【正文】 并確認(rèn)：房屋鑰匙、《商戶手冊(cè)》、房屋水電圖。 l 填寫資料或簽署協(xié)議：填寫《商戶登記表》、簽訂相關(guān)協(xié)議。 四. 物業(yè)客服管理服務(wù)內(nèi)容1) 負(fù)責(zé)業(yè)主接收物業(yè)或商鋪交付租戶的相關(guān)手續(xù)；2) 負(fù)責(zé)商戶裝修的申請(qǐng)受理/審批/辦證/巡檢/違章整改敦促等工作；3) 負(fù)責(zé)巡視房屋及公共設(shè)施，做好公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生/消防安全管理工作；4) 負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的維修受理、下單安排、跟蹤和回訪驗(yàn)證工作；5) 負(fù)責(zé)商戶家政（如衛(wèi)生保潔、急修等）服務(wù)的受理登記/下單安排/跟蹤和回訪工作；6) 負(fù)責(zé)步行街門禁IC卡的出售/辦理/收費(fèi)/注冊(cè)/存檔等工作；7) 負(fù)責(zé)商戶投訴處理工作及日常商戶聯(lián)系、溝通協(xié)調(diào)工作；8) 負(fù)責(zé)開展步行街服務(wù)質(zhì)量調(diào)查等工作；9) 負(fù)責(zé)住宅單元物品搬出的放行及人員身份的核對(duì)等工作；10) 負(fù)責(zé)步行街日常公共管理事務(wù)的文件的撰寫/發(fā)布/登記/回收/攝像/存檔等工作；11) 按市物價(jià)局公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)管理規(guī)定，及時(shí)向客戶、使用人通知收取及催繳相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，根據(jù)計(jì)劃財(cái)務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)公布收支情況； 12) 負(fù)責(zé)組織各部門開展服務(wù)質(zhì)量工作檢查，發(fā)現(xiàn)問題敦促限時(shí)改進(jìn)，事后復(fù)檢驗(yàn)證；13) 負(fù)責(zé)市場部內(nèi)部行政事務(wù)、文檔的管理； 14) 在公司職能部門的指導(dǎo)下，開展各項(xiàng)有償服務(wù)；15) 完成上級(jí)交待其他工作。5. 營業(yè)過程中，商戶營業(yè)員應(yīng)熟悉本經(jīng)營品牌產(chǎn)品性能，做到對(duì)待客人熱情周到、滿意服務(wù)；6. 步行街商鋪禁止攜帶帶寵物或存放易燃易爆物品； 7. 每月最后2天為商戶盤點(diǎn)日，步行街歇業(yè)時(shí)間順延2小時(shí)。3. 歇業(yè)后，商戶應(yīng)清理鋪前地面衛(wèi)生，切斷鋪內(nèi)電源、水源、氣源，檢查鋪內(nèi)不存在安全隱患后關(guān)閉門窗后方可離場。(二)、管理規(guī)定1. 在營商戶必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)開門營業(yè)和停止?fàn)I業(yè)(非限制時(shí)間經(jīng)營戶除外)，在營商戶因特殊情況延遲結(jié)束營業(yè)時(shí)應(yīng)提前知會(huì)管理公司進(jìn)行登記備案。 實(shí)施措施：（1）. 制定《物業(yè)交付程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；（2）. 按照客戶物業(yè)交付程序，安排工作流程；（3）. 策劃客戶入伙現(xiàn)場布置方案；（4）. 熱情接待，百問不厭，虛心聽取客戶意見；（5）. 按規(guī)定辦理客戶入伙手續(xù)。（8）. 其他二. 業(yè)主收樓入伙辦理業(yè)主入伙提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給客戶留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（6）. 接收/接管各類設(shè)備及設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備臺(tái)帳。第三部分步行街物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營方案一. 物業(yè)接管驗(yàn)收為確保步行街的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)客戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。 物業(yè)返租/代租/代售序號(hào)類別期限回報(bào)率（%.