【正文】 蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃 螁芆莀蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂 肄膄薃螁芆莀 蕿螀羆芃蒅蝿肈 蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈蒆蚈蠆袈艿薄蚈羀蒄蒀蚇膃芇蒆蚇芅肀螅蚆羅蒞蟻蚅肇膈薇蚄腿莃蒃蚃衿膆荿螂羈莂蚇螂肄膄薃螁芆莀蕿螀羆 芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆 西城路商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)投標 方案 桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責任公司 二 00八年七月一日 2 目 錄 致 函 一、桂安物業(yè)服務(wù)有限責任公司簡介 二、 商業(yè)步行街物業(yè) 服務(wù) 理念 三 、商業(yè)步行街物業(yè)管理 的特殊性 四 、 西城路 商業(yè)步行街物業(yè)項目概況 五 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè) 管理 目標與整體策劃 六 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配 七 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費用總支出及收益預測 八 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)費用分項描述 九 、 西城路 商業(yè)步行街 物業(yè)服務(wù)各項收費標準 結(jié) 束 語 附件 1：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）（復印件） 附件 2：企業(yè)法人身份證（復印件） 附件 3：組 織機構(gòu)代碼證（副本）（復印件） 附件 4：企業(yè)資質(zhì)證書（副本）（復印件） 3 致 函 尊敬的西城路商業(yè)步行街業(yè)委會全體同仁： 桂安物業(yè)服務(wù)有限責任公司 非常榮幸能為貴公司負責的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供物業(yè)管理服務(wù)方案建議。 由于本公司所做方案是在未能最詳盡地了解【 西城路商業(yè)步行街 】 之具體情況下完成的，故此，所提交建議，屬初步管理思路。 我們希望 能憑借自身積累的專業(yè)化管理經(jīng)驗，以高度的誠意及熱情為貴委領(lǐng)導的 【 西城路商業(yè)步行街 】 提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并希望通過此項目的成功接管與貴委建立愉快、良好的合作關(guān)系！ 4 一、 桂安物業(yè)服務(wù)有限責任公司簡介： 桂林市桂安物業(yè)服務(wù)有限責任公司是由桂林市公安局直屬企業(yè) — 桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責任公司，總公司占 80%股份，其他自然人占 20%股份?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn) 1000 多萬元，客戶 150余家，客戶聘請保安員 1900 余名。整個保安隊伍分 9 個大隊， 21個中隊進行管理。在全公司職工努力奮斗下，致力拓展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，從眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭中相繼接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花園”、“三星大廈”、“北斗 桂安物業(yè)始終堅持以客戶滿意為先導，以目標管理為核心。 精良的服 務(wù)品質(zhì)，使桂安物業(yè)正逐漸獲得業(yè)主和行業(yè)主管部門的一致認可，亦培養(yǎng)和鍛煉了一支作風優(yōu)良、技術(shù)精湛、團結(jié)敬業(yè)能打硬仗的隊伍，公司在冊員工 300 余人，管理層人員平均年齡為 35 歲，所受教育涉及 5 物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建、計算機、自控、暖通、給排水、無線電、供配電、等專業(yè)。 目前，公司管理實力日益增強，管理制度更加科學嚴謹， 管理理念愈加體現(xiàn)了人文精神，促進并帶動各項經(jīng)營管理工作。 公司企業(yè)精神： 人本精神、樂業(yè)情懷、誠信服務(wù)、求實管理。 公司管理目標： 服務(wù)是本、管理是魂、信譽是源、形象是根?？v觀 全國 成功步行街的發(fā)展軌跡，從其地段來看，無一不處于城市的核心商圈，擁有悠久的歷史和極高的知名度，在城市里家喻戶曉，如 深圳 的東門步行街、 廣州 的上下九步行街、 長沙 黃興路步行街、 武漢 的江漢路步行街等。 “ 統(tǒng)一管理 ” ，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，目前國內(nèi)商業(yè)步行街購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對商業(yè)步行街的管理更為重要。 “ 分散經(jīng)營 ” ，是商業(yè)步行街對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 為了達到 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營 ” 的管理模式，在商業(yè)步行街 管理 合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 1） “ 統(tǒng)一招商管理 ” 要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理 同步實施。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等 。 d） 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理 。 f） 承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制 。 2） “ 統(tǒng)一的營銷管理 ” 有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好 1 年 12個月的營銷計劃，所謂“ 大節(jié)大過、小節(jié)小 過、無節(jié)造節(jié)過 ” 。 3） “ 統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 ” 有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。常見的方式有： 指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排； 協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作； 服務(wù)項目：行政事務(wù)管理； 監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門 的管理。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。 三、 商業(yè)步行街物業(yè) 管理服務(wù)的特殊性： 顧客流量大 商業(yè)步行街進出人員雜，不受管制