【正文】 項目工程 2020年 09 月更新 《 2020年 5月昆明市軌道交通 3號線一期工程環(huán)境影響報告書（世行版）》 353頁 pdf 項目工程 2020年 09 月更新 《黑弧奧美 2020年深圳光耀城 管理處的 廣大員工 將與 【 西城路商業(yè)步行街 】 全體業(yè)主及租戶 攜手并進，以百倍的真誠為 【 西城路商業(yè)步行街 】 全體業(yè)主及租戶 提供最佳的物業(yè)管理服務，努力營造優(yōu)質(zhì)的商業(yè)環(huán)境，共同打造 【 西城路商業(yè)步行街 】 更加輝煌的明天。 古人云： “ 感人心者，莫先乎情 ” 。特別是對物業(yè)服務中業(yè)戶接待、保安、保綠、保潔和設備維修等專業(yè)服務內(nèi)容將形成統(tǒng)一的服務標準和作業(yè)標準。強化員工的質(zhì)量意識，解決實 際工作中存在的各種服務和管理質(zhì)量問題，力求使 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 員工的日常工作納入規(guī)范化、程序化、制度化的軌道。 結 束 語： 【 西城路商業(yè)步行街 】 項目 接管完成后，我們將很抓如下幾個方面： 統(tǒng)一企業(yè)形象： 業(yè)戶接待、保安值勤、維修人員操作時的言行舉止嚴格遵循統(tǒng)一的行為規(guī)范，確保溫馨、舒適和安全的購物環(huán)境。 停車收費約定： 1）使用人使用露天停車場應按照露天停車位的管理規(guī)定支付停車管理 服務費用給物業(yè)管理公司，用于補充管理費用的不足， 車輛停放費用收取依照市物價局收費標準執(zhí)行。 5） 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) a）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； b）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； c）物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； d）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； e）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； f）辦公費用； g）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； h）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； i）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 4）業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 2）住宅物業(yè)管理服務費按建筑面積每月每平方米 5 元 （中段）； 3 元（東西二段）； 2 元 （面積超 100 ㎡）向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；該物業(yè)管理服務費包括小區(qū)商業(yè)門面外圍路燈、公共保潔綠化用水費用，但不包 括商業(yè)垃圾清運費用。 還有一種是財產(chǎn)險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、 暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施 。 1 商鋪保險管理 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 商鋪保險管理 ： 商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。 3） 商鋪廣告管理 ： 業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。 2） 項目開發(fā) ： 物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物 ； 開辦商務中心，為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務 ； 開辦茶座．為顧客 提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉 OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活 ； 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務 ； 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等 ； 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數(shù)服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。 節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。 商鋪廣告管理 1） 廣告策劃 ： 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。 要參考商品 經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等 。 承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā) 展等。 b） 競標租賃的注意事項： 嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。 2） 租賃管理 ： a） 出租方式的管理 ： 主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。等等 。 2） 商鋪綠地管理 ： 商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào)，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) g） 對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作； h） 在商鋪的營業(yè)時間內(nèi)，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故； i） 在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌； j） 提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內(nèi)把鋪面內(nèi)產(chǎn)生的垃圾袋裝送至指定的位置； k） 對一切能利用的再生垃圾（包裝 紙、箱）要回收處理 ， 等等。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境； b） 商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象； c） 商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點； d） 商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》，這個 “ 規(guī)程 ” 指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。等等 。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。 發(fā)現(xiàn)故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。做到 “ 統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然 ” ，切實貫徹 “ 預防為主，防消結合 ”的消防方針。只要易各地方出現(xiàn)火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝 置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。 2） 消防管理 商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大， 樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難； 商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內(nèi)的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒 8 米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。 另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等 。 商鋪保安服務管理 1） 監(jiān)控中心管理 監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆 石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。 b） 工程性質(zhì)的確定 ： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運行。 2） 商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直 接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考 ， 等等 。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。等等 裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理 在施工過程中，物業(yè)管理處應派專 人在現(xiàn)場進行管理。 e） 凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由 業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) c） 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應 視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： d） 凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。 2） 商業(yè)鋪面制 定裝修管理規(guī)定的要點 ； a） 二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》； 業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電 。 商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。 商鋪裝修服務管理 1） 商鋪裝修服務管理 ： 裝修管理 應