【正文】 大主流媒體提供大力的宣傳地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 支持。借用政府、媒體之力，用較少資金的投入取得最大的宣傳力度，并以此建立消費市場對本項目的信任度及良好的口碑。各大媒體作為表面的主辦者并以政府作為發(fā)言者，引導(dǎo)各開發(fā)商和市民共同關(guān)注新萬源的發(fā)展、攜手打造新萬源形象的舉動為本項目產(chǎn)品打上未來生活的標簽。內(nèi)容 冠名舉辦 06 年萬源發(fā)展論壇 活動概述：借時、借勢、借力，借萬源發(fā)展成為中型城市之時、借政府加速萬源發(fā)展之勢、借媒體傳播之力，舉辦城市發(fā)展論壇活動。 3）體驗營銷 與其它品牌合作，充分運用其它品牌的優(yōu)勢，通過聯(lián)合開展的互動活動讓目標受眾能實際地提前享受到項目所帶給他們的實惠以及體驗項目所賦予他們的專屬價值，以此讓目標受眾通過親身體驗更多地了解項目，為積蓄客戶和阻截客戶做足基本功。 機動營銷的模式 1）事件營銷 充分利用熱點事件和受眾關(guān)注的事件，進行再組織、再包裝，借事件點向受眾傳達本案的相關(guān)信息（如價值核心、產(chǎn)品訴求等），并讓受眾通過對事件點關(guān)注的同時潛移默化地接觸并吸收到本案的相關(guān)信息。在深入調(diào)查、科學(xué)研究的基礎(chǔ)之上制定的營銷策略才可能是正確的策略。影響市場的各種因素主要有：消費者的構(gòu)成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。 銷售模式是以租代售、租售結(jié)合、展銷等方式靈活運用，以及延長內(nèi)部認購、包裝等手段； 通路則是指自 行銷售、銷售外包和尾盤 (包括滯銷樓盤 )進入二三級市場流通等方式； 價格是指優(yōu)惠價、震撼價、等能滿足不同消費需求的價格形式； 付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。萬源市商業(yè)中心廣場的營銷采用“機動營銷策略”、所謂機動的房地產(chǎn)營銷策略，就是要根據(jù)市場中各種要素的變化，不斷的調(diào)整營銷思路，改進營銷措施，使營銷活動動態(tài)的適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。 營銷策略 九、營銷策略 項目整體營 銷策略 機動營銷 營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。片區(qū)作為交通大動脈 —— 市中心，目前已經(jīng)起到紐帶作用；計劃修建中的高速公路更是將達州到萬源的行程時間縮短到 1 個小時，將進入中心城市生活圈 。 推廣體系 1） 推廣體系的主線：（關(guān)鍵詞：生活方向） 規(guī)模：小型城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹行统鞘校?2021 年萬源將由目前的 10 人口增長為 15 萬，躋身于中型城市行列。 從項目產(chǎn)品與項目 理念闡述“新”，體現(xiàn)項目的前瞻性及獨特性。 以“萬源”表明項目所在地，并與案名“商業(yè)中心”形成相應(yīng)對比，從大區(qū)域方向到具體路段，自身位置一目了然。三是項目位于萬源目前繁華的老城區(qū)，猶如一條重要紐帶上的耀眼明珠，是舊生活到新生活的表率； 模式： 片區(qū)商業(yè)項目的發(fā)展，是整個萬源的趨勢。 核心概念 結(jié)合對主線的思考思路和項目自身的條件，我們對主線有了這樣一個核心概念： 萬源大革命－萬源商業(yè)地產(chǎn)帶來的生活新模式 【詮釋】 革命： 有著雙重含義，一是利用“革命”二字與萬源的傳 統(tǒng)革命圣地相聯(lián)系起來，將紅色旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟與地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合，從而立足于服務(wù)萬源城市運營的高度 二是暗指萬源的傳統(tǒng)消費意識將因本項目而徹底顛覆，從單純的物質(zhì)需求的層面上升至地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 體驗式的精神追求層面 新： 一是結(jié)合到項目的產(chǎn)品層面上，融合了很多大城市成功產(chǎn)品的特色。 