【正文】 包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故 單獨(dú)列出論述。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 商鋪的外部聯(lián)系 ： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。 e） 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等； 向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。 c） 報(bào)修接待 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。 b） 糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。 a） 接待與聯(lián)系 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。 估計(jì)物業(yè)月收益為 ： 7000 元 3 大型商務(wù)活動(dòng)總收益：物業(yè)與業(yè)委會(huì)分配比例： 5： 5 即物業(yè)占總利潤(rùn)的 50%，業(yè)委會(huì)占總利潤(rùn)的 50%。 12月 =642 元 /月 642 3 高低 壓配電系統(tǒng)維保、公共場(chǎng)地維修及養(yǎng)護(hù)、公共照明系統(tǒng)維護(hù)、消防系統(tǒng)維護(hù)及公共電費(fèi)消耗。 合計(jì)： 14 人 本管理區(qū)域使用服務(wù)人員編制及工資費(fèi)用： 序號(hào) 人員設(shè)置 數(shù)量 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資小計(jì) 一 管理層人員 1 經(jīng)理 1 人 1500 元 /月 1500 元 /月 二 工程技術(shù)類人員 1 水電工 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 三 保安類人員 1 隊(duì)長(zhǎng) 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 2 保安 8 人 900 元 /月 7200 元 /月 四 保潔綠化類人員 1 保潔 3 人 700 元 /月 2100 元 /月 五 工資總額 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 1 人員總數(shù) 14 人 2 工資總額 12800 元 /月 注 以上人員工資含養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)金等。 保安服務(wù)組：擬設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng) 1名 ,保安員 8名 。 1）負(fù)責(zé)日常前臺(tái)接待事務(wù)、受理商（鋪）戶的各類投訴，協(xié)調(diào)比鄰 問題 。 各下屬管理骨干分工明確，在管理服務(wù)中心的指導(dǎo)下，各司其職， 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)高效，相互促進(jìn)的模式來實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 六、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配： 成立 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)中心，由精干，專業(yè)性強(qiáng)的人員組成，下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)組。 科學(xué)的管理服務(wù)，使 【 西城路商業(yè)步行街 】 的管理服務(wù)工作將按照“ 用心管理，真心服務(wù) ” 的原則，實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)，一體化管理就是工作實(shí)施中分設(shè)職責(zé)不同之部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證工作有序開展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各項(xiàng)管理工作順暢進(jìn)行。 在 【 西城路商業(yè)步行街 】 的 管理上實(shí)行定員、定量、定額的方式，以科學(xué)的管理方法，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格有效的管理制度，使管理隊(duì)伍的素質(zhì)達(dá)到相應(yīng)的服務(wù)水平，為管好 西城路 商業(yè)步行街，服務(wù)于商（鋪）戶打好堅(jiān)定的基礎(chǔ)。物業(yè)管理服務(wù)主要包括兩部分 ： 一是對(duì)物業(yè)的管理，二是對(duì)商（鋪）戶的服務(wù)。 五、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)目標(biāo)與整體策劃 ： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 物業(yè)服務(wù)管理的最終目標(biāo)是創(chuàng)一方文明，保一方平安。 四、 【 西城路商 業(yè)步行街 】 物業(yè)項(xiàng)目概況 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 由 北斗 集團(tuán)開發(fā)、招商并建設(shè)完成 ，目前已成為桂林 市首家集商務(wù)、娛樂、購(gòu)物、休閑 為一體 的綜合性商業(yè)步行街。 車輛管理難度大 來商業(yè)步行街的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商業(yè)步行街周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 管理點(diǎn)分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)步行街 物業(yè)管理的特點(diǎn)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 服務(wù)要求高 商業(yè)步行街要 求 物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 4） “ 統(tǒng)一的物業(yè)管理 ” 有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 商業(yè)步行街設(shè)立 業(yè)主 管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 b） 組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) a） 由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引 購(gòu)物者光顧。 g） 投保范圍事宜 。 e） 為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù) 。 c） 營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定 。 b） “ 完善的租約管理 ” 指：簽定租約 后方可 進(jìn)入。 a） “ 品牌審核管理 ” 指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 從而 在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于 ： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 爭(zhēng)。 商業(yè)步行街 作為 有 規(guī)劃 的商業(yè)聚集 ,對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營(yíng) ” 是商業(yè)步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。 二、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè) 服務(wù) 理念 ： 商 業(yè)步行街作為一種最具活力的 商業(yè) 業(yè)態(tài)和最具成長(zhǎng)空間的 商鋪 形式，受到投資者的熱烈追捧。 公司經(jīng)營(yíng)方針： 一塵不染、滴水不漏、細(xì)致周到、專業(yè)追求。同時(shí)借助總公司的整體優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹立“桂安”品牌形象。 