【正文】 工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶(hù)的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。等等 裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理 在施工過(guò)程中，物業(yè)管理處應(yīng)派專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。 e） 凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話(huà)等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶(hù)自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 15 c） 為了保證業(yè)戶(hù)在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶(hù)選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況： d） 凡涉及電力設(shè)備（由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開(kāi)關(guān)箱等）進(jìn)行增建、改裝的；為該層的消防設(shè)備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進(jìn)行增建或改造的；為該層的電梯、自動(dòng)扶梯進(jìn)行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線(xiàn)分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實(shí)施工方。 2） 商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn) ； a） 二次裝修過(guò)程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施 工管理規(guī)定》； 業(yè)戶(hù)裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度》的各項(xiàng)規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線(xiàn)及負(fù)荷用電 。 商鋪樓宇的租賃往往以整個(gè)層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提出裝修申請(qǐng)；也有的業(yè)主把一個(gè)層面裝修完畢之后出租鋪面。 商鋪裝修服務(wù)管理 1） 商鋪裝修服務(wù)管理 ： 裝修管理 應(yīng)包含在業(yè)戶(hù)管理中，因管理難度較大，故單獨(dú)列出論述。 14 商鋪的外部聯(lián)系 ： 商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動(dòng)、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)。 e） 內(nèi)外聯(lián)系 商鋪內(nèi)部聯(lián)系： 商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶(hù)收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報(bào)修搶修費(fèi)等；向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。 c） 報(bào)修接待 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問(wèn)題，對(duì)業(yè)戶(hù)營(yíng)業(yè)將造成很大的影響。 b） 糾紛、投訴接待 顧客在商鋪購(gòu)物因環(huán)境服務(wù)因素而來(lái)投訴。 a） 接待與聯(lián)系 13 接待與聯(lián)系是業(yè)戶(hù)服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶(hù)、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶(hù)、顧客 進(jìn)行交流的窗口。 估計(jì)物業(yè)月收益為 ： 7000 元 3 大型商務(wù)活動(dòng)總收益：物業(yè)與業(yè)委會(huì)分配比例： 5： 5 即物業(yè)占總利潤(rùn)的 50%，業(yè)委會(huì)占總利潤(rùn)的 50%。 12月 =642 元 /月 642 3 高低 壓配電系統(tǒng)維保、公共場(chǎng)地維修及養(yǎng)護(hù)、公共照明系統(tǒng)維護(hù)、消防系統(tǒng)維護(hù)及公共電費(fèi)消耗。 合計(jì)： 14 人 本管理區(qū)域使用服務(wù)人員編制及工資費(fèi)用： 序號(hào) 人員設(shè)置 數(shù)量 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資小計(jì) 一 管理層人員 1 經(jīng)理 1 人 1500 元 /月 1500 元 /月 二 工程技術(shù)類(lèi)人員 1 水電工 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 三 保安類(lèi)人員 1 隊(duì)長(zhǎng) 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 2 保安 8 人 900 元 /月 7200 元 /月 四 保潔綠化類(lèi)人員 1 保潔 3 人 700 元 /月 2100 元 /月 五 工資總額 11 1 人員總數(shù) 14 人 2 工資總額 12800 元 /月 注 以上人員工資含養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)金等。 保安服務(wù)組：擬設(shè)保安隊(duì)長(zhǎng) 1名 ,保安員 8名 。 1）負(fù)責(zé)日常前臺(tái)接待事務(wù)、受理商（鋪）戶(hù)的各類(lèi)投訴，協(xié)調(diào)比鄰 問(wèn)題 。 各下屬管理骨干分工明確，在管理服務(wù)中心的指導(dǎo)下，各司其職， 10 各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)高效，相互促進(jìn)的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 六、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配： 成立 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)中心，由精干，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的人員組成，下設(shè)各管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)組。 科學(xué)的管理服務(wù)，使 【 西城路商業(yè)步行街 】 的管理服務(wù)工作將按照“ 用心管理，真心 服務(wù) ” 的原則，實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)，一體化管理就是工作實(shí)施中分設(shè)職責(zé)不同之部門(mén)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問(wèn)題，保證工作有序開(kāi)展，受理商（鋪）戶(hù)投訴監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各項(xiàng)管理工作順暢進(jìn)行。 