【正文】 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定 還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： d） 凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。 b） 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理。承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后作一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個(gè)方面： 建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督； 選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請(qǐng)、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 商鋪的外部聯(lián)系： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營活動(dòng)很被動(dòng)。 e） 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的 報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。 c） 報(bào)修接待 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對(duì)業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。 4 小計(jì)收益： 20342 元 /月 5 盈虧預(yù)測： 20342 元 /月－ 20642 元 /月 =300 元 /月 八、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù)管理分項(xiàng)描述： 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)管理包含以下幾個(gè)方面，我們現(xiàn)對(duì)此進(jìn)行分項(xiàng)描述： 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理 1）商鋪業(yè)戶服務(wù)管理 ： 業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2（面積超 100 ㎡） 3812 ㎡ 2 公共攤位收益：物業(yè)與業(yè)委會(huì)分配比例： 7： 3 即物業(yè)占總收益的 70%，業(yè)委會(huì)占總收益的 30%。 12月 =642 元 /月 642 3 高低 壓配電系統(tǒng)維保、公共場地維修及養(yǎng)護(hù)、公共照明系統(tǒng)維護(hù)、消防系統(tǒng)維護(hù)及公共電費(fèi)消耗。 七、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理費(fèi)用總支出及收益預(yù)測： 管理費(fèi)用總支出： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1）負(fù)責(zé)步行街的秩序維護(hù)管理 2）消防防范管理 3）車 輛交通管 理 經(jīng)營服務(wù)部 ： （ 物業(yè) 經(jīng)理 兼任 ） ，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理 公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作 ， 該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。 保安服務(wù)組：擬設(shè)保安隊(duì)長 1名 ,保安員 8名 。 1）負(fù)責(zé)日常前臺(tái)接待事務(wù)、受理商（鋪）戶的各類投訴，協(xié)調(diào)比鄰 問題 。 各下屬管理骨干分工明確，在管理服務(wù)中心的指導(dǎo)下，各司其職， 各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)高效，相互促進(jìn)的模式來實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 六、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配： 成立 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)中心，由精干，專業(yè)性強(qiáng)的人員組成，下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)組。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一體化管理就是工作實(shí)施中分設(shè)職責(zé)不同之部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證工作有序開展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各項(xiàng)管理工作順暢進(jìn)行。 處理好房產(chǎn)銷售與商（鋪）戶 經(jīng)營 之間的關(guān)系，給 開發(fā) 集團(tuán)提 出 合理化 意見及 建議，為商（鋪）戶排憂解難，充當(dāng)好開發(fā)商和商（鋪）戶之間的橋梁 和紐帶。 對(duì) 【 西城路商業(yè)步行 街 】 作為 桂林 市物業(yè)管理的典范實(shí)施管理，以高起點(diǎn)的管理，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，高素質(zhì)的人員，從而達(dá)到社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的高效益。使商（鋪）戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。由于地理環(huán)境因素，及規(guī)劃設(shè)計(jì)和整體效果，使 西城路 商業(yè)步行街極具商業(yè)價(jià)值及升值潛力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn) 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松y(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 管理點(diǎn)分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較 大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點(diǎn)。 服務(wù)要求高 商業(yè)步行街要求物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。同時(shí)商場在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松Ｒ姷姆绞接校? 指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排； 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合 作； 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理； 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 3） “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督” 有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好 1年 12個(gè)月的營銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。 2） “統(tǒng)一的營銷管理” 有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。 f）承租人對(duì)停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 28 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) d）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理。 c）營業(yè)時(shí)間的確定。 b）“完善的租約管理”指：簽定租約后方可進(jìn)入。 a）“品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。從而在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。 商業(yè)步行街作為有規(guī)劃的商業(yè)聚集 ,對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行“統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營”是商業(yè)步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)?？v觀 全國 成功步行街的發(fā)展軌跡，從其地段來看，無一不 處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 公司管理目標(biāo)： 服務(wù)是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。 公司企業(yè)精神： 人本精神、樂業(yè)情懷、誠信服務(wù)、求實(shí)管理。 目前，公司管理實(shí)力日益增強(qiáng)，管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進(jìn)并帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營管理工作。 精良的服務(wù)品質(zhì)，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認(rèn)可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(fēng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊(duì)伍，公司在冊員工 300余人，管理層人員平均年齡為 35 歲，所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計(jì)算機(jī)、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。 在物業(yè)管理實(shí)踐中，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，不斷超越廣 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松悄贤恰?、“紅嶺小區(qū)”、“陽光花園”、“臨江苑小區(qū)”、桂林“商務(wù)經(jīng)貿(mào)廣場”、“匯通商業(yè)廣場”等樓盤的物業(yè)管理及“大宇客車廠”、“水晶酈城”、“ 旅游發(fā)展總公司”、“香江飯店”、“廣運(yùn)商貿(mào)城”“普天通信設(shè)備廠”等的專業(yè)化人防服務(wù)管理項(xiàng)目。 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司注冊資金 50 萬元，物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。公司分支機(jī)構(gòu)包括“獵豹技防公司”，“金豹武裝押運(yùn)公司”、“桂安物業(yè)服務(wù)有限公司”；并開辦保安培訓(xùn)基地 1 個(gè)、休閑農(nóng)場 1 個(gè)、保安器材銷售