公司在管及在談項(xiàng)目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領(lǐng)域，每接管一個(gè)新的項(xiàng)目，便針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)及客戶的需求，進(jìn)行充分的研究，嚴(yán)密合理的設(shè)計(jì)，迅速建 立與之相適應(yīng)的服務(wù)管理模式。 在物業(yè)管理實(shí)踐中，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，不斷超越廣大業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展 商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門及社會(huì)各界的“好企業(yè)、好朋友”。城南旺角”、“紅嶺小區(qū)”、“陽(yáng)光花園”、“臨江苑小區(qū)”、桂林“商務(wù)經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)”、“匯通商業(yè)廣場(chǎng)”等樓盤的物業(yè)管理及“大宇客車廠”、“水晶酈城”、“ 旅游發(fā)展總公司”、“香江飯店”、“廣運(yùn)商貿(mào)城”“普天通信設(shè)備廠”等的專業(yè)化人防服務(wù)管理項(xiàng)目。 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金 50 萬元，物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。公司分支機(jī)構(gòu)包括“獵豹技防公司”，“金豹武裝押運(yùn)公司”、“桂安物業(yè)服務(wù)有限公司”；并開辦保安培訓(xùn)基地 1 個(gè)、休閑農(nóng)場(chǎng) 1 個(gè)、保安器材銷售部 1 個(gè)，承接全市 110 開鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。 桂林市保安服務(wù)總公司是桂林市公安局于 1987年 12 月 28日創(chuàng)辦的 ，是一家向社會(huì)提供專業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安減少違法犯罪的重要力量。日后，我公司正式簽約接管該項(xiàng)目，我們將對(duì)【 西城路商業(yè)步行街 】進(jìn)行更進(jìn)一步 的深入了解與分析，并在此基礎(chǔ)上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 西城路商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)投標(biāo) 方案 桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 二 00八年七月一日 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 致 函 一、桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介 二、 商業(yè)步行街物業(yè) 服務(wù) 理念 三 、商業(yè)步行街物業(yè)管理 的特殊性 四 、 西城路 商業(yè)步行街物業(yè)項(xiàng)目概況 五 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè) 管理 目標(biāo)與整體策劃 六 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配 七 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費(fèi)用總支出及收益預(yù)測(cè) 八 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費(fèi)用分項(xiàng)描述 九 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 結(jié) 束 語 附件 1：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）（復(fù)印件） 附件 2：企業(yè)法人身份證（復(fù)印件） 附件 3：組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）（復(fù)印件） 附件 4：企業(yè)資質(zhì)證書（副本）（復(fù)印件） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 致 函 尊敬的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會(huì)全體同仁： 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 非常榮幸能為貴公司負(fù)責(zé)的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供物業(yè)管理服務(wù)方案建議。 由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【 西城路商業(yè)步行街 】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。 我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)，以高度的誠(chéng)意及熱情為貴委領(lǐng)導(dǎo)的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并希望通過此項(xiàng)目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關(guān)系！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 一、 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介： 桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司是由桂林市公安局直屬企業(yè) — 桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司，總公司占 80%股份，其他自然人占 20%股份?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn) 1000 多萬元，客戶 150余家，客戶聘請(qǐng)保安員 1900 余名。整個(gè)保安隊(duì)伍分 9 個(gè)大隊(duì)， 21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，從眾多物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中相繼接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花園”、“三星大廈”、“北斗 桂安物業(yè)始終堅(jiān)持以客戶滿意為先導(dǎo)，以目標(biāo)管理為核心。 精良的服務(wù)品質(zhì)，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認(rèn)可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(fēng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊(duì)伍，公司在冊(cè)員工 300 余人，管理層人員平均年齡為 35 歲，所受教育涉及 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計(jì)算機(jī)、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。 目前，公司管理實(shí)力日益增強(qiáng)，管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進(jìn)并帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作。 公司企業(yè)精神： 人本精神、樂業(yè)情懷、誠(chéng)信服務(wù)、求實(shí)管理。 公司管理目標(biāo)： 服務(wù)是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。縱觀 全國(guó) 成功步行街的發(fā)展軌跡，從其地段來看，無一不處于城市 的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如 深圳 的東門步行街、 廣州 的上下九步行街、 長(zhǎng)沙 黃興路步行街、 武漢 的江漢路步行街等 。 “ 統(tǒng)一管理 ” ，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)