【正文】 睞。樓宇智能化進(jìn)程在一級市場非常迅速，在萬源的房地產(chǎn)開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)化每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近3000人左右的人流量。在住宅方面，2005年至2006年上半年的一部分開發(fā)商意識到突出個(gè)盤的特色，全新打造品質(zhì)樓盤，特別是注重營造社區(qū)的配套設(shè)施來出金社區(qū)商鋪的銷售。細(xì)分市場與產(chǎn)品優(yōu)勢的營造將成為重要砝碼雖然去年全市經(jīng)濟(jì)仍然保持較快速度的增長，居民收入穩(wěn)中有升，但市場的消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市的供應(yīng)量。特別是占據(jù)市政府支持和特色商業(yè)的兩大優(yōu)勢的“萬源廊橋”將直接對萬源的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生直接的影響。 2006年下半年及2007年的萬源房地產(chǎn)市場較05年相比較，市場變化的趨勢將規(guī)律化，更加明顯化，特點(diǎn)也將更為突出。萬源市場發(fā)展趨勢三、 萬源市場發(fā)展趨勢萬源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經(jīng)歷較大的轉(zhuǎn)變。主題商城——相對明確的主題定位或消費(fèi)人群是突破項(xiàng)目市場的有效方式其休閑資源可以從每天傍晚的后河“河灘夜市”可以得到驗(yàn)證。 特別是萬源－達(dá)州1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈即將開通，都會(huì)給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來機(jī)遇。 況且由于靠近后河，其傍晚的消費(fèi)人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂設(shè)施的吸引而導(dǎo)致商鋪量有大幅度的提高。小區(qū)的配套設(shè)施已經(jīng)成為左右萬源市消費(fèi)的重要因素，進(jìn)而會(huì)影響到社區(qū)商鋪的銷售。環(huán)境較好的社區(qū)商鋪雖然市政府的搬遷工程尚未啟動(dòng)，而且城市居民對河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的概念還很模糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一片區(qū)帶來了很高的附加值。河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。河西經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領(lǐng)地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競爭對手。 除“金締花園”的項(xiàng)目尾盤外，將無大面積的商業(yè)營業(yè)房推向市場。在年內(nèi)，中心區(qū)域的住宅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目的配套工程將倍受關(guān)注。今年市政投資的重點(diǎn)是將環(huán)境工程與市政具體工程。 “陽光花園”的銷售一空，更是驗(yàn)證了中心區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位。隨著本項(xiàng)目的開工，標(biāo)志著市政工程2006年的全面開展，并伴隨著“金締花園”與本項(xiàng)目的成功招商，中心區(qū)域已經(jīng)成為市民關(guān)注的熱點(diǎn)。中心區(qū)域 在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強(qiáng)化將直接引領(lǐng)消費(fèi)者的消費(fèi)態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。2005年至2006年上半年的萬源市有幾個(gè)住宅小區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領(lǐng)地”“華興小區(qū)”“陽光花園”“躍進(jìn)路小區(qū)”這些樓盤的修建都驗(yàn)證了萬源市房地產(chǎn)將進(jìn)入到大盤擴(kuò)張時(shí)代河個(gè)盤時(shí)代。大盤時(shí)代即將來臨其中市中心的核心商圈部分因?yàn)樵诮趦?nèi)無較大的營業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經(jīng)成為萬源市商業(yè)進(jìn)駐的核心地段，各商家進(jìn)駐核心商圈的意愿強(qiáng)烈，由此可能導(dǎo)致?lián)Q鋪、換口岸欲望強(qiáng)烈。