【正文】 ! 三大前提 全員營銷 突破傳統(tǒng)價值觀 精細化營銷 突破傳統(tǒng)價值觀 實現(xiàn)戰(zhàn)略 目標 ，必須突破單一業(yè)態(tài)傳統(tǒng)的營銷思維，搭建全新價值體系。 服務營銷 CS體驗式營銷（現(xiàn)場服務、樣板房）； 大型高規(guī)格會所； 一流物業(yè)管理； ………… —— 讓武陟民感受前所未有的星級服務 體驗 服務營銷 CS是客戶滿意（ CUSTOMER SATISFACTION）的簡稱，是“客戶對其要求已被滿足的程度的感受”，是人們在接受了產(chǎn)品或服務包括其所攜帶信息的刺激以后，所作的一種肯定的心理狀態(tài)，是人們對產(chǎn)品的一種主觀的綜合的評價。 銷售人員和現(xiàn)場工作人員接受專業(yè)的酒店禮儀培訓，以及高級美容培訓； 五星服務，細節(jié)體現(xiàn)：個人形象、快捷和恰如其分的服務、體驗式銷售中心、體驗式樣板層、酒吧式洽談區(qū) …… 項目營銷推廣主線 住宅 快捷酒店 商業(yè) 項目的整體形象 中央價值區(qū)的屬性 推廣主線： 項目整體形象 樹立項目高度 強勢市場占位 推廣主線： 分產(chǎn)品重點突破 節(jié)奏有序 有的放矢 項目營銷推廣主線 推廣主線 解決項目如何銷售的問題 目的 實現(xiàn)項目市場價值。 為產(chǎn)品和企業(yè)在 市場形成良好的口碑。 綜上所述： 鑒于本項目為期房，與其他現(xiàn)房相比較，無優(yōu)勢，故在定價策略上， 以穩(wěn)健為主，均價在 1700元 /㎡左右。要切實做到平開高走， 兩個難點在于：一是調(diào)價頻率；二是調(diào)價幅度，必須做到調(diào)幅要“小”、 調(diào)頻要“頻”。 啟動區(qū)營銷執(zhí)行策略 戰(zhàn)略目標 提升整體項目形象，形成市場關注熱點 占領市場，快速消化，迅速回籠資金 塑造開發(fā)商企業(yè)品牌，提升物業(yè)附加價值 高形象入市，依托資源和產(chǎn)品優(yōu)勢，以“活動 +事件“作為推廣主要攻擊點，特色營銷概 念的導入及推廣，把握市場機會借勢跟進，以產(chǎn)品 +核心地段資源為營銷攻擊力，構(gòu)筑 產(chǎn)品的核心價值體系，打破市場原有競爭格局！ 營銷籌備期 序號 工作類 工作項 說明 1 執(zhí)行方案 《營銷執(zhí)行方案》的最終確定統(tǒng)一 落實概念、策略及內(nèi)容的統(tǒng)一 2 設計制作類 項目 VI及應用系統(tǒng) 符合整體形象要求 外展點及售樓處內(nèi)部展板、標牌、導視等、銷售中心樓頂霓虹設計 吻合項目形象，增強標示性 戶外、車體廣告、報紙、圍墻廣告牌設計制作 確定形式、版面風格設計 整體形象及產(chǎn)品樓書、住宅戶型單張、折頁設計 突出其綜合體一站式營銷概念；選取重點推 介戶型，闡釋戶型賣點 3 營銷推廣類 戶外廣告牌位臵選擇、廣告發(fā)布 位臵、造型、發(fā)布內(nèi)容確定 報紙廣告 /車體 /分眾媒體廣告位購買 車次、線路、數(shù)量選擇 4 物料籌備類 銷售中心 /樣板區(qū)裝修裝飾 滿足使用功能、彰顯品質(zhì) 總體沙盤、住宅沙盤及戶型模型制作 建筑規(guī)劃、戶型平面展示物料 銷售電話 /銷控 LED配備 基礎物料進場，滿足接待所需 銷售現(xiàn)場辦公設備及物料 基礎物料進場，滿足接待所需 整體銷售百問 銷售人員培訓，高效接待客戶 我們堅持以開盤井噴為目標。 事件活動 ——項目奠基儀式 活動時間：待項目奠基時確定 活動目的： 以新聞媒體形式發(fā)布項目信息，強化項 目的開發(fā)對城市發(fā)展的重大意義。 市場預熱期 時間跨度 —— 2023年 3月底 — 2023年 5月 營銷目的 —— 充分消化前期來訪 /電客戶，積累新客戶， 進行市場摸底。 