【正文】 金陽(yáng)商業(yè)步行街金陽(yáng)商業(yè)步行街營(yíng)銷推廣方案營(yíng)銷推廣方案2023年 12月 12日目錄n 一、市場(chǎng)分析n 二、產(chǎn)品分析n 三、營(yíng)銷策略n 四、推廣策略一、市場(chǎng)分析n 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局n 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃n 貴陽(yáng)在售的大型商業(yè)供應(yīng)量及分布n 貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供應(yīng)分布 n 金陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)分析n 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析n 市場(chǎng)分析結(jié)論 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)規(guī)劃格局三大老牌商業(yè)區(qū)已根深蒂固 貴陽(yáng)市由于山地地形而形成了城市狹長(zhǎng)的地理特征，城市南北長(zhǎng)而東西短，中華路為城市的主要干道貫穿南北，分為中華北路、中華中路和中華南路，現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃居中偏北，主要分布在中華北路和中華中路，繁華程度和商業(yè)氛圍明顯強(qiáng)于南部。縱觀整個(gè)貴陽(yáng)市，沒(méi)有真正意義上的成熟商圈。目前，以大十字為焦點(diǎn)，向北以中華中路為射線北到噴水池，向西以中山西路為射線西到大西門組成而作為中心焦點(diǎn)的大十字、北端點(diǎn)的噴水池和西端點(diǎn)的大西門，分別以各自交通要道的交叉路口作為自身區(qū)域的中心，形成了三個(gè)小型的較為繁華的商業(yè)區(qū)域。盡管從商圈規(guī)模和運(yùn)作模式上來(lái)看，貴陽(yáng)的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國(guó)發(fā)達(dá)城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過(guò)了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實(shí)力也不容小覷。大貴陽(yáng)發(fā)展戰(zhàn)略的出臺(tái)為貴陽(yáng)商業(yè)發(fā)展提供了更高平臺(tái) 提起貴州省貴陽(yáng)市的傳統(tǒng)商圈 ,人們自然就會(huì)想起噴水池、大十字和大西門。的確 ,處于城市中心地段 ,三大傳統(tǒng)商圈的地位毋庸置疑。但隨著 “發(fā)展大市場(chǎng) ,搞活大流通 ,建設(shè)大貴陽(yáng) ”發(fā)展戰(zhàn)略的提出 ,貴陽(yáng)市獨(dú)特的喀斯特地貌將無(wú)法再抑制這個(gè)城市的高速發(fā)展，貴陽(yáng)商業(yè)將出現(xiàn)更高的平臺(tái) ,貴陽(yáng)商業(yè)格局將面臨大規(guī)模的重新洗牌。 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃，確定貴陽(yáng)市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本格局由 1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、 1個(gè)新城商業(yè)中心、 7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心、 53個(gè)社區(qū)商業(yè)中心和眾多商業(yè)街，以及旅游景點(diǎn)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成。金陽(yáng)區(qū)域?qū)⒊蔀橘F陽(yáng)商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn) 建設(shè) 1個(gè)新城商業(yè)中心圍繞金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)，在貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的金陽(yáng)商業(yè)用地上建設(shè)新區(qū)商業(yè)中心。作為貴陽(yáng)市的新區(qū)，金陽(yáng)商貿(mào)中心的規(guī)劃和發(fā)展要與新城區(qū)功能定位相適應(yīng)，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，突出現(xiàn)代化、高檔次、強(qiáng)輻射的特點(diǎn)，成為貴陽(yáng)市未來(lái) 510年商貿(mào)設(shè)施擴(kuò)容和商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和帶動(dòng)點(diǎn)。