【正文】 蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈 蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃螁芆莀蕿螀羆 芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆 西城路商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)投標(biāo) 方案 桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 二 00八年七月一日 2 目 錄 致 函 一、桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介 二、 商業(yè)步行街物業(yè) 服務(wù) 理念 三 、商業(yè)步行街物業(yè)管理 的特殊性 四 、 西城路 商業(yè)步行街物業(yè)項(xiàng)目概況 五 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè) 管理 目標(biāo)與整體策劃 六 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配 七 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費(fèi)用總支出及收益預(yù)測(cè) 八 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費(fèi)用分項(xiàng)描述 九 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 結(jié) 束 語(yǔ) 附件 1：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）（復(fù)印件） 附件 2：企業(yè)法人身份證（復(fù)印件） 附件 3：組 織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）（復(fù)印件） 附件 4：企業(yè)資質(zhì)證書（副本）（復(fù)印件） 3 致 函 尊敬的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會(huì)全體同仁： 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司 非常榮幸能為貴公司負(fù)責(zé)的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供物業(yè)管理服務(wù)方案建議。 由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【 西城路商業(yè)步行街 】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。 我們希望 能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)，以高度的誠(chéng)意及熱情為貴委領(lǐng)導(dǎo)的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并希望通過此項(xiàng)目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關(guān)系！ 4 一、 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介： 桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司是由桂林市公安局直屬企業(yè) — 桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司，總公司占 80%股份，其他自然人占 20%股份?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn) 1000 多萬元，客戶 150余家，客戶聘請(qǐng)保安員 1900 余名。整個(gè)保安隊(duì)伍分 9 個(gè)大隊(duì)， 21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，從眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中相繼接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花園”、“三星大廈”、“北斗 桂安物業(yè)始終堅(jiān)持以客戶滿意為先導(dǎo)，以目標(biāo)管理為核心。 精良的服 務(wù)品質(zhì)，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認(rèn)可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風(fēng)優(yōu)良、技術(shù)精湛、團(tuán)結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊(duì)伍，公司在冊(cè)員工 300 余人，管理層人員平均年齡為 35 歲，所受教育涉及 5 物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計(jì)算機(jī)、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。 目前，公司管理實(shí)力日益增強(qiáng)，管理制度更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)， 管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進(jìn)并帶動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理工作。 公司企業(yè)精神： 人本精神、樂業(yè)情懷、誠(chéng)信服務(wù)、求實(shí)管理。 公司管理目標(biāo)： 服務(wù)是本、管理是魂、信譽(yù)是源、形象是根。縱觀 全國(guó) 成功步行街的發(fā)展軌跡，從其地段來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如 深圳 的東門步行街、 廣州 的上下九步行街、 長(zhǎng)沙 黃興路步行街、 武漢 的江漢路步行街等。 “ 統(tǒng)一管理 ” ，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對(duì)商業(yè)步行街的管理更為重要。 “ 分散經(jīng)營(yíng) ” ，是商業(yè)步行街對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。 為了達(dá)到 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營(yíng) ” 的管理模式，在商業(yè)步行街 管理 合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 1） “ 統(tǒng)一招商管理 ” 要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理 同步實(shí)施。 審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等 。 d） 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理 。 f） 承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無償，有無限制 。 2） “ 統(tǒng)一的營(yíng)銷管理 ” 有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好 1 年 12個(gè)月的營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“ 大節(jié)大過、小節(jié)小 過、無節(jié)造節(jié)過 ” 。 3） “ 統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 ” 有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。常見的方式有： 指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排； 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作； 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理； 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門 的管理。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。 三、 商業(yè)步行街物業(yè) 管理服務(wù)的特殊性： 顧客流量大 商業(yè)步行街進(jìn)出人員雜，不受管制