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金締路的“金締花園”部分出讓了大量的土地，并修建了 大面積的商業(yè)營業(yè)房，是本項(xiàng)目的最大競爭對手，市中心的競爭將會(huì)越來越激烈。但萬源的土地轉(zhuǎn)讓多為商住一體式的轉(zhuǎn)讓，主要為萬源市政府重點(diǎn)扶持的幾個(gè)市政改革工程，主要分布在沿后河一線及后河濱河路一線。 可見，在2005年至2006年上半年的住宅銷售中 ，住宅部分正一步步的得到市場的認(rèn)可。2005年的萬源市推出的住宅項(xiàng)目較04年相比有較大的突破，其銷售面積已達(dá)7萬平米以上，同比04年增長了近130％，為最近幾年的之最。策劃資料總體市場態(tài)勢一、 總體市場態(tài)勢住宅部分 其中，所有的銷售面積基本上都集中在幾個(gè)較大的商住項(xiàng)目內(nèi)，并且都為市政府重點(diǎn)支持的整改項(xiàng)目。商業(yè)部分 2005年至2006年上半年，萬源市全市的商業(yè)用地出讓面積較少，并沒有實(shí)質(zhì)性的增加和減少。其中,濱河路一線沿線共出讓土地面積達(dá)到了36萬平方米，占到了土地轉(zhuǎn)讓的50%以上，說明萬源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，也說明萬源市市中心土地供應(yīng)量正在逐步減少，市中心的土地將越來越少。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭的事實(shí)。 商鋪的消費(fèi)群可能因此而擴(kuò)大。每個(gè)樓盤都力求在建筑本身戶型和社區(qū)配套方面吸引消費(fèi)者。萬源市市場近期特點(diǎn)二、萬源市市場近期特點(diǎn)2006年下半年的萬源房地產(chǎn)市場必將與城市市政建設(shè)的進(jìn)展，城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。 本項(xiàng)目開盤實(shí)踐將近一個(gè)月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時(shí)間內(nèi)推出的樓盤銷售已經(jīng)達(dá)到8成的銷售佳績。2005年市政工程的重點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的推廣及基礎(chǔ)設(shè)施的修復(fù)。如對紀(jì)念碑的修復(fù)，市民廣場及街道整治等等。年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目幾乎為零。濱河路沿線后河濱河路沿線近兩年內(nèi)有幾個(gè)樓盤出現(xiàn)。與2004年相比，此沿線的市場供應(yīng)量大大增加，這兩個(gè)具有代表性的樓盤吸引了一大批對環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族，住宅與商業(yè)營業(yè)房銷售情況良好，說明后河沿線片區(qū)已經(jīng)開始受到市場的關(guān)注。 已經(jīng)完成評規(guī)面積1500畝，已開發(fā)801畝。隨著政府工程的進(jìn)展和遠(yuǎn)期商業(yè)物業(yè)的附加值將會(huì)進(jìn)一步提高，但短期內(nèi)尚無商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)。 以“濱水領(lǐng)地”為例，由于小區(qū)內(nèi)安置了大量的健身器材和設(shè)計(jì)了一定的綠化，導(dǎo)致其住宅銷售量迅速上升。紅色題材萬源市為四川著名的紅色旅游區(qū)，其市內(nèi)紅色旅游文化底蘊(yùn)豐厚，歷史題材廣泛，每年因?yàn)榧t色旅游主題可吸引將近10萬人口到萬源市旅游。休閑、度假題材 萬源市市民愿意休閑享受的意愿非常強(qiáng)烈。幾乎每天傍晚的人流量都能達(dá)到20000人次，其中蘊(yùn)含的巨大消費(fèi)商機(jī)尚待發(fā)掘。 主題商場將成為萬源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”為例，仍然奉行著傳統(tǒng)的商業(yè)銷售模式，并沒有管理公司介入，缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，極大的打擊了外地投資者的投資信心，對于品牌招商影響較大。 競爭將更加激烈“濱水領(lǐng)地”“萬源廊橋”等一系列樓盤的推出將會(huì)直接影響本項(xiàng)目的銷售。同時(shí)也將影響萬源的消費(fèi)形勢。因此，在市場容量有限的情況下，不成為暢銷盤就會(huì)面臨積壓。 以“濱水領(lǐng)地”和“金締花園”為代表的社區(qū)將公共配套設(shè)施中的休閑娛樂設(shè)施作為吸引小區(qū)居民的一種營銷工具，取得了非常好的效果，特別是“濱水領(lǐng)地”的銷售結(jié)果更是出乎了所有人的以外，由于小區(qū)配套的利用，使小區(qū)的商鋪價(jià)格上升了近一倍。