貴陽(yáng)在售大型商業(yè)供應(yīng)量及分布項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 所在區(qū)域 總建筑面積(萬(wàn)平方米） 均價(jià)(元 /平方米 ) 火車站批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā) 火車站 15000浙江商城 百貨 火車站 總 45萬(wàn)，現(xiàn)已開(kāi)發(fā) 10萬(wàn) 10000金陽(yáng)紅街 百貨 金陽(yáng) 10 16000新大陸數(shù)碼廣場(chǎng) 專業(yè)市場(chǎng) 大十字 35000金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng)娛樂(lè)功能商城 金陽(yáng) 25 9800 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過(guò) 50萬(wàn)平米。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。 貴陽(yáng)市區(qū)潛在大型商業(yè)供應(yīng)分布 未來(lái)大型商業(yè)供應(yīng)量巨大 大型商業(yè)的名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 總建筑面積 (萬(wàn)平方米）南國(guó)花錦 百貨 星力全林店 百貨 不祥北京路 shopingmall 綜合購(gòu)物中心 不祥大營(yíng)坡 shopingmall 綜合購(gòu)物中心 不祥客運(yùn)樞紐總站 shopingmall 綜合購(gòu)物中心 不祥銅鑼灣購(gòu)物公園 shopingmall 綜合購(gòu)物中心 16貴陽(yáng)市區(qū)未來(lái)幾年內(nèi)將出現(xiàn)大量大型綜合購(gòu)物中心 據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，未來(lái)貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供應(yīng)共有 6個(gè)，其中有 4個(gè)大型shoppingmall面市，占據(jù)未來(lái)潛在商業(yè)供應(yīng)量的絕大部分，但是隨著供應(yīng)量的加大，且一站式購(gòu)物商業(yè)的同質(zhì)化會(huì)相繼面市，消化量將有待考量。金陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)分析n 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩rn 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rn 區(qū)域住宅入住率分析n 區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)n 區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸱治鰊 消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)的消費(fèi)印象n 金陽(yáng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征區(qū)域發(fā)展?fàn)顩rn 隨著國(guó)家西部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，政府對(duì) “大貴陽(yáng) ”宏偉構(gòu)想的打造，金陽(yáng)新區(qū)是省委、省政府銳意打造的貴州 ?浦東，成為繼中心兩城區(qū)之后的城市增長(zhǎng)極。她將使金陽(yáng)新區(qū)、中心兩城區(qū)形成產(chǎn)業(yè)、資源、物流、信息的互補(bǔ)和支持。金陽(yáng)拓城，立體交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃成型，為 “大貴陽(yáng) ”經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。n “十一五 ”期間（ 2023年 2023年），金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：一年一個(gè)樣，三年大變樣，五年內(nèi)把新區(qū) 17平方公里建設(shè)成為功能完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、品位較高的現(xiàn)代化新城區(qū)，聚集人口達(dá) 18萬(wàn)，同時(shí)完成 40平方公里內(nèi)的基礎(chǔ)建設(shè)和配套產(chǎn)業(yè)培育及發(fā)展，五年內(nèi)總投入達(dá) 400億元以上。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩rn 隨著金陽(yáng)政府投入與市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加劇，金陽(yáng)將逐步被塑造成貴陽(yáng)的 CLD—— 中央居住區(qū)。