【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商要求與標(biāo)準(zhǔn)A區(qū)1樓 餐飲酒家具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，注冊(cè)資本達(dá)到30萬元以上2樓餐飲酒家具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，注冊(cè)資本達(dá)到20萬元以上3樓餐飲酒家具有獨(dú)特的貴州餐飲文化特色，注冊(cè)資本達(dá)到10萬元以上B區(qū)1樓 旅游紀(jì)念精品經(jīng)銷區(qū)具有貴州文化特色紀(jì)念 注冊(cè)資本達(dá)到20萬元以上2樓美食餐飲具有貴州文化特色紀(jì)念 注冊(cè)資本達(dá)到10萬元以上3樓美食餐飲具有貴州文化特色紀(jì)念 注冊(cè)資本達(dá)到5萬元以上C區(qū)1樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上2樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上3樓成人/小孩服裝批發(fā)區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上1樓大型購物超市國內(nèi)知名品牌，注冊(cè)資本1000萬元以上D區(qū)1樓大型購物超市國內(nèi)知名品牌，注冊(cè)資本1000萬元以上1樓 美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上2樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上3樓美容美發(fā)商品批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上E區(qū)1樓 牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上2樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上3樓牛仔服裝批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上F區(qū)1樓 鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上2樓鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上3樓鞋業(yè)批發(fā)/零售區(qū)知名品牌，廠家直銷批發(fā)，租賃期5年以上G區(qū)1樓 銀行、工商局、電信、招商處提供便民商業(yè)服務(wù)2樓TK夜總會(huì)、酒吧注冊(cè)資本50萬元，有娛樂經(jīng)營執(zhí)照，租賃期5年以上3樓豪華影院注冊(cè)資本50萬元，有影業(yè)經(jīng)營執(zhí)照，租賃期5年以上四. 統(tǒng)一招商建議通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃/招商經(jīng)營，盤活步行街商鋪經(jīng)營，營造良好的商業(yè)氛圍，有利于商鋪物業(yè)的升值。在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)管理公司的綜合運(yùn)營能力要求極高。若商業(yè)步行街經(jīng)營不善而導(dǎo)致步行街冷冷清清、返租回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)等，其存在負(fù)面的社會(huì)影響。 物業(yè)返租/代租/代售序號(hào)類別期限回報(bào)率（%.年）回報(bào)償付方式責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)管理費(fèi)稅費(fèi)備注1返租35年總房款的3%管理公司按月給付管理公司承擔(dān)回報(bào)金的風(fēng)險(xiǎn)，但享有回報(bào)差額收入權(quán)利在給付回報(bào)款扣除并支付在給付回報(bào)款扣除并支付返租5年以上%2代租35年實(shí)收租金向管理公司支付傭金為月租金的50%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)5年以上3代售按委托價(jià)代售總房款的2%產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān)產(chǎn)權(quán)人自行承擔(dān) 租金價(jià)格策略商業(yè)步行街商鋪物業(yè)租金的定價(jià)策略應(yīng)事實(shí)求是地根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、消費(fèi)人群、日客流量、消費(fèi)力等因素，以及參考項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)總體規(guī)劃、規(guī)模、租金、物業(yè)素質(zhì)等方面綜合考慮和比較，最終確定項(xiàng)目近期和長(zhǎng)期的物業(yè)出租價(jià)位（自行確定）。