年）回報(bào)償付方式責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)稅費(fèi)備注1返租35年總房款的3%管理公司按月給付管理公司承擔(dān)回報(bào)金的風(fēng)險(xiǎn)，但享有回報(bào)差額收入權(quán)利在給付回報(bào)款扣除并支付在給付回報(bào)款扣除并支付返租5年以上%2代租35年實(shí)收租金向管理公司支付傭金為月租金的50%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)5年以上3代售按委托價(jià)代售總房款的2%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān) 租金價(jià)格策略商業(yè)步行街商鋪物業(yè)租金的定價(jià)策略應(yīng)事實(shí)求是地根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、消費(fèi)人群、日客流量、消費(fèi)力等因素，以及參考項(xiàng)目周邊競爭物業(yè)總體規(guī)劃、規(guī)模、租金、物業(yè)素質(zhì)等方面綜合考慮和比較，最終確定項(xiàng)目近期和長期的物業(yè)出租價(jià)位（自行確定）。在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)管理公司的綜合運(yùn)營能力要求極高。三. 商業(yè)步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃商品永遠(yuǎn)是吸引顧客的根本，在品牌品類同質(zhì)化嚴(yán)重的商業(yè)時(shí)代，步行街應(yīng)引進(jìn)了擁有市場認(rèn)同感的自主品牌和不同價(jià)格檔次的經(jīng)銷產(chǎn)品的直接供應(yīng)商，通過地區(qū)代理批發(fā)（含零售）的形式進(jìn)行運(yùn)作，為貴州地區(qū)及相鄰省會(huì)地區(qū)的零售商提供商品的交易平臺(tái)。（5） 特色特價(jià)商品優(yōu)惠促銷：定期促銷推介（如春節(jié)年貨展銷等）或與當(dāng)?shù)卣块T共同舉辦惠民商品促銷活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的光臨，形成滾滾人流，在帶來巨大消費(fèi)力的同時(shí)提升步行街的商業(yè)氛圍；（6） 娛樂推介：以KTV、電玩、熱舞及影城為主，通過動(dòng)感的造型，夸張的色彩及尺度大大加強(qiáng)商業(yè)氛圍，對(duì)商業(yè)環(huán)境也起到相當(dāng)?shù)难a(bǔ)充與完善。（1） 招商中心展示：招商中心備齊商鋪的各方面資料，從所見、所聞全方位讓買家了解信息；（2） 商業(yè)文化展示：設(shè)立文化廣場，每月/每周未進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文化活動(dòng)，吸引市民前來觀光消費(fèi)，并充分利用現(xiàn)場展示商鋪招租和商業(yè)商品信息；（3） 室外廣告：設(shè)立室外靜態(tài)廣告或電子液晶信息欄，公布步行街商業(yè)（商鋪招租、商品推介）信息，以第一時(shí)間將商業(yè)信息進(jìn)行傳播給予廣大消費(fèi)者，引起他們的共同關(guān)注，為商業(yè)經(jīng)營注入新的包裝形象和營商氛圍。178。（2）、單間鋪位租用178。178。（1）、整層租用178。178。開設(shè)為雙向單行車道停車場主要以室內(nèi)車位為主，確保地面交通網(wǎng)絡(luò)的順暢實(shí)行停車場收費(fèi)管理系統(tǒng)，提供購物免費(fèi)優(yōu)惠公交首末站公交車輛連接貴陽市區(qū)、火車站、機(jī)場、汽車站、周邊生活密集居住步行街與交通部門協(xié)商開通，并劃出專設(shè)站臺(tái)空巴快線連接貴陽機(jī)場，迎接四方來客與空客巴士聯(lián)合經(jīng)營臨時(shí)售票點(diǎn)二. 步行街商鋪營銷推廣招商手段基于目前整體市場、區(qū)域市場和項(xiàng)目本身的狀況，項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)向中高檔次發(fā)展，在項(xiàng)目定位、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理等方面進(jìn)行升級(jí)，經(jīng)我司反復(fù)推敲，我司建議項(xiàng)目推廣主題定位為：“西部購物天堂——金陽步行街”廣告創(chuàng)意促銷方式現(xiàn)場包裝品牌核心廣告語公共關(guān)系人員培訓(xùn)2. 1推廣機(jī)構(gòu)178。因此，商業(yè)步行街項(xiàng)目的投資、開發(fā)、運(yùn)營，首先應(yīng)該考慮整個(gè)商業(yè)經(jīng)營定位的交通環(huán)境，建立起交通流線（即商業(yè)步行街為中心而到達(dá)客源的交通的主次線路）的便捷性。