商業(yè)步行街經(jīng)營管理策略方案-在線瀏覽
2025-06-27 00:03本頁面
【正文】 苦建立的品牌形象毀于一旦。廣寧商業(yè)步行街經(jīng)營管理職能架構(gòu)廣寧縣恒富物業(yè)經(jīng)營管理有限公司廣州匯峻商業(yè)經(jīng)營管理有限公司保潔綠化保安工程招商經(jīng)營策劃推廣策劃目前廣寧商業(yè)步行街已正式開業(yè)，而基本上對于商業(yè)的經(jīng)營管理方面的工作沒有系統(tǒng)地組織。人員安排：匯峻商業(yè)經(jīng)營管理公司將派員常駐廣寧商業(yè)步行街現(xiàn)場，協(xié)助恒富物業(yè)經(jīng)營管理公司開發(fā)管理工作，并參與項目經(jīng)營管理的策劃、組織與實施。2） 經(jīng)營策劃助理：具體負(fù)責(zé)項目經(jīng)營管理與活動的策劃與實施工作，根據(jù)市場與項目總體環(huán)境的變化，制定經(jīng)營管理調(diào)整策略。 二、物業(yè)管理策略調(diào)整建議商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理既是管理工作也是服務(wù)工作，其管理的對象是物，即商業(yè)物業(yè)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備與相關(guān)的場地，而服務(wù)的對象是人，是物業(yè)的業(yè)主與使用人（包括商鋪經(jīng)營者與廣大的消費者）。（一）目前物業(yè)管理的不足由于起點較低，在廣寧縣域范圍，廣寧商業(yè)步行街的物業(yè)管理工作已算是行業(yè)的佼佼者，在商業(yè)街內(nèi)并沒有出現(xiàn)其他地區(qū)常見的亂擺亂賣、占道經(jīng)營等混亂現(xiàn)象，總體經(jīng)營秩序處于可控范圍，步行街在廣縣是品種最齊全、環(huán)境最舒適的消費場所。與先進(jìn)地區(qū)的商場物業(yè)管理相比較，步行街在物業(yè)管理方面主要仍存在以下不足之處：保潔工作的不足：整體上，步行街的保潔工作尚可過關(guān)，只有個別地方存在不足，主要體現(xiàn)在：1）垃圾桶上層垃圾沒有及時清理，常有煙頭、紙屑、果皮甚至口痰等，與廣寧最高尚購物消費環(huán)境不相稱；2）在步行街開業(yè)幾個月后，在二、三樓商場的公共區(qū)域仍存在多處裝修留下的痕跡沒有清理，在肯德基外走廊漏水的水漬越來越嚴(yán)重，對步行街的形象造成負(fù)面影響；3）開業(yè)期間的宣傳POP經(jīng)過幾個月的風(fēng)吹雨打，個別已變色或毀損，沒有得到及時的更換。當(dāng)一個乘興而來顧客來到心目中廣寧最好購物環(huán)境的步行街，他所看到的與所宣傳的并不一致，心中必然存有疑慮，或者自此降低了對步行街的好感度。然而，物業(yè)公司對于車輛停放的管理做得不夠到位，主要體現(xiàn)在：1）項目名為商業(yè)步行街，但摩托車、自行車都可以隨意進(jìn)入步行街，隨便停在店鋪門口，雖然不是車來車往，但無形中已破壞了步行街獨的休閑商業(yè)風(fēng)情；2）由于項目規(guī)劃的缺失，沒有為步行街規(guī)劃足夠的地下停車位，以至于被迫利用廣場作為免費停車場，令步行街喪失了一個很好的聚集人氣、輸送人流的磁力點。（二）物業(yè)管理工作調(diào)整的建議對步行街實行車輛管理，禁止所有車輛未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入步行街；第一代步行街：僅僅為了吸引顧客，是純粹的商業(yè)性步行街；第二代步行街：體現(xiàn)了對步行者的關(guān)懷，關(guān)注環(huán)境的人性化建設(shè)； 第三代步行街：成為了所在地的社會活動中心。商業(yè)步行街最大的特色是消費者徒步置身其中，人們能充分享受“逛街”的樂趣，現(xiàn)在步行街已不僅僅是一個商業(yè)場所，更成為了一個城市的各種社會活動的中心。遷出停車場，還市民一個城市廣場。廣場是城市交通樞紐，是人們進(jìn)行政治、經(jīng)濟(jì)、文化等社會活動的空間，是人們聚會、休閑的空間，同時亦是人們逃離城市喧囂的地方。