序號(hào)商鋪區(qū)域面向方位分租面積租賃期限租金參考價(jià)優(yōu)惠折扣備注1整棟/整層租用5年以上提供免租期吸引大商家進(jìn)駐2一樓臨街商鋪單間12年60100元租金可實(shí)行年均遞增模式35年60100元租金可實(shí)行年均遞增模式3一樓中心街鋪單間12年5080元租金可實(shí)行年均遞增模式35年5080元租金可實(shí)行年均遞增模式4二樓單間12年4060元租金可實(shí)行年均遞增模式35年4060元租金可實(shí)行年均遞增模式5三樓單間12年3050元租金可實(shí)行年均遞增模式35年3050元租金可實(shí)行年均遞增模式 租售物業(yè)稅費(fèi)（1） 物業(yè)銷售稅稅種稅率（%）備注營業(yè)稅5%按合同金額計(jì)算印花稅3%00按合同金額計(jì)算土地增值稅2%按合同金額計(jì)算城建稅7%按營業(yè)稅的7%計(jì)算附加稅3%按營業(yè)稅的3%計(jì)算（2） 物業(yè)出租稅稅種稅率（%）備注公司性質(zhì)個(gè)人性質(zhì)房產(chǎn)稅12%4%營業(yè)稅%3%管理公司在實(shí)施物業(yè)返租/代租/代售活動(dòng)期間，涉及物業(yè)產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，在簽定《物業(yè)返租/代租/代售協(xié)議》時(shí)應(yīng)明確納稅的主體，避免產(chǎn)生不必要的誤會(huì)。第三部分步行街物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營方案一. 物業(yè)接管驗(yàn)收為確保步行街的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求，維護(hù)客戶的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作。管理內(nèi)容：（1）. 跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問題，提出合理化建議；（2）. 了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；（3）. 編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排；（4）. 與開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收；（5）. 記錄及提交驗(yàn)收結(jié)果/報(bào)告，并要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問題限期整改；（6）. 與開發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)；（7）. 與開發(fā)商、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：l 核對(duì)、接收各類房屋和鑰匙，并加以整理分類存放；l 核對(duì)、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔；l 核對(duì)、接收各類設(shè)施設(shè)備，并進(jìn)行投入運(yùn)行/使用；l 核對(duì)、接收各類配套設(shè)施物品，并加以登記臺(tái)帳存檔；l 核對(duì)、接收各類配置標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，并加以登記歸類存檔；l 其他 實(shí)施措施：（1）. 組建前期建設(shè)介入小組，負(fù)責(zé)跟蹤并記錄在建樓宇/設(shè)備隱蔽工程問題，提出合理化建議；（2）. 組建接管驗(yàn)收小組，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；（3）. 開展接管驗(yàn)收培訓(xùn)，提高對(duì)接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識(shí)；（4）. 掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序；（5）. 制定接管驗(yàn)收規(guī)程，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。（6）. 接收/接管各類設(shè)備及設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備臺(tái)帳。（7）. 接收/接管各類設(shè)備資料，并分類建立設(shè)備資料庫。（8）. 其他二. 業(yè)主收樓入伙辦理業(yè)主入伙提供方便、快捷、及時(shí)、周到的服務(wù)，對(duì)于塑造管理公司的形象，給客戶留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。 管理內(nèi)容：（1）. 與開發(fā)商協(xié)商接收客戶資料清單；（2）. 建立初期的客戶資料庫及通信手冊(cè)；（3）. 整理并分類存放物業(yè)單元鑰匙；（4）. 與開發(fā)商商議并制訂《收樓通知書》，明確收樓流程、條件、日期、應(yīng)付費(fèi)項(xiàng)目及金額；（5）. 