營銷節(jié)點 —— 會員正式招募 營銷活動 —— VIP會員招募 /產(chǎn)品發(fā)布會 媒體渠道 —— 廣告牌、報紙、有線電視、車體 宣傳主題 —— 來中央公園看看好房子的標準！ 工程形象 —— 售樓處、樣板房、花封苑、示范園林區(qū)工程進行 公開發(fā)售期 時間跨度 —— 2023年 5月 — 2023年 7月 營銷目的 —— 充分消化 VIP登記客戶。 營銷節(jié)點 —— 第一批單位推出 ,少而精。 進行項目二次形象提升，為銷售打下基礎。 營銷節(jié)點 ——二批公開選房 營銷活動 ——主動營銷、國慶營銷 媒體渠道 ——廣告牌、報紙、有線電視、公交 第二強銷期 時間跨度 ——2023年 10月初 —2023年 11月 營銷目的 ——通過跨區(qū)域的營銷，挖掘周邊區(qū)域客戶資源。 營銷節(jié)點 ——主要通過現(xiàn)場營銷活動帶動銷售。 媒體渠道 ——廣告牌（內(nèi)外）、報紙、有線電視、公交、網(wǎng)絡 工程形象 ——項目封頂～園林全面展示～外立面落下 第二篇 :商業(yè)定位招商 項目市場調(diào)研 ? 業(yè)態(tài)分布策略 ? 項目營銷戰(zhàn)略 ? 營銷總體策略 ? 整體招商策略 ? 推售策略 ? 項目核心定位 ? 主題定位 ? 客戶定位 ? 形象定位 ? 蓄客期營銷執(zhí)行方案 ? 開盤營銷執(zhí)行方案 ? 強銷期營銷執(zhí)行方案 ? 二次開盤營銷執(zhí)行方案 ? 二次強銷期營銷執(zhí)行方案 營銷策略 項目定位 營銷執(zhí)行 營銷執(zhí)行 項目定位 核心問題下的項目主題定位，針對項目核心問題建立項目市場區(qū)隔性定位。 升級一個全新的時尚都市生活中心。 讓城市更繁榮！ 項目主題定位 精品步行街 商業(yè)街區(qū) 高尚居住區(qū) … … 消費者 ：引領武陟的一個時尚消費之都。 城市管理者 ：展示國際潮流的前沿陣地。 項目主題定位為：城市主場，全功能 shopping Mall 項目主題定位 核心問題下的項目形象定位，針對項目核心問題重塑項目形象 項目形象之建立在于還原并提練客戶對于項目的第一感知，針對本項目之形象，我們將從消費者、經(jīng)營者、投資者、居住者角度探尋他們對本項目的第一感知，找到其平衡點，形成項目之定位。 項目形象定位 針對項目核心問題突破市場容量 問題 3 如何 突破市場容量？ 項目客戶定位 Ⅰ Ⅱ 小客戶：市區(qū)內(nèi)投資和縣區(qū)自營的客戶 客戶構(gòu)成：公務員、銀行等金融企業(yè)職工、電力電信企業(yè)職工、教師；縣區(qū)投資客戶來源較為廣泛具不可確定性。 客戶特征：關注商業(yè)經(jīng)營，缺乏投資渠道，資產(chǎn)以現(xiàn)金為主；文化水平較低，一次性付款，對市場現(xiàn)狀不敏感。在當前項目形象價值與規(guī)劃價值未充分釋放前以紅旗路之商業(yè)價值消化大客戶；待項目形象與利益充分釋放后采取圍合式圈層營銷之方式消化小客戶，實現(xiàn)大小并舉的客戶策略。 整體招商策略 整體招商策略之招商前提 政府支持 開發(fā)商搭臺 整合社會資源 支持一 對進駐的商戶給予一定的優(yōu)惠政策。 支持三 政府必須對進駐商戶提供提供工商、稅務登記變更等事項的一條龍服務，并減免一定手續(xù)與費用。 支持二 對硬件改造，滿足整體招商業(yè)態(tài)需要。 支持四 明確工程進度及其項目部分商業(yè)試運營時間。 整體招商策略 招商的目標 ——近期目標 近期目標 工作重點 ?完成對武陟全市商戶資源的摸排與整理。因此，招商工作需實現(xiàn)60%的商戶意向簽約。 ?針對武陟商戶的掃街工作。 ?主力店 ——品牌服裝。 ?完成對招商客戶意向的摸排，將客戶需求分流，減少意向客戶流失。