【正文】 保安、保綠、保潔和設(shè)備維修等專業(yè)服務(wù)內(nèi)容將形成統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 結(jié) 束 語(yǔ)： 【 西城路商業(yè)步行街 】 項(xiàng)目 接管完成后，我們將很抓如下幾個(gè)方面： 統(tǒng)一企業(yè)形象： 業(yè)戶接待、保安值勤、維修人員操作時(shí)的言行舉止嚴(yán)格遵循統(tǒng)一的行為規(guī)范，確保溫馨、舒適和安全的購(gòu)物環(huán)境。 5） 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) a）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； b）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； c）物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； d）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； e）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； f）辦公費(fèi)用； g）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； h）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； i）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 2）住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米 5 元 （中段）； 3 元（東西二段）； 2 元 （面積超 100 ㎡）向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；該物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括小區(qū)商業(yè)門(mén)面外圍路燈、公共保潔綠化用水費(fèi)用，但不包 括商業(yè)垃圾清運(yùn)費(fèi)用。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施 。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時(shí)，必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。 2） 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ： 物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開(kāi)辦商鋪兒童樂(lè)園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購(gòu)物 ； 開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù) ； 開(kāi)辦茶座．為顧客 提供休憩，飲茶、品味小吃的場(chǎng)地：舉辦舞會(huì)、卡拉 OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活 ； 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù) ； 開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等 ； 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。 商鋪廣告管理 1） 廣告策劃 ： 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設(shè)計(jì)要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； 廣告策劃是商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來(lái)，把承租人留住。 承租人的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍，所經(jīng)營(yíng)的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā) 展等。租金計(jì)算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場(chǎng)情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。等等 。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。隨著人流的進(jìn)出，給商鋪地坪帶來(lái)的灰塵、紙肖；定時(shí)的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境； b） 商鋪的玻璃無(wú)框門(mén)、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺(jué)上的不舒服，應(yīng)定時(shí)清潔以消除不潔現(xiàn)象； c） 商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無(wú)異味，也是清潔工作的重點(diǎn)； d） 商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風(fēng)吹雨淋會(huì)使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為顧客提供一個(gè)輕松愉快的購(gòu)物環(huán)境。對(duì)一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查，防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過(guò)大、線路老化、過(guò)載、摩擦等危險(xiǎn)現(xiàn)象。做到 “ 統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然 ” ，切實(shí)貫徹 “ 預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的消防方針。鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。 另外地下車庫(kù)或露天停車場(chǎng)亦須安置監(jiān)控?cái)z像探頭，防止車輛被竊，萬(wàn)一遭竊，錄象將提供證據(jù)、線索，有利破案等等 。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測(cè)電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯的運(yùn)行狀況，一有異常情況及時(shí)安排維修，確保電氣和中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施，設(shè)備上，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直 接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施，則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。等等 裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理 在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專 人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) c） 為了保證業(yè)戶在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng) 視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況： d） 凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 商鋪的外部聯(lián)系 ： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。 c） 報(bào)修接待 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。 a） 接待與聯(lián)系 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。 12月 =642 元 /月 642 3 高低 壓配電系統(tǒng)維保、公共場(chǎng)地維修及養(yǎng)護(hù)、公共照明系統(tǒng)維護(hù)、消防系統(tǒng)維護(hù)及公共電費(fèi)消耗。 保安服務(wù)組：擬設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng) 1名 ,保安員 8名 。 各下屬管理骨干分工明確，在管理服務(wù)中心的指導(dǎo)下，各司其職， 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)高效，相互促進(jìn)的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 科學(xué)的管理服務(wù)，使 【 西城路商業(yè)步行街 】 的管理服務(wù)工作將按照“ 用心管理，真心服務(wù) ” 的原則，實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)，一體化管理就是工作實(shí)施中分設(shè)職責(zé)不同之部門(mén)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問(wèn)題，保證工作有序開(kāi)展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各項(xiàng)管理工作順暢進(jìn)行。物業(yè)管理服務(wù)主要包括兩部分 ： 一是對(duì)物業(yè)的管理，二是對(duì)商（鋪）戶的服務(wù)。 四、 【 西城路商 業(yè)步行街 】 物業(yè)項(xiàng)目概況 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 由 北斗 集團(tuán)開(kāi)發(fā)、招商并建設(shè)完成 ，目前已成為桂林 市首家集商務(wù)、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑 為一體 的綜合性商業(yè)步行街。統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門(mén)時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 服務(wù)要求高 商業(yè)步行街要 求 物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 商業(yè)步行街設(shè)立 業(yè)主 管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) a） 由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引 購(gòu)物者光顧。 e） 為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù) 。 b） “ 完善的租約管理 ” 指：簽定租約 后方可 進(jìn)入。 從而 在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。沒(méi)有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 爭(zhēng)。 二、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè) 服務(wù) 理念 ： 商 業(yè)步行街作為一種最具活力的 商業(yè) 業(yè)態(tài)和最具成長(zhǎng)空間的 商鋪 形式，受到投資者的熱烈追捧。同時(shí)借助總公司的整體優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹(shù)立“桂安”品牌形象。 在物業(yè)管理實(shí)踐中，通過(guò)提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，不斷超越廣大業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展 商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門(mén)及社會(huì)各界的“好企業(yè)、好朋友”。 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金 50 萬(wàn)元，物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。 桂林市保安服務(wù)總公司是桂林市公安局于 1987年 12 月 28日創(chuàng)辦的 ，是一家向社會(huì)提供專業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安減少違法犯罪的重要力量。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 西城路商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)投標(biāo) 方案 桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 二 00八年七月一日 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 致 函 一、桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介 二、 商業(yè)步行街物業(yè) 服務(wù) 理念 三 、商業(yè)步行街物業(yè)管理 的特殊性 四 、 西城路 商業(yè)步行街物業(yè)項(xiàng)目概況 五 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè) 管理 目標(biāo)與整體策劃 六 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配 七 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費(fèi)用總支出及收益預(yù)測(cè) 八 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費(fèi)用分項(xiàng)描述 九 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 結(jié) 束 語(yǔ) 附件 1：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）（復(fù)印件） 附件 2：企業(yè)法人身份證（復(fù)印件） 附件 3：組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）（復(fù)印件） 附件 4：企業(yè)資質(zhì)證書(shū)（副本）（復(fù)印件） 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 致 函 尊敬的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會(huì)全體同仁： 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 非常榮幸能為貴公司負(fù)責(zé)的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供物業(yè)管理服務(wù)方案建議。 我們希望能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)，以高度的誠(chéng)意及熱情為貴委領(lǐng)導(dǎo)的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并希望通過(guò)此項(xiàng)目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關(guān)系！ 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 一、 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介： 桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司是由桂林市公安局直屬企業(yè) — 桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司，總公司占 80%股份，其他自然人占 20%股份。整個(gè)保安隊(duì)伍分 9 個(gè)大隊(duì)， 21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。 桂安物業(yè)始終堅(jiān)持以客戶滿意為先導(dǎo)，以目標(biāo)管理為核心。 目前，公司管理實(shí)力日益增強(qiáng)，管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進(jìn)并帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作。 公司管理目標(biāo)： 服務(wù)是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。 “ 統(tǒng)一管理 ” ，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托