【正文】 ，確定有償還是無償，有無限制 。 2） “ 統(tǒng)一的營銷管理 ” 有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好 1 年 12個月的營銷計劃，所謂“ 大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過 ” 。 3） “ 統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 ” 有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。常見的方式有： 指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排； 協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作； 服務(wù)項目 ：行政事務(wù)管理； 監(jiān)督項目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。 三、 商業(yè)步行街物業(yè) 管理服務(wù)的特殊性： 顧客流量大 商業(yè)步行街進(jìn)出人員雜，不受管 制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。安全管理應(yīng)特別慎重 。促進(jìn)商業(yè)步行街物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。 營業(yè)時間性強(qiáng) 顧客到商業(yè)步行街購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。由于地理環(huán)境因素，及規(guī)劃設(shè)計和整體效果，使 西城路 商業(yè)步行街極具商業(yè)價值及升值潛力。使商（鋪）戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。 對 【 西城路商業(yè)步行街 】 作為 桂林 市 物業(yè)管理的典范實施管理，以高起點(diǎn)的管理，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，高素質(zhì)的人員，從而達(dá)到社會環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的高效益。 處理好房產(chǎn)銷售與商（鋪）戶 經(jīng)營 之間的關(guān)系，給 開發(fā) 集團(tuán)提 出 合理化 意見及 建議，為商（鋪）戶排憂解難，充當(dāng)好開發(fā)商和商（鋪）戶之間的橋梁和紐帶。 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)中心設(shè)有管理組開展日常服務(wù)充分發(fā)揮資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力，物業(yè)的投入，加強(qiáng)各組的相互支持和促進(jìn)，提高管理效能，服務(wù)中心以人性化的管理貫穿于工作的始末，充分發(fā)揮員工的工作積極性，主動性和創(chuàng)造性，最好地滿 足商（鋪）戶的各項要求，服務(wù)中心將結(jié)合步行街的特點(diǎn)，創(chuàng)造出獨(dú)特且具有風(fēng)格的管理模式，以盡善盡美有服務(wù)為商（鋪）戶提供安全，舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 管理服務(wù)中心： 人員配置力求合理， 擬設(shè)經(jīng)理 1 名 。 業(yè)戶 服務(wù)組： 設(shè) 管理員 1 名 （經(jīng)理兼） ，電工 1 名，清潔工 3 名 。 2）辦理商（鋪）戶的裝修報裝手續(xù)，裝修進(jìn)程跟蹤 3）免費(fèi)為商（鋪）戶代辦所需經(jīng)營證照、代理招商招租業(yè)務(wù) 4）負(fù)責(zé)步行街的各項公共設(shè)施、設(shè)備的管理，維護(hù)及保養(yǎng) 5）負(fù)責(zé)步行街的公共衛(wèi)生綠化管養(yǎng)的監(jiān)督指導(dǎo) 6）負(fù)責(zé)步行街各項物業(yè)日常費(fèi)用收取 7）負(fù)責(zé)開展相關(guān)的有償服務(wù)：如打字復(fù)印、傳真、收發(fā)電子郵件服務(wù) 。 1）負(fù)責(zé)步行街的秩序維護(hù)管理 2）消防防范管理 3）車輛交通管 理 經(jīng)營服務(wù)部 ： （ 物業(yè) 經(jīng)理 兼任 ） ，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理 公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作 ， 該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。 七、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理費(fèi)用總支出及收益預(yù)測： 管理費(fèi)用總支出： 序號 項目 內(nèi)容 測算 依據(jù) 測算 公式 月支出 （元 /月） 1 管 理人員 工資費(fèi)用 11 人 12800 2 國家法定假日 加班費(fèi) 11天 50 元 /天 14人247。 2021 元 /月 2000 4 辦公運(yùn)行費(fèi)用 （含招待、交通、通信、耗材、折舊） 200 元 /人 /月 200 元 /人 /月 14 人 2800 5 衛(wèi)生綠化費(fèi)用 (含衛(wèi)生用具及清掃用水及綠化清殺費(fèi) ) 100 元 /人 /月 100 元 /人 /月 14 人 1400 6 稅收 按5% 計算 1000 12 管理費(fèi)用收入預(yù)測： 序號 物業(yè) 性質(zhì) 收費(fèi)單價 (元 /月 /平方米 ) 收費(fèi)面積估測 費(fèi)用收入 小計 1 商業(yè) 門面 5（中段） 3（東西二段） 2（面積超 100 ㎡） 建筑面積約3812 ㎡ 13342 元 /月 （依照 70%計算） 2 公共攤位收益：物業(yè)與業(yè)委會分配比例： 7： 3 即物業(yè)占總收益的 70%，業(yè)委會占總收益的 30%。 4 小計收益： 20342 元 /月 5 盈虧預(yù)測： 20342 元 /月－ 20642 元 /月 =300 元 /月 八、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù)管理分項描述 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進(jìn)行分項描述： 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理 1） 商鋪業(yè)戶服務(wù)管理 ： 業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行 “ 管理公約 ” 業(yè)績考核依據(jù)之一 。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任 務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修； d） 走訪回訪 接待員的走訪內(nèi)容包括三方面： 一是 ： 聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議； 二是 ： 對報修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪； 三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn)，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標(biāo)是一致的。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。處理得好，往往事半功倍。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂 “ 裝修管理協(xié)議 ” ，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面： 建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度； 專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督； 選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修； 對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。 b） 裝修完畢后，物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議，對工程進(jìn)行竣工驗收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的，應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理 。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。 d） 業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙，應(yīng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。管理的內(nèi)容主要包括 3 方面： 對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按 “ 裝修協(xié)議 ” 要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的 16 設(shè)計圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