【正文】 （2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。 可行性結論： 依據(jù)目前掌握情況及設想，預計該項目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現(xiàn)有項目不能提供資金支持，希望總部結算中心支持。 十、地價支付貼現(xiàn)比 52% 八、獲利指數(shù) 六、資金成本 245 325 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 114,000 回款額 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現(xiàn)金流入 資金流量及有關指標：總體上來看該項目收益水平相當理想。 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務資源的充分運用：若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。 保本售價：3046元/m2（2）（1） 售價變動對各項經(jīng)濟指標的影響：一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數(shù)（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180 營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400 項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289 稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641 銷售凈利率%%%%%% 內(nèi)部收益率%%%%%%3）估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本1）啟動資金獲利倍數(shù)資金峰值比例銷售毛利率%銷售凈利率% ：根據(jù)上述售價、成本及稅務測算，該項目總體經(jīng)營情況如下：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入3800 所得稅：稅前利潤的33%； 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮：十一、營銷費用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,7682,892非營業(yè)性公建45015會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設備及裝修300元/平米七、直接費合計80,3062,677網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網(wǎng)球場為40萬游泳池45015室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,建筑小品923環(huán)境設計1615環(huán)境工程總造價*10%綜合管網(wǎng)設計2037工程費的2%。室外燃氣系統(tǒng)1,55652含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費28元/平米、灶表費3元/平米；臨時設施費1425臨時圍墻31萬/臨時辦公室50(裝修)/臨時圍板61萬三、主體工程費28,500950新城東區(qū)多層簽約價827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項目按860元/平米考慮。交易費472%出讓金1,96065出讓面積525畝(35萬平米)，評估價約800元/平米,應按17%計算，應為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計56元/平米合作方補償費1,00033與合作方初步確定。土地方補償費22,470749總用地525畝。 成本預測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標準及其他政策性收費標準、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細構成如下：項 目總成本(萬元）單位成本說 明一、土地成本31,3941,046一.第七章：2002年銷售6萬平米，結算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結算7萬平米2005年銷售4萬平米，結算4萬平米。 2003年開發(fā)7萬平米。：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設想進行調(diào)整后，,，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設,。 鑒于以上幾點，計劃2002年開發(fā)該項目，初步預計可在2002年初開工。，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。，當前基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設想。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米；南至市政規(guī)劃路。，朝向南偏東15。：①總用地面積: 其中: 市政待征地: 居住用地: ②總建筑面積: 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建：營業(yè)性公建：住宅總建筑面積： 住宅容積率: 　　　　　　　　　　　　③住宅建設用地: 。,該小學不單純?yōu)樵擁椖糠?而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務,由于項目用地南側梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學就有可能不必須建設,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設,同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設學校,我司按規(guī)定交納有關教育建設費用。部分配套設施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當前可利用的配套資源較為缺乏。 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及萬科在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒萬科新城的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項目，具有良好的市場前景。 本項目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為天津市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。4.并以小高層來提高項目容積率。 產(chǎn)品特征　以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。2.并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設計效果。第五章 規(guī)劃設計要點：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式為多層?？蛻糁黧w：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 本案目標人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。l上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。（4）加劇了該區(qū)域的市場競爭。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導市場消費。梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4層半）：118 m2高層(912層)：160 m2別墅（未開發(fā)）：220 m2主力總價41萬元（公寓）110萬元（別墅）工程進度2001年12月底交工 可售面積118280 m2容積率1配套公建國際康體中心（國際老人村）小學配套設施地熱溫泉、三水入戶、安防系統(tǒng)地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地35．02萬m2總建筑面積25．01萬m2樓面地價（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》）規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的21世紀康居社區(qū)。多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）：主力總價5062萬元4557萬元工程進度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79205 m270240m2容積率0．9（含水面）0．95（含水面）水面地點友誼路延長線友誼路延長線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟房萬科計劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利 新技術：中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠傳技術換熱。 高新建材：運用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料216。216。3）通過梅江局域網(wǎng)絡平臺提供全方面的信息服務。 智能化：1）專用10兆寬帶網(wǎng)線入戶。配套：216。開發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設，正在建設的為1 －6地。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面