大量住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)提供了前提條件。n 隨著大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的介入，金陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷升溫，金陽(yáng)板塊迎來(lái)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大好形勢(shì)，這對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)條件。金陽(yáng)已進(jìn)入眾多省內(nèi)外知名開(kāi)發(fā)商打造的大型樓盤，成為貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)版塊。從早期開(kāi)發(fā)的金龍國(guó)際花園、乾圖廣場(chǎng)、帝景傳說(shuō)，到現(xiàn)在熱銷中的新世界、金元國(guó)際新城、觀山湖一號(hào)、金華世家，展望未來(lái)即將陸續(xù)登場(chǎng)的世紀(jì)城、遠(yuǎn)大地產(chǎn)項(xiàng)目， 2023年金陽(yáng)房地產(chǎn)可謂風(fēng)風(fēng)火火， 2023年將會(huì)延續(xù) 07年的開(kāi)發(fā)熱潮，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量將超過(guò) 200萬(wàn)方。金陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向高開(kāi)發(fā)量、高價(jià)位、高品質(zhì)時(shí)代。區(qū)域住宅入住率分析 目前金陽(yáng)區(qū)域已經(jīng)達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)的樓盤，以碧海商圈為代表。入住狀況仍然非常差，平均只有不足 35%的入住率，這對(duì)商鋪招商影響較大。碧海商圈的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，各種設(shè)施配套尚未完善，各種業(yè)態(tài)配置尚未形成，此商圈的門面空置率較高。區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 從金陽(yáng)商鋪供應(yīng)量上看，碧?；▓@社區(qū)商鋪以及金陽(yáng)大道沿線、主要在售項(xiàng)目的臨街商業(yè)物業(yè)銷售態(tài)勢(shì)良好。金陽(yáng)紅街的一樓鋪面已經(jīng)售罄，二、三樓鋪面銷售情況良好。 由此可見(jiàn)，雖然現(xiàn)狀堪憂，但大部分投資者對(duì)金陽(yáng)的發(fā)展前景依然充滿信心。區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸱治?16。 商鋪?zhàn)饨鸫蠖嘣?2050元 /平方米之間，最高可達(dá) 70余元 /平方米，售價(jià)一般在 600018000元 /平方米之間，最高可達(dá) 2萬(wàn)元 /平方米（乾圖廣場(chǎng)一樓獨(dú)立鋪面。含返租）；216。 商場(chǎng)單層面積有 500—10000 平方米不等（主要分布在碧海商業(yè)廣場(chǎng)、天下金街 E區(qū)、新瑞商業(yè)中心、乾圖廣場(chǎng)、紅街、金龍國(guó)際花園、景怡苑、金元國(guó)際新城等），主營(yíng)建材、家具、超市（現(xiàn)多為空置）等，獨(dú)立鋪面面積大多集中在 3080平方米間消費(fèi)者對(duì)金陽(yáng)的消費(fèi)印象A 大多數(shù)受訪者經(jīng)常去金陽(yáng)的目的是辦事和工作，他們對(duì)于金陽(yáng)目前的發(fā)展?fàn)顩r較為認(rèn)可，并也認(rèn)為金陽(yáng)要想發(fā)展起來(lái)還需要至少 5年以上的時(shí)間B 受訪者認(rèn)為影響金陽(yáng)現(xiàn)在生活便利的主要原因是生活配套設(shè)施不足C 多數(shù)受訪者認(rèn)為目前作為一個(gè)新城區(qū)的金陽(yáng)在商業(yè)方面缺少的是大型商業(yè)，更缺少綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所D 受訪者對(duì)于在金陽(yáng)修建商業(yè)步行街較為接受，并對(duì)商業(yè)步行街這一現(xiàn)代化的商業(yè)形式較為認(rèn)同E 受訪者心目中認(rèn)為在這條商業(yè)步行街中主要應(yīng)以生活購(gòu)物為主，休閑娛樂(lè)也必不可少，并應(yīng)配套特色餐飲；旅游購(gòu)物和文化消費(fèi)可作為輔助配套直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 針對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)模、檔次及上市時(shí)機(jī)，在金陽(yáng)范圍內(nèi)選取了４個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加以對(duì)比分析，以便于為本項(xiàng)目的商業(yè)部分找出準(zhǔn)備的定位和打造核心價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并取得銷售成功。 ４個(gè)項(xiàng)目中金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng)和金陽(yáng)紅陽(yáng)已在銷售，而金元國(guó)際商業(yè)部分、新世界商業(yè)部分將在今明兩年陸續(xù)上市，這４個(gè)項(xiàng)目都會(huì)在不同程度上成為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目名稱 金陽(yáng)乾圖中心廣場(chǎng) (商業(yè)部分 )規(guī)模 22萬(wàn)平米， A區(qū) 12萬(wàn)方， B區(qū) 10萬(wàn)方產(chǎn)品類型 商城式內(nèi)商鋪功能定位 娛樂(lè)功能項(xiàng)目進(jìn)度 B區(qū)裙樓建筑目前已經(jīng)完成，一期 ，在售二期，三期 5月推出 A區(qū)商鋪面積 14—100 平米，主要面積在 20平米均價(jià) 二期均價(jià) 9800元 /平米銷售模式及狀況一二期銷售較為火爆，一期三天售完，二期當(dāng)天 %。二期采用六年包租，三年一次性返租，年 7%收益，產(chǎn)權(quán)式銷售。形象定位及推廣主題“ 啟動(dòng)金陽(yáng)商業(yè)心臟，打造貴陽(yáng)娛樂(lè)旗艦 ” 、 “ 名流時(shí)尚生活圈 ” 、國(guó)際商街優(yōu)劣勢(shì) 占據(jù)金陽(yáng)而今中心地帶的象征 —— 八匹馬旁位置，引入投資回報(bào)理念產(chǎn)權(quán)式銷售，商鋪面積較小，引入了金城匯商業(yè)管理公司。但后期產(chǎn)品多為二、三層商鋪，剩余鋪面位置不佳，競(jìng)爭(zhēng)力較小。１ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一乾圖中心廣場(chǎng)部分報(bào)廣示例項(xiàng)目名稱 金陽(yáng) 紅街 (商業(yè)部分 )規(guī)模 近 10萬(wàn)方產(chǎn)品類型 街區(qū)式街鋪功能定位 一站式綜合性商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目進(jìn)度 07年 1月 7日一期開(kāi)盤，二期 6月推出 2萬(wàn)方，一層價(jià)格在 /平米。商鋪面積 主力鋪在 3050平米均價(jià) 銷售均價(jià) 13988元 /㎡左右，最高價(jià)位是 17288元 /㎡。銷售模式及狀況 無(wú)回報(bào)獨(dú)立街鋪銷售，一期開(kāi)盤推出 60套，成交率 96%。形象定位及推廣主題貴州當(dāng)紅勢(shì)力街區(qū)、四維步行街區(qū)、 “ 新中心之心、金鋪王之王 ” 。優(yōu)劣勢(shì) 采用了造街的規(guī)劃理念，打造了 CBD核心區(qū)的首條街區(qū)式獨(dú)立街鋪，面積較小，低總價(jià)，降低了投資門檻。引入德克士進(jìn)駐，增強(qiáng)投資者信心。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手二２金陽(yáng)紅街部分報(bào)版示例推廣主題投資者信心的打造！３ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三項(xiàng)目名稱 金元國(guó)際新城 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬(wàn)多平米產(chǎn)品類型 兩層臨街商鋪功能定位 未做規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)度 臨金陽(yáng)大道方向已逐步成型，上市時(shí)間未定。商鋪面積 中小面積為主，開(kāi)間從 8米均價(jià)銷售模式及狀況 全部銷售不做自營(yíng)考慮。此項(xiàng)目先售住宅，還未考慮售商業(yè)，對(duì)回現(xiàn)沒(méi)有要求，留到增值再行出售（預(yù)計(jì)將在明天才會(huì)上市）。優(yōu)劣勢(shì) 臨近 CBD核心區(qū)，全街鋪，規(guī)模較大，單鋪面積較為適中，留到后期銷售將會(huì)面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目名稱 金陽(yáng)新世界 (商業(yè)部分 )規(guī)模 4萬(wàn)方左右產(chǎn)品類型 綜合式商業(yè)體，以大型商場(chǎng)為主功能定位 綜合式商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度 項(xiàng)目整體正在施工，預(yù)計(jì)年底會(huì)推出商業(yè)，啟動(dòng)招商和自營(yíng)商鋪面積 都是大面積的商場(chǎng)均價(jià)銷售模式及狀況 以自營(yíng)和租賃為主，不考慮銷售，擬引入沃爾瑪優(yōu)劣勢(shì) 品牌知名度較強(qiáng)，并有大型社區(qū)作為依托，可以強(qiáng)力打造金陽(yáng)北商圈，有成為金陽(yáng)主要商業(yè)核心的可能。４ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四市場(chǎng)分析結(jié)論n 貴陽(yáng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析n 貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n 金陽(yáng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n 思考消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 隨著城市生活節(jié)奏的加快，人們的閑暇時(shí)間越來(lái)越少，時(shí)間稀缺性的提高使其價(jià)值展現(xiàn)出來(lái)，即在人們收入提高的同時(shí)，時(shí)間變得越來(lái)越寶貴了。工作的緊張與勞頓壓縮了人們平時(shí)零散購(gòu)物的可能性，使人們的購(gòu)物需求和享受生活的愿望都積蓄起來(lái)在寶貴的休息日里爆發(fā)出來(lái)。于是，都市里行色匆匆的人們平時(shí)做著簡(jiǎn)單的往返于家與單位之間的鐘擺運(yùn)動(dòng)，而在休息日里，他們需要一個(gè)能夠集中滿足購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多種需求的消費(fèi)場(chǎng)所，以節(jié)約時(shí)間成本并減少周轉(zhuǎn)的疲勞。這種消費(fèi)模式向 “一站式滿足 ”的轉(zhuǎn)變，是催生大型商業(yè)步行街的重要外部條件。貴陽(yáng)市區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析結(jié)論n A 貴陽(yáng)市商業(yè)總體的經(jīng)營(yíng)狀況較好，這與貴陽(yáng)屬于消費(fèi)型城市有一定關(guān)聯(lián) 。雖然市區(qū)商鋪的售價(jià)及租金非常高，但在市區(qū)中心地段甚至?xí)霈F(xiàn)無(wú)鋪可賣或無(wú)鋪可租的情況n B 盡管從商圈規(guī)模和運(yùn)作模式上來(lái)看，貴陽(yáng)的三大老牌商業(yè)區(qū)域相較與中國(guó)發(fā)達(dá)城市的成熟商圈還是尚顯稚嫩，但經(jīng)過(guò)了數(shù)十年的歷史積淀，這三大老牌商業(yè)區(qū)域在市民心目中的地位已經(jīng)根深蒂固，其自身的實(shí)力也不容小覷。n C 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上看來(lái)，綜合批發(fā)類商業(yè)的經(jīng)營(yíng)總建筑面積最大，占到總規(guī)模性商業(yè)供應(yīng)的 33％，這同時(shí)也符合三、四線城市的消費(fèi)特征。規(guī)模性經(jīng)營(yíng)百貨的總建筑面積約為 18萬(wàn)平米，主要集中在大小十字、噴水池、大西門商圈。n D 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過(guò) 30萬(wàn)平米。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。n E 目前在售商業(yè)的總供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過(guò) 50萬(wàn)平米。在售的大型商業(yè)主要為中端、低端商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以批發(fā)、百貨、綜合購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)為主。n F 選擇商鋪?zhàn)钪饕氖堑囟?，一般?lái)講具有多年商業(yè)積淀的區(qū)域優(yōu)于新區(qū)域，慢車或步行道兩側(cè)的商鋪比快車道兩側(cè)的商鋪更具價(jià)值，窄路兩側(cè)的商鋪優(yōu)于寬路兩側(cè)的商鋪。貴陽(yáng)市目前在售的大型商業(yè)主要集中在火車站及金陽(yáng)，均占有較好的的位置，但因?yàn)橘F陽(yáng)市民的消費(fèi)習(xí)慣已經(jīng)根深蒂固，所以未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況堪憂。n G 據(jù)目前統(tǒng)計(jì)，未來(lái)貴陽(yáng)潛在的大型商業(yè)供應(yīng)共有 6個(gè)，其中有 4個(gè)大型 shoppingmall面市，占據(jù)未來(lái)潛在商業(yè)供應(yīng)量的絕大部分，但是隨著供應(yīng)量的加大，且一站式購(gòu)物商業(yè)的同質(zhì)化會(huì)相繼面市，消化量將有待考量。