【正文】 3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 10%、 20%時，對經(jīng)濟評價指標影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表 27） 表 27：敏感性分析表 全部投資 基準方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度 財務(wù)內(nèi)部收益率 財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度 投資利潤率 投資利潤率升降幅度 由表中數(shù)據(jù)可得： 1）售價、建安工程費的變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響。 影 響項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。故本項目方案風(fēng)險程度在可控制之內(nèi)。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析亦稱臨界點分析或保本點分析。 ② 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。 1）全部投資現(xiàn)金流量表 表 24：全部投資現(xiàn)金流量表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 其他現(xiàn)金流入 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 土地增值稅 銷售稅金及附加 33 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 4 稅前凈現(xiàn)金流 注： ①財務(wù)內(nèi)部收益 率（ FIRR）能反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。本項目的主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。 損益表與靜態(tài)盈利分析 1）項目損益表 表 23：損益表 序號 項目 合 計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 總成本費用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 32 9 可分配利潤 投資利潤率 投資利稅率 資本金利潤率 注：所得稅稅率按 33%??；盈余公積金按稅后利潤的 10%提取。 二、財務(wù)評價 稅金計算 本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表 22） 31 表 22：銷售稅金及附加表 序號 項目 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護稅 教育附加 防洪工程維護費 印花稅 產(chǎn)權(quán)登記費 3 土地增值稅 注： ①營業(yè)稅 5%；城建稅為營業(yè)稅的 7%；教育附加稅為營業(yè)稅的 5%；防洪工程維護費按銷售收入的 %提??；印花稅按銷售收入的％提??；產(chǎn)權(quán)登記費按銷售收入的 ％提取。從敏感性分析方面可知影響項目經(jīng)濟效益最為敏感的不確定因素。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。 在前面的基礎(chǔ)上可以進行項目的財務(wù)評價。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。也就是根據(jù)經(jīng)驗人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項目的開發(fā)成本、開發(fā)費用進行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計劃。 S）（ 1177。 B）（ 1177。 ? 結(jié)合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù) B（ %）、景觀系數(shù) D（ 1%）、樓層差價 F（層差 %）一個測算值。 具體單位定價模擬 在此以一個假設(shè)單位進行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。 ? F 為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。 ? D 為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。 S）（ 1177。 B）（ 1177。 28 表 20：銷售總收入預(yù)測表 項目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 住宅 商鋪 車庫 合計 五、 項目住宅定價模擬 均價確定 根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（ Pa）約為元 /平方米。 三、車位銷售單價的確定 四、項目總銷售收入的確定 根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項目的銷售從建設(shè)經(jīng)營期的開始銷售， 整個銷售過程大概按二期分批進行，按照建議住宅均價為元 /㎡，車位均價為萬元 /個 ,商鋪整體均價為元 /㎡ ,以此計算實際的銷售收入。 4=e元 /平方米 本案商鋪的價格預(yù)測：本案商鋪平均價格 =現(xiàn)時平均價格（ 1+房地產(chǎn)價格走勢幅度 +宏觀政策影響） =元 /平方米。 3）房地產(chǎn)價格影響因素說明表 表 16：房地產(chǎn)價格影響因素說明表 項目名稱 本案 周邊 1 周邊 2 周邊 3 標準均價（元 /㎡） 待估 交易時間修正 交易 情況修正 正常 正常 正常 正常 區(qū)域因素 交通 較好 良好 良好 良好 配套 較好 良好 良好 良好 25 環(huán)境 較好 較好 較好 較好 區(qū)位 較好 較好 較好 較好 個別因素 裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 不計裝修 發(fā)展商實力 較雄厚 較雄厚 較雄厚 較雄厚 項目規(guī)模 較大 一般 一般 較小 小區(qū)綠化 良好 一般 一般 一般 小區(qū)配套 良好 一般 一般 一般 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 建成年代 準現(xiàn)房 2021 年 準現(xiàn)房 2021 建筑形態(tài) 高層 高層 高層 小高層 4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表 設(shè)定本案的各項影響因素比較系數(shù)為 0，以本案的各項影響因素與交易實例進行比較，得出價格影響因