【正文】 的管理公司統(tǒng)一管理，目前國內商業(yè)步行街購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對商業(yè)步行街的管理更為重要。 為了達到 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經營 ” 的管理模式，在商業(yè)步行街 管理 合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托 書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。 d） 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理 。 2） “ 統(tǒng)一的營銷管理 ” 有助于維護和提高經營者的共同利益。 3） “ 統(tǒng)一的服務監(jiān)督 ” 有助于經營者間的協(xié)調和合作。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。安全管理應特別慎重 。 營業(yè)時間性強 顧客到商業(yè)步行街購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現。使商（鋪）戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。 處理好房產銷售與商（鋪）戶 經營 之間的關系，給 開發(fā) 集團提 出 合理化 意見及 建議，為商（鋪）戶排憂解難，充當好開發(fā)商和商（鋪）戶之間的橋梁和紐帶。 管理服務中心： 人員配置力求合理， 擬設經理 1 名 。 2）辦理商（鋪）戶的裝修報裝手續(xù)，裝修進程跟蹤 3）免費為商（鋪）戶代辦所需經營證照、代理招商招租業(yè)務 4）負責步行街的各項公共設施、設備的管理，維護及保養(yǎng) 5）負責步行街的公共衛(wèi)生綠化管養(yǎng)的監(jiān)督指導 6）負責步行街各項物業(yè)日常費用收取 7）負責開展相關的有償服務：如打字復印、傳真、收發(fā)電子郵件服務 。 七、 【 西城路商業(yè)步行街 】管理費用總支出及收益預測： 管理費用總支出： 序號 項目 內容 測算 依據 測算 公式 月支出 （元 /月） 1 管 理人員 工資費用 11 人 12800 2 國家法定假日 加班費 11天 50 元 /天 14人247。 4 小計收益： 20342 元 /月 5 盈虧預測： 20342 元 /月－ 20642 元 /月 =300 元 /月 八、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務管理分項描述 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述： 商鋪業(yè)戶服務管理 1） 商鋪業(yè)戶服務管理 ： 業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內部管理。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行 “ 管理公約 ” 業(yè)績考核依據之一 。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂 “ 裝修管理協(xié)議 ” ，現場監(jiān)督管理等。 b） 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理 。 d） 業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關細節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的 房地產商域網 房地產商域網 設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的 “ 裝修管理協(xié)議 ” 上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其 他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯系，發(fā)出 “ 整改通知單 ” 等。 商鋪設備、設施維保服務管理 1） 商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。 大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。如發(fā)現可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應及時錄象，寸作查證。煙霧窒息 房地產商域網 房地產商域網 死亡往往是火災死亡率中最高的。 制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。 定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。 商鋪保潔服務管 理 商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境 ， 外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等 ； 內部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內、辦公 房地產商域網 房地產商域網 室內等非公用部位。 2） 商鋪保潔管理的重點 ： a） 商鋪的清潔 管理重點之一是地坪清潔。 商鋪綠化服務管理 1） 商鋪 綠化服務管理 ： 綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。 為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪； 保持綠地環(huán)境整潔 ， 及時清除死株、病株，缺株要補檀 ， 定期對花木修剪整形； 發(fā)現病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識； 房地產商域網 房地產商域網 草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒； 臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因 素。 c） 協(xié)議租金出租的注意事項： 房地產商域網 房地產商域網 在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數目，業(yè)績情況及所經營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等 。 要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況及經營狀況等。 房地產商域網 房地產商域網 協(xié)調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。除電視、報刊廣告以外，最有效、 最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。在商鋪的維 修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按 “ 規(guī)程 ” 操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。 九、【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務性各項服務收費 標準： 物業(yè)管理服務收費約定： 1）物業(yè)管理服務收費不包括房屋共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造、年檢的費用，公共維修基金使用依照國家建設 213 號文件規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。 公共場地管理收益約定： 1）利用公共場地進行租賃行為的收益：業(yè)委會與物業(yè)服務處 3： 7 分成。 統(tǒng)一服務標準： 不斷細化各項服務內容，制定服務規(guī)范，形成服務操作質量標準。物業(yè) 服 務 要想贏得業(yè)戶的心就必須以誠待人，以情動人 。先生的湖戶型鑒賞手冊》 40 張圖片 jpg 項目工程 2020年 09 月更新 《 2020年 18 月長春土地出讓表》 1 頁 excel 項目工程 2020年 09 月更新 《聯創(chuàng)國際 2020年項目設計階段成本控制 — 設計控制還是控制設計》 72 頁 pdf 項 目工程 2020年 09 月更新 《某項目一期建筑方案設計招標文件》 90頁 word 項目工程 2020年 09 月更新 《恒大 2020年室內精裝修工程管理指導書》 108 頁 word 項目工程 2020年 09 月更新 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