在 【 西城路商業(yè)步行街 】 的 管理上實(shí)行定員、定量、定額的方式，以科學(xué)的管理方法，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格有效的管理制度，使管理隊(duì)伍的素質(zhì)達(dá)到相應(yīng)的服務(wù)水平，為管好 西城路 商業(yè)步行街，服務(wù)于商（鋪）戶(hù)打好堅(jiān)定的基礎(chǔ)。物業(yè)管理服務(wù)主要包括兩部分 ： 一是對(duì)物業(yè)的管理，二是對(duì)商（鋪）戶(hù)的服務(wù)。 五、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)目標(biāo)與整體策劃 ： 9 物業(yè)服務(wù)管理的最終目標(biāo)是創(chuàng)一方文明，保一方平安。 四、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)項(xiàng)目概況 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 由 北斗 集團(tuán)開(kāi)發(fā)、招商并 建設(shè)完成 ，目前已成為桂林 市首家集商務(wù)、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑 為一體 的綜合性商業(yè)步行街。 車(chē)輛管理難度大 來(lái)商業(yè)步行街的顧客，有開(kāi)車(chē)的，也有騎車(chē)的，大量的機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)商業(yè)步行街周邊的交通管理和停車(chē)場(chǎng)管理增加了壓力。統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門(mén)時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 管理點(diǎn)分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點(diǎn)。 8 服務(wù)要求高 商業(yè)步行街要 求 物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對(duì)較慢。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 4） “ 統(tǒng)一的物業(yè)管理 ” 有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 商業(yè)步行街設(shè)立 業(yè)主 管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 b） 組織策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶(hù)銷(xiāo)售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 7 a） 由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。 g） 投保范圍事宜 。 e） 為整個(gè)商鋪促銷(xiāo)承擔(dān)的義務(wù) 。 c） 營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定 。 b） “ 完善的租約管理 ” 指 ：簽定租約 后方可 進(jìn)入。 a） “ 品牌審核管理 ” 指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 從而 在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于 ： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、 統(tǒng)一物管。沒(méi)有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng) 6 爭(zhēng)。 商業(yè)步行街 作為 有 規(guī)劃 的商業(yè)聚集 ,對(duì)商業(yè)步行街進(jìn)行 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營(yíng) ” 是商業(yè) 步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。 二、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè) 服務(wù) 理念 ： 商業(yè)步行街作為一種最具活力的 商業(yè) 業(yè)態(tài)和最具成長(zhǎng)空間的 商鋪 形式，受到投資者的熱烈追捧。 公司經(jīng)營(yíng)方針： 一塵不染、滴水不漏、細(xì)致周到、專(zhuān)業(yè)追求。同時(shí)借助總公司的整體優(yōu)勢(shì)，結(jié)合本行業(yè)的特點(diǎn)，探索出一條具有“桂安”品牌特色的發(fā)展新路，在物業(yè)管理行業(yè)中牢固地樹(shù)立“桂安”品牌形象。 公司在管及在談項(xiàng)目涉及文化、科研、醫(yī)療、商業(yè)、超大型住宅小區(qū)等多方領(lǐng)域，每接管一個(gè)新的項(xiàng)目，便針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)及客戶(hù)的需求，進(jìn)行充分的研究，嚴(yán)密合理的設(shè)計(jì)，迅速建立與之相適應(yīng)的服務(wù)管理模式。 在物業(yè)管理實(shí)踐中，通過(guò)提高自身管理素質(zhì)，追求完美服務(wù)，不斷超越廣大業(yè)戶(hù)日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，努力成為業(yè)戶(hù)的“好保姆、好管家”，成為發(fā)展商的“好參謀、好幫手”，成為行政主管部門(mén)及社會(huì)各界的“好企業(yè)、好朋友”。城南旺角”、“紅嶺小區(qū)”、“陽(yáng)光花園”、“臨江苑小區(qū)”、桂林“商務(wù)經(jīng)貿(mào)廣場(chǎng)”、“匯通商業(yè)廣場(chǎng)”等樓盤(pán)的物業(yè)管理及“大宇客車(chē)廠”、“水晶酈城”、“ 旅游發(fā)展總公司”、“香江飯店”、“廣運(yùn)商貿(mào)城”“普天通信設(shè)備廠”等的專(zhuān)業(yè)化人防服務(wù)管理項(xiàng)目。 桂安物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司注冊(cè)資金 50 萬(wàn)元，物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。公司分支機(jī)構(gòu)包括“獵豹技防公司”，“金豹武裝押運(yùn)公司”、“桂安物業(yè)服務(wù)有限公司”；并開(kāi)辦保安培訓(xùn)基地 1 個(gè)、休閑農(nóng)場(chǎng) 1 個(gè)、保安器材銷(xiāo)售部 1 個(gè)，承接全市 110 開(kāi)鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。 桂林市保安服務(wù)總公司是桂林市公安局于 1987年 12 月 28日創(chuàng)辦的，是一家向社會(huì)提供專(zhuān)業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè)，是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安減少 違法犯罪的重要力量。日后，我公司正式簽約接管該項(xiàng)目，我們將對(duì)【 西城路商業(yè)步行街 】進(jìn)行更進(jìn)一步的深入了解與分析，并在此基礎(chǔ)上提供全方位詳盡的管理方案與建議給貴委審閱。 1 蕿螀羆芃蒅蝿肈蒈莁螈膀芁蝕螇袀蕆薆螆羂艿蒂袆肄蒅莈裊膇羋蚆襖袆肀螞袃聿莆薈袂膁腿蒄袁袁莄莀袀羃膇蠆袀肅莃薅罿膈膅蒁羈袇莁莇羇羀膄螅羆膂葿蟻羅芄節(jié)薇羄羄蕆蒃薁肆芀荿薀膈