【正文】 超越廣大業(yè)戶日益增長的對物業(yè)服務(wù)的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展 商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門及社會各界的“好企業(yè)、好朋友”。 二、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè) 服務(wù) 理念 ： 商 業(yè)步行街作為一種最具活力的 商業(yè) 業(yè)態(tài)和最具成長空間的 商鋪 形式，受到投資者的熱烈追捧。 從而 在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 e） 為整個商鋪促銷承擔的義務(wù) 。 商業(yè)步行街設(shè)立 業(yè)主 管理委員會，指導、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。 8 服務(wù)要求高 商業(yè)步行街要 求 物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。 四、 【 西城路商 業(yè)步行街 】 物業(yè)項目概況 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 由 北斗 集團開發(fā)、招商并建設(shè)完成 ，目前已成為桂林 市首家集商務(wù)、娛樂、購物、休閑 為一體 的綜合性商業(yè)步行街。 科學的管理服務(wù)，使 【 西城路商業(yè)步行街 】 的管理服務(wù)工作將按照“ 用心管理，真心服務(wù) ” 的原則，實施一體化管理的綜合服務(wù)，一體化管理就是工作實施中分設(shè)職責不同之部門，負責協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證工作有序開展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各項管理工作順暢進行。 保安服務(wù)組：擬設(shè)保安隊長 1名 ,保安員 8名 。 a） 接待與聯(lián)系 13 接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。 14 商鋪的外部聯(lián)系 ： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。 15 c） 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng) 視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： d） 凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； b） 商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象； c） 商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點； d） 商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。等等 。 承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā) 展等。 2） 項目開發(fā) ： 物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目，擴大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物 ； 開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù) ； 開辦茶座．為顧客 提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉 OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活 ； 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù) ； 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等 ； 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施 。 5） 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 25 a）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； b）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； c）物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； d）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； e）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； f）辦公費用； g）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； h）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用； i）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。特別是對物業(yè)服務(wù) 中業(yè)戶接待、保安、保綠、保潔和設(shè)備維修等專業(yè)服務(wù)內(nèi)容將形成統(tǒng)一的服務(wù)標準和作業(yè)標準。 古人云： “ 感人心者，莫先乎情 ” 。 停車收費約定： 1）使用人使用露天停車場應(yīng)按照露天停車位的管理規(guī)定支付停車管理 服務(wù)費用給物業(yè)管理公司，用于補充管理費用的不足， 車輛停放費用收取依照市物價局收費標準執(zhí)行。 還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、 暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設(shè)性意見。 3） 商鋪廣告管理 ： 業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。 要參考商品 經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等 。 2） 租賃管理 ： a） 出租方式的管理 ： 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。 20 g） 對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作； h） 在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故； i） 在雨雪天，商鋪進門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌； j） 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置； k） 對一切能利用的再生垃圾（包裝 紙、箱）要回收處理 ， 等等。等等 。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝 置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。 商鋪保安服務(wù)管理 1） 監(jiān)控中心管理 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆 石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進行日夜監(jiān)視。 b） 工程性質(zhì)的確定 ： 17 依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考 ， 等等 。 e） 凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由 業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 商鋪裝修服務(wù)管理 1） 商鋪裝修服務(wù)管理 ： 裝修管理 應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故 單獨列出論述。 b） 糾紛、投訴接待