全世界的購物中心與商業(yè)步行街至少都會配套一個露天廣場，一方面，廣場用作匯聚四面八方的人氣與分流場外場內(nèi)的人流，是整個購物中心或步行街的人流交匯地；另一方面，廣場也是當(dāng)?shù)氐氖忻裎幕顒?、社交活動、休閑活動與商業(yè)活動的重要場所。 三、經(jīng)營管理策略建議（一）經(jīng)營管理基本思路“思路決定出路”，作為廣寧縣規(guī)模最大的綜合型購物消費場所，后續(xù)的經(jīng)營管理與前期的規(guī)劃設(shè)計同等重要。通常商場在開業(yè)前，招商工作多少帶有試探性，只有在開業(yè)后，經(jīng)過一段時間的運營，才能了解商戶對項目與消費者對商戶的適應(yīng)性，步行街開業(yè)后仍需要根據(jù)市場需求狀況，不斷調(diào)整商業(yè)定位，以最優(yōu)的業(yè)態(tài)組合與最佳的商戶品牌吸引目標(biāo)消費者。從消費模式的角度去分析，逛商店與逛街是不同的消費模式和消費群體，逛商店的人是“目的性消費”，沒有購物需求他們一般不去逛商店，這類顧客通常購物目標(biāo)明確，進(jìn)入商場會直奔主題進(jìn)入預(yù)定的目標(biāo)商號，是為了完成購物目的而去消費；而逛街的人則是“非目的性消費”，他們?nèi)ス浣峙c逛公園的功能類似，逛商業(yè)步行街的人對于休閑性或娛樂性的要求多于購物性，這類顧客通常沒有消費目標(biāo)，只是對在哪里逛有強(qiáng)烈的想法，卻對逛到哪里并無實質(zhì)要求，非目的性消費群體更注重過程的娛樂性、休閑性或趣味性，他們的消費往往是隨意性很強(qiáng)，如看見有新款服裝符合自己的審美觀點就會購買、看見有有趣的或可以討女朋友歡心的物品就會購買、逛累了會購買飲料、逛餓了會到餐館就餐、看見有新電影上映會去購票。開業(yè)后，仍須繼續(xù)、不斷地針對目標(biāo)消費群體進(jìn)行有的放矢的推廣活動，通常推廣宣傳與豐富多彩的營銷活動的實施，讓市場與目標(biāo)消費群體對項目保持一定的關(guān)注熱度，而不是將步行街作為旅游景點僅“到此一游”。廣寧商業(yè)步行街的目標(biāo)消費群體預(yù)計為1640歲偏年輕化的消費群體，這類群體的消費行為更具“非目的性”，項目的商業(yè)功能定位必須能滿足目標(biāo)消費群體的消費行為習(xí)慣，才能將來到步行街的客流盡可能地留在步行街或商場內(nèi)，而不是去了其他商業(yè)項目。 如何增加人流停留在步行街和商場的時間？通過對顧客的消費行為分析可知，非目的性顧客的消費額往往比目的性顧客的消費額更大。因此，要結(jié)合商場硬件規(guī)劃設(shè)計合理的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，在步行街內(nèi)營造更休閑、更舒適的消費、娛樂環(huán)境，營造逛街、逛商場的樂趣，讓目標(biāo)群體盡量在步行街內(nèi)消磨時間，從而增加消費機(jī)會。 如何通過有效的措施引導(dǎo)、激發(fā)消費者的購買欲？商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營規(guī)劃決定著商戶組合，商戶組合決定著貨品或服務(wù)的組合，而貨品或服務(wù)的組合則關(guān)乎著商場整體吸引力的問題，也是商場能否旺場的一個關(guān)鍵因素。 在實際操作中，鑒于步行街與商場規(guī)模較在、廣寧地區(qū)的招商難度及最佳的經(jīng)營品類組合的形成需要一定的培養(yǎng)期，在商場前期招商時，可適當(dāng)降低對經(jīng)營品類組合的要求限制，但在待“填滿”商鋪開業(yè)后，則必須再行調(diào)整，并配有效的促銷措施、購物氛圍環(huán)境的營造合，才能最大限度地將吸引過來的人流轉(zhuǎn)化為消費力。保持商場持續(xù)的吸引與競爭力，需要進(jìn)行長期而有效的宣傳推廣，并建立與維護(hù)商場統(tǒng)
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