因此我們的切入點就是為萬源人心中的向往找到歸屬感，為其心中向往的生活在現(xiàn)實中安個家，讓他們在現(xiàn)實的家中感受、體驗到其心中向往的生活，也就是萬源的商業(yè)、向往的大城市中心生活圈的生活。 那萬源人心中向往的是什么呢？真正需要的是什么呢？ 萬源有著依山傍水的先天地理優(yōu)勢，其定位也是現(xiàn)代化山水園林工業(yè)城市，使萬源人有著根深蒂固的山水情懷以及由山水情懷衍生而出的喜歡安逸、舒適、休閑、享受的生活態(tài)度；萬源是一個區(qū)域中心城市，必然會受到大城市生活圈帶來的各方面的“強勢”輻射，從生活態(tài)度到消費習(xí)慣。而且萬源這座城市也需要提 升其自身的城市形象，而城市形象的提升又取決于人居環(huán)境、生活方式以及生活態(tài)度的提升。 B. 問題 萬源需要一個令人印象深刻的城市印記來改善及提升萬源的城市形象； 萬源需要一個令人舒適且滿意的高品質(zhì)的人居環(huán)境； 萬源需要一個滿足萬源人心理需求的高品位生活方式。因為前面有紅衛(wèi)街，后面有紅旗路可以形成走廊之態(tài)，所以經(jīng)過我們多年的推廣經(jīng)驗，除了走“市場差異化”之外，更重要的是用“逆向思維”來做市場定位。 使命性的營銷終歸還 是要還原到行動的層面，只有剖析成敗，以專業(yè)的職業(yè)精神來做營銷才能真正的打開市場。 中間安置少量的仿真樹木，增強綠色氛圍。日?？梢圆シ帕餍懈枨?MTV、街舞歌曲、 NBA 直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補充手段。 其他設(shè)備建議 在小廣場處安置一個小型旱噴，以弧形為主。 另類風格 —— 在設(shè)計中要凸顯特色的風格，與“金締花園”的建筑風格恰恰相反。 時尚高貴的大氣風格 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。營造一種大都市風格的商業(yè)步行街氛圍。 中間安置少量的仿真樹木，增強綠色氛圍。日常可以播放流行歌曲 MTV、街舞歌曲、 NBA 直播等，作為營造商場氛圍以及吸引客戶人流量的補充手段。 其他設(shè)備建議 在小廣場處安置一個小型旱噴，以弧形為主。 另類風格 —— 在設(shè)計中要凸顯特色的風格，與“金締花園”的建筑風格恰恰相反。 時尚高貴的大氣風格 主要材質(zhì)以大幅的人工大理石或鮮亮的磨石地面為主。營造一種大都市風格的商業(yè)步行街氛圍。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢：（ S） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地處市中心商業(yè)旺地，毗鄰市政府、市委、中小學(xué)，盡享都市成熟的商務(wù)及居住環(huán)境、繁華。二期項目及三期項目的完工將使項目本身成為城市的標志性建筑，作為城市的一張名片，將成為萬源市的一道 風景線。 五、項目競爭分析 項目本身市政府區(qū)位規(guī)劃 段為原市政府舊址是市政府重點發(fā)展項目之一，為當?shù)氐慕?jīng)濟、政治中心，地理位置得天獨厚。 5）“名店效應(yīng)”將會時萬源以后經(jīng)營的法寶 現(xiàn) 在萬源的房地產(chǎn)項目中，只有“華興小區(qū)”和“金締花園”利用了購物廣場這一名牌并沒有其他項目效仿以達到旺場的效果，從而帶動其他商鋪的租售。而主題商業(yè)廣場成為項目租售的一個重要策略，買家投資時考慮的因素除了地段。如“陽光花園”與“金締花園”銷售業(yè)績的不俗表現(xiàn)給與了很好的證明。 3）傳統(tǒng)商業(yè)鋪面依然搶手 萬源的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)主要集中在本案周圍的幾條街道，因為傳統(tǒng)的 商業(yè)的地段已經(jīng)形成。特別是“金締花園”、“陽光花園”的逐步推出，直接將市中心的商業(yè)圈范圍擴大了整整一圈。全市神會消費品總額比上年增長近 11 個百分點。 另外有一些其他較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要為以下幾個區(qū)域： 1) 濱河路沿線的建材、裝飾、五金市場 2）新華路兩段手機市 場 3）利民路農(nóng)資市場 4）裕豐街北段農(nóng)副食品市場 5）河街 萬源市商業(yè)市場特征 萬源 —— 商業(yè)氣氛濃郁的城市 萬源是四川、陜西、重慶的三省交匯處，是達州地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)城鎮(zhèn)，商賈往來頻繁。內(nèi)無空置鋪面。