【正文】 道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難； 商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災(zāi)，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達到每秒 8 米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。 另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等 。 商鋪保安服務(wù)管理 1） 監(jiān)控中心管理 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆 石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進行日夜監(jiān)視。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。 b） 工程性質(zhì)的確定 ： 17 依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。 2） 商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護及維修管理的好壞直 接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考 ， 等等 。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。等等 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理 在施工過程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專 人在現(xiàn)場進行管理。 e） 凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由 業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 15 c） 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng) 視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： d） 凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。 2） 商業(yè)鋪面制 定裝修管理規(guī)定的要點 ； a） 二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設(shè)備的，應(yīng)嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電 。 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。 商鋪裝修服務(wù)管理 1） 商鋪裝修服務(wù)管理 ： 裝修管理 應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故 單獨列出論述。 14 商鋪的外部聯(lián)系 ： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。 e） 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等； 向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。 c） 報修接待 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。 b） 糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。 a） 接待與聯(lián)系 13 接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。 估計物業(yè)月收益為 ： 7000 元 3 大型商務(wù)活動總收益：物業(yè)與業(yè)委會分配比例： 5： 5 即物業(yè)占總利潤的 50%，業(yè)委會占總利潤的 50%。 12月 =642 元 /月 642 3 高低 壓配電系統(tǒng)維保、公共場地維修及養(yǎng)護、公共照明系統(tǒng)維護、消防系統(tǒng)維護及公共電費消耗。 合計： 14 人 本管理區(qū)域使用服務(wù)人員編制及工資費用： 序號 人員設(shè)置 數(shù)量 工資標準 工資小計 一 管理層人員 1 經(jīng)理 1 人 1500 元 /月 1500 元 /月 二 工程技術(shù)類人員 1 水電工 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 三 保安類人員 1 隊長 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 2 保安 8 人 900 元 /月 7200 元 /月 四 保潔綠化類人員 1 保潔 3 人 700 元 /月 2100 元 /月 五 工資總額 11 1 人員總數(shù) 14 人 2 工資總額 12800 元 /月 注 以上人員工資含養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險金等。 保安服務(wù)組：擬設(shè)保安隊長 1名 ,保安員 8名 。 1）負責(zé)日常前臺接待事務(wù)、受理商（鋪）戶的各類投訴，協(xié)調(diào)比鄰 問題 。 各下屬管理骨干分工明確，在管理服務(wù)中心的指導(dǎo)下，各司其職， 10 各負其責(zé)，以協(xié)調(diào)高效，相互促進的模式來實現(xiàn)良性循環(huán)。 六、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配： 成立 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)中心，由精干，專業(yè)性強的人員組成，下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)組。 科學(xué)的管理服務(wù)，使 【 西城路商業(yè)步行街 】 的管理服務(wù)工作將按照“ 用心管理，真心服務(wù) ” 的原則，實施一體化管理的綜合服務(wù)，一體化管理就是工作實施中分設(shè)職責(zé)不同之部門，負責(zé)協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證工作有序開展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各項管理工作順暢進行。 在 【 西城路商業(yè)步行街 】 的 管理上實行定員、定量、定額的方式，以科學(xué)的管理方法，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標，實行嚴格有效的管理制度，使管理隊伍的素質(zhì)達到相應(yīng)的服務(wù)水平，為管好 西城路 商業(yè)步行街，服務(wù)于商（鋪）戶打好堅定的基礎(chǔ)。物業(yè)管理服務(wù)主要包括兩部分 ： 一是對物業(yè)的管理，二是對商（鋪）戶的服務(wù)。 五、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)目標與整體策劃 ： 9 物業(yè)服務(wù)管理的最終目標是創(chuàng)一方文明，保一方平安。 四、 【 西城路商 業(yè)步行街 】 物業(yè)項目概況 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 由 北斗 集團開發(fā)、招商并建設(shè)完成 ，目前已成為桂林 市首家集商務(wù)、娛樂、購物、休閑 為一體 的綜合性商業(yè)步行街。 車輛管理難度大 來商業(yè)步行街的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商業(yè)步行街周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 管理點分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商