序號(hào)項(xiàng)目/名稱功能/作用簡介建議1垃圾收集及中轉(zhuǎn)站及時(shí)處理商業(yè)街日常垃圾，營造整潔環(huán)境日產(chǎn)日清，避免堆積污染2公共廁所方便顧客（/租戶/消費(fèi)者生活的配套設(shè)計(jì)需合理，做好標(biāo)識(shí)牌3垃圾收集箱方便顧客/（租戶/消費(fèi)者生活的配套采用環(huán)保分類，做好標(biāo)識(shí)牌和指引4倉儲(chǔ)設(shè)施方便顧客/（租戶儲(chǔ)存商品的配套房天面重新開辟，低租金、免管理費(fèi)5物資轉(zhuǎn)運(yùn)站方便顧客/租戶貨品裝卸每棟商業(yè)樓開辟一處物質(zhì)裝卸區(qū)6兒童樂園方便一家假日休閑，留住消費(fèi)者商鋪中心街開辟兒童游樂設(shè)施7休閑設(shè)施提供方便消費(fèi)者的休息場所/設(shè)施根據(jù)環(huán)境增加休閑/休息區(qū)及座椅8商業(yè)信息發(fā)布區(qū)介紹商業(yè)街布局/商業(yè)品種/交易信息出入口設(shè)置電子信息顯示屏幕9商業(yè)信息查詢方便消費(fèi)者及時(shí)查詢需要的商業(yè)咨訊商業(yè)區(qū)出入口按經(jīng)營劃分設(shè)立一個(gè)商業(yè)查詢顯示平臺(tái)序號(hào)項(xiàng)目/名稱功能/作用簡介建議10公共電話亭方便客戶/租戶/消費(fèi)者的臨時(shí)性需要增加多種經(jīng)營及完善通信服務(wù)11電信營業(yè)廳方便客戶/租戶開通電信電話/網(wǎng)上寬帶集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金12郵局快遞方便顧客/租戶物資流轉(zhuǎn)集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金13商業(yè)銀行方便顧客/租戶/消費(fèi)者資金流轉(zhuǎn)/儲(chǔ)存集中一區(qū)域，在提供服務(wù)配套外，又可出租物業(yè)收取租金14空巴快線方便并滿足來自四方的顧客/租戶/消費(fèi)開設(shè)空巴快線營業(yè)廳，并公布應(yīng)運(yùn)時(shí)間15工商稅務(wù)登記注冊(cè)方便租戶辦理營業(yè)執(zhí)照集中一區(qū)域16文化廣場進(jìn)行文藝演出或與當(dāng)?shù)卣e辦公益文化活動(dòng)，吸引市民前來觀光消費(fèi)利用商業(yè)街區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，爭取政府支持17商業(yè)街警務(wù)區(qū)履行政府賦予的職能維護(hù)商業(yè)街安全步行街服務(wù)大樓18步行街服務(wù)站履行政府賦予的職能開展相關(guān)管理步行街服務(wù)大樓19步行街衛(wèi)生站履行政府賦予的職能開展衛(wèi)生治療步行街服務(wù)大樓20招商中心負(fù)責(zé)招商相關(guān)工作出入口大樓一樓21物業(yè)管理中心服務(wù)商業(yè)街物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域樓一樓俗話說，“酒香不怕巷子深”，但對(duì)于金陽商業(yè)步行街項(xiàng)目而言，如果沒有良好的外部交通環(huán)境，即使占據(jù)有利的地理位置，也會(huì)將客戶拒之門外。商業(yè)性的公共服務(wù)建設(shè)和完善，應(yīng)以滿足顧客/消費(fèi)者特定的衣食、住行、生產(chǎn)、生活、發(fā)展和娛樂的需求。 停車場管理系統(tǒng)178。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 178。 手護(hù)式電梯/直式客運(yùn)電梯/觀光電梯178。主題式“直供批發(fā)/零售商品”+“豪華影院+主題餐飲+旅游購物店+超市便利店”第二部分商業(yè)步行街運(yùn)營策略一. 營商環(huán)境金陽商業(yè)步行街總體規(guī)劃南北長1200米，東西寬100米，㎡，建筑面積規(guī)模達(dá)11萬㎡，地上商業(yè)面積8萬㎡，地下人防及車庫面積約3萬㎡（其中地下車位592個(gè)、地上臨時(shí)車位約500個(gè)），建筑層數(shù)為地上三層，局部四層和局部地下一層。根據(jù)上述分析，我們可以充分利用貴陽市省會(huì)城市的輻射影響力和地理環(huán)境優(yōu)勢，建造以青春時(shí)尚商品為主題的“西部商品批發(fā)交易中心”，配套豪華影院+主題餐飲+旅游購物店+超市便利店。（四）分析結(jié)果如何在現(xiàn)有的資源和消費(fèi)群體的競爭中取得成功，唯一的辦法是充分形成特色化經(jīng)營，如果以現(xiàn)有的經(jīng)營模式與貴陽原有零售/批發(fā)市場和路攤零售經(jīng)營的沖擊，與之競爭會(huì)處于相對(duì)的劣勢。