這是小區(qū)商鋪價(jià)格上漲的主要原因。 并將進(jìn)一步走向日常生活，特比是針對商業(yè)樓盤的智能化建設(shè)必將引領(lǐng)萬源市場商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。 從“濱水領(lǐng)地”“金締花園39。商業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步規(guī)?；?、主題式購物、休閑購物的方向發(fā)展 熱愛休閑、喜歡安逸的生活方式是萬源人的特點(diǎn)之一，他們希望一戰(zhàn)式購物，無明確的定位和不能明確告之定位的商業(yè)區(qū)很難有吸引力。但就是這樣的一種消費(fèi)水平與消費(fèi)享受極為不合理的地方，每天的人流量竟然可以達(dá)到20000人左右。雖然萬源的一些項(xiàng)目地位在休閑娛樂方面，但項(xiàng)目交房后仍然是傳統(tǒng)的商業(yè)街模式，并沒有真正意義上滿足萬源市人民心中的預(yù)期，因此很難有較高的附加值。 一次，夜間消費(fèi)市場的挖掘和正確引導(dǎo)市商業(yè)地產(chǎn)吸引人氣的主要方向。特殊的“河灘夜市”現(xiàn)象由于河灘內(nèi)受到天氣和水量的影響有嚴(yán)重的商業(yè)弊端，況且處于一種無序的混亂局面，里面的攤位也是“先占先得”，無法真正形成一種商業(yè)區(qū)域，其大量的消費(fèi)人群的轉(zhuǎn)移也成為必然。 其主要關(guān)注的項(xiàng)目為本案和“金締花園”、“陽關(guān)花園”等有較好發(fā)展前景的項(xiàng)目實(shí)體。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，萬源市著逐步形成了一批住宅小區(qū)，聚集了大量的居住人群，傳統(tǒng)的商業(yè)老街從位置、功能、規(guī)模上難以滿足城市居民消費(fèi)水平的需要，市中心商圈的重新定位已經(jīng)是發(fā)展的需要。低價(jià)的租金和市場的巨大需求使愛家不斷的進(jìn)行市場宣傳，在愛家的帶動(dòng)下，相信幾年內(nèi)，中心商圈的范圍將擴(kuò)大，成為萬源市最大的商業(yè)旺地。 并以這個(gè)“Ⅲ”字型為基礎(chǔ)向裕豐街北段，紅旗路北段、紅衛(wèi)街南段、紅旗路南段和南街方向擴(kuò)散。萬源市幾乎所有街道都有地層商鋪，并且都為臨街式商鋪。但萬源市街道的所有商鋪均銷售一空，無空置現(xiàn)象，除少數(shù)偏遠(yuǎn)的商鋪經(jīng)營較差外，其余均經(jīng)營良好。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年年底至2006年5月，萬源市城區(qū)僅有一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，推出了少量的營業(yè)房，并沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市。通過調(diào)查，在城鎮(zhèn)中心地段的紅旗街、紅衛(wèi)路附近均沒有大量的商業(yè)營業(yè)房上市，而且也沒有商鋪用于出租，甚至到了“有錢無鋪”的局面。 3項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況1 )裕豐街段：裕豐街是2002年以后逐步發(fā)展起來的商業(yè)街道。其兩邊共有商鋪近90家。其業(yè)態(tài)較為混亂。該路段商業(yè)營業(yè)房主要為2030平米左右，租金20000左右 2)紅旗路段：紅旗路原為市政府門面街道，為最早的商業(yè)中心地段，其商業(yè)形態(tài)較為混亂，經(jīng)過政府這幾年的統(tǒng)一治理和規(guī)劃，已經(jīng)發(fā)展成為萬源市的服裝一條街。共有鋪面60余家。價(jià)格為6075元/平米/月，年租金為1500030000元/年，鋪面面積主要為1535平米之間，主力面積為30平米3） 紅衛(wèi)街段：紅衛(wèi)街為萬源市早期商業(yè)街道，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，是城市的一個(gè)穩(wěn)定的商業(yè)發(fā)展區(qū)也是市政府規(guī)劃的主要商業(yè)街道，其地位是城市發(fā)展的成熟商業(yè)地段，依靠萼山劇院和新建的高品質(zhì)陽光花園，特別是陽光花園的商業(yè)營業(yè)房的銷售和二樓商業(yè)休閑商鋪的出售更加加重了該街道的商業(yè)氣氛，增添了紅衛(wèi)路的商業(yè)地位。共有商鋪150余個(gè)，其中80%為服裝商鋪。商鋪的底樓面積區(qū)間為2040平米價(jià)格在15000元左右。4） 萬寶商場：萬寶商場是較早修建的一條商業(yè)步行街，是萬源市首條真正意義上的步行街。主要鋪面面積為1535平米，主力面積為25平米左右，價(jià)格為50