準(zhǔn)備業(yè)主物業(yè)交付所需資料和物品；（6）. 布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)提供一條龍服務(wù)；（7）. 按接收物業(yè)流程辦理物業(yè)交付手續(xù)：l 收取（復(fù)?。┛蛻羰諛亲C明資料（如入伙通知書、房屋買賣合同、身份證和各類必備證明）；l 收回客戶按規(guī)定填寫的各類文件（如入住登記表、防火責(zé)任書等）；l 收取客戶應(yīng)繳納（預(yù)交3個(gè)管理費(fèi)、維修基金）費(fèi)用；l 辦理物業(yè)交付手續(xù)，客戶簽名接收物業(yè)相關(guān)物品（房屋鑰匙、IC卡、禮品等）；l 由物業(yè)助理或工程技工陪同客戶檢查房屋設(shè)施，抄摘水電表讀數(shù)；l 對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)客戶確認(rèn)后，填寫《物業(yè)驗(yàn)收交接表》，并與客戶約定時(shí)間，及時(shí)解決。 實(shí)施措施：（1）. 制定《物業(yè)交付程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料；（2）. 按照客戶物業(yè)交付程序，安排工作流程；（3）. 策劃客戶入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案；（4）. 熱情接待，百問不厭，虛心聽取客戶意見；（5）. 按規(guī)定辦理客戶入伙手續(xù)。（6）. 記錄并跟進(jìn)物業(yè)交付期間發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題；（7）. 按幢/層/房號(hào)建立客戶資料檔案；（8）. 重新整理通信手冊(cè)；三. 步行街商鋪營業(yè)管理（一）、步行街營業(yè)/歇業(yè)時(shí)間 經(jīng)營類別營業(yè)區(qū)域營業(yè)時(shí)間歇業(yè)時(shí)間酒店/餐飲業(yè)A/G區(qū)不限不限批發(fā)/零售業(yè)B/C/D/E/F區(qū)08:3019:30管理公司辦公室08:3017:30備注具體開歇業(yè)執(zhí)行時(shí)間以商業(yè)步行街出租實(shí)況確定為準(zhǔn)。(二)、管理規(guī)定1. 在營商戶必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)開門營業(yè)和停止?fàn)I業(yè)(非限制時(shí)間經(jīng)營戶除外)，在營商戶因特殊情況延遲結(jié)束營業(yè)時(shí)應(yīng)提前知會(huì)管理公司進(jìn)行登記備案。 2. 商戶開業(yè)前應(yīng)提前清理鋪前/鋪內(nèi)衛(wèi)生，開啟鋪內(nèi)燈光，排列好商品，做好營業(yè)迎客準(zhǔn)備。3. 歇業(yè)后，商戶應(yīng)清理鋪前地面衛(wèi)生，切斷鋪內(nèi)電源、水源、氣源，檢查鋪內(nèi)不存在安全隱患后關(guān)閉門窗后方可離場(chǎng)。4. 步行街商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營場(chǎng)所，商戶人員必須遵守步行街管理規(guī)定，鋪位不得寄宿。5. 營業(yè)過程中，商戶營業(yè)員應(yīng)熟悉本經(jīng)營品牌產(chǎn)品性能，做到對(duì)待客人熱情周到、滿意服務(wù)；6. 步行街商鋪禁止攜帶帶寵物或存放易燃易爆物品； 7. 每月最后2天為商戶盤點(diǎn)日，步行街歇業(yè)時(shí)間順延2小時(shí)。 8. 商戶裝修必須遵守《裝修管理規(guī)定》。 四. 物業(yè)客服管理服務(wù)內(nèi)容1) 負(fù)責(zé)業(yè)主接收物業(yè)或商鋪交付租戶的相關(guān)手續(xù)；2) 負(fù)責(zé)商戶裝修的申請(qǐng)受理/審批/辦證/巡檢/違章整改敦促等工作；3) 負(fù)責(zé)巡視房屋及公共設(shè)施，做好公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生/消防安全管理工作；4) 負(fù)責(zé)公共設(shè)備設(shè)施的維修受理、下單安排、跟蹤和回訪驗(yàn)證工作；5) 負(fù)責(zé)商戶家政（如衛(wèi)生保潔、急修等）服務(wù)的受理登記/下單安排/跟蹤和回訪工作；6) 負(fù)責(zé)步行街門禁IC卡的出售/辦理/收費(fèi)/注冊(cè)/存檔等工作；7) 負(fù)責(zé)商戶投訴處理工作及日常商戶聯(lián)系、溝通協(xié)調(diào)工作；8) 負(fù)責(zé)開展步行街服務(wù)質(zhì)量調(diào)查等工作；9) 負(fù)責(zé)住宅單元物品搬出的放行及人員身份的核對(duì)等工作；10) 負(fù)責(zé)步行街日常公共管理事務(wù)的文件的撰寫/發(fā)布/登記/回收/攝像/存檔等工作；11) 按市物價(jià)局公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)管理規(guī)定，及時(shí)向客戶、使用人通知收取及催繳相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用，根據(jù)計(jì)劃財(cái)務(wù)部提供的相關(guān)數(shù)據(jù)公布收支情況； 12) 負(fù)責(zé)組織各部門開展服務(wù)質(zhì)量工作檢查，發(fā)現(xiàn)問題敦促限時(shí)改進(jìn)，事后復(fù)檢驗(yàn)證；13) 負(fù)責(zé)市場(chǎng)部?jī)?nèi)部行政事務(wù)、文檔的管理； 14) 在公司職能部門的指導(dǎo)下，開展各項(xiàng)有償服務(wù)；15) 完成上級(jí)交待其他工作。