其發(fā)展規(guī)模較小，但已經(jīng)成為一條較成熟的商業(yè)街道，主要經(jīng)營中低檔的休閑服飾。二樓面積多為 60100 平米為主， 價格為 5500 元左右。其中陽光花園的二樓商業(yè)鋪面主要以休閑娛樂為主。紅衛(wèi)路是萬源市民夜晚散步的重要場所，其夜間的人流量僅次于后河河灘的人流量，是城市主要的夜間消費場所。其中 80%以上為服裝商鋪，攙雜銀行等少量其他業(yè)態(tài)。因此，紅旗路的主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)。但其北段的商業(yè)形態(tài)比較固定，主要為農(nóng)副產(chǎn)品，其商業(yè)形態(tài)的開展也圍繞著農(nóng)副業(yè)產(chǎn)品。其中有 40%的鋪面為服裝批發(fā)業(yè)務(wù)， 30%左右為副食商品零售與批發(fā)，其余為小商品零售商鋪。其商業(yè)形態(tài)發(fā)展已經(jīng)較為成熟?？梢娛兄行牡囟蔚纳虡I(yè)鋪面已經(jīng)達到十分稀有的局面。因此，城鎮(zhèn)內(nèi)對于營業(yè)房的需求量應(yīng)當是供小于求的局面。無“死鋪”和“空鋪”現(xiàn)象。其分布幾乎遍及萬源市的所有小區(qū)及街道。形成了以紅衛(wèi)街與紅旗路為中心的商圈式結(jié)構(gòu)發(fā)展模 式，其主要商業(yè)形態(tài)為服裝批發(fā)零售為主。 萬源市中心區(qū)域片區(qū)現(xiàn)狀 其主要商業(yè)地段呈現(xiàn)“Ⅲ”型分布，其城市繁華地段主要集中在裕豐街、紅衛(wèi)街、紅旗路以及紅衛(wèi)街與紅旗路相連接的街道。 市政府規(guī)劃出臺以前，“金締 花園”作為中心商圈發(fā)展的一個新起點，“愛家購物廣場”以富有戰(zhàn)略性的眼光選擇了“金締花園”。 2021 年至 2021 年上半年，“客運大廈”“陽光花園”“濱水領(lǐng)地”“躍進小區(qū)”、“華興小區(qū)”等項目的順利完工，萬源市的商業(yè)地產(chǎn)改革正不斷的進行著，市政府的合理規(guī)劃為萬源的房地產(chǎn)注入了活力，同時業(yè)帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 萬源市市場總特征 四、萬源市市場總特征 市中心區(qū)域商業(yè)狀況及前景展望 1)中心商業(yè)區(qū)域的形成和發(fā)展 根據(jù)萬源市十一五規(guī)劃：萬源市市中心要以一批的形象工程的典型樓盤來達到地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 帶動整個萬源市經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展 的目的。目前，萬源的夜間人群主要集中 在濱河路，“濱水領(lǐng)地”正式交房后，一部分人群轉(zhuǎn)移到了“濱水領(lǐng)地”的社區(qū)內(nèi)，導(dǎo)致社區(qū)內(nèi)的人流量劇增。 夜間消費市場將被真正的挖掘出來，消費地點將向市中心轉(zhuǎn)移 萬源的商業(yè)氣氛多集中于白天，到目前為止，萬源市的夜間消費市場并沒有被完全挖掘出來。這些恰恰表明了萬源市需要一種真正的大眾休閑廣場。從萬源的后河每晚的散步人群來分析可以看出萬源人需要一種享受和休閑的消費模式，在河灘上的消費不能算是不高，其舒適度也很差。戶型設(shè)計中可以看出布局設(shè)計合理的戶型更受到消費者的追捧，結(jié)構(gòu)上創(chuàng)新、配套上更加合理是發(fā)展的必然趨勢。 同時 ，細節(jié)上的規(guī)劃將更受到萬源市場的消費者的青睞。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 與大城市接軌，注重產(chǎn)品的細節(jié)化 樓宇智能化進程在一級市場非常迅速，在萬源的房地產(chǎn)開發(fā)中尚未完全的推廣，寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤的必須品。每天傍晚的散步人群向小區(qū)中聚集，平均每天晚上有將近 3000 人左右的人流量。 細分市場與產(chǎn)品優(yōu)勢的營造將成為重要砝碼 在住宅方面， 2021 年至 2021 年上半年的一部分開發(fā)商意識到突出個盤的特色，全新打造品質(zhì)樓盤，特別是注重營造社區(qū)的配套設(shè)施來出金社區(qū)商鋪的銷售。雖然去年全市經(jīng)濟仍然保持較快