照分類對項目都存在不同的商品價值取向和行為目的。要求合理的投入產(chǎn)出（租金）比。（三）租賃客戶群經(jīng)營成本主要有租金、物管費、貨款、稅收、人工費用組成。 總 體 營銷規(guī) 劃與 節(jié) 奏策略一：品牌營銷策略形成自己獨特的公關(guān)事件活動是用品牌帶動銷量、提升價值的第一條法則。整體 營銷 策略策略二：搶購營銷策略搶購營銷的賣場秘訣，采用排隊造勢法，形成人氣效應(yīng)，大戶效應(yīng)，大戶優(yōu)先認購；再運用鯰魚效應(yīng)去激活，放大羊群效應(yīng)。策略三：社會營銷策略社會營銷模式往往要隨時捕捉社會焦點、善用媒體炒作與主題活動組織兩把利刃。項 目整體 營銷 關(guān) 鍵節(jié) 點 規(guī) 劃07年9月 10 1108年1月12 32 4 65 7 309年1