實(shí)施措施（1）物業(yè)交付服務(wù)規(guī)程 l 驗(yàn)明客戶資料： 客戶本人辦理：客戶身份證、收樓通知書、房屋買賣/租賃契約； 客戶委托他人代為辦理：除上述資料外，還需提供委托人身份證及委托書； 單位購買：除上述資料處，還需提供單位證明及個(gè)人身份證明。 l 填寫資料或簽署協(xié)議：填寫《商戶登記表》、簽訂相關(guān)協(xié)議。 l 收取費(fèi)用：預(yù)收3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)，專項(xiàng)維修基金，3個(gè)月脯租按金。 l 發(fā)放物品并確認(rèn)：房屋鑰匙、《商戶手冊(cè)》、房屋水電圖。l 房屋驗(yàn)收及整改：指導(dǎo)客戶（商戶）按“房屋質(zhì)量驗(yàn)收登記表”逐項(xiàng)檢查驗(yàn)收；查抄水表、電表、煤氣表底數(shù)并共同確認(rèn)；質(zhì)量問題記錄在“房屋質(zhì)量驗(yàn)收登記表”上；報(bào)送開發(fā)商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作；維修部復(fù)檢合格后聯(lián)系客戶再次驗(yàn)收，驗(yàn)收合格請(qǐng)客戶（商戶）在“客戶報(bào)修處理登記表（維修工作單）”上簽字確認(rèn)。 l 房屋托管：簽訂《托管協(xié)議》，查抄托管前的房屋水表、電表讀數(shù)。l 資料歸檔：收樓通知書、客戶/受委托人身份證復(fù)印件、單位證明、商戶登記表、協(xié)議等。 （2）裝修管理實(shí)施規(guī)程l 業(yè)主/商戶確定室內(nèi)裝修方案，并將裝修申請(qǐng)表、裝修工程保證書、商鋪室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議、裝修設(shè)計(jì)圖紙、裝修公司資質(zhì)證書等并遞交市場(chǎng)部物業(yè)部；l 物業(yè)部登記客戶提交資料并移交工程部審核，由分管工程主管審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批，符合要求后反饋物業(yè)部通知業(yè)戶辦理入場(chǎng)裝修手續(xù)；若部分裝修項(xiàng)目未符合安全規(guī)范/要求的，及時(shí)通知業(yè)主/商戶/承建商商議改正。l 業(yè)主/商戶交清裝修保證金、裝修余泥清運(yùn)費(fèi)后，物業(yè)部發(fā)給《住宅裝修施工許可證》，業(yè)戶/承建商負(fù)責(zé)人持許可證為裝修施工人員辦理施工出入證。l 裝修須繳交費(fèi)用：裝修保證金2000元/單元，余泥清運(yùn)費(fèi)按￥3元/M 2 ，出入證工本費(fèi)￥5元/證、按金￥20元/證。 l 裝修時(shí)間：每日可施工時(shí)間是上午9時(shí)至12時(shí)、下午14時(shí)至晚上18時(shí)，中午12時(shí)至下午14時(shí)及法定假日不可進(jìn)行任何噪音工程。l 完工驗(yàn)收：業(yè)戶裝修完工后，由工程/物業(yè)部現(xiàn)場(chǎng)檢查裝修情況，驗(yàn)收通過辦理裝修保證金退還手續(xù)。（3）報(bào)修/維修服務(wù)規(guī)程l 工程部對(duì)實(shí)行全天24小時(shí)報(bào)修/維修服務(wù)；l 家居維修服務(wù)收費(fèi)以微利為原則（具體按《家政維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行）；l 客戶助理接到客戶的報(bào)修/維修請(qǐng)求后，現(xiàn)場(chǎng)勘察并記錄情況；l 登記報(bào)修/維修服務(wù)單，并派送工程主管安排工程維修人員上門服務(wù)。l 執(zhí)行維修人員完成服務(wù)項(xiàng)目后，報(bào)告工程主管及客戶助理審查/驗(yàn)證實(shí)施結(jié)果；l 客戶助理根據(jù)完成結(jié)果即時(shí)開展回訪，征求并了解商戶的滿意度；l 財(cái)務(wù)部根據(jù)《維修服務(wù)單》收取維修服務(wù)費(fèi)；l 完成后，及時(shí)記錄完成情況，并分類存檔。（4）特約服務(wù)l 服務(wù)項(xiàng)目：室內(nèi)衛(wèi)生鐘點(diǎn)/包月清潔、室內(nèi)盆景養(yǎng)護(hù)、衣物干洗取送服務(wù)；送飲用水服務(wù)、代郵、代領(lǐng)郵件、訂閱報(bào)刊雜志服務(wù)；l 接受步行街業(yè)戶（當(dāng)面或電話）提出的服務(wù)需求，在《服務(wù)項(xiàng)目受