（三）貴陽交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)類別項(xiàng)目/名稱定位規(guī)模及時(shí)速目標(biāo)預(yù)計(jì)投入使用鐵路貴陽至廣州快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長857公里，時(shí)速值200公里/小時(shí)2012年貴陽至重慶快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長341公里，時(shí)速值200公里/小時(shí)2014年貴陽至成都快速鐵路客貨兼顧、以客為主全長663 公里，時(shí)速值350公里/小時(shí)2013年貴陽至昆明/長沙客運(yùn)專線客貨兼顧、以客為主全長1140公里，時(shí)速值350公里/小時(shí)2014年公路廈蓉高速公路貴陽段全長約65公里，時(shí)速值110公里/小時(shí)環(huán)城高速公路，時(shí)速值110公里/小時(shí)花溪二道，時(shí)速值110公里/小時(shí)貴金線，時(shí)速值110公里/小時(shí)航空已開通廣州、上海、北京等重要事實(shí)航線分析：金陽新區(qū)作為貴陽市新的行政辦公區(qū)域，未來的發(fā)展中心城市，交通、區(qū)位優(yōu)勢突出，貴遵、貴黃高等級(jí)公路及32210國道穿境而過，貴陽環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區(qū)與老城實(shí)現(xiàn)無縫鏈接，已經(jīng)開工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。（二）新區(qū)發(fā)展和人口密度（）序號(hào)規(guī)劃階段起訖期限規(guī)劃建設(shè)規(guī)模規(guī)劃常住/流動(dòng)人口1現(xiàn)階段２０１０年１７平方公里１８萬2發(fā)展階段２０１１－２０２０年４０平方公里４０萬3成熟階段２０２０年１０６平方公里５0萬分析：，按貴陽城市總體規(guī)劃，金陽新區(qū)現(xiàn)階段建設(shè)規(guī)模17平方公里，預(yù)計(jì)規(guī)劃常住/流動(dòng)人口約18萬人（實(shí)際人口約5萬人），若以現(xiàn)階段的人口密度和流量，如果商業(yè)步行街的終端客戶以城市居民為主，它在現(xiàn)階段難以滿足超大規(guī)模和零售方式的商業(yè)經(jīng)營的盈利需求。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長20% ，城市居民人均可支配收入增長8% ，農(nóng)民人均純收入增長10% 。二、商業(yè)發(fā)展趨勢分析（一）2009貴州省9個(gè)地區(qū)GDP（）序號(hào)城市名稱總收入財(cái)政收入1貴陽市GDP900億元260億2遵義市GDP720億元114億3畢節(jié)地區(qū)GDP446億元85億4六盤水市GDP415億元73億5黔南州GDP315億元44億6銅仁地區(qū)GDP27億7黔西南州GDP230億元45億8黔東南州GDP268億28億9安順市GDP195億30億分析：，貴陽市GDP位居全省第一，全市生產(chǎn)總值增長12%，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值增長7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長14%。為進(jìn)一步加快金陽新區(qū)建設(shè)步伐，貴陽市委、市政府根據(jù)金陽新區(qū)建設(shè)發(fā)展的新形勢、新任務(wù)，制定了《關(guān)于加快金陽新區(qū)改革發(fā)展的意見》，明確下一步的發(fā)展目標(biāo)為：2013年前，基本建立行政區(qū)管理體制，在全面完成建設(shè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，基本完善規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、城市功能配套和生態(tài)產(chǎn)業(yè)布局，建立合理的生態(tài)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)體系，完善社會(huì)公共服務(wù)體系，把金陽新區(qū)建成生態(tài)型、園林式、數(shù)字化的新城區(qū)。金陽新區(qū)采取政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會(huì)投入的模式，籌措資金10億元，強(qiáng)力推進(jìn)“六有”民生行動(dòng)計(jì)劃，關(guān)注民生實(shí)現(xiàn)零的突破。交通、區(qū)位優(yōu)勢突出，貴遵、貴黃高等級(jí)公路及32210國道穿境而過，貴陽環(huán)城高速公路全面覆蓋，黔靈山路、北京西路等讓新區(qū)與老城實(shí)現(xiàn)無縫鏈接，已經(jīng)開工的貴廣快速鐵路和正在規(guī)劃修建的滬昆、成貴、渝黔、湘黔、黔桂等快速鐵路在此匯集，貴陽城際快速鐵路、城市輕軌等從金陽始發(fā)，快捷、高效的現(xiàn)代交通道路網(wǎng)絡(luò)正在形成。全區(qū)總面積198平方公里，總?cè)丝?8余萬，下轄金陽街道辦事處、金華鎮(zhèn)、朱昌鎮(zhèn)和陽關(guān)農(nóng)場，共33個(gè)行政村、4個(gè)步行街（居委會(huì)）