【正文】 主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，目前國內(nèi)商業(yè)步行街購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對商業(yè)步行街的管理更為重要。 “ 分散經(jīng)營 ” ，是商業(yè)步行街對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建 橋梁。 為了達到 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營 ” 的管理模式，在商業(yè)步行街 管理 合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 1） “ 統(tǒng)一招商管理 ” 要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理 同步實施。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托 書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等 。 d） 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理 。 f） 承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制 。 2） “ 統(tǒng)一的營銷管理 ” 有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好 1 年 12個月的營銷計劃，所謂“ 大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過 ” 。 3） “ 統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 ” 有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。常見的方式有： 指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排； 協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作； 服務(wù)項目 ：行政事務(wù)管理； 監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。 三、 商業(yè)步行街物業(yè) 管理服務(wù)的特殊性： 顧客流量大 商業(yè)步行街進出人員雜，不受管 制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。安全管理應(yīng)特別慎重 。促進商業(yè)步行街物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。 營業(yè)時間性強 顧客到商業(yè)步行街購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。由于地理環(huán)境因素，及規(guī)劃設(shè)計和整體效果，使 西城路 商業(yè)步行街極具商業(yè)價值及升值潛力。使商（鋪）戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。 對 【 西城路商業(yè)步行街 】 作為 桂林 市 物業(yè)管理的典范實施管理，以高起點的管理，高標準的服務(wù)，高素質(zhì)的人員，從而達到社會環(huán)境和經(jīng)濟的高效益。 處理好房產(chǎn)銷售與商（鋪）戶 經(jīng)營 之間的關(guān)系，給 開發(fā) 集團提 出 合理化 意見及 建議，為商（鋪）戶排憂解難，充當好開發(fā)商和商（鋪）戶之間的橋梁和紐帶。 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)中心設(shè)有管理組開展日常服務(wù)充分發(fā)揮資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力，物業(yè)的投入，加強各組的相互支持和促進，提高管理效能，服務(wù)中心以人性化的管理貫穿于工作的始末，充分發(fā)揮員工的工作積極性，主動性和創(chuàng)造性，最好地滿 足商（鋪）戶的各項要求，服務(wù)中心將結(jié)合步行街的特點，創(chuàng)造出獨特且具有風格的管理模式，以盡善盡美有服務(wù)為商（鋪）戶提供安全，舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 管理服務(wù)中心： 人員配置力求合理， 擬設(shè)經(jīng)理 1 名 。 業(yè)戶 服務(wù)組： 設(shè) 管理員 1 名 （經(jīng)理兼） ，電工 1 名，清潔工 3 名 。 2）辦理商（鋪）戶的裝修報裝手續(xù)，裝修進程跟蹤 3）免費為商（鋪）戶代辦所需經(jīng)營證照、代理招商招租業(yè)務(wù) 4）負責步行街的各項公共設(shè)施、設(shè)備的管理，維護及保養(yǎng) 5）負責步行街的公共衛(wèi)生綠化管養(yǎng)的監(jiān)督指導 6）負責步行街各項物業(yè)日常費用收取 7）負責開展相關(guān)的有償服務(wù)：如打字復印、傳真、收發(fā)電子郵件服務(wù) 。 1）負責步行街的秩序維護管理 2）消防防范管理 3）車輛交通管 理 經(jīng)營服務(wù)部 ： （ 物業(yè) 經(jīng)理 兼任 ） ，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理 公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作 ， 該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。 七、 【 西城路商業(yè)步行街 】管理費用總支出及收益預(yù)測： 管理費用總支出： 序號 項目 內(nèi)容 測算 依據(jù) 測算 公式 月支出 （元 /月） 1 管 理人員 工資費用 11 人 12800 2 國家法定假日 加班費 11天 50 元 /天 14人247。 2020 元 /月 2000 4 辦公運行費用 （含招待、交通、通信、耗材、折舊） 200 元 /人 /月 200 元 /人 /月 14 人 2800 5 衛(wèi)生綠化費用 (含衛(wèi)生用具及清掃用水及綠化清殺費 ) 100 元 /人 /月 100 元 /人 /月 14 人 1400 6 稅收 按5% 計算 1000 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 管理費用收入預(yù)測： 序號 物業(yè) 性質(zhì) 收費單價 (元 /月 /平方米 ) 收費面積估測 費用收入 小計 1 商業(yè) 門面 5（中段） 3（東西二段） 2（面積超 100 ㎡） 建筑面積約3812 ㎡ 13342 元 /月 （依照 70%計算） 2 公共攤位收益：物業(yè)與業(yè)委會分配比例： 7： 3 即物業(yè)占總收益的 70%，業(yè)委會占總收益的 30%。 4 小計收益： 20342 元 /月 5 盈虧預(yù)測： 20342 元 /月－ 20642 元 /月 =300 元 /月 八、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù)管理分項描述 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述： 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理 1） 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理 ： 業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行 “ 管理公約 ” 業(yè)績考核依據(jù)之一 。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任 務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； d） 走訪回訪 接待員的走訪內(nèi)容包括三方面： 一是 ： 聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是 ： 對報修后的維修結(jié)果進行回訪； 三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。處理得好，往往事半功倍。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂 “ 裝修管理協(xié)議 ” ，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面： 建立周全、詳細、便于操作的管理制度； 專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督； 選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修； 對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。 b） 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理 。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。 d） 業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。管理的內(nèi)容主要包括 3 方面： 對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按 “ 裝修協(xié)議 ” 要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 設(shè)計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的 “ 裝修管理協(xié)議 ” 上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其 他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系，發(fā)出 “ 整改通知單 ” 等。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關(guān)費用則由業(yè)戶支付。 商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理 1） 商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 1） 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 ： a） 商鋪修繕的計劃、資金管理 ： 為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結(jié)果。 大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。因此，工期安排和開工前的 籌備工作非常重要；中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。應(yīng)特別強調(diào)，在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等 。如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象，寸作查證。 這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。煙霧窒息 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。 制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責范圍。 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置；如確為火警，按應(yīng)急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內(nèi)人員的疏散，保障人身安全， 事故后作好調(diào)查分析報告并備案。 定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。 在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災(zāi)逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。 商鋪保潔服務(wù)管 理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境 ， 外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等 ； 內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公 房地